ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06192 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QB2C

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 DECEMBRE 2023 JUGE DE LA MISE EN ETAT DE MONTPELLIER

N° RG 22/01746

APPELANTS :

Madame [B] [Z]

née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e VILLERABEL, avocat plaidant

Monsieur [W] [U]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e VILLERABEL, avocat plaidant

INTIMEES :

GROUPE SPAG, SAS unipersonnelle, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°425 049 756, dont le siège social est [Adresse 7] à [Localité 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e TRONEL PEYROZ substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

GV IMMOBILIER, S.A.R.L, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 478 161 904, dont le siège social est [Adresse 8] à [Localité 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e TRONEL PEYROZ substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 31 octobre 2024 a été prorogé au 7 novembre 2024, puis au 14 novembre 2024 ; les parties en ayant été préalablement avisés ;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 27 juin 2011, M. [W] [U] et Mme [B] [Z] se sont portés acquéreurs des lots n° 40 et 98 consistant en un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement extérieur au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] sis [Adresse 3] à [Localité 12] sur l’île de la Réunion, vendu par la SCCV Prisca, société de programme immobilier, filiale de la SAS Groupe Spag moyennant le prix de 165 000 €, dans le cadre du dispositif de défiscalisation Scellier Outre-Mer.

La SCCV Prisca a fait l’objet d’une dissolution amiable et d’une radiation en date du 27 mars 2014 au terme de la réalisation de son objet social.

M. [U] et Mme [Z] ont pris possession de leur bien à compter de sa livraison et l’ont mis en location à compter du 1er mars 2012.

M. [U] et Mme [Z] faisant valoir avoir subi un préjudice résultant de la perte de valeur de leur bien à la suite de l’évaluation de celui-ci à la somme de 79 000 €, après mise en demeure du 6 mai 2021 restée vaine de la société Groupe Spag de les indemniser, ont, par acte d’huissier en date du 30 mars 2022, fait assigner la SAS Groupe SPAG et la SARL GV Immobilier, en leurs qualités d’associées de la société SCCV Prisca devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condamner à titre principal sur le fondement de l’existence d’un dol et du manquement à leur obligation d’information et de conseil à leur payer in solidum la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts et ce, sur le fondement des articles 1116, 1131, 1382, 1134 et 1147 du code civil en leur version applicable à la date de la conclusion de la vente et des articles L. 111-1 et L. 212-21 et suivants du code de la consommation.

Par conclusions du 13 juin 2022, la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier ont saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à l’irrecevabilité de l’action intentée à leur encontre pour prescription.

Par ordonnance rendue contradictoirement le 1er décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par la SAS Groupe SPAG et la SARL GV Immobilier,

— déclaré prescrite l’action de M. [U] et Mme [Z],

— dit n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M. [U] et Mme [Z].

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 décembre 2023, Mme [B] [Z] et M. [W] [U] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [B] [Z] et M. [W] [U] demandent à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 1er décembre 2023 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

— constater que l’action de M. [U] et [I] [Z] n’est nullement atteinte par la prescription, et qu’elle est pleinement recevable,

— rejeter en conséquence les fins de non-recevoir formées par la société Groupe Spag et la société GV Immobilier du chef de la prescription,

— débouter la société Groupe Spag et la société GV Immobilier de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum la société Groupe Spag et la société GV Immobilier à payer à M. [U] et Mme [Z] la somme de 3000 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyer les parties devant le tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins d’examen du fond du dossier,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel afférent à cet incident.

Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 février 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier demandent à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance du 1er décembre 2023 en ce qu’elle a jugé la fin de non-recevoir recevable et fondée.

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action de M.[U] et Mme [Z].

— débouter M. [U] et Mme [Z] de l’intégralité de leurs demandes.

— réformer l’ordonnance dont appel uniquement en ce qu’elle a rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner en conséquence solidairement M. [U] et Mme [Z] à payer à la société Groupe Spag et à la société GC Immobilier la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner solidairement M. [U] et Mme [Z] à payer à la société Groupe Spag et à la société GV Immobilier la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Il ressort de l’assignation introductive d’instance du 30 mars 2022 que Mme [B] [Z] et M. [W] [U] entendent engager la responsabilité des sociétés Groupe Spag et la SARL GV Immobilier dans le cadre de l’opération en cause de vente en l’état d’un futur achèvement du 27 juin 2011 sur deux fondements :

— d’une part pour manquement à leur obligation d’information et de conseil pour les avoir induit en erreur sur la valeur patrimoniale du bien qu’ils ont acquis

— d’autre part pour dol en raison d’une présentation trompeuse de la valeur du bien et de l’effort modéré et dégressif que devait engendrer leur investissement locatif.

