ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 15 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02007 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PMGM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MARS 2022

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 11-20-1236

APPELANTE :

Madame [O], [T] [P]

née le 08 Novembre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003574 du 06/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEES :

Madame [R] [S]

née le 28 Décembre 1972 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [C] [S]

née le 18 Janvier 1941 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 12 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, prévu le 8 octobre 2024 et prorogé au 15 octobre 2024,

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 janvier 2018, Mme [O] [P] a pris à bail un appartement sis [Adresse 2], propriété de Mme [R] [S] et dont l’usufruit appartient à Mme [C] [S], moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 20 euros de charges.

L’état des lieux d’entrée a été régularisé le 27 février 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2020, Mme [O] [P] a sollicité la reprise des désordres affectant le logement.

Suivant correspondance en date du 13 mai 2020, le locataire a informé la propriétaire de nouveaux désordres, notamment une nouvelle infiltration au niveau du toit rendant la chambre de l’étage inhabitable à cause des moisissures.

A défaut d’intervention de la propriétaire, Mme [O] [P] a saisi l’ARS qui a dressé un rapport le 17 mars 2020 mettant en exergue des insuffisances sur le plan sanitaire et de la sécurité.

Un rapport de visite contradictoire a été réalisé le 24 juin 2020, faisant part des contraintes liées à la faisabilité de certaines mesures.

Le 16 juillet 2020, le préfet a pris un arrêté d’insalubrité avec possibilité d’y remédier par la réalisation de travaux.

Suivant acte en date du 1er décembre 2020, Mme [O] [P] a fait assigner les consorts [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan afin notamment de les voir condamner à indemniser son préjudice de jouissance et son préjudice moral ainsi que voir requalifier son contrat de bail F4 en F3 et obtenir une réduction du montant du loyer.

Suivant arrêté préfectoral du 5 février 2021, la fin de l’état d’insalubrité a été constaté suite à la réalisation des travaux.

Mme [O] [P] a quitté le logement au mois de mai 2021.

Le jugement rendu le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :

Condamne in solidum Mme [R] [S] et Mme [C] [S] à payer à Mme [O] [P] la somme de 812 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance pour la période du 4 janvier 2020 au 5 février 2021 ;

Déboute Mme [O] [P] du surplus de sa demande ;

Déclare irrecevable la demande de diminution du loyer ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Le premier juge relève que Mme [O] [P] ne rapporte pas la preuve que l’indécence du logement persisterait postérieurement à la fin de l’état d’insalubrité constatée par arrêté préfectoral du 5 février 2021.

Il retient considérant la commune intention des parties que Mme [O] [P] a quitté les lieux au 10 mai 2021.

Le premier juge relève que la demanderesse peut solliciter des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sur la période du 4 janvier 2020 (date de la première mise en demeure) au 5 février 2021 (date de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité). Il retient également qu’à défaut de preuve que l’antenne installée le 19 mars 2018 présentait un dysfonctionnement de sorte, la demande de dommages-intérêts à ce titre doit être rejetée.

Il retient une exonération partielle de responsabilité du bailleur à hauteur de 50% tenant au fait que Mme [O] [P] a été pour partie à l’origine de son préjudice en interdisant l’accès aux locaux concernés.

Il rejette également la demande de Mme [O] [P] au titre d’un préjudice moral, ce dernier n’étant pas caractérisé indépendamment de ce qui a déjà été réparé au titre du caractère indécent du logement.

Le premier juge retient enfin que la demande en diminution du loyer était irrecevable, n’ayant pas été formée à l’intérieur du délai de forclusion de quatre mois.

Mme [O] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 avril 2022.

Dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2022, Mme [O] [P] demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise ;

Condamner solidairement les consorts [S] [R] et [C] à verser à Mme [O] [P] la somme de 7.800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner solidairement les consorts [S] [R] et [C] à verser à Mme [O] [P] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

Requalifier le contrat de location en F3 ;

Ordonner la diminution du loyer à la somme de 490 euros à compter de l’entrée dans les lieux ;

Condamner solidairement les consorts [S] [R] et [C] à verser à Mme [O] [P] la somme de 3.520 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

Constater que Mme [O] [P] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

Condamner solidairement les consorts [S] [R] et [C] aux entiers dépens.

