ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03120 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POLH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 MARS 2022

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE

N° RG 11-21 / 97

APPELANT :

Monsieur [Z] [F]

né le 07 Novembre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005701 du 15/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Madame [O] [H]

née le 14 Décembre 1934 à [Localité 4] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [T] [F]

né le 6 mars 1952 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Sylvie PRAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2014, Mme [O] [I] a donné à bail à M. [Z] [F] un logement sis [Adresse 3] moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 390 euros outre 30 euros de provision sur charges.

M. [T] [F], son frère, s’est porté caution le même jour et un état des lieux a été réalisé.

Par ordonnance de référé du 14 novembre 2018, le juge des référés a relevé l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’état du logement loué, empêchant le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte du 14 juin 2019, l’huissier mandaté par Mme [O] [I] a constaté l’abandon des lieux par le locataire.

Par ordonnance du 11 septembre 2019, le président du tribunal d’instance de Sète a fait droit à la requête de la bailleresse en constatant la résiliation du bail.

Par acte d’huissier en date du 24 février 2021, Mme [O] [I] a fait assigner M. [Z] [F] et M. [T] [F] afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement des travaux de remise en état du logement et des impayés de loyers et charges.

Le jugement rendu le 23 mars 2022 par la chambre de proximité de Sète :

Homologue le rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 mars 2019 ;

Condamne solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 6.108,32 euros au titre de la dette locative ;

Condamne solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 3.791 euros au titre des réparations locatives ;

Condamne M. [Z] [F] à assumer l’entière charge des frais d’expertise, soit 3.776,16 euros ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] aux dépens.

Le premier juge, à l’appui du rapport d’expertise, retient que la présence de cafards est imputable au locataire , qui n’a pas traité les parties privatives, au même titre que les désordres de 2017 qui n’ont pas fait l’objet d’une déclaration à son assurance et aux dégradations du réseau électrique dont les conditions initiales ont été modifiées par le locataire. La détérioration de la climatisation par l’absence d’entretien lui est également imputable. Il évalue le montant des réparations à la somme de 3.791 euros.

Le premier juge relève que le locataire est redevable des loyers de novembre 2017 à octobre 2019, soit 6.501,32 euros, ce dernier ayant cessé de verser sa part restante du loyer suite à la suspension des APL résultant de l’indécence constatée du logement. Toutefois, le premier juge retient un préjudice de jouissance à la hauteur de la somme de 393 euros.

Le premier juge rejette la demande de dommages-intérêts formulée au titre du préjudice physique de M. [Z] [F] dès lors que la salle de bain dans laquelle il aurait glissé a été remise en état concomitamment à son entrée dans le logement et que ce dernier n’aurait pas fait connaitre d’éventuelles doléances concernant son handicap. En outre, il relève que les affections de peau sont dues à un manque d’hygiène personnelle constatée tant par les services d’hygiène et salubrité que par l’expert judiciaire.

Il rejette également la demande au titre du préjudice moral, le locataire s’étant placé lui-même dans sa situation en ne respectant pas ses obligations et ne produisant aucun justificatif d’une aggravation de son état psychologique du fait de cette location.

Le premier juge rejette la demande au titre du préjudice matériel et celle au titre du préjudice financier, la première ne visant que des objets sans valeur et la seconde concernant le remboursement des allocations logement versées par la CAF entre janvier et octobre 2018 dans la mesure où il a déclaré à l’organisme ne plus habiter dans le logement depuis décembre 2017.

Il retient que l’engagement de caution de M. [T] [F] est valable.

Le premier juge relève enfin que le bail a été judiciairement résilié le 11 septembre 2019 avec effet au 11 octobre 2019, M. [Z] [F] ayant quitté le logement de son propre chef et ne l’ayant pas restitué à la propriétaire.

