ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01853 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PL4Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 21-002258

APPELANTE :

Madame [F] [H]

née le 05 Août 1989 à [Localité 5] (GABON)

CCAS de la ville de [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009115 du 07/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexia ROLAND de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Pierre HEURTEBISE de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 octobre 2019, l’Office public de l’habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole -ACM Habitat- a consenti à Mme [F] [H] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6] (34) contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 377,08 euros outre 87,70 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2021, ACM Habitat a fait sommation à Mme [F] [H] d’avoir à cesser toutes nuisances.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2021, le bailleur l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de cette dernière.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2019 entre ACM Habitat et Mme [F] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6] ;

Déclare en conséquence Mme [F] [H] occupante dans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée ;

Condamne Mme [F] [H] à payer à ACM Habitat une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit qu’à défaut par Mme [F] [H] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Condamne Mme [F] [H] à payer à ACM Habitat une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève qu’il résulte des pièces versées aux débats, faisant état de nuisances sonores de jour comme de nuit, occasionnées par Mme [F] [H] et ses deux enfants depuis leur entrée dans les lieux, que Mme [F] [H] a manqué de façon répétée à son obligation de jouir paisiblement du logement, justifiant la résiliation du contrat de bail.

Mme [F] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 avril 2022.

Dans ses dernières conclusions du 5 mai 2024, Mme [F] [H] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en date du 28 février 2022 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier dans toutes ses dispositions ;

Débouter ACM de sa demande d’expulsion de Mme [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

Débouter ACM de sa demande de concours de la force publique ;

Débouter ACM de sa demande de condamnation à l’encontre de Mme [F] [H] de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel comprenant la provision pour charges à compter de la décision à venir jusqu’à libération effective des lieux ;

Débouter ACM de sa demande de condamnation à l’encontre de Mme [F] [H] de paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;

Condamner ACM à reloger Mme [F] [H] ainsi que ses enfants sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir ;

En toutes hypothèses,

Condamner ACM à régler à Mme [F] [H] la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de son expulsion parfaitement infondée ;

Condamner ACM à régler à Mme [F] [H] la somme de 5.000 euros au titre titre des meubles lui appartenant et qui ont été vendus/détruits sans son accord ;

Condamner ACM à régler à Mme [F] [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner ACM aux dépens, tant d’instance que d’appel.

Mme [F] [H] soutient que son bailleur ne rapporte pas la preuve matérielle de l’existence des prétendues nuisances qui lui sont imputées. Elle critique la motivation du juge, estimant qu’il ne s’est fondé que sur les dires de deux voisins seulement. Selon elle, les attestations ne sont pas circonstanciées, ne visant pas des événements particuliers, et ne permettent pas de démontrer qu’il s’agit bien de la famille de Mme [F] [H]. Elle émet des doutes quant à l’authenticité de certaines attestations (Mme [K], M. [Z] et Mme [E] [U]) et affirme que certains signataires de la pétition dirigée contre elle ne résident pas dans la résidence Astruc.

L’appelante produit plusieurs attestations aux débats attestant du bruit limité qui émane de son logement et une de sa voisine qui fait état de comportements nuisibles de certains voisins contre Mme [F] [H].

Elle sollicite la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral qu’elle a subi tenant au fait d’avoir été expulsée alors qu’elle était seule, enceinte et avec deux enfants à charge sans solution de relogement.

Elle sollicite également le remboursement des meubles lui appartenant, vendus ou détruits, à hauteur de 5.000 euros.

Dans ses dernières conclusions du 12 mai 2024, ACM Habitat demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la régularité de l’appel interjeté par Mme [F] [H] ;

Au fond, le dire injuste et mal fondé ;

Confirmer le jugement du 28 février 2022 en toutes ses dispositions;

Débouter Mme [F] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’appel.

ACM Habitat soutient que la preuve des nuisances de Mme [F] [H] est rapportée dès lors que les attestations décrivent des faits qui se produisent chaque nuit et attestent de la permanence des troubles anormaux de voisinage caractérisés par des nuisances sonores nocturnes et diurnes. Le bailleur précise que les attestations lui ont été remises par les locataires et qu’il n’est en rien à l’origine de leur rédaction. Il ajoute, en produisant les baux, que toutes les signatures de la pétition proviennent de locataires de la résidence Astruc.

ACM Habitat soutient que le bail de Mme [F] [H] doit être résilié dès lors qu’elle est personnellement l’auteur d’une partie des troubles, les autres étant causés par ses enfants à son domicile et jugés, selon les jurisprudences fournies, comme justifiant de la résiliation d’un bail d’habitation.

L’intimé fait valoir que l’argument de Mme [F] [H] selon lequel elle serait victime des agissements de ses voisins n’est pas sérieux dès lors qu’elle ne s’est jamais manifestée à ce sujet. ACM Habitat précise que, selon le procès-verbal d’expulsion avec sommation de reprendre le mobilier qui a été délivré à l’appelante, cette dernière disposait d’un mois pour contester l’absence de valeur marchande de ses biens et n’en a rien fait.

ACM Habitat conclut au rejet de la demande de relogement sous astreinte. Selon elle, l’expulsion était parfaitement fondée et la procédure d’attribution des logements sociaux, strictement encadrée, ne lui permet pas de consentir à cette demande.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2024.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation des contrats de location :

Selon les articles 1728 1 ° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Enfin, en application de l’article 1729 du code civil « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Mme [H] conteste l’analyse du premier juge ainsi que la valeur probante des pièces produites par le bailleur au soutien de sa demande de résiliation déniant l’existence même des nuisances qui lui sont reprochées tout en exposant subir l’acharnement de deux voisins uniquement dont elle dénonce l’attitude malveillante. Elle produit plusieurs attestations qui selon elle témoignent au contraire d’une personnalité discrète soucieuse de préserver la tranquillité du voisinage.

