COUR D’APPEL

DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 23 septembre 2025

N° RG 23/01885 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GDGO

— LB/PV- Arrêt n°

Société SNC CLERMONT / DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7], décision attaquée en date du 27 Novembre 2023, enregistrée sous le n° RG 23/01015

Arrêt rendu le MARDI VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Société SNC CLERMONT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Myriam BEN SALEM, avocat au barreau de VALENCE

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 17 mars 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 septembre 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 3 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique conclu le 16 juin 2016, la SNC CLERMONT a fait l’acquisition d’un bâtiment à usage de bureaux et de stockage situé [Adresse 12] sur une parcelle section CK numéro [Cadastre 5] d’une superficie de 36 ares 95 centiares, moyennant le prix de 870.000,00 €. Cet acte mentionne que l’acquéreur entend utiliser ce bien pour un usage commercial et vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts, s’engageant dès lors à revendre ce bien dans un délai maximum de cinq ans pouvant être ramené à deux ans en cas de revente par lots. En contrepartie de cet engagement, la SNC CLERMONT a bénéficié d’une taxation à taux réduit en ce qui concerne la taxe de publicité foncière.

Arguant que cet engagement de revente sous délai de cinq ans n’avait pas été tenu, l’ADMINISTRATION FISCALE a adressé le 4 avril 2022 à la SNC CLERMONT un courrier de proposition de rectification contenant un rappel des droits d’enregistrement dus. La SNC CLERMONT a présenté ses observations par l’intermédiaire de son conseil le 30 mai 2022, l’ADMINISTRATION FISCALE ayant par un courrier du 27 juin 2022 maintenu l’intégralité de ses positions. Cette procédure fiscale de redressement a dès lors débouché un avis de mise en recouvrement émis le 16 août 2022. Le 3 novembre 2022 la SNC CLERMONT a contesté ces rehaussements, cette contestation ayant fait l’objet d’une décision de rejet de la part de l’ADMINISTRATION FISCALE le 13 décembre 2022.

Poursuivant l’annulation de cet avis de mise en recouvrement du 16 août 2022, la SNC CLERMONT a dès lors assigné le 20 février 2023 la [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-23/01015 rendu le 27 novembre 2023, a :

— débouté la SNC CLERMONT de sa demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement du 18 juin 2022 ;

— débouté la SNC CLERMONT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constaté que la [Adresse 9] ne forme pas de demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné chaque partie à supporter la charge de ses dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 20 décembre 2023, le conseil de la SNC CLERMONT a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : L’appel tend à la nullité du jugement et à tout le moins à son infirmation en ce qu’il a : – débouté la SNC CLERMONT de sa demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement du 18 juin 2022, – débouté la SNC CLERMONT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code Civile – débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires – condamné chaque partie à supporter la charge de ses dépens. ».

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 12 décembre 2024, la SNC CLERMONT a demandé de :

— au visa des dispositions de l’article 1218 du Code civil, de l’article 1115 du code général des impôts et des articles L.55 à L.61A ainsi que L.57 A et L.277 du livre des procédures fiscales ;

— juger la SNC CLERMONT bien fondée en ses demandes ;

— réformer le jugement du 27 novembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans toutes ses dispositions et statuer de nouveau ;

— rejeter les demandes de l’Administration fiscale ;

— juger que la réponse du PÔLE DE CONTRÔLE REVENUS DU PATRIMOINE (PCRP), non signée, non datée et non libellée au nom du la SNC CLERMONT et expédiée par mail sous format WORD, est nulle et non avenue, viciant en conséquence la procédure de vérification ;

— juger que les conditions de la force majeure sont remplies ;

— décider en conséquence que la SNC CLERMONT doit bénéficier de l’exonération de l’obligation de vendre le bien situé sur la parcelle section [Cadastre 6] en raison de la présence d’un cas de force majeure ;

— juger que les dispositions de l’article 1115 du code général des impôts ne sont pas applicables en cas de force majeure ;

— annuler les reprises ayant été notifiées par proposition de rectification n° 2120 du 4 avril 2022 ;

— annuler l’avis de mise en recouvrement du 16 août 2022 comme non fondé car portant sur des reprises nulles et non avenues ;

— condamner l’État :

* à payer à la SNC CLERMONT une indemnité de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de la procédure.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 30 avril 2024, la [Adresse 10] a demandé de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SNC CLERMONT de l’intégralité de ses demandes ;

— reconnaitre ce rappel de droits fiscaux fondé en droit et en fait ;

— allouer à l’ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES une indemnité de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SNC CLERMONT aux entiers dépens de l’instance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 17 mars 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 3 juin 2025, prorogée au 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques débats de fin de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et directement lues comme relevant uniquement des demandes de rejet ou d’admission au fond.