M. [Z] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 7 septembre 2022, M. [Z] [F] demande à la cour de :

Repousser toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

Déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par M. [Z] [F] ;

Réformer et infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [O] [I] à payer à M. [Z] [F] en réparation :

Du préjudice matériel subi : 8.000 euros,

Du préjudice moral subi : 16.000 euros,

Des préjudices physiques/état de santé subis (chocs électriques, maladie de peau, galle, chute) : 9.000 euros,

Du préjudice financier subi (remboursement de la CAF pour un logement indécent 2.530 euros et location d’un container pour stocker ses affaires restantes 2.844 euros) : 5.374 euros ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [O] [I] ;

Condamner Mme [O] [I] à payer à Maître Marion Dejean Peligry, avocat de M. [Z] [F], demandeur bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, une somme de 1.500 euros HT sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamner Mme [O] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire engagés, de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marion Dejean Peligry, avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Z] [F] soutient qu’il était bien assuré. Il affirme ne pas avoir été informé de la résiliation de son assurance par la compagnie puis s’être de nouveau assuré. En outre, il fait valoir que le bailleur est en faute, n’ayant pas annuellement réclamé l’attestation d’assurance.

L’appelant conteste être redevable de loyers impayés. Il soutient que l’état sanitaire de l’appartement litigieux explique qu’il puisse le quitter sans préavis.

M. [Z] [F] conteste le rapport d’expertise, estimant que ce dernier est injustement à charge du fait de propos tenus par M. [T] [F] dans plusieurs courriers au contenu médical privé adressés à l’expert.

Il fait enfin valoir que le rapport d’expertise ne lui impute pas la présence de cafards, les débordements des égouts ou encore la non-conformité du compteur électrique mais que ces désordres ont nui à sa santé.

Dans ses dernières conclusions du 2 mars 2023, Mme [O] [I] demande à la cour de :

Déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [Z] [F] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de proximité de Sète le 23 mars 2022 ;

Débouter M. [Z] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter M. [T] [F], en sa qualité de caution, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Faire droit à l’appel incident de Mme [W] [I] ;

Infirmer partiellement le jugement entrepris ;

Homologuer le rapport d’expertise déposé le 6 mars 2019 ;

Dire et juger que le coût des travaux de remise en état de l’appartement imputables à M. [Z] [F], locataire, s’élève à la somme de 5.371 euros ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 3.791 euros le coût des travaux de remise en état imputables au locataire ;

Condamner en conséquence solidairement, M. [Z] [F] et M. [T] [F], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [O] [I] la somme de 5.371 euros T.T.C au titre du préjudice financier engendré par le coût des travaux de remise en état de l’appartement ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une dette locative d’un montant de 6.108,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation demeurés impayés pour la période du 1er décembre 2017 au 31 octobre 2019 ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [O] [I] la somme de 6.108,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation demeurés impayés pour la période du 1er décembre 2017 au 31 octobre 2019 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] [F] de l’intégralité de ses demandes tendant à l’allocation de dommages-intérêts en réparation des préjudices physique, moral, matériel et financier allégués ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] [F] à assumer l’entière charge des frais d’expertise, soit 3.776,16 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a donné ses pleins effets à l’engagement de caution donné par M. [T] [F] ;

Débouter M. [T] [F], en sa qualité de caution, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum M. [Z] [F] et M. [T] [F] à payer à Mme [O] [I] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance y compris le coût du constat du 14 juin 2019 ainsi que les dépens de la procédure de référé.

Mme [W] [I] soutient que le rapport d’expertise fait état d’un logement habitable malgré les désordres relevés et que ces derniers sont tous, à l’exception du chauffage d’appoint et de la ventilation, imputables au locataire. La propriétaire sollicite donc de M. [Z] [F] et M. [T] [F] le paiement de la somme de 5.371 euros TTC. Elle précise que si une assurance locative a régulièrement été contractée par le locataire, les dégâts auraient été couverts.

Elle sollicite la confirmation du jugement ayant condamné les consorts [F] à lui payer la somme de 6.108,32 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation demeurés impayés. Elle fournit un décompte arrêté au mois d’octobre 2019 en ce sens et précise que toutes les démarches amiables ont été tentées en vain.

