Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/05844 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N4YZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 OCTOBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE F

N° RG 16/00405

APPELANTE :

SARL LE D E

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de F, avocat postulant

assistée de M^e Aldona ROGER, avocat au barreau de F, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame Y-B C épouse X

née le […] à AVIGNON

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Marc CABROLIER, avocat au barreau de F, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Y B C épouse X est propriétaire à Fitou ( Aude) d’un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce hôtel-restaurant en vertu d’un bail consenti en 1986 et renouvelé en 1996, la SARL LE D E SAINT ROCH en étant devenue cessionnaire en vertu d’une vente du fonds de commerce du 28 mars 2002, date à laquelle le loyer mensuel s’élevait à 1 404,67 €.

Le 20 octobre 2010 la bailleresse a notifié un congé avec offre de renouvellement pour le 1er avril 2011 moyennant un loyer mensuel de 2 042,42 €.

La locataire a accepté le principe du renouvellement mais pas le montant du loyer.

Un contentieux a opposé les parties sur la mise en conformité des locaux avec les règles de sécurité exigées par la Préfecture et une mesure d’instruction confiée à Monsieur Z a été ordonnée le 4 janvier 2011 et le rapport d’expertise a été déposé le 24 août 2015.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2015 le juge des référés a donné acte à Y B C épouse X de ce qu’elle s’engageait sous réserve de la décision du juge du fond sur l’imputabilité des travaux, à faire effectuer et à avancer le coût des travaux tels que figurant dans le rapport de l’APAVE du 31 juillet 2015.

Par acte d’huissier en date du 7 mars 2016, la SARL LE D E a assigné devant le tribunal de grande instance de F Y B C épouse X pour voir notamment statuer sur les relations entre les parties.

Le jugement rendu le 18 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de F énonce dans son dispositif :

• Rejette les demandes présentées tant par la locataire que par la bailleresse et tendant à la résiliation du bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2012, ainsi que les demandes subséquentes,

• Constate qu’il a été procédé par la bailleresse à l’exécution des travaux exigés par l’administration,

• Dit que le coût des travaux doit incomber à la locataire au titre du respect de l’équilibre du contrat de bail,

• Condamne la SARL LE D E à rembourser à Y B C épouse X la somme de 28 809,57 € correspondant au montant des travaux de mise aux normes incendie,

• Déboute la SARL LE D E de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution de travaux complémentaires,

• Condamne Y B C épouse X à payer à la SARL LE D E la somme de 7 271,60 € au titre du retard apporté dans la réalisation des travaux et déboute la locataire du surplus de sa demande,

• Ordonne la compensation entre les créances réciproques des partie à hauteur de la plus faible,

• Déclare prescrite l’action en fixation du prix du bail renouvelé et en paiement de l’arriéré de loyers le tout résultant du défaut d’accord quant au prix du bail renouvelé,

• Dit que le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 aux clauses et conditions du bail du 17 février 1986 et que le prix du loyer s’élève à la somme mensuelle de 1 404,67 €,

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

• Rejette les demandes plus amples ou contraires, y compris d’exécution provisoire.,

• Fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés par moitié entre les parties.

Le jugement sur la demande de résiliation du bail formée par la locataire pour non respect de l’obligation de délivrance au regard du défaut d’exécution de travaux de mise aux normes ou de retard dans l’exécution de ces travaux la rejette au motif que ce point nécessitait de nombreux avis techniques parfois contradictoires et que l’expertise judiciaire n’a pas été déterminante puisque les travaux sont désormais réalisés dans des conditions différentes qui ont reçu l’accord de l’autorité administrative.

