Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/06217 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MYZX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juin 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07260

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

34490 LIGNAN-SUR-ORB

Madame Z-E F épouse X

née le […] à LEZIGNAN-CORBIERES (11200)

de nationalité Française

[…]

34490 LIGNAN-SUR-ORB

Représentés par M^e Y BELLISSENT de la SCP BELLISSENT – HENRY, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Société MMA IARD, immatriculée au RCS LE MANS n°440 048 882, représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

14 boulevard Z et Alexandre Oyon

[…]

et

Société MUTUELLES DU MANDS IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS LE MANS n°775 652 126, représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

14 boulevard Z et Alexandre Oyon

[…]

Représentées par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, lui-même assisté de M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS

Maître L M-K, notaire associé de la SCP 'Z-Q R-S, Y-J K et L M K'

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P h i l i p p e S E N M A R T I N d e l a S E L A R L CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), précédemment dénommée 'CIF BANQUE’ et encore précédemment 'BANQUE WOOLWICH', inscrite au RCS PARIS n°381 804 905 (91 B 03791), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître G B ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCCV H I, immatriculée au RCS D’AIX EN PROVENCE n°D 503 853 566 dont le siège social est sis […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Non représenté – signification à domicile du 18/11/2016

Ordonnance de clôture du 19 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

M. Thierry CARLIER, Conseiller, a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

M. J RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : M^me Camille MOLINA

Ministère public : dont le dossier a été communiqué

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. J RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 mars 2009, reçu par Maître L M-K, notaire à Aix-en-Provence, Madame Z-E F épouse X et Monsieur D X ont acheté un appartement en l’état futur d’achèvement situé dans le bâtiment AB d’un immeuble en copropriété situé à I-d’Oleron, auprès de la société civile de construction vente H I, moyennant un prix principal de 236 000 euros TTC. Les acquéreurs ont réglé 70 % du prix, soit la somme de 165 200 euros TTC.

L’acte authentique de vente prévoyait un délai d’achèvement de l’appartement au plus tard au 31 juin 2009.

La gérante de la société civile de construction vente H I, la SA Mona Lisa Etudes et Promotions a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Paris le 2 mars 2009. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire le 9 juin 2009 et le 4 novembre 2010, un jugement d’extension de la liquidation judiciaire à la société H I a été prononcé.

Les époux X ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société civile de construction vente H I. Cette créance a été admise pour un montant de 425 400 euros à titre chirographaire le 19 septembre 2011.

Le programme de rénovation immobilière engagée n’a pas été achevé par la société civile de construction vente H I.

Par acte d’huissier du 11 mars 2014, les époux X ont fait assigner Maître B en sa qualité de mandataire liquidateur de la société H I, Maître M-K en sa qualité de notaire, la société MMA IARD assureur de la société R-S-K-M-K, ainsi que la Banque Patrimoine et Immobilier, en responsabilité et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 7 juin 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— débouté Monsieur D X et son épouse, née Z-E F, de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Monsieur D X et son épouse, née Z-E F à payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Maître L M K, à la société MMA et à la Banque Patrimoine et Immobilier outre les dépens.

Les époux X ont interjeté appel de ce jugement le 3 août 2016 à l’encontre de Maître G B, en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCP H I, Maître L M K, la compagnie d’assurances MMA IARD Assurances Mutuelles, la SA MMA IARD, la SA Banque Patrimoine et Immobilier.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 18 novembre 2016 à Maître B qui n’a pas constitué avocat.

Vu les conclusions des époux X remises au greffe le 2 novembre 2016 ;

Vu les conclusions de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et SA MMA IARD remises au greffe le 13 décembre 2016 ;

Vu les conclusions de la société Banque Patrimoine et Immobilier remises au greffe le 14 décembre 2016 ;

Vu les conclusions de Maître L M-K remises au greffe le 23 décembre 2016 ;

MOTIF DE L’ARRÊT

Les époux X demandent l’infirmation du jugement entrepris.

Ils soutiennent que :

— la SCCV H I a gravement manqué à ses engagements contractuels ;

— Maître L M-K, notaire, rédacteur de l’acte authentique du 27 mars 2009, a violé les dispositions des articles L. 262-4, L. 262-7 et R 262-13 du code de la construction et de l’habitation en ne soumettant pas la vente litigieuse au régime juridique des ventes d’immeubles à rénover et en ne prévoyant pas, à ce titre, de

garantie extrinsèque d’achèvement ;

— Maître L M-K a manqué à ses devoirs de renseignements et de conseil à l’égard des époux D X sur la situation financière précaire de la SCCV H I et sur l’absence de garantie financière extrinsèque ;

— la Banque Patrimoine et Immobilier a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de vérification de l’état de solvabilité de la SCCV H I.