Mme [O] [I] fait valoir que M. [Z] [F] n’a jamais été assuré pour son logement au moment des sinistres et ne lui a jamais permis de faire intervenir des entreprises pour effectuer les travaux nécessaires. Elle précise que le locataire est défaillant depuis décembre 2017 concernant son obligation de payer les loyers et qu’il n’apporte pas la preuve d’une quelconque consignation en sus de son opposition à la restitution des lieux.

L’intimée conclut au rejet des demandes au titre des préjudices physique, moral, matériel et financier en ce que les préjudices allégués proviennent de son absence d’entretien du logement.

Mme [O] [I] conclut au rejet du moyen tiré de la nullité du cautionnement au motif qu’elle n’a pas conclu d’assurance en garantie de loyers impayés. Elle précise également que le défaut d’information de la caution n’a pas d’incidence sur un cautionnement relatif à un bail d’habitation et ajoute que M. [T] [F] a tout de même été informé par LRAR du 12 janvier 2018.

L’intimée fait valoir que M. [T] [F] reste tenu jusqu’à la date d’expiration du bail dont la résiliation a été prononcée le 11 septembre 2019 avec effet au 11 octobre 2019.

Dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2022, M. [T] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 23 mars en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 mars 2019, condamné solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 6.108,32 euros au titre de la dette locative, condamné solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 3.791 euros au titre des réparations locatives, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires, condamné solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] aux dépens ;

Rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées reconventionnellement en cause d’appel par Mme [O] [I] à l’encontre de M. [T] [F] en sa qualité de caution ;

Prononcer que le cautionnement est nul et de nul effet en présence d’une garantie loyers impayés ;

A titre subsidiaire

Déclarer que toutes les dépenses de travaux doivent rester à la charge exclusive du bailleur ;

Prononcer que la date de résiliation du bail retenue par l’ordonnance du 11 septembre 2019 avec effet au 11 octobre 2019 est inopposable à la caution et Fixer celle du 30 novembre 2017 comme fin du bail pour l’engagement de la caution ;

A titre infiniment subsidiaire

Déclarer que le bailleur est déchu de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités à l’égard de M. [T] [F], en sa qualité de caution ;

Rejeter le décompte des sommes dues fourni par le bailleur pour absence de sincérité ;

En toutes hypothèses

Condamner Mme [O] [I] à payer à M. [T] [F] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

M. [T] [F] soutient que le cautionnement est nul dès lors que Mme [O] [I] n’apporte pas la preuve de l’absence d’une assurance loyers impayés dans son contrat de mandat de gestion.

Il fait valoir que tant le locataire que la caution ne sont pas tenus de supporter les loyers postérieurs au mois de novembre 2017 en raison de l’indécence rendant le logement inhabitable.

M. [T] [F] conteste la condamnation solidaire au titre des réparations locatives. Il affirme que la présence de cafards est un problème intrinsèque à l’immeuble et notamment dû au problème du réseau d’évacuation des eaux usées et que l’inondation a été causée par la remontée des égouts et non par la faute du locataire. En outre, il précise que les désordres imputés à M. [Z] [F] proviendrait d’une usure du logement et de l’absence de réfection de celui-ci par le propriétaire.

L’intimé soutient que la date de résiliation du 11 octobre 2019 est inopposable à la caution qui serait fondée à demander à ce que son obligation se termine au 30 novembre 2017 tenant au fait que le débiteur principal a dû quitter le logement indécent à cette date et que la jouissance paisible du logement n’était donc plus assurée.

A titre subsidiaire, M. [T] [F] affirme ne pas avoir été informé de la défaillance du débiteur.

Il soutient également que les sommes consignées auprès de la CAF ne se trouvent pas sur le décompte fourni par Mme [O] [I] alors que cette dernière les aurait encaissées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 septembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur le trouble de jouissance  :

Les consorts [F] opposent l’exception d’inexécution tenant à l’insalubrité du logement qui autorisait ainsi M. [Z] [F] à quitter l’appartement en novembre 2017 sans ne plus être redevable des loyers postérieurs, à contester son obligation de paiement des loyers et charges mais également les réparations locatives qui trouvent leur origine dans le défaut d’entretien du logement par le bailleur.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’habitation.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Au préalable, il sera relevé que l’état d’entrée des lieux du 6 janvier 2014 ne met pas en évidence de désordre, aucun n’étant relevé par les parties qui ont décrit le logement comme étant en bon état ou état d’usage (porte d’entrée, robinetterie salle d’eau, lavabo, baignoire, volets chambre 1, évier cuisine, table de travail, faïence, hotte).