Et par conséquent le retard apporté par la bailleresse dans l’exécution de ces travaux ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour que soit prononcée la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation présentée par la bailleresse pour:

— défaut de paiement des loyers, les premiers juges l’écartent au motif que le montant du loyer n’était pas fixé avant le présent jugement, l’offre de renouvellement n’apportant pas toutes les précisions nécessaires,

— changement non autorisé de la destination des locaux les premiers juges l’écartent également au motif que s’il n’est pas contesté que certaines pièces ont été transformées ( buanderie en chambre, deux chambres en appartement) cette transformation est ancienne (2008-2010) et que la bailleresse qui en avait connaissance à renoncer à se prévaloir de ce grief en faisant délivrer une offre de renouvellement et qu’en tout état de cause ces faits ne peuvent plus constituer un motif grave justifiant la résiliation,

— défaut d’entretien les premiers juges l’écartent tout autant au motif qu’il n’est pas démontré que le défaut de fermetures de trois ouvertures ait entraîné de quelconques dégradations.

Sur la charge des travaux de mise aux normes le tribunal considère que même si le bail ne contient pas de clause spécifique expresse mettant les travaux prescrits par l’autorité administrative à la charge de la locataire au regard de la totalité des travaux réalisés par la bailleresse depuis une dizaine d’années pour un montant de 124 288 € représentant environ sept ans de loyers l’équilibre entre les droits et les obligations de chacune des parties n’est plus respecté puisque la propriétaire ne reçoit plus la juste rémunération du capital immobilisé le bien n’étant plus depuis 10 ans d’un quelconque rapport et générant seulement des dépenses que le loyer ne couvre plus.

Selon le jugement dont appel ce déséquilibre doit conduire à mettre à la charge de la SARL les travaux de mises aux normes.

Si les premiers juges écartent aussi la demande indemnitaire de la locataire au titre du trouble causé dans son exploitation commerciale pendant la durée des travaux dans la mesure notamment où le bail prévoit que le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations et travaux quelconques, en revanche ils font droit à la demande d’indemnisation au titre du trouble causé à l’exploitation commerciale par le retard de résiliation des travaux exigés par l’administration.

Sur le montant de l’indemnisation le jugement retient comme base de calcul l’évaluation proposé par le sapiteur sur les pertes liées aux activités connexes de l’hôtellerie sur les pertes d’exploitation liées à l’absence d’usage des six chambres selon une moyenne de 1 038,80 € par an sur 7ans.

Sur le renouvellement du bail et le montant de loyer la décision déférée retient que même si pour un bail dont la durée excède 12 ans le loyer était par principe déplafonné de plein droit il existait entre les parties suite à l’offre de renouvellement du 20 octobre 2010 faite par la bailleresse sous réserve de la fixation d’un loyer supérieur initial et au refus de ce nouveau loyer par la locataire un désaccord sur le prix du bail renouvelé qui imposait la saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans.

Par conséquent l’action en fixation du prix du bail renouvelé est aujourd’hui prescrite si bien que le prix du bail doit être maintenu à son niveau de 2010 et ce même si cela ne correspond plus à aucune donnée puisque son évaluation contractuelle est très ancienne et que les lieux ont été modifiés.

La SARL LE D E a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 novembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2021.

Les dernières écritures pour la SARL LE D E ont été déposées le 21 septembre 2021.

Les dernières écritures pour Y B C épouse X ont été déposées le 13 septembre 2021.

Le dispositif des écritures de la SARL LE D E énonce en ses seules prétentions :

• Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur avec effet au 1er août 2019 et le condamner à réparer les préjudices liés à l’inexécution de son obligation de délivrance:

— perte du fonds de commerce 396 000 €

— pertes d’exploitation ( 2010-2019) 42 250 €

— remboursement des travaux exécutés 4 219,87 €

— perte d’exploitation pendant les travaux ( 5 mois) 38 175 €

• Subsidiairement sur le préjudice ordonner une expertise pour :

— déterminer la perte de la valeur du fonds de commerce

— évaluer les pertes d’exploitation des années 2010 à 2019

— chiffrer le montant des travaux exécutés par le preneur au lieu et place du bailleur

— évaluer la perte d’exploitation liée à l’arrêt de l’activité pendant la durée des travaux

— donner toutes indications utiles à l’évaluation des conséquences dommageables de la résiliation du bail.

• Condamner le bailleur à payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris le coût de la mesure d’expertise et des frais d’huissier.