En conséquence, ils demandent la condamnation solidaire de la SCP R-S-K-M K, prise en la personne de M^e L M-K et son assureur MMA IARD ainsi que la Banque Patrimoine et Immobilier à leur verser la somme de 467 870 euros se décomposant comme suit :

—  236 000 euros correspondant au prix d’acquisition de

l’immeuble ;

—  1 364 euros correspondant à l’imposition des profits de construction tels que ressortant de l’acte du 27 mars 2009 ;

—  85 000 euros, à parfaire, correspondant aux intérêts dus dans le cadre du prêt souscrit auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier, d’un montant de 237 000 euros sur une durée de 240 mois au taux d’intérêt initial de 4,30 % taux révisable calculé sur la base de la moyenne mensuelle de l’EURIBOR 3 mois majorés de 1,800 points au TEG de 5,88 % ;

—  59 250 euros correspondant à la perte de l’avantage fiscal escompté conformément aux dispositions de l’article 199 DSIS du code général des impôts, soit 25 % de 237 000 euros ;

—  46 256 euros en restitution de la taxe sur valeur ajoutée ;

—  30 000 euros de perte locative depuis le mois de juillet 2009 ;

—  10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral depuis le mois de juillet 2009, date à laquelle ils auraient dû rentrer en possession de leur appartement.

Maître L M-K demande la confirmation du jugement entrepris en soutenant que :

— la vente d’immeuble à rénover, définie par l’article L.262-1 du code de construction et de l’habitation, s’applique aux opérations de rénovation d’un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages ; or en l’espèce, il ne s’agit pas de biens à usage d’habitation mais de biens à usage commercial qui ne sont pas soumis au régime de la vente d’immeuble à rénover (l’article D 321-1 du code de tourisme définissant la résidence de tourisme comme un établissement commercial) ;

— en tout état de cause, l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation précise que la vente d’immeuble à rénover ne s’applique pas 'aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction’ ; or en l’espèce, les travaux entrepris sur les éléments de second oeuvre

concourent à la production d’un immeuble neuf ;

— le vendeur a choisi de se placer contractuellement sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement sans être soumis aux dispositions impératives concernant les garanties financières.

Elle ajoute que la garantie extrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, que le notaire n’a commis aucune faute, qu’il ne peut être garant de la solvabilité d’une des parties à l’acte.

Elle conclut en tout état de cause que les époux X ne rapportent pas la preuve d’une faute du notaire en relation directe avec le préjudice constitué par les conséquences directes de l’inachèvement. Selon le notaire, l’inachèvement résulte dans un premier temps des manquements du vendeur et dans un deuxième temps de l’attitude des époux X qui disposent depuis juin 2009 d’une somme de 70.714 euros pour achever les travaux, n’ayant réglé que 70 % du prix de vente.

Les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD demandent la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que la destination des bâtiments concernés (résidence de tourisme) et la nature des travaux excluaient l’application des articles

L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, que le notaire n’a commis aucune faute, et qu’en tout état de cause, le notaire ne peut être condamné à restituer le prix d’acquisition de l’immeuble en lieu et place du vendeur.

La Banque Patrimoine et Immobilier demande la confirmation du jugement entrepris en soutenant que le seul montant du capital social de la SCCV H I n’est pas susceptible de démontrer que cette dernière n’était pas capable financièrement d’achever la construction et que la banque ne pouvait prendre en considération que la seule situation financière des époux X.

Sur la responsabilité de la SCCV H I

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société H I n’a pas achevé ni livré l’immeuble à la date contractuellement prévue, soit le 31 juin 2009 et engage par conséquent sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux X.

Sur la responsabilité du notaire

Sur le régime légal applicable à la vente

Aux termes de l’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation :

'Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction.

Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l’application des articles L. 262-2 à L. 262-11 du présent code'.

D’une part, il ressort de l’acte notarié du 27 mars 2009 que la vente portait sur un ensemble immobilier dénommé ' La Perle de l’Ile ' à usage de résidence de tourisme comprenant trois bâtiments dénommés ' Bâtiment A-B, Bâtiment C et Bâtiment D '.

