ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05562 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTEB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 septembre 2022

Tribunal judiciaire de RODEZ – N° RG 21/00744

APPELANTS :

Madame [S] [F]

née le 22 Janvier 1947 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée sur l’audience par M^e Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [O] [Y]

né le 01 Novembre 1976 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté sur l’audience par M^e Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [K] [W] [M]

né le 06 Septembre 1972 à [Localité 13] (48)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Christophe BRINGER de la SELARL BBMT BLANC BRINGER MAZARS THUERY, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat présent sur l’audience

Madame [G] [B]

née le 15 Mai 1976 à [Localité 13] (48)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Christophe BRINGER de la SELARL BBMT BLANC BRINGER MAZARS THUERY, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat présent sur l’audience

S.C.P. Clergue [L] [V] Bourdillat prise en la personne des ses représentants légaux en exercice

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentée sur l’audience par M^e Marion CHOL substituant M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

1- Le 29 août 2019, M. [K] [M] et Mme [G] [B] ont fait l’acquisition d’un terrain situé au [Adresse 12] et cadastré : Section E, numéro [Cadastre 10], appartenant à Mme [S] [F], Section E, numéro [Cadastre 8], appartenant en indivision à Mme [S] [F], M. [N] [F], Mme [C] [E] et Mme [A] [E].

2- Mme [S] [F], placée sous curatelle simple suivant ordonnance du juge des tutelles du 23 juin 2015, et spécialement autorisée par ordonnance du 12 juillet 2019 à vendre le logement constituant sa résidence principale, était assistée par son curateur M. [O] [Y] lors de cette vente.

3- Quelques semaines après l’acquisition de cette maison, M.[M] et Mme [B] ont entrepris divers travaux à l’occasion desquels ils ont découvert la présence de tuyaux traversant leur terrain enfouis dans le sol à environ 30 cm de profondeur.

4- Se prévalant d’un préjudice né de l’absence de mentions de l’existence de servitudes et notamment celle relative à la canalisation d’eaux usées prévue à l’acte de vente de la parcelle voisine du 13 octobre 2008 entre Mme [F] et les époux [T], M. [M] et Mme [B] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Rodez en indemnisation des préjudices subis.

5- Par acte en date du 21 septembre 2021, Mme [F] et M.[Y] ont appelé en la cause la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat, notaires, afin qu’ils répondent de leur faute à l’égard des consorts [U].

6- Par ordonnance du 7 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

7- Par jugement contradictoire en date du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Rodez a :

— condamné Mme [F] à payer aux consorts [U] la somme de 7 848 euros correspondant au montant des travaux nécessaires à la déviation de la conduite de canalisation des eaux usées,

— condamné Mme [F] à payer aux consorts [U] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté les consorts [U] de leur demande au titre du préjudice moral,

— condamné la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat à relever et garantir Mme [F] à hauteur de la moitié de ces condamnations;

— condamné Mme [F] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

8- Le 3 novembre 2022, Mme [F] et M. [Y] ont relevé appel de ce jugement.

9- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 27 janvier 2023, les consorts [F] – [Y] demandent en substance à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté les consorts [M] – [B] de leur demande au titre du préjudice moral et, statuant à nouveau, de :

— Débouter les consorts [M] – [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, cantonner les préjudices des consorts [M] – [B] à de plus justes proportions,

— Condamner la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat à relever et garantir Mme [F] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,

— En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [M] – [B] à payer à Mme [F] la somme de 3000 euros et à M. [Y] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 mars 2023, la SCP Clergue-[L]-[V]-Bourdillat demande en substance à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de débouter les consorts [Z] de leurs demandes, les condamner aux entiers dépens et, à titre subsidiaire, si la cour estimait la responsabilité du notaire engagée, condamner les consorts [Z] à relever et garantir le notaire des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge, en tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 3 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

11- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 juin 2023, les consorts [M] – [B] demandent en substance à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral et débouté les parties du surplus de leurs demandes et, statuant à nouveau sur ces chefs, de:

— Condamner Mme [F] à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner Mme [F] à leur payer la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— En tout état de cause, débouter les consorts [F] – [Y] de l’intégralité de leurs demandes, débouter la SCP de son appel incident,

— Condamner Mme [F] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

12- Vu l’ordonnance de clôture du 10 septembre 2024.

13- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— l’action principale

14- Il résulte des dispositions des articles 1625 et 1626 du code civil que le vendeur doit garantir son acquéreur la possession paisible de la chose vendue et des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

15- Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration de servitudes non-apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas été acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux n’aime se contenter d’une indemnité.

16- Si le vendeur a faussement affirmé dans l’acte de vente qu’il n’a constitué sur le fonds aucune servitude et qu’il n’en existe pas à sa connaissance, il a commis une faute contractuelle dont il doit réparation.