La SARL D E expose en premier lieu l’historique des faits précisant que depuis l’appel ne pouvant poursuivre l’exploitation de l’établissement les locaux n’étant toujours pas mis aux normes d’accessibilité pour les handicapés, elle avait donné congé à la bailleresse le 23 janvier 2019 pour le 31 juillet 2019 et la libération effective des lieux avait été constatée par procès verbal d’huissier au 1er août 2019.

Sur les obligations du bailleur la SARL rappelle que selon le contrat de bail ce dernier est tenu de supporter la charge des travaux de mise aux normes du bâtiment loué en vertu de l’obligation de délivrance et qu’il est certain que le respect des normes incendie et accessibilité handicapé est intrinsèque à la destination des lieux .

D’ailleurs plus de 5 ans après le début du litige la bailleresse a offert de réaliser les travaux de mise en conformité sécurité et incendie tels que déterminés par l’expert judiciaire et le rapport APAVE et les travaux ont été achevés en décembre 2016 alors que la commune de Fitou avait mis en demeure Y B C épouse X de les exécuter par courrier du 8 février 2010.

La SARL ajoute que les obligations du bailleur au titre des règles de sécurité sont également applicables en ce qui concerne la réglementation d’accessibilité pour les

handicapés et qu’au jour de la délivrance du congé le 23 janvier 2019 Y B C épouse X n’avait toujours pas offert d’exécuter les dits travaux.

Sur l’existence d’un prétendu déséquilibre contractuel la SARL oppose que l’article 1722 du code civil ne s’applique qu’à la demande du preneur et dans l’hypothèse où compte tenu de la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût est disproportionné à la valeur vénale de l’immeuble ou aux revenus des locaux et qu’il est exclu que cette appréciation soit faite lorsque la perte est due à la faute de l’une ou de l’autre des parties ce qui est le cas en l’espèce.

En outre la locataire soutient qu’elle ne peut se voir opposer comme l’a fait le premier juge un défaut de variation du loyer car il appartenait à la bailleresse d’agir en demandant l’augmentation du loyer selon les règles de la révision prévues en la matière et personne ne pouvant se prévaloir de sa propre carence.

Au surplus la SARL ajoute que Y B C épouse X ne démontre pas en quoi la valeur du bien immobilier loué serait inférieure au coût des travaux de remise aux normes, les calculs présentés sur ce point n’étant pas sérieux.

Elle ajoute que les seuls coûts des travaux pouvant servir de base ne peuvent être que ceux qui ont été réalisés après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le dépôt des conclusions de la bailleresse devant le juge des référés le 13 octobre 2015, date à laquelle elle matérialise son offre d’effectuer les travaux, ce qui représente un montant total de 27 677,87 € et non une somme de 125 000 € comme l’allègue Y B C épouse X.

Sur la résiliation judiciaire du bail pour violation par la bailleresse de ses obligations, la SARL LE D E fait valoir avoir été victime pendant plus de 6 ans des impossibilités de jouir paisiblement des lieux loués en raison de l’inexécution de travaux de mise aux normes de sécurité et que depuis décembre 2016 elle n’a pu ouvrir que 2 des 12 chambres de l’hôtel pouvant accueillir des handicapés en raison du refus de la bailleresse de faire les travaux d’accessibilité.

Les travaux concernant le parking n’ont pas non plus été exécutés malgré mise en demeure.

L’inaction fautive de Y B C épouse X malgré de multiples mises en demeure justifie donc la résiliation du bail, demande qui déjà formée en première instance demeure recevable en appel même si le bail est arrivé à son terme de par l’effet du congé.

La SARL soutient que cette résiliation du bail liée aux fautes répétées et continues de la bailleresse lui a causé un très important préjudice constitué par la disparition du fonds de commerce d’une valeur de 396 000 €, augmentée des pertes liées à l’impossibilité d’exploitation normale de l’activité commerciale entre 2010 et décembre 2016 ( fin des travaux de mise aux normes incendie) et par la perte d’exploitation de 3 chambres jusqu’au jour du départ en raison du non respect des normes d’accessibilité aux handicapés.