La résidence de tourisme est définie par l’article D 321-1 du code de tourisme comme ' un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière'.

La résidence de tourisme est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectifs.

Par conséquent, la destination des bâtiments excluait en l’espèce l’application du régime de la vente d’immeuble à rénover.

D’autre part, il résulte de l’alinéa 3 de l’article L.262-1 que 'les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction'.

Ce texte a été précisé par l’article R. 262-1 du code de la construction et de l’habitation qui est d’inspiration fiscale. Le régime de la vente d’immeubles à rénover est exclu, au bénéfice de la vente d’immeubles à construire lorsque les travaux rendent à l’état neuf la majorité des fondations, des éléments hors fondation déterminant la résistance et la solidité de l’ouvrage et la majorité de la consistance des façades hors ravalement. Il l’est également lorsque les travaux rendent à l’état neuf l’ensemble des éléments de second oeuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments suivants :

— planchers ne déterminant pas la résistance ou rigidité de l’ouvrage ;

— huisseries extérieures ;

— cloisons intérieures ;

— installations sanitaires et de plomberie ;

— installations électriques ;

— système de chauffage.

Or,en l’espèce, Maître M-K a interrogé l’administration fiscale afin de connaître sa position notamment sur la qualification à porter sur la nature des travaux portant sur un immeuble existant.

Par courrier du 25 juin 2008, la direction des services fiscaux répondait ,au vu des renseignements produits :

* les menuiseries extérieures/fermetures seront remplacées pour 84 % ;

* les cloisons intérieures seront reprises pour 68 % ;

*les installations sanitaires et de plomberie seront remises à l’état neuf à 100 % ;

* les installations électriques seront remises à neuf à 100 % ;

* le système de chauffage sera totalement refait, soit 100 % ;

* les cinq éléments du second oeuvre qui, au cas d’espèce, constituaient à eux seuls le second oeuvre, étaient chacun repris pour plus des 2/3, soit 66,66 %, chacun de ces éléments, pris isolément, étant ainsi rendu à l’état neuf, ce qui induisait une remise à l’état neuf de l’ensemble des éléments du second oeuvre.

La direction des services fiscaux concluait par conséquent que les travaux portant sur l’immeuble existant concouraient à la production d’un immeuble neuf, conformément au c du 1 du 7° de l’article 257 du code général des impôts.

Enfin, force est de constater que l’acte de vente précisait bien que le bâtiment AB dans lequel se trouvent notamment les biens objet de la vente faisait l’objet d’une opération de rénovation lourde équivalent à une véritable construction, cette rénovation lourde ayant notamment comme conséquence la soumission de l’opération aux règles protectrices de la loi du 3 janvier 1967 relative à la vente d’immeuble à construire prévues aux articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Par conséquent, les époux X ne pouvaient ignorer, dès la signature de l’acte de vente du 27 mars 2009, que la nature des travaux envisagés excluait l’application du régime de la vente d’immeuble à rénover.

En tout état de cause, compte tenu de la nature de l’ensemble immobilier et des travaux excluant l’application du régime de la vente d’immeuble à rénover, aucune faute ne peut être reprochée au notaire sur ce point, étant encore rappelé que ce dernier a pris soin d’interroger avant la vente l’administration fiscale et que l’acte de vente prenant en compte cette position était parfaitement clair quant à la qualification de l’opération et au régime juridique applicable.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la garantie d’achèvement

Les époux X exposent que le vendeur a fait le choix de soumettre la vente à la garantie intrinsèque prévue par l’article R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation alors que la condition relative à l’absence de privilège ou d’hypothèque faisait défaut, reprochant au notaire de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité de voir l’opération immobilière assortie d’une garantie extrinsèque.

Aux termes de l’article R. 261-18 du code de la construction et de l’habitation :

' La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

a) si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque…'.

En l’espèce, les époux X reconnaissent d’une part que l’immeuble était effectivement hors d’eau.

D’autre part, s’agissant du paragraphe ' Origine de propriété' faisant état d’une acquisition par le vendeur moyennant un prix payable à terme, il convient de relever que l’acte précise que cette acquisition est intervenue sans garantie hypothécaire.

