N° RG 22/00010 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PO5V

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2023

Débats du 16 Juin 2023

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 25 Mai 2022

S.N.C. FINANCIERE LA PLEIADE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e BORKOWSKI avocat de la SCP SCHEUER-VERNHET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’OCCITANIE

[Adresse 2],

[Localité 7]

Représentée par M^e GILLIOCQ avocat de la SCP COULOMBIE-GRAS-CRETIN-BECQUEVORT-ROSIER avocat au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Représenté par Mme [F], inspectrice, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame BOURDON, conseiller,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

GREFFIER :

M. Philippe CLUZEL, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Juin 2023 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 15 Septembre 2023.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Philippe CLUZEL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté Préfectoral du 29 janvier 2009, le Préfet de l’Hérault a créé une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) sur la commune de [Localité 6] secteur '[Localité 5]' afin de constituer une réserve foncière permettant par la suite la mise en oeuvre d’un projet urbain et une politique locale de l’habitat afin de se prémunir contre le risque d’une évolution non maîtrisée du prix des terrains.

Le 26 mai 2016 le conseil de métropole de [Localité 7] a institué un droit de préemption urbain sur la commune de [Localité 6].

Le 12 juillet 2016 le conseil municipal de [Localité 6] a prescrit la création d’une zone d’aménagement concertée sur le secteur de [Localité 5].

Par arrêté du 19 septembre 2017 le préfet de l’hérault a déclaré d’utilité publique le projet de constitution d’une réserve foncière afin de permettre la réalisation d’un projet d’aménagement d’ensemble mixte comprenant des logements et des commerces sur le secteur de [Localité 5] à [Localité 6] au profit de l’établissement public foncier d’Occitanie (EPFO).

Par délibération du 08 octobre 2018, la commune arrêtait le programme prévisionnel d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) sur ce secteur et concédait par la suite l’aménagement à la société GGL Aménagement.

C’est l’EPFO qui était désigné pour réaliser le portage foncier des parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet.

Suivant arrêté préfectoral du 22 août 2019, le préfet déclarait cessibles les parcelles non bâties comprises dans le périmètre du projet.

Parmi les parcelles à exproprier figure une parcelle appartenant à la société Financière La Pléiade, située sur la commune [Localité 6] lieu-dit "[Localité 5]" cadastrée section AA n°[Cadastre 3] pour superficie de 14309 m² qui fait l’objet d’une emprise totale.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2020.

L’EPFO a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité judiciaire le 14 janvier 2021, faisant une offre de 30 €/m².

Le transport sur les lieux a été fixé au 9 juin 2021, toutes les parties étaient présentes ou représentées.

Par jugement rendu le 25 mai 2022 le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a :

— Fixé au 26 mai 2016 la date de référence ;

— Alloué à la société Financière La Pléiade pour l’expropriation de la parcelle située sur la commune [Localité 6] lieu-dit "[Localité 5]" cadastrée section AA n°[Cadastre 3] pour superficie de 14309 m² une indemnité de dépossession de 551 897 € ;

— Condamné l’Etablissement Public Foncier d’Occitanie à payer à la société Financière La Pléiade la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes ;

— Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriant.

*******

La société Financière La Pléiade a interjeté appel de ce jugement le 24 juin 2022.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 22 septembre 2022, puis le 12 mai 2023, elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement n° RG 21/00006 rendu le 25 mai 2022 par le juge de l’expropriation de l’Hérault (Tribunal judiciaire de Montpellier) en tant qu’il a fixé à 551 897 € le montant de l’indemnité de dépossession devant lui revenir et a rejeté les autres demandes ;

— Statuant à nouveau ;

— À titre principal fixer à 1 811 088,[Cadastre 3] € le montant de l’indemnité de dépossession devant lui revenir pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 5] à [Localité 6] (Hérault) ;

— À titre subsidiaire fixer à 540 550 € le montant de l’indemnité de dépossession devant lui revenir pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 5] à [Localité 6] ;

— Condamner l’EPFO à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner l’EPFO aux entiers dépens d’appel.