La locataire ajoute en outre qu’un transfert dudit fonds est impossible car il n’existe pas de locaux similaires à proximité des lieux loués.

Sur les conséquences financières en tant que telle et le calcul des indemnités sollicitées la cour renvoie pour un plus ample exposé aux écritures de la SARL.

La locataire revendique également une indemnisation pour trouble de jouissance durant la réalisation des travaux.

Enfin sur le prix du loyer sollicité par la bailleresse, la SARL LE D E rappelle que dans la mesure où elle n’a pas accepté lors de l’offre de renouvellement le prix du loyer demandé par la bailleresse il appartenait à cette dernière de saisir dans les deux ans le juge des loyers commerciaux pour revendiquer un loyer supérieur à celui prévu par le bail initial ce qu’elle n’a pas fait.

Le dispositif des écritures de Y B C épouse X énonce en ses seules prétentions:

• Condamner la SARL LE D E à payer la somme de 69 994,69 € au titre du solde des loyers impayés d’avril 2011 à avril 2019.

• Condamner la SARL LE D E à payer les sommes suivantes:

-15 451,37 € au titre des loyers impayés de mai 2019 à mars 2020,

-993,75 € au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères des années 2019 et 2020,

-4 478 € au titre des factures de déménagement et de travaux,

-28 809,57 € au titre du remboursement des travaux de mise aux normes incendie.

• Débouter la SARL LE D E de l’ensemble de ses demandes.

• Condamner la SARL LE D E au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur sa demande en paiement du solde des loyers du 1er avril 2011 (date de renouvellement du bail ) au 1er avril 2019, la bailleresse expose que le loyer proposé dans l’offre de renouvellement n’était pas un loyer déplafonné, qu’au vu de l’offre et des calculs qui en ont suivi il ne pouvait y avoir aucune ambiguïté ou désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et que la saisine du juge des loyers commerciaux était inutile le loyer indexé dans l’offre de renouvellement devant s’appliquer.

Ainsi pendant 8 ans la SARL LE D E n’a pas respecté son obligation de payer les loyers.

Sur les loyers impayés de mai 2019 à mars 2020 la bailleresse expose que la locataire a quitté les lieux le 1er août 2019 alors qu’elle avait accepté l’offre de renouvellement qui précise que le bail renouvelé prend effet au 1er avril 2011 pour expirer au 31 mars 2020 et que par conséquent la locataire ne pouvait donner congé que pour le 31 mars 2020 et non pour le 31 juillet 2019.

La SARL LE D E est donc redevable des loyers qu’elle a cessés de payer à compter de mai 2019, de même qu’elle est redevable de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2019 et pour l’année 2020 au prorata.

La bailleresse suite au départ de la locataire et vu des états des lieux d’entrée et de sortie revendique également le coût de travaux de réparation ainsi que les frais de

déménagement exposés pour enlever du mobilier laissé par la SARL.

Sur la charge des travaux de mise aux normes Y B C épouse X soutient que si elle a accepté de prendre en charge ces travaux dans le cadre de la procédure de référé c’est uniquement pour éviter la fermeture administrative de l’établissement mais que ces travaux sont à la charge de la locataire au regard des dispositions conventionnelles ( paragraphe n° 4, page 5 du bail).

Elle ajoute qu’au delà des dispositions contractuelles et à supposer que la clause sus invoquée soit jugée trop imprécise, il existe un déséquilibre contractuel qui justifient que les travaux de mise aux normes soient à la charge de la locataire.

En effet cette dernière paie un loyer de 1 404,67 € par mois depuis la conclusion du bail, sans aucune augmentation alors que les travaux de mise aux normes incendie se sont élevés à 28 809,57 € et que depuis une dizaine d’année elle a payé au titre de l’ensemble des travaux une somme totale de 124 288,63 € soit près de 89 mois de loyer ou plus de 7 ans permettant ainsi à sa locataire de réaliser de substantielles économies.