Mme [O] [P] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral provenant de l’entier logement qui serait, selon elle, inhabitable. Elle affirme que l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 6 juillet 2020 met en exergue de nombreux désordres affectant le logement qui n’assurait, selon elle, pas le clos et le couvert tenant notamment à la présence de plomb, l’absence d’étanchéité et l’humidité. Elle souligne que la sécurité n’était pas non plus assurée de par l’absence de garde-corps aux fenêtres et de main courante dans l’escalier. L’appelante affirme verser aux débats un certificat médical faisant état de la profonde affectation générée par ses conditions de vie.

Mme [O] [P] fait valoir que sa faute ne peut être retenue. Elle affirme qu’elle ne s’est pas opposée à la présence des artisans, allégations qui seraient corroborées par le rapport d’intervention de la police municipale.

L’appelante sollicite la diminution rétroactive du montant du loyer à compter de l’entrée dans les lieux à la somme de 490 euros mensuels ainsi que la condamnation des consorts [S] à lui verser le trop-perçu à hauteur de 3.520 euros. Elle précise que cette demande a été formulée par l’assignation introductive d’instance et aurait donc bien été effectuée dans un délai de 4 mois à défaut de réponse du propriétaire dans le délai de 2 mois. Elle ajoute que le rapport de l’ARS fait état d’une surface habitable de la chose louée inférieure de plus de 20m2 à celle exprimée dans le contrat de location tenant au fait qu’une des chambres ne peut être considérée comme habitable, étant dépourvue d’éclairage naturel suffisant.

Dans leurs dernières conclusions du 4 octobre 2022, les consorts [S] demandent à la cour de :

Réformer partiellement l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a reconnu une responsabilité des concluantes et les a condamnées au paiement de la somme de 812 euros ;

Pour le surplus, confirmer le jugement entrepris et ainsi ;

Débouter Mme [O] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

Constater sa mauvaise foi et l’énergie déployée à nuire aux concluantes ;

La condamner au paiement de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [S] contestent l’existence d’un préjudice de jouissance de leur locataire. Ils affirment que l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun problème et soutiennent que c’est Mme [O] [P] qui s’est montrée agressive vis-à-vis des propriétaires et s’est opposée à leur entrée et celle des artisans dans les lieux. En ce sens, les consorts affirment avoir réalisé de nombreux travaux pour mettre fin à la situation d’indécence. Surabondamment, les consorts [S] soulignent que Mme [O] [P] n’a pas payé son loyer durant 7 mois alors même qu’elle continuait d’occuper l’immeuble ce qui compenserait un éventuel préjudice de jouissance pendant la période de l’arrêté préfectoral.

Les intimés contestent également l’existence d’un préjudice moral de Mme [O] [P]. Ils affirment que la locataire n’a apporté aucune revendication pendant les deux premières années suivant son entrée dans les lieux et que de nombreux travaux ont été réalisés malgré l’opposition persistante de leur locataire, de sorte que l’arrêté d’insalubrité a été levé. Ils soulignent également que Mme [O] [P] ne produit pas de certificat médical comme elle l’affirme.

Les consorts [S] soutiennent que le logement est un F4 et que toutes les chambres bénéficient d’une lumière naturelle suffisante et d’un ouvrant donnant à l’air libre. Ils s’appuient sur la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité qui prend en compte la spécificité des lieux et considère bien le logement comme de type F4. En outre, ils font valoir que la demande est irrecevable, ayant été présentée pour la première fois le 4 janvier 2020.

Les intimés font valoir que Mme [O] [P] a fait preuve d’un comportement déloyal tenant au fait que cette dernière a refusé de régler le loyer du mois d’avril 2021.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 août 2024.