*******

Dans ses conclusions déposées au greffe le 16 décembre 2022 puis le 31 mai 2023, l’Etablissement Foncier Public d’Occitanie demande à la cour de :

— Réformer le jugement en tant que la date de référence a été fixée au 26 mai 2016 et non au 10 octobre 2013 ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

— Rejeter les conclusions de l’appelante ;

— Condamner l’appelante au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer sur ce que de droit sur les dépens de l’instance.

*******

Dans ses conclusions déposées au greffe le 26 décembre 2022, le commissaire du gouvernement demande à la cour :

— De confirmer la date de référence au 26 mai 2016 ;

— De réformer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 500 815 € ;

— De fixer l’indemnité principale à la somme de 429 270 € ;

— De fixer l’indemnité de remploi à 43 927 € ;

— D’indemniser la société Financière La Pléiade à hauteur de 473197€.

*******

Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 juin 2023.

MOTIFS :

Sur la date de référence :

L’Etablissement Foncier Public d’Occitanie fait valoir que le jugement fait une référence erronée aux dispositions de l’article L.215-17 du code de l’urbanisme et a ainsi retenu la date du 26 mai 2016 qui correspond à la délibération du conseil de la métropole de [Localité 7] instituant le droit de préemption urbain sur la commune de [Localité 6], alors que par application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, la date de référence doit être fixée au plus récent document d’urbanisme opposable aux tiers approuvant modifiant ou révisant le PLU de [Localité 6] soit la délibération du conseil municipal du 7 octobre 2013, rendue exécutoire le 10 octobre 2013.

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce s’il est exact que la zone AU0a du PLU de la commune de [Localité 6] dans laquelle est classée la parcelle, a été délimité par le PLU approuvé par délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 7 octobre 2013, c’est suite à la délibération du 26 mai 2016 que la parcelle a été soumise au droit de préemption.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la date de référence au 26 mai 2016.

Sur la qualification du bien :

Il n’est pas contesté par les parties que le bien ne peut être qualifié de terrain à bâtir.

Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas aux conditions de la qualification de terrain à bâtir, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation.

Il n’est pas contesté par les parties que compte tenu de la proximité des équipements et des réseaux, d’un emplacement favorable au sein de l’agglomération montpelliéraine et de la continuité de la zone urbanisée, la parcelle bénéficie, au sens de la jurisprudence de la Cour de Cassation, d’une situation privilégiée.

La Cour constate que le litige se présente dans les mêmes termes et sur la base des mêmes pièces que devant le premier juge, si ce n’est que l’Etablissement Foncier Public d’Occitanie accepte l’évaluation faite par le premier juge à 35 €/m².

C’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge, a constaté que les termes de comparaison produits par la partie expropriante sont pertinents dès lors qu’ils concernent des terrains situés à [Localité 7] ou sur des communes périphériques aux caractéristiques semblables à la commune de [Localité 6], au zonage identique et à la consistance et usage similaires, a retenu de même l’élément de comparaison de la vente Poudevigne, a retenu les cinq termes de comparaison et les décisions des juridictions d’expropriation produits par le commissaire du gouvernement, excepté la valorisation à 45 €/m², faute de situation qualifiée de très privilégiée, a rejeté les termes de comparaison correspondant à des ventes passées en zone AU ouverte, la réglementation urbanistique applicable à cette zone à la date de référence étant beaucoup plus favorable, a retenu les termes de référence produits par la partie expropriée correspondant à la zone AUO fermée, sans pouvoir toutefois valoriser les tènements en cause au prix de 45 €/m², étant rappelé l’absence de caractère hautement privilégié ou même très privilégié du bien, mais tenant compte des moyens développés par la partie expropriée relatifs à l’érosion monétaire, à la hausse exponentielle des prix de l’immobilier et de la relativisation de la distinction ouverte ou fermée de la zone à urbaniser, a retenu une valorisation de 35 €/m².

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 500 815 € (14309 m² x 35 €), et fixé l’indemnité de remploi à la somme de 51 082 €.

Sur les autres demandes :

La société Financière La Pléiade qui succombe en son appel sera tenue aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Confirme le jugement (RG 21/00006) rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 25 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Financière La Pléiade aux dépens d’appel.

Le greffier, La Présidente