Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile ti, 23 février 2018, n° 16/01036

TI 29 mars 2016

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 23 février 2018

Arguments

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Rejeté
Absence de titre ou de marque contraire
La cour a jugé que les éléments présentés par l'expert démontraient que le mur appartient en pleine propriété à l'intimée, ce qui renverse la présomption de mitoyenneté.
Rejeté
Nécessité d'une nouvelle expertise
La cour a estimé que les éléments fournis par l'expert étaient suffisants pour statuer sur la propriété du mur, rendant la demande de nouvelle expertise inutile.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. ti, 23 févr. 2018, n° 16/01036
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	16/01036
Décision précédente :	Tribunal d'instance, 29 mars 2016
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick VERNUDACHI, président
Avocat(s) :	Patrice SANDRINLéopoldine SETTAMA
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE, SON SYNDIC LA SARL CITYA IMMOBILIER c/ SCI RACAME

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G : 16/01036

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE, REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SARL CITYA IMMOBILIER

[…]

COUR D’APPEL DE B – C

ARRÊT DU 23 FEVRIER 2018

Chambre civile TI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE B-PAUL en date du 29 MARS 2016 suivant déclaration d’appel en date du 16 JUIN 2016 RG n° 11/00119

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE, REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SARL CITYA IMMOBILIER

[…]

97400 B-C

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de B-C-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

[…]

97 Chemin Bassin Goyaves-riviere des pluies

[…]

Représentant : M^e Patrice SANDRIN, avocat au barreau de B-C-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 16 juin 2017.

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Novembre 2017 devant Monsieur VERNUDACHI Patrick, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 23 Février 2018.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick VERNUDACHI, Président de chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de B-C de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Monsieur Maurice DE THEVENARD, Conseiller de la chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de B-C de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Madame Isabelle MARTINEZ, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 23 Février 2018.

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Martine BAZOGE, Greffier.

* * *

LA COUR :

Saisi par la […] qui avait fait assigner la SCI PAILLE EN QUEUE en bornage des parcelles mitoyennes CZ 182 et CZ 184 à B Gilles (La Réunion), le tribunal d’instance de B Paul ordonné le 17 mai 2011 une expertise.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER étant devenue propriétaire de la parcelle CZ 184, le tribunal d’instance de B Paul par jugement du 19 novembre 2013 étendu les opérations d’expertise au nouveau propriétaire.

Par jugement rendu le 29 mars 2016, le tribunal d’instance de B Paul a :

Mis la SCI PAILLE EN QUEUE hors de cause,

Débouté la […] de ses demandes à son encontre,

Débouté la SCI PAILLE EN QUEUE de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonné le bornage des parcelles situées sur la commune de B Gilles Les Bains cadastrée CZ 182 d’une part, et CZ 184 d’autre part, suivant la ligne B1, B2, B3, B4, B5, B6 figurant sur le plan annexé au rapport d’expertise,

Désigné M. Y X, géomètre expert pour procéder à l’implantation des bornes,

Ordonné à la requête de la partie la plus diligente la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques de B C, jugement auquel sera annexé le rapport d’expertise,

Condamné le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER à payer à la […] une somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que les dépens qui comprendront notamment les frais de bornage et d’expertise seront partagés par moitié entre les parties.

Le tribunal a considéré, au vu du rapport d’expertise, que le mur en moellons appartient en pleine propriété à la […]

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER a interjeté appel le 16 juin 2016 et demande, au terme de ses conclusions récapitulatives, de:

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance de B Paul du 29 mars 2016,

Constater l’absence de renversement de la présomption de mitoyenneté du mur qui matérialise la limite entre le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE (CZ n° 184) et le terrain appartenant à la […] (CZ n° 182) du fait de l’inexistence de titre ou de marque contraire,

Constater l’existence d’un faisceau d’indices démontrant le caractère mitoyen du mur qui matérialise la limite entre le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE (CZ n° 184) et le terrain appartenant à la […] (CZ n° 182),

Juger que le mur qui matérialise la limite entre le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE (CZ n° 184) et le terrain appartenant à la […] (CZ n° 182) est mitoyen,

à titre subsidiaire,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement ,

Ordonner une nouvelle mesure d’expertise et désigner tel expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de B-C autre que M. Y X,

En tout état de cause,

Condamner la […] au paiement de la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

La […], intimée, demande, au terme de ses conclusions récapitulatives, de :

Vu le jugement avant dire droit du 17 mai 2011 ordonnant une expertise confiée à M. X,

Vu le jugement rendu le 19 novembre 2013 par le tribunal d’instance de B Paul et la réunion d’expertise du 12 mars 2014,

Vu le rapport d’expertise déposé le 2 février 2016,

Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE tendant à voir déclarer mitoyen le mur qui sépare son terrain de celui de la […], car nouvelle en cause d’appel,