Y B C épouse X sur le rejet de la demande de sa locataire tendant à la résiliation judiciaire du bail par violation des obligations de la bailleresse soutient que la SARL subi une baisse d’activité et du chiffre d’affaires en raison des difficultés économiques de ce secteur ( hôtel-restaurant pour une clientèle de routiers) et qu’elle a imaginé de rejeter la responsabilité de ses problèmes économiques sur la bailleresse en demandant la résiliation judiciaire du bail afin de battre monnaie.

Y B C épouse X ajoute que les difficultés rencontrées par la SARL LE D E ne sont pas dues au retard mis à réaliser les travaux de mise aux normes incendie et que d’ailleurs ce retard ne lui est pas imputable.

Y B C épouse X soutient également qu’elle ne peut être condamnée à exécuter les travaux de mise en conformité pour l’accessibilité aux handicapés et au parking dans la mesure où d’une part elle s’est parfaitement conformée à la réglementation en la matière puisque la commission départementale d’accessibilité le 19 avril 2016 a émis un avis favorable à sa demande de dérogation, dérogation qui lui a été accordée par arrêté préfectoral du 13 juin 2016 et que d’autre part cette demande est devenue sans objet suite au départ de la locataire.

MOTIFS

La cour relève à titre liminaire que les parties s’accordent sur l’évolution du litige depuis le jugement dont appel à savoir que suite à un congé signifié par la locataire la SARL LE D E à la bailleresse Y B C épouse X par acte d’huissier en date du 23 janvier 2019, les lieux ont été effectivement libérés le 1er août 2019

Sur la charges des travaux de mise aux normes incendie :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z que suite à un diagnostic «Sécurité incendie» réalisé par l’APAVE le 24 janvier 2011 il a été relevé dans six chambres de l’établissement plusieurs non conformité aux règles de sécurité applicables aux établissements de même type que celui exploité par la SARL LE

D E.

Cette non conformité a été vérifiée par une visite contradictoire des lieux le 27 avril 2011.

Suite à l’ordonnance de référé du 15 décembre 2015 le bailleur a réalisé les dits travaux de mise en conformité aux normes incendie pour un montant de 28 809,57 € comme ressortant d’un procès-verbal de constat du 7 mars 2016 et d’un rapport de vérification de travaux établi par l’APAVE le 29 juillet 2016.

Dès lors le 12 décembre 2016 la Commission de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite du fonctionnement de l’établissement.

Il est constant que selon l’article 1720 du code civil applicable aux baux commerciaux le bailleur est tenu pendant la durée du bail de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les réparations locatives sauf clause spécifique et expresse mettant ces travaux à la charge du locataire, une telle clause devant être interprétée de manière stricte.

Le contrat de bail liant les parties au chapitre Charges et Conditions 4° Transformations comporte la clause selon laquelle le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Comme relevé par les premiers juges ce type de clause usuelle ne peut s’analyser en une clause spécifique mettant de façon expresse à la charge du locataire les grosses réparations et les travaux prescrits par l’autorité administrative.

Par conséquent les dits travaux incombent bien au bailleur comme posé par les premiers juges.

Toutefois s’est ensuite à tort que les premiers juges ont considéré que si les travaux incombent bien en principe au bailleur, leur coût doit lui être remboursé par le preneur en raison d’un déséquilibre économique constitué par le fait que le bailleur aurait supporté depuis une dizaine d’années un montant de travaux pour un total de plus de 124 000 € représentant environ sept années de loyer au prix actuel de 1 404 € et alors que le montant du loyer est inchangé depuis 1996.

En effet non seulement seul le montant des travaux pour la mise en conformité aux normes incendie doit être pris en considération et pas l’ensemble des travaux financés par le bailleur étant observé que la nature exacte des dits travaux et leur coût réel ne sont pas clairement établis.

Mais surtout cette notion de déséquilibre économique ou de déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ne s’applique pas aux baux commerciaux.

Par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARL LE D E à rembourser à Y B C la somme de 28 809,57 € correspondant aux travaux de mise aux normes incendie.