Par ailleurs, le paragraphe ' situation hypothécaire' mentionne : ' Un renseignement sommaire hors formalité en cours ne révèle aucune inscription du chef du vendeur, mais révèle des inscriptions des précédents propriétaires qui sont sans cause par suite de leur remboursement et de leur radiation en cours de publication '.

En tout état de cause, il n’est démontré l’existence d’aucune hypothèque du chef du vendeur, la SCCV H I, ni du chef du précédent propriétaire (la société Marinotel) ou du propriétaire antérieur (la société CMCIC Lease), Maître M-K faisant seulement mention, sans être contredite, d’une première inscription BNP radiée depuis le 4 décembre 2007 et d’une seconde inscription BNP radiée depuis le 10 décembre 2008.

Les conditions de l’article R 261-18 du code de la construction et de l’habitation étant réunies, il ne peut être reproché au notaire aucune faute sur ce point, étant relevé d’une part qu’il n’appartenait pas au notaire, au titre de son devoir de conseil, de dénoncer les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, d’autre part que tant l’acte de vente que le courrier explicatif du 24 février 2009 étaient parfaitement complets sur la question des garanties d’achèvement et que les époux X étaient en outre assisté à tous les stades de la vente par un notaire, Maître C, et qu’ils ont bénéficié d’un long délai de réflexion.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le défaut de conseil du notaire

Les époux X reprochent au notaire de ne pas avoir attiré leur attention sur le caractère aléatoire de l’opération projetée par la société H I, faisant valoir que le capital social était dérisoire et qu’elle ne disposait d’aucune liquidité pour réaliser sa propre acquisition, finançant son opération d’achat au fur et à mesure de ses opérations de revente aux investisseurs.

Ils soutiennent également que le notaire ne pouvait qu’avoir connaissance au jour de la régularisation de l’acte authentique du 27 mars 2009 de l’état de déconfiture dans lequel se trouvait le Groupe Mona Lisa.

Sur ce dernier point, il convient de relever que le 27 mars 2009, la société H I n’était soumise à aucune procédure collective, n’ayant été placée en liquidation judiciaire que le 4 novembre 2010, soit plus d’un an et demi après la vente, au titre de l’extension de la procédure ouverte en faveur de la société Mona Lisa.

Par conséquent, Maître M-K n’avait aucun élément permettant de caractériser, au moment de la passation de l’acte de vente, l’insolvabilité de la société

H I et n’avait pas à fortiori l’obligation de se renseigner sur la solvabilité d’une société étrangère à l’acte.

Par ailleurs, outre qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir alerté les acquéreurs sur la faiblesse du capital social de la société H I qui n’induisait nullement que cette dernière ne disposait pas des moyens pour financer son opération immobilière, il convient de relever que les époux X, conformément à la garantie intrinsèque, n’ont payé que 70 % du prix de vente (165 000 euros) correspondant à l’état d’avancement des travaux et qu’ils disposent, compte tenu du montant emprunté et selon courrier de la Banque Patrimoine & Immobilier du 21 octobre 2011, d’une somme de 68 244,80 euros pour achever, le cas échéant, les travaux.

Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre du notaire, son assureur ne pouvant donc être tenu d’aucune garantie.

Sur la responsabilité de la banque

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rappelé d’une part que la banque n’était tenue que d’une obligation de mise en garde et non de conseil, d’autre part que la seule situation financière qu’elle était tenue de prendre en considération était celle des époux X, qui étaient ses seuls cocontractants, le tribunal précisant que la capacité de remboursement des époux X n’a pas été remise en cause par l’établissement bancaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les époux X de leurs demandes présentées à l’encontre de la Banque Patrimoine & immobilier.

Sur la demande aux fins de constat par la cour de l’admission de la créance des époux X à la liquidation judiciaire de la société H I pour un montant de 425 400 euros

Outre que la cour, aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et non sur les demandes de constat, il convient de rappeler qu’en tout état de cause, l’admission par le juge commissaire d’une créance au passif du débiteur acquiert, quant à son existence et son montant, l’autorité de la chose jugée, et est donc définitive.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la SCCV H I a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur D X et de Madame Z-E F épouse X;

Condamne Monsieur D X et Madame Z-E F épouse X aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP D Senmartin et associés ;

Condamne Monsieur D X et Madame Z-E F épouse X à payer à Maître L M-K, aux sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD et à la Banque Patrimoine & immobilier, chacun, la somme de 2 500 euros d’indemnité reprsentative des frais engagés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,