Il sera également rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à « Constater que’ », « dire et juger que’ » ou « Donner acte’ » qui figurent dans le dispositif de conclusions d’appel ne seront pas directement répondues, constituant des éléments simplement redondants qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions.

2/ Sur les allégations de vices de procédure

Au visa de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, la SNC CLERMONT reproche d’abord d’une manière générale à l’ADMINISTRATION FISCALE de ne pas lui avoir communiqué avant mise en recouvrement l’ensemble des documents sur lesquels elle s’était fondée pour établir les impositions faisant l’objet de la proposition litigieuse de rectification, demandant comme sanction à ces manquements le rejet pur et simple de toutes les demandes formées à son encontre dans le cadre de ce redressement fiscal.

En l’occurrence, il ressort de l’examen des éléments de cette procédure que la SNC CLERMONT a pleinement eu la possibilité de répondre et de présenter ses observations par courrier du 30 mai 2022 à la proposition qui lui a été initialement présentée le 4 avril 2022 par l’ADMINISTRATION FISCALE aux fins de rappel portant sur les droits litigieux d’enregistrement, ce à quoi celle-ci a ensuite répondu par courrier du 27 juin 2022. De plus, s’agissant uniquement d’un litige portant sur le calendrier de revente du bien litigieux dans le délai précité de cinq ans avec mise en débat de la force majeure par le contribuable contrôlé et non d’un litige portant sur les assiettes de valeur avec mise en débat de termes de comparaison, il ressort qu’aucune pièce autre que l’acte notarié du 16 juin 2016, dont la SNC CLERMONT est en possession, n’avait vocation à servir de pièce justificative. Dans ces conditions, ce moyen soutenu par la SNC CLERMONT concernant les documents à produire à l’égard du contribuable vérifié sera écarté.

La SNC CLERMONT reproche également à l’ADMINISTRATION FISCALE d’avoir répondu à la lettre d’observations de son conseil du 30 mai 2022 par une réponse qui n’était ni signée ni datée ni libellée à son adresse et qui n’indiquait aucune voie de recours avant l’émission de l’avis de mise en recouvrement du 16 août 2022. Elle considère en conséquence que cet avis de mise en recouvrement doit être annulé en raison de sa délivrance à une date prématurée.

En l’occurrence, ce courrier de réponse du 27 juin 2022 de l’ADMINISTRATION FISCALE a bien été reçu au siège de la SNC CLERMONT le 29 juin 2022, ainsi qu’en fait foi un avis de réception signé par le destinataire le 29 juin 2022. De plus, ce courrier est bien daté du 27 juin 2022 et signé par un représentant de ce service fiscal (Mme [W] [K], inspecteur des finances publiques). Par ailleurs, aucun texte particulier de loi ou de règlement n’est invoqué par la SNC CLERMONT à l’appui de son objection suivant laquelle ce stade de procédure de redressement fiscal entre la réponse à des observations sur des propositions de redressement et l’émission de l’avis de mise en recouvrement devrait être assortie d’une mention de rappel sur l’exercice des voies de recours. Dans ces conditions, ce moyen soutenu par la SNC CLERMONT concernant la validité de l’avis de mise en recouvrement sera écarté.

La SNC CLERMONT soutient enfin que l’ADMINISTRATION FISCALE aurait fait une mauvaise application des articles L.55 à L.61A du livre des procédures fiscales en n’apportant pas la preuve des griefs qu’elle lui impute et en retenant la somme de 870.000,00 € « (') comme base d’imposition sans apporter la preuve que ce montant correspond bien au prix de l’acquisition du bien immeuble sur lequel porterait l’engagement de revendre. ».

En l’occurrence, le moyen tiré de l’absence de preuve du grief imputé ne relève pas de ce débat préalable d’annulation et de forme mais uniquement du débat de fond qui sera ci-après évoqué. De plus, l’assiette fiscale provenant de la valeur de 870.000,00 € est tout simplement tirée de l’acte notarié précité du 16 juin 2016 qui stipule ce prix de vente, le débat sur l’adéquation de ce prix de vente au prix du marché relevant également d’un débat de fond et non d’un débat préalable d’annulation et de forme. Ce moyen soutenu par la SNC CLERMONT concernant les montants retenus sera en conséquence écartée écarté.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ces demandes tendant à l’annulation pour vices de forme de cette procédure de redressement fiscal.