M. [Z] [F] explique avoir visité le bien dans la pénombre en l’absence d’électricité et ainsi ne pas avoir pu vérifier les désordres affectant le logement dès son arrivée ; il produit plusieurs témoignages confirmant les conditions de prise de possession de l’appartement et l’impossibilité du fait de l’obscurité de vérifier de manière effective l’état du bien. De son côté, le bailleur produit un courrier établi par la caution, M. [T] [F], indiquant au contraire que lors de l’entrée dans les lieux, l’électricité fonctionnait et qu’aucun désordre n’était à relever.

En tout état de cause, il est à noter qu’aucune réclamation n’a été adressée par le locataire au bailleur dans les jours qui ont suivi l’établissement de cet état des lieux et que les premiers griefs adressés à Mme [I] datent du mois de novembre 2017 justifiant ainsi que l’argumentation développée par M. [Z] [F] soit écartée.

Pour le surplus, à compter du mois de novembre 2017, le locataire et la caution signalent au bailleur plusieurs désordres affectant la salubrité du logement en présence de remontées d’excréments et de bandes hygiéniques dans le WC et la douche, ainsi que la présence de cafards sollicitant de la part du bailleur un nettoyage industriel du logement.

Un deuxième courrier en date du 21 mars 2018 sera adressé par le locataire à l’agence en charge de la gestion du bien. M. [Z] [F] dénonce alors l’absence de chauffage dans les pièces, la présence fils électriques, de cafards, l’absence de poignée à la douche provoquant ainsi sa chute, la présence de fissures laissant passées l’air, les pièces sans fenêtre et le débordement des égouts par le cabinet et par l’évacuation de la douche.

L’appelant produit également aux débats :

un courrier adressé par la ville de [Localité 5] confirmant des manquements aux normes de décence du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 en raison de la présence d’une pièce noire ne pouvant être considérée comme une chambre, l’absence de ventilation dans la salle de bains, un moyen de chauffage insuffisant, et une installation électrique non sécurisée (fils apparents, pas de différentiel 30mA) ;

un constat de non décence émanant de la CAF en date du 21 juin 2018 informant le locataire de la non-conformité du logement aux critères de décence entraînant la suspension du versement au bailleur de l’aide logement ;

Le bailleur conteste cette indécence et expose que la seule difficulté rencontrée par le logement résulte d’un dégât des eaux provoqué par un débordement des égouts remontant par les toilettes et la douche en novembre 2017. Il se prévaut à cet effet de la mise en 'uvre d’opérations de débouchage le 10 novembre 2017 et indique que le locataire a été sollicité pour effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance afin que soit diligentée une opération de nettoyage de la salle de bains et des toilettes exposant que c’est à cette occasion qu’il découvrait le défaut d’assurance de la part de M. [Z] [F], dont le contrat d’assurance a été résilié le 18 mars 2014 pour défaut de paiement des cotisations.

Mme [I] se prévaut également du rapport d’expertise judiciaire en date du 6 mars 2019 qui met en évidence la responsabilité du locataire dans la survenance des désordres et produit plusieurs factures émises par l’entreprise Ruggiero pour les années 2014 et 2015 attestant de l’entretien du bien.

En l’état, l’expert judiciaire fait état de la survenance de deux dégâts des eaux, le premier altérant la peinture du faux plafond de la pièce ouverte sur le séjour et le second consistant en des remontées d’égout en novembre 2017 consécutive à un bouchon avant regard dans le réseau de la copropriété, aucun des deux n’ayant donné lieu à une déclaration de sinistre de la part du locataire qui ne bénéficiait plus d’aucune assurance multirisques habitation.

