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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02437 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2EC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 AVRIL 2023

Tribunal Judiciaire de BEZIERS N° RG 23/00102

APPELANTE :

La SAS LA PIEZZ’ABEILHANAISE, inscrite au RCS de BEZIERS 808564165, représenté par son Président en exercice, dont le siège social est

[Adresse 3]

Représentée par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur [G] [N]

né le 21 Mars 1976 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e MICHEL substituant M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 10 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Président de Chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Président de Chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

****************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2003, M. [G] [N] a donné à bail à M. [J] [F] et Mme [E] [U] un local commercial situé sur la commune d'[Localité 4], [Adresse 3], destiné à l’activité de restaurant-pizzeria exclusivement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457 euros hors charges.

La société La Pie’zz abeilhanaise a acquis le fonds de commerce à usage de restaurant-pizzeria, comprenant le droit au bail des lieux sis [Adresse 3], le 29 janvier 2015.

Un commandement de payer la somme de 1 940, 26 euros au titre des loyers et charges, visant la clause de résiliation figurant au contrat de location, a été délivré le 4 janvier 2023 à la société La Pie’zz abeilhanaise, à la demande de M. [G] [N].

Par acte du 7 février 2023, M. [G] [N] a fait assigner en référé la société La Pie’zz abeilhanaise devant le président du tribunal judiciaire de Béziers afin qu’il :

— constate la résiliation du bail commercial conclu le 26 septembre 2003 par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonne l’expulsion des lieux de la société La Pie’zz abeilhanaise et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonne l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— assortisse l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamne par provision la société La Pie’zz abeilhanaise à lui payer les loyers commerciaux et charges dus jusqu’à la résiliation du bail commercial, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel, charges comprises, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

— condamne la société La Pie’zz abeilhanaise à lui payer la somme de 1 830 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date du 1er février 2023,

— condamne la société La Pie’zz abeilhanaise à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 janvier 2023.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 7 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

— constaté la résolution du bail commercial conclu entre la société La Pie’zz abeilhanaise et M. [G] [N], pour les locaux sis [Adresse 3],

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société La Pie’zz abeilhanaise, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société La Pie’zz abeilhanaise à payer à M. [G] [N] la somme provisionnelle de 1 812 euros correspondant aux loyers impayés,

— condamné la société La Pie’zz abeilhanaise à payer à M. [G] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié,

— condamné la société La Pie’zz abeilhanaise à payer à M. [G] [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement du 4 janvier 2023.

Par déclaration en date du 8 mai 2023, la société La Pie’zz abeilhanaise a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société La Pie’zz abeilhanaise demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Béziers le 7 avril 2023,

— refuser de constater l’acquisition d’une clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi,

— juger que la clause résolutoire n’a pas pu jouer et que le bail commercial qui lui a été consenti n’est pas résilié,

— juger qu’elle a réglé les loyers de novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023 et la taxe d’ordures ménagères de 2022 avant l’audience de plaidoiries du 21 mars 2023,

— juger qu’elle est à jour des loyers au 1er juin 2023,

— débouter M. [G] [N] de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires,

— condamner M. [G] [N] à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le jeu de la clause résolutoire nécessite que l’obligation reprochée par le bailleur soit prévue par la clause résolutoire et que ce dernier agisse de bonne foi. Elle explique qu’en l’espèce, elle est locataire du local appartenant à M. [G] [N] depuis le 26 septembre 2003 et qu’elle a toujours réglé son loyer. Elle précise qu’en raison de difficultés passagères, les loyers des mois de novembre 2022, décembre 2022 et janvier 2023, ainsi que la taxe d’ordures ménagères afférente à l’année 2022 n’ont pas été payés, qu’un commandement lui a été délivré le 4 janvier 2023 et qu’elle a commencé à régulariser la situation dès le mois de janvier 2023.

Elle soutient que le bailleur, à l’audience du 21 mars 2023, a dissimulé une information importante qu’était la régularisation par ses soins des loyers des mois de novembre 2022, décembre 2022 et janvier 2023, ainsi que de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2022, et a maintenu sa demande de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation provisionnelle, alors qu’à cette date, les causes du commandement du 4 janvier 2023 avaient été réglées.

Elle en déduit que la cour doit refuser de constater l’acquisition d’une clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi.

Du reste, elle explique qu’elle n’a jamais eu connaissance de l’assignation ni du commandement aux fins de saisie-vente du 24 avril 2023, puisque sa boîte à lettres est sans nom, et cassée depuis le début du bail.