3/ Sur le fondement de la demande de rectification

Sur le fond, il incombe à la SNC CLERMONT d’apporter la preuve que c’est pour des raisons de force majeure qu’elle n’a pu respecter son obligation de revendre le bien immobilier objet de la vente litigieuse du 16 juin 2016 avant l’expiration au 16 juin 2021 du délai de cinq ans qui lui était légalement imparti à cette fin.

La jurisprudence définit la force majeure comme étant un événement ou un ensemble d’événements irrésistibles et insurmontables rendant en définitive impossible l’exécution d’une obligation librement contractée et dont les causes sont étrangères au débiteur de l’obligation concernée. Cette cause exonératoire de responsabilité civile est définie à l’article 1218 du Code civil dans les termes ci-après libellés et tout à fait transposables en matière de droit fiscal : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. / Si l’empêchement est temporaire, l’exécution est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 [du Code civil]. ».

La SNC CLERMONT objecte avoir tout mis en 'uvre afin de respecter son obligation de revendre le bien objet de cette vente immobilière dans un délai de maximum de cinq ans à compte de l’acte authentique du 16 juin 2016, soit au plus tard le 16 juin 2021. Elle justifie avoir ainsi conclu un mandat de vente sur ce bien le 12 octobre 2018 avec une agence immobilière professionnelle qui lui a retourné plusieurs justificatifs de visite le 15 novembre 2018, le 17 juin 2020, le 6 juillet 2020 et le 2 septembre 2021. Elle fait ainsi état d’une manière générale d’un manque d’intérêt des investisseurs pour ce type de bien immobilier et impute cet échec d’une manière particulière « (') aux effets drastiques de la crise sanitaire de la COVID 19 qui a paralysé complètement l’économie française et l’économie mondiale, et ce dès le début de l’année 2020. ». Elle considère ainsi que cette crise sanitaire et la paralysie de la situation économique qui s’en est suivie constituent un cas de force majeure.

Il convient d’abord de constater que l’applicabilité de la notion de force majeure comme cause exonératoire en droit fiscal n’est pas contestée dans son principe par l’ADMINISTRATION FISCALE qui accepte d’entrer dans ce débat de fond. De plus, il est parfaitement loisible à la SNC CLERMONT de faire état de cette notion dans le cadre de la présente instance contentieuse, même si celle-ci n’a pas été évoquée dans les échanges préalables à l’émission de l’avis de mise en recouvrement. La SNC CLERMONT précise enfin qu’elle a pu procéder à la revente de ce bien immobilier le 16 juillet 2024 « Quand la situation économique fut favorable ('). ».

En l’occurrence, il y a lieu d’abord de s’étonner qu’à compter de l’acte authentique de vente du 16 juin 2016, la SNC CLERMONT ait laissé s’écouler un délai de près de 2 ans et 4 mois pour conclure pour la première fois le 12 octobre 2018 un mandat de mise en vente de ce bien avec un professionnel de l’immobilier. Elle ne fournit en tout cas aucune explication sur ce délai anormalement long de diligences de remise en vente du bien dont la vente a fait l’objet sous condition de cette exonération fiscale. De plus, l’ADMINISTRATION FISCALE n’a de fait pas manqué de tenir compte des périodes de confinement généralisé et de gênes plus particulièrement occasionnées aux mouvements de population et à l’économie française du fait de la pandémie mondiale de Cvid-19 au cours des périodes respectives du 17 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre au 14 décembre 2020 et du 3 avril au 2 mai 2021 dès lors que la totalité de ces périodes d’une durée maximale de 4 mois 1/2 était largement expirée à compter de la date du 16 juin 2021 d’expiration du délai précité de cinq ans à la date du 4 avril 2022 de délivrance du courrier de rectification marquant l’introduction de cette procédure de redressement fiscal. Enfin, l’ADMINISTRATION FISCALE rappelle à juste titre que la déchéance du bénéfice de l’exonération fiscale prévue à l’article 115 du code général des impôts est encourue en raison du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dont le délai de cinq ans, le contribuable bénéficiant de cette mesure étant dès lors censé connaître cet aléa dès le début de cette opération..

Dans ces conditions, faute par la SNC CLERMONT d’apporter la preuve de la survenance du cas de force majeure qu’elle invoque, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande d’annulation portant sur cet avis de mise en recouvrement.

4/ Sur les autres demandes

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions de rejet d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la SNC CLERMONT et de support par chacune des parties de la charge de ses dépens.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la partie intimée les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, la SNC CLERMONT sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-23/01015 rendu le 27 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Y ajoutant.

CONDAMNE la SNC CLERMONT à payer au profit de la [Adresse 9] une indemnité de 3.000,00 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la SNC CLERMONT aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président