MOTIFS

1/ Sur le préjudice de jouissance et les réparations :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ses obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu’elle est définie par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’entend du respect des conditions suivantes :

« 1- il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2- il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur les locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante'

3- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et bacons, sont dans un état conforme à leur usage ;'

5- les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

' »

L’article 3 ajoute que « le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal’ un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

Le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance et a accordé à Mme [P] une somme de 125 euros par mois à titre d’indemnisation du 4 janvier 2020, date de la mise en demeure, au 5 février 2021, date de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité, considérant l’indécence du logement établie par l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 6 juillet 2020 ayant déclaré le logement insalubre avec possibilité d’y remédier et interdiction de relouer en l’état avec préconisation des travaux suivants :

« procéder à la mise en sécurité de l’installation électrique, faire procéder à un diagnostic de l’immeuble afin de déterminer les causes d’humidité et y remédier de façon efficace et durable, s’assurer de l’étanchéité de la toiture et des façades, traiter les remontées telluriques, vérifier et reprendre le système de collecte et d’évacuation des eaux de pluie, procéder à la réfection de tous les revêtements dégradés, installer un dispositif de chauffage permanent sûr et adapté au volume de logement, mettre en place un système de ventilation efficient, réparer ou remplacer les menuiseries extérieures pour les rendre étanches à l’air et à l’eau, sécuriser ou mettre en place des systèmes de retenue des personnes conformes aux règles de sécurité en vigueur aux fenêtres le nécessitant, rehausser le garde-corps équipant la terrasse extérieure du logement ) une hauteur minimale de 1 m, installer une main courante dans l’ensemble des volées d’escaliers, prendre toutes dispositions pour remédier au coup de tête sur le seuil de la porte dans le logement porte gauche sur cour, réaménager les logements de façon à obtenir un éclairement naturel suffisant dans les pièces de vie, mettre fin à l’accessibilité au plomb sur les revêtements qui ont été identifiés dans le constat de risque d’exposition au plomb, réaliser une mesure d’empoussièrement plomb après travaux, réaliser des travaux de réparations nécessaires pour assurer la sécurité du bâti au niveau des caves, traiter les boiseries attaquées par des insectes xylophages ».

Cette analyse sera confirmée en appel s’agissant du constat de l’insalubrité et de l’indécence du logement au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, les désordres constatés par l’ARS dans ses rapports de visite établis les 17 mars 2020 et 24 juin 2020, repris dans l’arrêté préfectoral du 6 juillet 2020 caractérisant sans contestation sérieuse une indécence du logement qui méconnaît les critères de décence définis par la législation applicable en la matière.

L’analyse du premier juge sera également confirmée en appel s’agissant de la période d’indemnisation dans la mesure où l’état des lieux d’entrée établi le 1er mars 2018 ne révèle pas de désordres apparents et qu’avant l’envoi de la mise en demeure en date du 4 janvier 2020, Mme [P] ne justifie d’aucun élément démontrant d’une part que le bailleur a méconnu son obligation de délivrance et d’autre part qu’il avait connaissance d’une telle situation avant la délivrance de la mise en demeure du 4 janvier 2020. De même, aucun élément produit par Mme [P] peut établir la persistance des désordres après l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité en date du 5 février 2021 de sorte que la fin de période d’indemnisation doit bien être arrêté aux dates susvisées.

Il doit être enfin précisé, à l’instar du rappel effectué par le premier juge, que cette indemnisation doit prendre en compte le fait qu’en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, Mme [P] a été exonérée du paiement du loyer du mois d’août 2020 au mois de février 2021 si bien que l’appelante, qui critique le montant de l’indemnité mensuelle retenue par le premier juge, ne produit aucune nouvelle pièce de nature à remettre en cause le montant fixé par le premier juge dans l’appréciation du préjudice de jouissance subie.

Le jugement déféré sera en conséquence également confirmé sur ce point.

Pour le surplus, le premier juge a retenu le comportement fautif de la locataire occasionnant un retard dans la réalisation des travaux considérant que par les obstacles opposés à l’exécution des travaux imposés par l’arrêté préfectoral, Mme [P] a contribué à la persistance du préjudice subi pour en conséquence arrêter une exonération partielle de la responsabilité des consorts [S] à hauteur de 50%.