L’expert relève une insalubrité du logement consécutive au sinistre survenu au mois de novembre 2017 et à un défaut de nettoyage de l’appartement par un professionnel occasionnant un risque d’infection. Il précise sur ce point que les meubles de salle de bains et les portes de placard de la salle de bains sont irrécupérables du fait de la dégradation des parties basses par l’humidité et l’eau.

L’expert relève enfin divers manquements du locataire à son obligation d’entretien et notamment l’absence de fourniture d’entretien annuel de la chaudière, le défaut de nettoyage des filtres et d’entretien de la climatisation, l’absence d’entretien de la gazinière.

Il fait également le constat que le compteur EDF plombé est anormalement déplombé avec la présence fils et prise électriques arrachés, bricolés, des prises ouvertes. Il attribue au locataire ces dégradations. Par contre, il relève l’absence de différentiel sur l’installation électrique et préconise la reprise du tableau avec mise en place d’un différentiel de 3 mA nécessaire à la protection des personnes en cas d’électrocution.

S’agissant de la présence de cafards, il explique que leur prolifération est étrangère à l’appartement et est généralisée au réseau public, les cafards passant par le réseau d’évacuation des eaux usées et vannes. Selon lui, le locataire doit traiter la partie privée à charge pour le syndic de gérer les parties communes et la ville les réseaux publics. Il ajoute que l’absence d’entretien de l’appartement litigieux a favorisé cette infestation.

S’agissant du chauffage, il relève qu’il est assuré au moyen d’une climatisation réversible qui n’assure pas un chauffage homogène de toutes les pièces mais sans qu’il ne retienne l’in habitabilité du logement. Il ajoute la nécessité de mettre en place dans l’appartement une ventilation qui s’avère insuffisante.

Il relève un joint défaillant au niveau de la fenêtre permettant de faibles entrées d’air tout en relevant que les fissures signalées par le locataire ne permettent aucune entrée d’air.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire que les consorts [F] ne peuvent se prévaloir de l’indécence ou l’insalubrité du logement, occasionnée par la faute du locataire, pour justifier du non-paiement des loyers et de l’abandon du logement en novembre 2017.

Cela étant, le rapport d’expertise judiciaire, tout comme le courrier établi par la ville de [Localité 5], mettent en évidence des manquements aux normes de décence du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui justifient la reconnaissance d’un préjudice de jouissance dans la mesure où le confort offert par le logement a été restreint en raison d’une absence de ventilation dans la salle de bains, de la présence d’une fenêtre non étanche, d’un moyen de chauffage insuffisant, et d’une installation électrique non sécurisée en l’absence de différentiel 30mA, qui caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

M. [Z] [F] peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur 1.000 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

La demande complémentaire au titre du préjudice financier n’est pas justifiée, puisque la somme réclamée par la CAF au titre d’un paiement indu de l’allocation logement résulte de la propre déclaration du locataire qui a fait le choix de quitter le logement et de le signaler à cette caisse sans toutefois démontrer la légitimité d’une telle décision.

Sur les autres demandes indemnitaires, l’appelant ne justifie pas que les problèmes de santé invoqués sont en lien avec les désordres susvisés et ce d’autant qu’un manque d’hygiène a été relevé par l’expert judiciaire qui a souligné un défaut d’entretien du logement de nature à favoriser l’apparition de cafards.

Il ne démontre pas l’existence d’un préjudice matériel alors même qu’il a fait le choix de quitter le logement contraignant le bailleur à solliciter la résiliation du bail par voie de requête, ni l’existence d’un préjudice moral alors même qu’il a largement participé, par son inertie, à l’insalubrité du logement. Il sera ajouté que la demande concernant la location d’un container aux fins de stocker ses effets personnels sera également rejetée en l’absence de pièce justificative.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] [F] des autres demandes indemnitaires.

2/ sur la dette locative :

M. [Z] [F] ne justifiant pas du bien-fondé de l’exception d’inexécution de nature à motiver une dispense de paiement du loyer et faute pour lui d’avoir délivré congé, il reste redevable du loyer et charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail prononcée judiciairement le 11 septembre 2019 avec effet au 11 octobre 2019.