Enfin, elle indique qu’elle a réglé une somme de 536 euros le 9 janvier 2023, une somme de 536 euros le 6 mars 2023, une somme de 186 euros le 13 mars 2023, une somme de 554 euros le 8 avril 2023 et une somme de 554 euros le 4 mai 2023 et que les causes du commandement ayant été régularisées, le bail ne pouvait être résilié.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [G] [N] demande à la cour de :

— débouter la société La Pie’zz abeilhanaise de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 7 avril 2023,

Y ajoutant,

— condamner la société La Pie’zz abeilhanaise à lui régler la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que depuis le mois de novembre 2022, la société La Pie’zz abeilhanaise ne respecte pas son obligation légale et contractuelle de paiement des loyers et charges, qu’il lui a donc fait délivrer un commandement d’avoir à régler les loyers par acte du 4 janvier 2023 et qu’elle ne s’est pas acquittée des causes de ce commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Il en déduit que le bail s’est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.

De plus, il mentionne que la société La Pie’zz abeilhanaise, si elle indique qu’elle n’a pas été destinataire des avis de passage de l’huissier de justice, ne démontre pas ce qu’elle avance et n’a pas soulevé la nullité de l’assignation.

Enfin, il soutient qu’à la date du 1er février 2023, il disposait à l’encontre de la société La Pie’zz abeilhanaise d’une créance liquide, exigible et certaine d’un montant de 1 800 euros et que c’est bon droit que le président du tribunal judiciaire de Béziers a condamné la société La Pie’zz abeilhanaise au paiement d’une somme provisionnelle de 1 812 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Certes, la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi.

Toutefois, en l’espèce, la société La Pie’zz abeilhanaise ne conteste pas qu’au jour de la délivrance du commandement, intervenue le 4 janvier 2023, elle était redevable d’une somme de 1 812 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2022, de décembre 2022 et de janvier 2023, ainsi qu’à la taxe des ordures ménagères de l’année 2022, étant observé qu’aux termes du contrat de bail commercial, le preneur était tenu de s’acquitter du loyer mensuel d’avance, le premier jour de chaque mois.

De plus, le fait qu’à l’occasion de l’audience s’étant tenue le 21 mars 2023 devant le président du tribunal judiciaire de Béziers, le bailleur n’ait pas actualisé le montant de l’arriéré locatif ne saurait caractériser de la mauvaise foi de la part de celui-ci dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire intervenue antérieurement.

Dans ces conditions, et à défaut de tout autre élément, aucune mauvaise foi de la part du bailleur au moment de la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’est démontrée.

Du reste, la société La Pie’zz abeilhanaise ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement de payer régulièrement délivré le 4 janvier 2023 dans le délai d’un mois qui lui était imparti et le décompte figurant aux conclusions de la bailleresse ne fait apparaître qu’un paiement d’un montant de 536 euros dans ce délai.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a constaté que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, le 4 janvier 2023, était demeuré infructueux et qu’en conséquence, le bail s’était trouvé résilié un mois après sa délivrance.

Enfin, si les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, aucune demande de délais n’est en l’état formée par la société La Pie’zz abeilhanaise.

Il s’ensuit qu’aucune contestation sérieuse ne faisait obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire, et condamne la société La Pie’zz abeilhanaise, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux et à régler à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire, a condamné la société La Pie’zz abeilhanaise, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux, et a condamné l’appelante au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges prévus au contrat résilié.

Sur la condamnation au paiement d’un arriéré locatif

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier.

En l’espèce, au vu de l’historique des opérations intervenues sur son compte ouvert sous le numéro 85178868816, versé aux débats par la société La Pie’zz abeilhanaise et non contesté par le bailleur, il est établi que celle-ci a réglé les sommes qu’elle devait au titre de l’arriéré locatif visé au commandement de payer entre le 9 janvier 2023 et le 4 mai 2023.

Dans ces conditions, et dans la mesure où il n’est pas établi que l’appelante resterait redevable d’un arriéré locatif, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné la société La Pie’zz abeilhanaise au paiement de cet arriéré locatif, et la demande sur ce point sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au vu des éléments ci-dessus détaillés, c’est également à juste titre que le premier juge a condamné la société La Pie’zz abeilhanaise, partie succombante, au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La décision déférée sera donc également confirmée sur ces points.

Par ailleurs, la société La Pie’zz abeilhanaise qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel.

Au regard de la situation des parties et des circonstances du litige, les parties seront déboutées de leur demande d’indemnité complémentaire formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société La Pie’zz abeilhanaise à payer à M. [G] [N] la somme de 1 812 euros au titre des loyers impayés,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif formée par M. [G] [N],

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société La Pie’zz abeilhanaise aux dépens d’appel.

Le greffier Le président