Le premier juge souligne pour l’essentiel l’opposition manifestée par M [Z], autre occupant de l’immeuble, quant à la venue de tiers, y compris des artisans, dans son logement et celui de Mme [P] qui n’a cependant pas à souffrir des conséquences du comportement attribué à un tiers.

De même, si elle n’a pas donné suite à la mise en demeure adressée par courrier du 27 février 2020 l’invitant à donner ses disponibilités pour l’intervention de l’entreprise A+ traitement, cette seule carence ne peut à elle seule caractériser un comportement opposant à la réalisation des travaux de nature à exonérer pour partie les intimées de leur responsabilité.

La faute de Mme [P] ne sera pas retenue.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point, et il convient d’allouer à Mme [P] une indemnité au titre de son préjudice de jouissance qui sera fixée à la somme de 1.624 euros et non à la somme de 812 euros après application d’une exonération partielle de responsabilité.

2/ Sur le préjudice moral :

Les parties reprennent en cause d’appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d’insuffisance que la cour fait siens.

Il suffira de rappeler que Mme [P] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral en lien avec cette situation qui ne serait pas pris en compte par le préjudice de jouissance. Elle ne produit aucune pièce permettant d’attester d’un trouble psychologique en lien avec la situation locative.

Sa demande sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ Sur la demande de diminution du loyer :

En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnel à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution du loyer prend effet à compter de la demande.

Le premier juge a considéré que la demande en diminution a été présentée par Mme [P] le 4 janvier 2020 et qu’elle n’a pas été suivie dans le délai de 4 mois d’une saisine du juge judiciaire de sorte que cette prétention est irrecevable.

Cette analyse ne peut être confirmée en appel, car si la lecture du courrier adressé le 4 janvier 2020 par Mme [P] porte effectivement mention d’une demande en diminution du loyer à hauteur de 70 euros par mois, cette sollicitation est à mettre en lien avec l’indécence et l’insalubrité du logement et non en raison de l’inadéquation entre la surface mentionnée au contrat et la surface réelle du logement.

La demande en diminution du loyer a été présentée pour la première fois lors de la saisine du juge judiciaire par Mme [P] par assignation délivrée le 1er décembre 2020 de sorte qu’une telle prétention ne peut être déclarée irrecevable contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge.

En l’état, le contrat de bail conclu le 1er mars 2018 porte sur un logement composé de quatre pièces, dont 3 chambres, présentant une surface habitable de 93 m².

Mme [P] soutient que le rapport de l’ARS et d’autres pièces versées aux débats démontrent sans contestation possible que la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location dans la mesure où la chambre située à l’étage, ne bénéficiant pas d’un éclairage naturel suffisant, ne peut être considérée comme une pièce habitable.

Les éléments produits aux débats dont le rapport de l’ARS confirment que les chambres situées en fond de parcelle en R+1 et R+2 bénéficient d’un éclairage insuffisant en raison d’un prospect insuffisant.

Cela étant, l’appréciation de la superficie des chambres est indifférente à l’insuffisance de l’éclairage dès lors que celle-ci ne résulte pas d’une absence d’ouverture, et qu’aucun élément ne démontre d’une part l’existence d’une erreur dans l’appréciation de la superficie habitable et d’autre part que cette surface habitable est inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location.

Faute d’élément de preuve, Mme [P] sera déboutée de la demande en diminution du loyer.

4/ Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de confirmer les dépens et les frais irrépétibles tels qu’ils ont été décidés par le premier juge.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [P] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Les consorts [S], qui succombent partiellement, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en diminution du loyer et a condamné in solidum Mme [R] [S] et Mme [C] [S] à payer à Mme [O] [P] la somme de 812 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance pour la période du 4 janvier 2020 au 5 février 2021 ,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Mme [R] [S] et Mme [C] [S] à payer à Mme [O] [P] la somme de 1.624 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance pour la période du 4 janvier 2020 au 5 février 2021,

Déclare recevable la demande en diminution du loyer présentée par Mme [O] [P] mais la rejette comme étant mal fondée,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [R] [S] et Mme [C] [S] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,