Sur les demandes indemnitaires pour le retard dans l’exécution des travaux de mise aux normes incendie et le trouble causé durant leur réalisation:

Sur le premier point c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la locataire était bien fondée à solliciter la perte d’exploitation subie durant pratiquement

7 ans (entre le 1er janvier 2010 et le 12 décembre 2016), la SARL ayant dû renoncer en raison des non conformités incendie à exploiter six chambres ce qui engendre une perte d’exploitation liée directement à l’impossibilité de louer ces six chambres mais aussi à un manque à gagner sur les activités connexes de l’hôtellerie (restauration).

C’est également à bon droit que le jugement dont appel a retenu comme base d’indemnisation celle proposée par le sapiteur expert-comptable à hauteur de 1038,80 € de perte par an, la demande d’indemnisation de ce chef par la SARL LE D E à hauteur de 5 000 € par an ne reposant sur aucune donnée concrète et objective.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation due la SARL LE D E à la somme de 7 271,60 € ( 1 038, 80 € x 7).

En ce qui concerne le trouble causé à l’activité commerciale de la locataire durant la réalisation des travaux, trouble qu’elle chiffre à 38 715 € le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande dans la mesure où il ressort clairement de la clause 7° du bail commercial que le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, constructions, et travaux quelconques que le propriétaire fera exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution du loyer qu’elles que soient l’importance et la durée de ces travaux même si la durée excédait 40 jours.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SARL LE D E de cette demande.

Sur la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse:

Devant le premier juge la locataire encore occupante des lieux donnés à bail avait sollicité la résiliation du bail aux torts de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance au regard du défaut d’exécution des travaux de mise au normes.

Cette demande a été rejetée par le jugement déféré.

Devant la cour d’appel la SARL LE D E qui a donné congé le 23 janvier 2019 avec prise d’effet au 1er août 2019 soutient que ce congé doit s’analyser comme une résiliation judiciaire du bail aux torts de Y B C pour manquement à ses obligation en raison du défaut d’exécution des travaux de mise aux normes incendie et des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

En ce qui concerne les travaux de mise aux normes incendie il est acquis que ces derniers ont été achevés seulement en 2016 alors que leur exécution était demandée depuis 2010 et que la bailleresse a d’ailleurs précédemment était condamnée à réparer les pertes d’exploitation générées par ce retard.

En revanche ce retard apporté par la bailleresse dans l’exécution des dits travaux ne présente pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail dans la mesure notamment où la réalisation de ces travaux a nécessité de nombreux avis techniques parfois contradictoires.

En ce qui concerne les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées le rapport établi par l’APAVE le 27 novembre 2015 a préconisé 3 choix et fait des observations:

Choix 1: limiter le nombre de chambre de l’établissement à 10 seuil jusqu’au quel l’arrêté du 8 décembre 2014 sur l’obligation de disposer de chambres aménagées et accessibles aux personnes handicapées ne s’applique pas,

Choix 2: mise en place d’un ascenseur avec une chambre adaptée à l’étage, solution impliquant de lourds travaux ( modifications de tout l’étage avec mise à niveau des planchers, élargissement des circulation…),

Choix 3: création d’une chambre adaptée au rez-de-chaussée, solution peu adaptée qui impose de rogner sur la surface de restauration au risque de mettre en péril l’activité de l’établissement.

Au regard des conclusions de ce rapport Y B C a déposé le 28 janvier 2016 une demande de dérogation compte tenu des difficultés techniques rencontrées pour pouvoir créer une chambre adaptée avec accessibilité.

Après un avis favorable de la sous-commission départementale pour l’accessibilité aux personnes handicapées en date du 19 avril 2016, le préfet de l’Aude par arrêté du 13 juin 2016 a fait droit à la demande de dérogation.

Par conséquent il n’est pas démontré que la bailleresse ait commis un manquement au regard de l’obligation de mise aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées de nature à justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

Par conséquent la SARL LE D E sera déboutée de sa demande de résiliation du bail au 1er août 2019 aux torts de la bailleresse et par voie de conséquence des demandes indemnitaires qui y sont liées: perte du fonds de commerce, remboursement des travaux exécutés et les pertes d’exploitation de janvier 2017 au mois de juillet 2019.