Déclarer irrecevable la demande subsidiaire présentée par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE tendant à voir ordonner une nouvelle expertise et désigner un nouvel expert autre que M. X, car nouvelle en cause d’appel,

Confirmer la décision entreprise,

Juger que la limite séparative passera entre les propriétés de la […] et du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE , parcelles respectivement cadastrées CZ 182 et 184, passera par la droite formée par la réunion des points notés B1-B2-B3-B4-B5-B6 sur le plan d’expertise et de bornage figurant en annexe 2 du rapport,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER de toutes ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER à payer à la […] la somme de 4 000,00 € art7,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER aux entiers dépens distraction au profit de M^e Patrice SANDRIN, avocat inscrit au barreau de la Réunion, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur ce

Sur la recevabilité des demandes de l’appelant :

Pour s’opposer aux demandes du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER qui sollicite maintenant la mitoyenneté du mur séparant les propriétés CZ 182 et CZ 184, la […] soutient que la demande de déclaration de mitoyenneté du mur constitue une demande nouvelle en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

Le procès en bornage a été engagé par la […] le 16 mars 2011 à l’encontre de la SCI PAILLE EN QUEUE, propriétaire de la parcelle CZ 184. Cette […] a sollicité par conclusions 28 mai 2013 la propriété du mur.

Au cours de la procédure, la SCI PAILLE EN QUEUE n’a jamais conclu au fond, indiquant qu’elle n’était pas propriétaire de la parcelle (conclusions du 23/10/2012).

Postérieurement à l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER, propriétaire de la parcelle CZ 184, (par acte d’huissier du 5 août 2013), la SCI PAILLE EN QUEUE a maintenu sa contestation relative à la propriété tandis que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE n’a formulé aucune observation ni demande devant le tribunal d’instance de B Paul.

Du fait de l’absence de toute demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER en première instance, la demande de reconnaissance de la mitoyenneté du mur formulée devant la cour d’appel pour la première fois pourrait paraître nouvelle en application de l’article 564 du Code de procédure civile.

Cependant cette prétention nouvelle qui a pour objet de faire déclarer le mur mitoyen est recevable dans la mesure où elle tend à faire écarter la prétention adverse de la […] qui revendique la propriété du mur.

Sur le fond :

L’article 653 du Code civil dispose que ''dans les villes et les campagnes tout mur servant de

séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire''.

Dans ses conclusions, l’expert propose au tribunal d’instance de B Paul de retenir comme limite séparative entre les propriétés de la […] et de la SCI PAILLE EN QUEUE, parcelles respectivement cadastrées CZ n° 182 et 184, le mur en moellons appartenant en pleine propriété à la […].

La présomption de mitoyenneté peut être renversé par titre ou marque contraire.

L’expert indique dans son rapport d’expertise que le mur litigieux en moellons a été construit sur l’ensemble du terrain par D E, la tante de M. F E co-gérant de la […], pour clore la propriété.

Le plan de masse établi en août 1956 par M. Z A, géomètre à B C matérialise les limites du terrain appartenant à D E (actuellement CZ n° 182). Ces limites sont constituées de murs d’une épaisseur de 50 à 60 centimètres. Le sens des flèches des murs sur le plan de masse indique que ces murs appartiennent à la propriété E devenue propriété du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE, ce qui confirme la position de la […].

En outre, la photographie datant des années 1960-1970 produite par la […] et jointe au rapport d’expertise fait apparaître que le mur en moellons jouxtant la parcelle CZ n° 184 appartenant à l’époque à la SCI PAILLE EN QUEUE se poursuit du côté opposé de la parcelle CZ n° 182 appartenant à la […] pour clore la propriété de sorte que ce mur matérialise à la fois les limites Nord Est et Nord Ouest de la parcelle CZ n° 182 ce qui corrobore également le plan de masse de 1956 qui fait état d’un mur privatif entourant l’ensemble de la propriété.

Enfin, l’expert a constaté que si le mur était mitoyen, la superficie du bien de la […] serait amputée de 9 m² alors que le terrain de la SCI PAILLE EN QUEUE (actuellement syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE) aurait un excédent de 9 m².

Sans qu’il ne soit besoin d’analyser les caractères de la mitoyenneté du mur

qui est présumée en application de l’article 653 du Code civil, ces éléments convergents susvisés suffisent à démontrer le caractère privatif du mur en moellons au profit de la […].

En conséquence le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les dépens d’appel seront à la charge du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER la […] qui devra verser en équité à la […] la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu le jugement rendu le 29 mars 2016 par le tribunal d’instance de B Paul,

Vu les articles 564 et suivants du Code de procédure civile,

Déclare recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER devant la cour d’appel,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Patrice SANDRIN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PAILLE EN QUEUE représentée par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER à verser à la […] la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick VERNUDACHI, Président de chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de B-C de la Réunion par ordonnance de Madame la première présidente, et par Madame Martine BAZOGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE