Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 09 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00885 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NRIE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/05767

APPELANTS :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

Villa de l’acacia d’or

[…]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représenté par M^e Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame A Y

née le […] à MARSEILLE

[…]

Villa l’acacia d’or

[…]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame B C

née le […] à […]

27 rue Jean-François Millet

[…]

Représentée par M^e Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Charlène PICARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame D E

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine J HEDOU de la SCP J HEDOU, J – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

M^e H I J a dégagé sa responsabilité et n’a pas réglé le timbre fiscal

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 30 Décembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 JANVIER 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450

du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Z Y et A Y ont donné à bail par acte sous-seing privé en date du 1^er février 2008 à la société B G un local commercial sis […] à Montpellier.

Par acte notarié en date du 1^er février 2010 , X et B C ont cédé le droit au bail à la SARL SUSHI SAKURA STANDARD.

Une ordonnance de référé en date du 5 juillet 2012 a constaté la résiliation du bail avec effet au 28 août 2011 et condamné la société ESSENTIELLE venant aux droits de la SARL SUSHI SAKURA STANDARD à payer aux bailleurs la somme de 5 043,71 € outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Les lieux ont été repris par exploit d’huissier en date du 18 octobre 2012.

La SARL SUSHI SAKURA STANDARD a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée avec clôture pour insuffisance d’actif le 30 octobre 2013.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2016 Z Y et A Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Montpellier B C et D E précédente locataire du local commercial en sollicitant leur condamnation en leur qualité de garantes au paiement des loyers, charges et réparations locatives leurs étant dus par la SARL SUSHI SAKURA STANDARD.

D E n’était ni présente ni représentée en première instance.

Le jugement rendu le 21 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déclare recevables les demandes de Z Y et A Y.

• Déboute Z Y et A Y de toutes leurs demandes à l’encontre de D E.

• Déboute Z Y et A Y de toutes leurs demandes à l’encontre de B C.

• Condamne Z Y et A Y à payer à B C la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne Z Y et A Y aux entiers dépens de l’instance.

Le premier juge sur les demandes à l’encontre de D E relève que les époux Y ne justifient pas de la cession du bail par D E à la société B G représentée par B C.

Par ailleurs le premier juge considère qu’il n’est établi de la part des bailleurs aucune faute susceptible de les priver du bénéfice de l’article 11 du contrat de bail duquel il résulte que le cédant est garant à titre solidaire avec l’ensemble des preneurs successifs.

Il ajoute qu’en revanche il ne ressort pas des pièces produites que la liquidation de la SARL SUSHI SAKURA STANDARD a eu pour conséquence que les sommes que celle-ci devait aux bailleurs sont demeurées impayées et que B C serait en conséquence tenue de les leurs payer en qualité de garante.

En effet le jugement relève qu’il est seulement démontré que les époux Y ont tenté de faire exécuter l’ordonnance de référé du 5 juillet 2012 et qu’au demeurant ils ont conservé le dépôt de garantie et qu’ils ne justifient pas avoir dû l’employer pour effectuer des réparations à la suite du départ des lieux de la SARL SUSHI SAKURA STANDARD ce qui interdit de retenir leurs calculs relatifs à leur créance envers cette dernière.

Z Y et A Y ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 16 février 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 décembre 2020.

Les dernières écritures pour Z Y et A Y ont été déposées le 9 octobre 2018.

Les dernières écritures pour B C ont été déposées le 9 juillet 2018.

Les dernières écritures pour D E ont été déposées le 16 juillet 2018.

Par message au RPVA en date du 4 janvier 2021 le conseil de D E a fait savoir qu’il dégageait sa responsabilité.

Aucun autre avocat ne s’étant constitué en ses lieu et place la cour reste en l’état des dernières écritures du 16 juillet 2018.

Toutefois la cour constate que l’intimée D E a été invité par le greffe de la cour à régulariser la remise du timbre fiscal le 7 janvier 2021.

La cour constate le défaut d’acquittement du droit au jour des débats par D E.

Or l’article 963 du code de procédure civile dispose que les parties doivent justifier de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts par la voie d’un dépôt au greffe des timbres ou par la voie électronique lors de la remise de l’acte de constitution ou au plus tard avant la clôture des débats à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses qui est constatée d’office par la cour.

L’article 964 dispose que la formation de jugement statue sans débat sur sa constatation de l’irrecevabilité.

La cour constate le défaut d’acquittement du droit au jour des débats par l’intimée D E et prononce en conséquence l’irrecevabilité de ses moyens de défense et donc de ses conclusions du 16 juillet 2018.

Le dispositif des écritures de Z Y et A Y énonce :

• Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• A titre principal,

• Condamner B C et D E en leur qualité de garantes à payer à Z Y et A Y la somme de 13 107,05 € au titre des loyers, charges et réparations locatives dues par la SARL SUSHI SAKURA STANDARD.

• Condamner B C et D E en leur qualité de garantes à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

• A titre subsidiaire,

• Condamner B C et D E en leur qualité de garantes à payer à Z Y et A Y la somme de 5 043,71 € au titre des loyers impayés outre une somme de 2 262,92 € au titre des frais et dépens engagés et réglés par Z Y et A Y au titre des frais d’huissier et de l’article 700 du code de procédure civile visés dans l’ordonnance du 5 juillet 2012.

• Condamner B C et D E en leur qualité de garantes à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre liminaire sur la nullité du jugement dont appel soulevée par D E au motif qu’elle n’a pas été assignée à la bonne adresse les époux Y opposent que:

— D E ne justifie pas de son changement d’adresse antérieurement à la procédure d’appel,

— D E ne justifie pas en avoir informé les époux Y alors qu’elle était liée par la clause de garantie du bail,

— D E ne démontre pas sauf à introduire une procédure d’inscription de faux à l’encontre de l’huissier instrumentaire ayant délivré l’assignation que le procès-verbal de recherches infructueuses ne serait pas conforme à l’article 659 du code de procédure civile,

— D E ne rapporte pas la preuve du grief que lui a causé le jugement alors même qu’il n’a pas été fait droit aux demandes qui étaient formées contre elle.

Sur le fond les époux Y exposent que l’article 11 du bail qui autorise la faculté pour le preneur de céder son droit au bail sous réserve de l’agrément préalable du bailleur, dispose aussi qu’en cas de cession du droit au bail le cédant sera garant à titre solidaire avec l’ensemble des preneurs successifs du paiement des loyers et de la totalité des exécutions des clauses du bail et du coût des réparations locatives.

Ainsi ils sont bien fondés à appeler en la cause tant B C que D E précédente titulaire du droit au bail qui l’a elle même cédé à B C.

Sur la prétendue irrecevabilité de leur action en garantie pour prescription, les époux Y répondent que l’article L 145-16-2 du code de commerce qui fixe un délai de trois ans à compter de la cession du bail pour exercer une action fondée sur une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur pour les loyers impayés n’est

applicable qu’aux cessions conclues à compter du 20 juin 2014 ce qui n’est pas le cas en l’espèce B C ayant cédé son bail le 1^er mars 2010;

C’est alors la jurisprudence antérieure qui s’applique selon laquelle ce type de clause est applicable pendant la durée du bail soit au cas d’espèce durant neuf années à compter de la ratification du bail en date du 1^er février 2008.

Sur le quantum des montants sollicités, la cour pour un plus ample exposé renvoie aux écritures des parties qui détaillent le montant des sommes dues avec des décomptes par huissier et en produisant un certificat d’irrecouvrabilité de l’huissier instrumentaire en date du 14 mai 2018.

Ils ajoutent qu’en outre la clause de garantie n’est pas limitée au paiement des loyers et que parmi les clauses du bail il est expressément prévu que l’ensemble des frais de justice et actes d’huissier conformément à l’article 12 du bail sont à la charge du preneur donc à la charge de B C en sa qualité de cédante et garante.

Les époux Y répondent également qu’ils n’ont nullement manqué de diligence, faisant délivrer rapidement un commandement de payer visant la clause résolutoire lors des premiers impayés, faisant acte de recouvrement, puis engageant rapidement une procédure de référé pour faire constater la résiliation du bail et multipliant enfin les procédures tant pour parvenir à l’expulsion que pour obtenir le recouvrement des sommes dues.

Enfin sur la déduction et la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie, les époux Y opposent que celui-ci n’est pas dû au locataire indélicat expulsé, dès lors qu’il a servi à remettre les lieux en l’état et à régler les facture de consommables, et la taxe foncière.

En outre dans l’acte de cession que B C a ratifié avec son cessionnaire il est indiqué que ce dernier ne remboursera pas au cédant la dépôt de garantie qui restera acquis pour la durée du bail au propriétaire des locaux et en tout état de cause ce n’est qu’à l’encontre de son cessionnaire que B C peut venir demander ce paiement.

Le dispositif des écritures de B C énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• Débouter intégralement Z Y et A Y de toutes leurs prétentions.

• Subsidiairement dire que les sommes éventuellement dues par B C se limitent à 828,67 €.

• En tout état de cause condamner Z Y et A Y à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient tout d’abord que la créance est injustifiée dans son quantum au regard du caractère incompréhensible des sommes successivement réclamées et des factures produites au débat soulignant en particulier que le 31 octobre 2012 la créances des époux Y était de 10 131,38 € regroupant 7 mois de loyers et de charges impayés, 5 mois d’indemnités d’occupation ainsi que les frais engagés pour le recouvrement de la dite créance, alors que le 28 avril 2014 il était énoncé une créance de 9 433,58 €, puis le 22 avril 2015 la somme de 13 107,05.

B C invoque ensuite la faute des bailleurs qui ont laissé les loyers impayés s’accumuler et qui ne l’ont jamais informé des manquements du cessionnaire.

Or il est admis que le défaut de diligence du bailleur en laissent s’accumuler les loyers impayés sans jamais en informer le cédant K ce dernier de son engagement.

En l’espèce par conséquent la faute des époux Y K B C de son obligation de garantie.

Sur le caractère limité de sa garantie B C soutient qu’elle est limitée à la durée du bail cédé et elle ne s’étend pas aux dettes extra-contractuelles ni à la faute quasi délictuelle du cessionnaire qui se maintient dans les lieux.

En outre la clause 11 du contrat de bail limite bien la garantie solidaire du cédant vis à vis de tous les preneurs successifs au paiement des loyers, de la totale exécution du bail et au coût des réparations locatives.

L’ordonnance du 5 juillet 2012 ayant constaté la résiliation du bail avec effet au 28 août 2011 B C ne serait donc garantir que des loyers impayés à cette date soit la somme de 1 888,67 €.

Enfin B C ajoute que les bailleurs ne déduisent même pas le dépôt de garantie de 1 060 € versée par elle.

MOTIFS

A titre liminaire la cour observe que les moyens de défense de D E ayant été déclarés irrecevables, elle n’a pas statuer sur la demande de nullité de l’assignation du 16 septembre 2016 pas plus que sur celle de nullité du jugement du 21 décembre 2017 ou sur la demande de réouverture des débats pour permettre à D E de conclure au fond.

La cour observe également que les époux Y se livrent à une discussion pour démontrer que leur action n’est pas prescrite à l’égard de B C au motif que ce moyen aurait été soulevé dans le cadre de l’instance en référé, discussion sans objet devant la cour B C n’opposant devant la cour aucun moyen d’irrecevabilité à l’action des époux Y tiré de la prescription.

Sur l’action en garantie exercée par les époux Y contre D E:

Il est constant que celui qui se prétend créancier d’une obligation doit en rapporter la preuve.

En l’espèce les époux Y maintiennent en appel leur demande de condamnation à l’égard de D E en sa qualité de garante des preneurs successifs en cas de cession du droit au bail.

Toutefois s’il ressort des écritures des parties que D E aurait cédé son droit au bail à B C force est de constater comme déjà relevé en première instance que les bailleurs appelants ne produisent au débat aucune pièce justifiant d’une obligation de garantie de D E à l’égard des preneurs successifs en faveur des bailleurs.

Les époux Y sont en particulier défaillants dans la production du contrat de bail signé entre eux et D E, et dans la production de la cession du bail par D E à la société de B C.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande de condamnation à l’encontre de D E.

Sur l’action en garantie exercée par les époux Y contre B C:

Il ressort de la lecture de l’article 11 du contrat de bail à effet au 1^er février 2008 signé entre Z et A Y d’une part et B G représentée par B C d’autre part que le preneur a la faculté de céder son droit au bail pour la totalité des locaux loués à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, à la condition expresse qu’une telle cession recueille l’agrément du bailleur et en cas de cession, le cédant sera garant à titre solidaire avec les preneurs successifs du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail ainsi que du coût des réparations à la charge du preneur.

Il ressort également de la lecture de l’acte de cession du droit au bail conclu le 1^er février 2010 entre X et B C en qualité de cédant et la SARL SUSHI SAKURA STANDARD en qualité de cessionnaire dans le paragraphe CESSION que : « En cas de cession du droit au bail, le cédant, B C sera garante à titre solidaire avec les preneurs successifs du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail ainsi que du coût des réparations à la charge du preneur».

Le bailleur a concouru à cet acte de cession.

Il n’est pas contesté que la SARL SUSHI SAKURA STANDARD a ensuite été dénommée la SARL ESSENTIELLE.

Par ordonnance de référé en date du 5 juillet 2012 le président du tribunal de grande instance de Montpellier suite au commandement de payer délivré par les bailleurs le 28 juillet 2011 a :

— constaté la résiliation du bail au 1^er février 2008, liant les époux Y à la SARL ESSENTIELLE avec effet au 28 août 2011,

— constaté que la SARL ESSENTIELLE et toutes personnes de son chef occupent sans droit ni titre depuis cette date le local loué,

— ordonné la libération des lieux dès la signification de la présente décision et ordonné au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique,

— condamné la SARL ESSENTIELLE à payer aux époux Y la somme de 5 043,71 € à titre de provision sur les sommes dues au 15 mai 2012 et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er juin 2012 et jusqu’à la libération des lieux et enfin au paiement d’une somme de 750 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 28 juillet 2011.