Sur le montant du loyer et la demande de paiement d’un solde de loyers du 1er avril 2011 au 1er avril 2019:

Y B C sollicite une somme de 69 994,69 € au titre d’un solde de loyers qui serait dû entre le 1er avril 2011 date de renouvellement du bail et le 1er avril 2019, fondée sur la différence entre le montant du loyer initial (1 404,67 €) effectivement payé et le loyer du bail renouvelé de 2 042,42 €.

C’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que si la locataire avait accepté par acte du 19 juillet 2011 l’offre de renouvellement du bail faite par la bailleresse dans le congé avec offre de renouvellement délivré le 20 octobre 2010, elle avait en revanche contesté le montant du loyer mensuel sollicité en l’occurrence 2 042,42 €.

Y B C soutient que le loyer proposé dans le congé avec offre de renouvellement n’est pas un loyer déplafonné mais un loyer révisé et qu’en conséquence il ne pouvait y avoir ni ambiguïté ni désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et aucune nécessité de saisir le juge des loyers commerciaux.

Toutefois c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le jugement dont appel a relevé que le congé avec offre de renouvellement délivré le 20 octobre 2010 ne contenait aucune précision ou indication sur la fixation du loyer mensuel à la somme de 2 042,42 € et que dans l’offre d’acceptation de renouvellement du bail la SARL LE D E avait clairement indiquer accepter le renouvellement du bail aux conditions prévues dans ledit bail sauf concernant le prix du loyer tel que sollicité par

le bailleur ( 2042,42 €) dont la SARL conteste le montant.

Il y avait bien dès lors un désaccord sur le prix du bail renouvelé qu’il s’agisse d’un loyer déplafonné ou d’un loyer révisé.

Dès lors en application de l’article R 145-3 du code de commerce Y B C se devait en l’état de ce désaccord de saisir le juge des loyers commerciaux pour voir statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé mais ne pouvait pas de façon unilatérale fixer le prix du bail renouvelé.

Cette saisine du juge des loyers commerciaux devait en outre intervenir en application de l’article L 145-60 du code précité dans le délais de deux ans à compter du jour où l’action pouvait être engagée en l’occurrence à compter du 19 juillet 2011 date de contestation par la locataire du prix du bail renouvelé.

Aucune saisine du juge des loyers commerciaux n’étant intervenue dans ce délai ni dans les deux ans suivant la date de renouvellement du bail ce dernier se trouve définitivement renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré et donc en l’espèce au prix de 1 404,67 € par mois si bien que Y B C n’est pas fondée à solliciter un solde de loyers.

Sur la cessation du bail et ses conséquences:

Il est constant que par acte en date du 20 octobre 2010 la bailleresse Y B C a délivré congé à sa locataire pour le 31 mars 2011 avec offre de renouvellement «sous réserve de fixation du loyer mensuel à la somme de 2 042,42 €».

La locataire la SARL LE D E a accepté par acte du 19 juillet 20111 le renouvellement mais pas le montant du loyer demandé.

Le bail a donc été renouvelé le 1er avril 2011 si bien que le preneur ne pouvait donner congé qu’à chaque période triennale ce qui n’a pas été fait ou pour l’issue du bail le 31 mars 2020.

La SARL LE D E ne pouvait donc valablement donner congé le 23 janvier 2019 avec prise d’effet au 1er août 2019.

— Sur le paiement des loyers:

Au vu de ce qui précède la SARL LE D E demeure donc tenue de: payer les loyers jusqu’au terme du bail soit jusqu’au 31 mars 2020 et il n’est pas contesté que cette dernière a cessé tout paiement de loyer au 1er mai 2019.

La SARL LE E est donc tenue au paiement des loyers jusqu’au 31 mars 2020 soit au paiement de la somme de 15 451,37 € ( 11 mois x 1 404,67 €).