Les sociétés Groupe Spag et GV Immobilier, parties intimées qui ont soulevé la prescription quinquennale de ces deux actions, font valoir sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de l’acte de vente du 27 juin 2011, date à laquelle les appelants avaient connaissance des faits leur permettant d’exercer leurs actions, dés lors qu’ils avaient toute latitude de se renseigner sur la valeur vénale du bien au moment de la conclusion du contrat et que ce point de départ ne peut être laissé à leur discretion à la date à laquelle ils ont estimé devoir faire estimer ce bien. Ils exposent que les appelants disposaient des moyens d’information et de communication à leur disposition leur permettant de se renseigner sur l’état du marché.

Les appelants concluent au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription en faisant valoir que s’agissant du dol, c’est l’article 1304 du code civil en sa version en vigueur à la date des faits, devenu l’article 1144 du code civil, qui doit recevoir application, que le point de départ de la prescription est la date de découverte effective de l’erreur causée par le dol et non la date à laquelle ils auraient pu prendre conscience des manoeuvres dolisives, comme l’a retenu le premier juge de façon erronée, que cette date doit en conséquence, être fixée en l’espèce au 17 novembre 2020, lorsqu’ils ont reçu le premier avis de valeur du bien leur ayant permis de découvrir l’erreur portant sur la valeur réelle de celui-ci et sur l’effort financier généré par l’opération, dont ils n’étaient pas en mesure de connaître l’ampleur tant qu’elle n’était pas parvenue à son terme.

Ils soutiennent, par ailleurs, que la prescription des demandes au titre du manquement aux devoirs d’information et de conseil régie par l’article 2224 du code civil court à compter de la date à laquelle l’acquéreur a pris conscience des pertes qu’il a subies et non à la date de conclusion de l’acte de vente en état futur d’achèvement et donc, en l’espèce, à la date à laquelle ils ont fait estimer le bien, le 17 novembre 2020, et où ils ont pris conscience que le bien risquait de perdre l’essentiel de sa valeur au terme de l’opération, que sa revente ne permettait pas de solder le prêt immobilier qu’ils ont souscrit et que l’effort financier consenti demeurerait sans commune mesure avec la présentation qui leur a été faite par les investisseurs au moment de la conclusion du contrat.

La Cour observe que les deux actions que M. [U] et Mme [Z] ont engagé à l’encontre des sociétés Groupe Spag et GV Immobilier que ce soit sur le fondement d’un manquement à leur obligation d’information et de conseil ou sur celui du dol tendent à engager la responsabilité des sociétés en cause, contractuelle pour la première et délictuelle pour la seconde et ne tend pas, particulièrement pour l’action fondée sur le dol ou la faute dolosive à obtenir la nullité de la vente. Dés lors, les deux actions sont soumises à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, l’article 1304 du code civil en sa version en vigueur à la date des faits, invoqué par les appelants et devenu l’article 1144 du code civil qui ne concerne que l’action en nullité pour dol est inapplicable en l’espèce.

Aux termes de l’article 2224 du code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 entré en application le 19 juin 2008 et applicable au cas d’espèce, "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer'..

Le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’avait pas eu précédemment connaissance (Cass. 1ère civ. 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; Cass 2ème civ. 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, comme c’est le cas en l’espèce de la vente réalisée le 27 juin 2011, il est désormais établi par une jurisprudence constante, qu’en matière de responsabilité contractuelle, le préjudice de l’acquéreur s’analyse en une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable et que l’acquéreur du bien n’est pas en mesure de découvrir les manquements du vendeur ou de son mandataire lors de l’achat du bien mais seulement lorsqu’un évènement l’amène à s’interroger sur la rentabilité effective de son investissement, le point de départ du délai de l’action en responsabilité courrant dans ce cas au jour où l’acquéreur a eu effectivement connaissance de son préjudice ou aurait dû en avoir pris connaissance.

Il incombe, en conséquence, au juge de rechercher au cas d’espèce à quelle date le dommage des appelants s’est manifesté à leurs yeux, la manifestation de ce dommage ne pouvant résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. 3ème Civ. 26 octobre 2022, n° 21-19.898 ; Cass. 2ème Civ. 5 octobre 2023,n° 23-13.104) et le point de départ du délai de prescription étant susceptible d’être retenu au jour où le risque s’est réalisé, soit notamment à la date à laquelle l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix ne permettant de rembourser le capital emprunté (Cass. 3ème Civ. 1er février 2024, n° 22-13.446).

Sur le fondement du dol, le juge doit rechercher en cette matière, si l’acquéreur n’avait pas découvert l’erreur sur le prix de vente du bien lors de l’estimation de celui-ci effectuée à sa demande. (Civ 3ème 15 juin 2022, n° 21-15. 726).

C’est ainsi à compter de la date à laquelle l’acquéreur a pris conscience de la rentabilité infructueuse de son opération, dont la valeur du bien fait partie, que le point de départ du délai de prescription doit être fixé.