C’est donc à bon droit que le premier juge l’a condamné au paiement de la somme de 6.108,32 euros.

3/ Sur les dégradations locatives :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Comme il a été vu précédemment l’état des lieux d’entrée ne met pas en évidence de dégradations à l’exception du joint de la fenêtre tout en décrivant la porte d’entrée, la robinetterie salle d’eau, le lavabo, la baignoire, les volets chambre 1, l’évier cuisine, la table de travail, la faïence et la hotte qui ont été décrits comme en état d’usage.

A la résiliation du contrat de bail, le logement a présenté plusieurs dégradations dont une partie a été mise à la charge de M. [Z] [F] par le premier juge dont l’analyse sera partiellement confirmée en appel.

En effet, l’expertise judiciaire a mis en évidence les manquements du locataire à son obligation d’entretien, celui-ci ayant contribué à la dégradation du bien notamment en omettant de l’assurer en dépit de l’obligation qui lui incombe et des rappels émanant de l’agence Banegas, représentant le bailleur (pièces 20 et suivantes). Ce défaut d’assurance n’a pas permis la déclaration des sinistres et leur prise en charge dans le cadre de la garantie offerte. M. [F] n’a pas effectué également l’entretien des équipements du logement ni le traitement des cafards qui lui incombait.

Il sera mis à la charge de l’appelant les sommes suivantes :

le traitement anti-cafards pour une somme de 1.260 euros ;

la reprise du plafond et des peintures : 330 euros ;

la remise en état du tableau électrique : 385 euros ;

le contrôle de la chaudière pour une somme de 276 euros ;

le nettoyage professionnel de l’appartement : 480 euros.

Il convient toutefois d’exclure de l’indemnisation les frais liés au démontage et remplacement de la pompe à chaleur pour une somme de 1.540 euros car rien ne démontre que le défaut d’entretien ait contribué au dysfonctionnement de ce moyen de chauffage.

De même, le changement des meubles de la salle de bains n’a pas à être supporté par le locataire alors que la pièce a été décrite comme étant en état d’usage. Il ne sera pas fait droit à la demande présentée à hauteur de la somme de 1.100 euros.

En conséquence, les réparations locatives seront arrêtées à la somme de 2.731 euros.

M. [Z] [F] sera condamné au paiement de la somme de 1.731 euros après déduction de la somme de 1.000 euros à laquelle il peut prétendre au titre du préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

4/ Sur la nullité de la caution :

M. [T] [F] oppose la nullité de l’acte de cautionnement consenti au motif que le mandataire n’a pas souscrit d’assurance pour loyers impayés.

Il est justifié que le 6 janvier 2014, M. [T] [F] a souscrit un acte de cautionnement dans le cadre du contrat de bail liant les parties aux termes duquel il s’est engagé à régler les loyers et charges, les réparations locatives, les indemnités d’occupation ainsi que toute autre indemnité qui seraient dues par M. [Z] [F], et ce durant toute la durée du bail.

Cela étant, le moyen soulevé par l’intimé pour justifier de la nullité dudit acte est inopérant dans la mesure où l’assurance est optionnelle pour le bailleur et que les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne l’envisage pas comme une cause de nullité.

Il s’ensuit que la demande de nullité sera rejetée et que M. [T] [F] sera condamné solidairement au paiement des sommes mises à la charge de l’appelant.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

5/ Sur les frais accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, il y a lieu de condamner les intimés, qui succombent, aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 23 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Sète, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 3.791 euros au titre des réparations locatives et a débouté M. [Z] [F] de la demande présentée au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

Dit que M. [Z] [F] et M. [T] [F] sont redevables de la somme de 2.731 euros au titre des réparations locatives,

Dit que M. [Z] [F] a subi un préjudice de jouissance justifiant l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre d’indemnisation,

Dit que cette somme viendra en déduction de la somme due par M. [Z] [F] au titre des réparations locatives,

En conséquence,

Condamne solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] à verser à Mme [O] [I] la somme de 1.731 euros au titre des réparations locatives,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [Z] [F] et M. [T] [F] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,