— Sur la taxe sur les ordures ménagères:

Y B C sollicite une somme de 993,75 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères soit 795 € pour l’année 2019 et 198,75 € au prorata pour l’année 2020).

La SARL LE D E n’oppose aucun moyen en droit ou en fait à cette demande.

Le contrat de bail prévoit page 6 10° que le preneur remboursera au bailleur les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires et au titre desquelles figure la taxe sur les ordures ménagères.

La bailleresse produit au débat les avis d’imposition foncière de 2019 et 2020 faisant apparaître au titre de la taxe sur les ordures ménagères les sommes respectives de 795 € et 791 € soit au prorata jusqu’au 31 mars 2020 ( fin du bail) la somme de 197,50 €.

Par conséquent la SARL LE D E sera condamnée à payer la somme de 992, 50 €.

— Sur la remise en état des lieux loués:

La bailleresse sollicite une somme de 2 736 € au titre de réparations locatives et une somme de 1 750 € au titre des frais engagés par débarrasser les lieux des meubles laissés par sa locataire.

La SARL LE D E n’oppose aucune contradiction.

Concernant les réparations locatives il est constant que le locataire est tenu de rendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de leur prise de possession et qu’il répond des dégradations survenues durant son occupation sauf à prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux du 2 avril 2002 ( après renouvellement du bail en 2001) et l’état des lieux du sortie de 1er août 2019 établis tous les deux par constat d’huissier que en avril 2002 les menuiseries et vitrages sont décrits comme en parfait ou bon état ou restaurés alors que lors de l’état des lieux de sortie il est mentionné que dans la salle de bar la vitre de l’ouvrant est cassée, dans le grenier les ouvertures en façades n’ont pas de volets ou de fenêtres, dans la chambre 15 un carreau de la fenêtre est fissurée, une porte intérieure est moisie.

Y B C verse également au débat un devis établi le 12 septembre 2019 par la société CAP ALU d’un montant de 2 736 € TTC correspondant à la fourniture et à la pose d’une porte à trois vantail et de trois vitrages de dimensions différentes.

Au regard de l’état des lieux de sortie la prise en compte de ce devis apparaît justifié à l’exception d’un des vitrages pour 140 € .

Par conséquent il sera fait droit à la demande de Y B C à hauteur de 2 596 €.

Sur les frais de déménagement des meubles laissés par la locataire après la libération des lieux il ressort de l’état des lieux de sortie qu’on était laissé sur place six matelas et sommiers, quelques meubles ( tables, chaises, commode) des bacs à fleurs, un téléviseur et par divers endroits des gravats.

Y B C verse au débat un devis établi par LA BROCANTE DE LA MURELLE d’un montant de 1 750 € pour le débarras et le transport en déchetterie de l’ensemble du mobilier et des encombrants restés dans l’hôtel.

Il sera donc fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de 1 750 €.

Par conséquent la SARL LE D E sera condamnée à payer la somme de 4 346 € au titre de la remise en état des lieux.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il n’y a pas lieu en outre devant la cour d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la présente procédure dont il sera fait masse seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de F sauf en ce qu’il a condamné la SARL LE D E à payer à Y B C épouse A la somme de 28 809,57 € au titre du remboursement des travaux de mise aux normes incendie;

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Déboute Y B C épouse A de sa demande de remboursement de la somme de 28 809,57 € au titre des travaux de mise aux normes incendie;

Déboute la SARL LE D E de sa demande de résiliation du bail au 1er août 2019 aux torts de la bailleresse et des demandes indemnitaires qui y sont liées;

Condamne la SARL LE D E à payer à Y B C épouse A les sommes suivantes:

-15 451,37 € au titre des loyers dus pour la période du 1er mai 2019 au 31 mars 2020,

-992,50 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2019 et pour l’année 2020 au prorata;

-4 346 € au titre de la remise en état des lieux loués;

Rappelle que la compensation a été ordonnée entre les dettes et créances respectives de chacune des parties à hauteur de la plus faible;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié entre les parties.

Le Greffier Le Président

N.A.