En l’espèce, c’est vainement que les intimés, sur lesquels pèse la charge de la preuve de prescription des actions, soutiennent que c’est au jour de la conclusion de l’acte de vente que les acquéreurs étaient susceptibles d’avoir pris conscience de la perte de la valeur de leur bien, alors que si tout acquéreur a la possibilité avant de conclure la vente de se renseigner sur le prix moyen des immeubles de caractéristiques similaires en fonction du marché immobilier et de se rendre compte de la valeur du bien à la date de la vente, l’opération de vente dans le cadre d’un investissement avec obligation locative est présentée par les investisseurs de manière la plus favorable comme formant un tout procurant non seulement des avantages fiscaux mais promettant également une plus-value à la revente. Or, il ressort des pièces produites par les appelants et particulièrement d’une étude personnalisée qui leur a été remise par les sociétés intimées pour les inciter à conclure la vente, qu’outre des avantages fiscaux offerts par le dispositif Scellier Outre-Mer en contrepartie d’un engagement de louer pendant 9 ans, leur investisement devait leur permettre de revaloriser le bien acheté pour un montant de 165000 € qui devait atteindre la valeur de 188 659 € à l’issue de cet engagement de location et de disposer d’une somme disponible de 70 430 € en cas de revente du bien, selon la simulation contenue dans cette étude personnalisée (pièce 1.5 des appelants).

Les appelants justifient qu’ayant loué le bien en cause et alors que la durée légale de leur engagement de mise en location était sur le point de parvenir à son terme, ils ont fait procéder en vue de préparer sa revente à une première estimation de ce bien le 17 novembre 2020 par une agence immobilière dénommée PRMI, laquelle a estimé sa valeur moyenne à la somme de 79 690 € net vendeur, soit une somme significativement inférieure à sa valeur d’achat (45%) et donc à la revalorisation espérée, les acquéreurs ne pouvant se rendre compte qu’à cette date que l’opération financière réalisée ne leur permettait pas du fait de la valeur de leur bien de rembourser le prêt toujours en cours qu’ils avaient souscrit pour l’acquisition du bien sur une durée de 15 ans, le tableau d’amortissement faisant apparaître en novembre 2020 un capital restant dû de 108 641, 88 €.

Les appelants n’ont donc ainsi eu ou aurait dû avoir connaissance de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat qu’à la date où l’évaluation du bien a été réalisée. Ce n’est, en effet, au plus tôt qu’à la date de cette estimation révélant aux propriétaires du bien qu’ils seraient dans l’impossibilité de le revendre au prix escompté (et par voie de conséquence de rembourser le prêt en cours) que M.[U] et Mme [Z] ont pu prendre conscience de leur préjudice résultant tant d’un manquement au devoir d’information et de conseil des deux sociétés que des manoeuvres dolosives invoquées. Il ne ressort pas des pièces du dossier qu’un évènement quelconque antérieur à cette estimation ait pu faire naître chez les acquéreurs la conscience d’une perte de valeur de leur bien avant l’évaluation litigieuse, une telle conscience ne pouvant apparaître dés le jour de la vente. Contrairement, en outre, aux allégations des intimées, la circonstance que les acquéreurs fassent procéder à leur gré à l’estimation de leur bien en fonction de leurs intérêts ne permet pas de considérer que le point de départ de la prescription serait laissé à leur discrétion, ni à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription alors qu’il ne peut leur être fait grief d’avoir voulu faire évaluer leur bien avant sa revente, laquelle ne pouvait être envisagée avant l’issue de l’opération financière et de leur engagement de location.

Le délai de prescription ayant donc commencé à courir à compter du 17 novembre 2020, date de l’estimation du bien, les actions introduites par assignation délivrée le 30 mars 2022 ne sont donc pas prescrites.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Groupe Spag et GV Immobilier et tirée de la prescrition et a déclaré prescrite les actions de M.[U] et Mme [Z] en faisant courir le point de départ du délai de prescription au jour de la conclusion du contrat de vente du 27 juin 2011. Il y a donc lieu d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription des actions en cause et de déclarer , en conséquence, recevables les demandes formées par M.[U] et Mme [Z] à l’encontre des sociétés Groupe Spag et GV Immobilier comme étant non prescrites.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les sociétés intimées succombant à l’instance, elles ne sont pas fondées à obtenir l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge de M.[U] et Mme [Z] les sommes non comprises dans les dépens. Les intimées seront donc condamnées solidairement à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La demande formée sur le même fondement par les intimées qui succombent à l’instance sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, elles seront condamnées aux dépens de l’incident tant de première instance que de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription des actions de Mme [B] [Z] et M. [W] [U] de la SAS Barcarès Yachting engagées à l’encontre de la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier par assignation délivrée le 30 mars 2022,

— Déclare, en conséquence, recevables leurs demandes comme étant non prescrites,

et y ajoutant,

— rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier pour procédure abusive;

— condamne solidairement la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier à payer à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande formée par la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne solidairement la SAS Groupe Spag et la SARL GV Immobilier aux dépens de l’incident tant de première instance que de l’instance d’appel ;

— renvoir l’affaire et les parties à la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier.

.

Le greffier La présidente