Ainsi, Mme [R] [L], voisine de Mme [H], témoigne du harcèlement quotidien subi par l’appelante qui se voit reprocher d’être trop bruyante ou bien qui subit des propos calomnieux provenant d’un voisinage malveillant, alors qu’elle atteste pour sa part ne pas avoir constaté de nuisances sonores indiquant sur ce point que l’ancienneté de l’immeuble favorise la circulation du bruit.

Mme [O] [D] atteste pour sa part ne jamais avoir été signataire de la pétition établi à l’encontre de Mme [H].

Sont encore produits d’autres témoignages de l’éducation apportée à ses enfants.

Ces éléments sont insuffisants pour remettre en cause l’analyse du premier juge qui repose sur de nombreuses pièces étayées, circonstanciées et concordantes produites par le bailleur alors que l’appelante ne verse que deux témoignages en lien direct avec les griefs qui lui sont reprochés, l’un de Mme [D] qui ne témoigne cependant nullement de l’absence de nuisances et celui de Mme [L] dont l’attestation s’inscrit dans un conflit l’opposant à M.[Z] de sorte que l’objectivité du témoin fait défaut.

Le bailleur produit au soutien de sa demande de résiliation :

Procès-verbal de plainte déposée le 27 avril 2020 par Mme [P] [X] (voisine du dessous) qui dénonce des problèmes de voisinage avec Mme [H] depuis 2019, date d’arrivée dans les lieux, qui se sont majorés avec le confinement en présence de nuisances sonores de jour comme de nuit de la part des enfants (3h au plus tard), écoute de la télévision ou de la musique avec un volume maximal;

Procès-verbal de plainte déposée le 8 Mars 2020 par Mme [P] [X] pour des faits identiques ;

Procès-verbal de plainte déposée le 30 avril 2020 par Mme [V] [I] (voisine du dessous) qui dénonce des problèmes de voisinage avec Mme [H], qui se manifestent par des nuisances sonores de jour comme de nuit de la part des enfants (tous les soirs à partir de 23 heures), télévision ou musique écoutée à fort volume, bruits de pas, sauts, cris';

Pétition en date du 22 juin 2020 signée par des résidents de l’immeuble Astruc qui dénonce des nuisances sonores de la part de Mme [H] (tapage nocturne, musique) de nature à troubler la tranquillité du voisinage ;

Mails adressés par Mme [X] au bailleur pour dénoncer de tels griefs ;

Attestations établies par Mme [X] les 30 mai et 29 septembre 2021 aux termes de laquelle elle expose occuper le logement depuis sa naissance sans n’avoir jamais rencontré de difficultés avec les précédents occupants tout en témoignant de la persistance des nuisances sonores diurnes et nocturnes depuis 2019 ainsi que de l’agressivité de cette famille à son encontre considérant que son mode de vie est de nature à générer de tels troubles ;

Attestation de Mme [W] [K] en date des 26 juin 2021et 29 septembre 2021 dénonçant les nuisances sonores avec l’écoute de la musique à fort volume et d’un tapage tard la nuit ;

Attestation de M. [Y] [Z] en date des 26 juin 2021 et 1er octobre 2021 dénonçant les mêmes griefs ;

Courrier de mise en demeure adressé le 17 mai et le 7 juin 2021 par le bailleur à Mme [H] pour un rappel à l’ordre ;

Sommation adressée le 25 juin 2021 par le bailleur à Mme [H].

L’ensemble de ces pièces établit la réalité de nuisances sonores diurnes et nocturnes qui ont débuté en 2019 pour ne jamais cesser en dépit des plaintes du voisinage et des tentatives de médiation évoquées par les témoins dans le cadre de leurs attestations.

Il n’est pas contestable qu’en dépit d’un rappel à l’ordre adressé par le bailleur à Mme [H] à trois reprises, les troubles de voisinage n’ont pas cessé comme en atteste Mme [X] ou M. [Z] dont l’attitude malveillante et dénigrante à l’égard de l’appelante n’est nullement démontrée, ces derniers se contentant de dénoncer un bruit quotidien et permanent notamment de la part des enfants ne cessant qu’à partir de trois heures du matin.

Ces témoignages circonstanciés sont suffisants pour établir la continuité des troubles et la persistance des troubles de voisinage subis depuis le mois d’octobre 2019 et du comportement inadapté de Mme [H] qui fait régner au sein de la résidence un climat difficilement supportable de nature à nuire à la tranquillité du voisinage qui subit de nombreux désagréments en lien avec le tapage nocturne récurrent.

Ces manquements répétés et graves à l’obligation de Mme [H] de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il conviendra de rejeter en appel les demandes reconventionnelles présentées par Mme [H] qui réclame l’indemnisation de son préjudice moral qui n’est nullement justifié, le comportement fautif de l’appelante ayant participé entièrement à la survenance de son préjudice.

Elle réclame par ailleurs le remboursement des meubles lui appartenant, vendus ou détruits, à hauteur de 5.000 euros dans la mesure où la mesure d’expulsion a été exécutée. Cette prétention sera rejetée en l’absence d’éléments permettant d’apprécier une telle demande.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande de ne ps faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [F] [H] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne Mme [F] [H] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 6] Méditerranée Métropole -ACM Habitat-la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [H] aux entiers dépens

Le greffier, La présidente,