Les époux Y versent ensuite au débat un décompte du compte locataire faisant notamment apparaître au 20 février 2018 les sommes suivantes :

*en exécution de l’ordonnance de référé du 5 juillet 2012 : la somme de 5 043,71 €, la somme de 750 € (sommes visées dans la décision ) outre 88,03 € au titre des frais d’assignation et 81,93 € au titre des frais de dénonce,

* les indemnités d’occupation des mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2012 ( 550 € x 5 mois)

* des frais d’actes tels que la signification de l’ordonnance de référé, les commandements aux fins de saisie, commandement de quitter les lieux, procès verbal d’expulsion… actes dont il est justifié par les pièces produites et dont le coût est détaillé,

* soit un débit total de 10 109,25 €

* des règlements pour un total de 768,73 €,

* soit un solde de 9 340,52 € au 20 février 2018.

Enfin les bailleurs incluent dans leur créance le montant de différentes charges qu’ils justifient avoir réglées pour la fourniture et la consommation d’eau en particulier à hauteur de 2 997,80 €.

Par conséquent contrairement à ce que soutient B C la créance des époux Y même si elle est en droit d’en discuter certains postes n’est pas incompréhensible en tant que telle et les époux Y ne peuvent être déboutés de leurs demandes pour ce seul motif.

Par ailleurs en appel et contrairement à ce qui a été retenu par la décision entreprise, les époux Y par la production au débat d’un certificat d’irrecouvrabilité établi le 14 mai 2018 par huissier de justice démontrent que le recouvrement de la somme de 8 713,67 € en exécution de l’ordonnance de référé du 5 juillet 2012 n’a pu aboutir en raison de l’insolvabilité de la SARL ESSENTIELE après vente du mobilier saisi.

Concernant la portée de l’engagement solidaire du cédant le contrat de bail contrairement à ce que soutient également B C ne limite pas l’engagement du cédant au seul paiement des loyers puisqu’il est tenu de l’exécution de toutes les clauses du bail parmi lesquelles on retrouve les charges, le coût des réparations mais aussi les clauses pénales et les frais d’actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues ainsi que les frais pouvant être mis à la charge du preneur par les décisions de justice.

Cependant il est constant que sauf stipulation contraire les effets de la clause de garantie du cédant sont limités à la durée du bail cédé et que cette garantie ne survit pas non plus en cas de résiliation du bail.

Par conséquent en l’espèce la résiliation du bail ayant été constatée par la décision du 5 juillet 2012 à la date du 28 août 2011, B C ne peut être tenue au delà de cette date des sommes dues par la SARL ESSENTIELE.

Par ailleurs si l’article L 145-16-1 issue de la loi du 18 juin 2014 qui prévoit qu’en cas de clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai de un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée, n’est pas applicable au fait de l’espèce en raison de sa non rétroactivité, il est de jurisprudence constante que même avant

l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 le bailleur est tenu d’informer le cédant des incidents de paiement provoqués par le cessionnaire et d’agir avec diligence à l’encontre du locataire défaillant.

En l’espèce s’il ne peut être reproché aux bailleurs un défaut de diligence à l’égard du locataire défaillant dans la délivrance d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 28 juillet 2011 pour la somme de 1 888,67 € correspondant à un peu plus de trois mois de loyers, en revanche il apparaît que les époux Y ont été négligents dans la délivrance de l’assignation en référé pour voir constater les effets de la clause résolutoire dans la mesure où alors que les causes du commandement étaient demeurées impayées ils ont attendu pratiquement un an soit jusqu’au 8 juin 2012 pour saisir le juge des référés laissant au cours de ces mois la dette locative augmenter.

En outre et surtout avant le 22 avril 2015 date à laquelle ils ont assigné en référé B C en sa qualité de garante en paiement des sommes dues par le cessionnaire, les bailleurs n’ont à aucun moment informé la garante solidaire des défaillances du cessionnaire la privant ainsi de toute démarche qu’elle pouvait elle-même effectuer afin de tenter de limiter la dette.

Cette négligence fautive des bailleurs ne peut que par conséquent les priver de tout recours contre la cédante B C.

Le jugement dont appel par motifs substitués sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes à l’encontre de B C.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre Z Y et A Y succombant en leur appel seront condamnés à payer à B C la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;

Vu les articles 963 et 964 du code de procédure pénale,

Prononce l’irrecevabilité des moyens de défense de D E;

Par motifs substitués, confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier;

Y ajoutant,

Condamne Z Y et A Y à payer à B C la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Z Y et A Y aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N.A.