17- Il est acquis que l’acte de vente conclu le 29 août 2019 entre les parties portant sur un terrain situé au [Adresse 12] et cadastré Section E numéros [Cadastre 10] et [Cadastre 8] mentionne en page 11 que « le vendeur déclare ne pas avoir crée ou laissé crée de servitude qui ne serait pas relatée aux présentes, qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme » alors que Mme [F] avait constitué suivant acte du 13 octobre 2008 par lequel elle a cédé la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 9] aux consorts [J], une servitude de passage de canalisations d’égout, eaux usées et fluviales au profit dudit fonds, le fonds servant étant la parcelle cadastrée section E, numéro [Cadastre 10] acquise par les consorts [U].

18- Mme [F] ne peut arguer avec succès que cette omission ne serait pas fautive du fait de l’ancienneté de la constitution de la servitude, de son âge et de sa fragilité psychologique ainsi qu’en atteste la mesure de protection dont elle bénéficiait dès lors que précisément, elle était assistée de son curateur M. [Y] lors de la signature des deux actes.

19- Le moyen maintenu par Mme [F] à hauteur d’appel, selon lequel elle ne pourrait être tenue de réparer un préjudice dont la réalité ne serait pas établie en l’absence de preuve rapportée par les intimés de ce que l’implantation de la servitude n’aurait pas été faite en bordure de propriété, et qu’il en résulterait que le fonds servant ne subit pas une charge exceptionnelle affectant sa jouissance, ne peut prospérer dès lors d’une part que l’existence même d’une servitude de canalisation tue par un vendeur à son acquéreur, fût-elle implantée en limite de propriété, génère nécessairement un préjudice en termes de perte de valeur du terrain et de limitation de la jouissance du fonds sur le périmètre d’implantation des canalisations, et que d’autre part, en l’espèce, les intimés justifient suffisamment par les mentions et photographies du procès-verbal de constat d’huissier établi le 13 août 2020 de ce que le lieu d’implantation de la servitude est bien de nature à limiter l’emprise ou interdire toute édification d’un chalet ou d’une piscine ou toute autre construction.

20- S’agissant de l’indemnisation, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement des intimés de la somme de 7848 euros au titre des travaux nécessaires au déplacement des conduites d’eaux usées dont le coût est établi par le devis produit en pièce 9, les devis obtenus à peine plus d’un mois après la vente établissant quant à eux la réalité des projets de travaux envisagés par les consorts [U].

21- La cour estime par ailleurs correctement évaluée par le premier juge l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les consorts [U], de sorte que le jugement sera également confirmé sur ce point.

22- C’est enfin à juste titre que le tribunal a débouté les consorts [U] de leur demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral dont ils n’offrent pas en cause d’appel davantage d’éléments qu’en première instance pour le caractériser.

— l’appel en garantie de Mme [F] à l’égard du notaire rédacteur de l’acte

23- Maître [L] soutient n’avoir pas commis aucune faute dans le fait de n’avoir pas sollicité la communication de l’acte relatif à la parcelle voisine bénéficiaire de la servitude litigieuse. Il invoque également le manquement fautif de la venderesse, qui ne l’a pas informé de la constitution de la servitude litigieuse.

24- Il est toutefois de jurisprudence constante que le notaire qui instrumente un acte est tenu de procéder à toutes vérifications utiles pour assurer la validité ou l’efficacité de l’acte et ne pas s’arrêter aux déclarations des parties (Civ. 1, 23/1999, n°97-12.595, Civ. 1, 16/10/2013 n°12-24.267). Il est également tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Civ 1, 11/01/2017 n°15-22.776).

25- En l’espèce, l’interrogation par le notaire du service de publicité foncière l’aurait renseigné sur l’existence d’une servitude grevant la parcelle [Cadastre 10] de sorte que l’absence de mention de cette charge dans l’acte de vente qu’il a rédigé engage sa responsabilité.

26- Ainsi que l’invoque à juste titre Maître [L], le préjudice résultant de la violation d’une obligation d’information ou de conseil s’analyse en une perte de chance.

27- C’est cependant la perte de chance directe et certaine de la venderesse qui doit être indemnisée – et non, comme il l’évoque, celle des acquéreurs lesquels ne formulent aucune prétention à son égard – de n’avoir pas été exposée à l’action indemnitaire des acquéreurs, perte de chance que la cour évalue à 90 % de sorte que la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat sera condamnée en cette proportion à relever et garantir Mme [F] des condamnations prononcées à son encontre.

28- Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] et la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à M. [M] et Mme [B] les sommes de 7848 euros, 10000 euros et 2000 euros au titre des frais irrépétibles et les a déboutés pour le surplus.

L’infirme en ce qu’il a condamné la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat à hauteur de la moitié de ces condamnations,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat à relever et garantir Mme [F] à hauteur de 90% de condamnations prononcées à son encontre.

Déboute la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat de ses demandes,

Condamne in solidum la SCP Clergue [L] [V] Bourdillat et Mme [F] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [F] à payer à M. [M] et Mme [B] la somme de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à d’autres condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président