ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05712 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QAZN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 19 OCTOBRE 2023

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9]

N° RG 23/00213

APPELANTE :

Madame [K] [R]

née le 04 Juillet 1966 à [Localité 13] (78)

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE

substitué par M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [O] [R]

né le 27 Juin 1964 à [Localité 13] (78)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 9 mai 2005, M. [O] [R] a acquis une maison d’habitation édifiée sur un terrain de 608 m² situé [Adresse 12] cadastré section AL n°116 sur la commune de [Localité 1] (Aude) au prix de 116 000 euros ainsi qu’un autre terrain de 1526 m² cadastrée section AL n°[Cadastre 8] (devenue AL n° [Cadastre 2]) au prix de 1 500 euros.

Par document d’arpentage établi le 19 janvier 2018 par M. [W], géomètre-expert, la parcelle AL n°[Cadastre 2] a été divisée en une parcelle AL n°[Cadastre 4] de 1457 m² supportant la maison et une parcelle AL n°[Cadastre 5] de 69 m².

Par acte notarié du 23 mars 2018, M. [R] a vendu à sa s’ur Mme [K] [R] la maison d’habitation édifiée sur la parcelle AL n°116 ainsi que la parcelle AL n°[Cadastre 5] au prix total de 70 000 euros.

M. [R] est resté propriétaire de la parcelle non bâtie cadastrée AL n°[Cadastre 4].

Ces trois parcelles AL n°[Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont contiguës.

L’acte de vente du 23 mars 2018 a institué une « servitude de passage de divers réseaux » grevant le fonds AL n°116 et [Cadastre 5] au profit du fonds AL n°[Cadastre 4], servitude dont la mise en 'uvre constitue l’objet du présent litige.

Par acte d’huissier du 23 mars 2022, M. [R] a informé Mme [R] de son projet de raccordement de l’égout de sa parcelle AL n°[Cadastre 4] au réseau public par usage de la servitude dont il bénéficie sur les parcelles AL n°116 et [Cadastre 5], ces travaux devant débuter le 11 mai 2022.

Par courrier recommandé du 13 avril 2022, Mme [R] a signifié à M. [R] son opposition à la réalisation de ces travaux, a exigé de connaître les modalités d’exécution des travaux et lui a rappelé qu’un projet d’extension du réseau de collecte des eaux usées avait été voté par la commune.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2022, le conseil de M. [R] a adressé à Mme [R] un devis de raccordement à l’égout ainsi qu’un descriptif de ces travaux.

Par courrier recommandé du 9 août 2022, Mme [R] s’est à nouveau opposée à ces travaux au motif qu’ils ne respecteraient pas la servitude instituée par l’acte authentique du 23 mars 2018.

Par acte d’huissier du 11 avril 2023, M. [R] a fait assigner Mme [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins de se voir autoriser à accéder sur la propriété de sa s’ur pour procéder à ses travaux.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés a :

' autorisé M. [O] [R] ainsi que toute entreprise de son choix à pénétrer sur la parcelle AL n°[Cadastre 5] de Mme [K] [R] et à l’occuper pendant 48 heures aux fins de procéder aux travaux de raccordement à l’égout de la parcelle AL n°[Cadastre 4] dans la bande d’un mètre de large prévue à l’acte de vente du 23 mars 2018 figurant en teinte bleue au plan n°2 annexé à cet acte ;

' condamné Mme [K] [R] aux entiers dépens ;

' condamné Mme [K] [R] à verser à M. [O] [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe le 20 novembre 2023, Mme [R] a relevé appel de cette ordonnance.

Vu les dernières conclusions n°2 de Mme [K] [R] déposées au greffe le 23 avril 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour :

' d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

A titre principal,

' de débouter M. [R] de sa demande tendant à se voir autoriser ainsi que toute entreprise de son choix à pénétrer sur la parcelle AL n°[Cadastre 5], propriété de Madame [R] et à occuper celle-ci pendant 48 heures aux fins de procéder aux travaux de raccordement à l’égout de la parcelle AL n°[Cadastre 4] dans la bande d’un mètre de large prévue à l’acte de vente du 23 mars 2018 figurant en teinte bleue au plan n°2 annexé ;

A titre subsidiaire,

' de constater que Mme [R] ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire de M. [R] ;

' en cas d’expertise judiciaire, de fixer ainsi la mission de l’expert :

— se rendre sur place ;

— entendre les parties et répondre à leurs dires ;

— rechercher le réseau d’évacuation des eaux usées existant alimentant la maison construite sur la parcelle AL n°116 et établir un plan matérialisant l’emprise de ce réseau ;

— matérialiser sur ce même plan l’assiette de la servitude de passage de divers réseaux établie à l’acte de vente du 23 mars 2018 ;

— dire si la parcelle AL n°[Cadastre 4] souffre d’enclave en ce qui concerne son raccordement au réseau public de tout-à-l’égout ;

— fournir tout élément de nature à déterminer le point de raccordement le moins

dommageable depuis la parcelle AL n°[Cadastre 4] au réseau d’évacuation des eaux usées et décrire les travaux à réaliser ;

— dire si le raccordement de la parcelle AL n°[Cadastre 4] au réseau d’évacuation de la parcelle AL n°116 entraînera des nuisance ou une moins-value pour cette dernière ;

— dire si le raccordement de la parcelle AL n°[Cadastre 4] au réseau d’évacuation de la parcelle AL n°116 est conforme aux règles de l’art et aux règlementations en vigueur ;

— chiffrer l’indemnisation due au fonds servant ;

En tout état de cause,

' de condamner M. [R] à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' de condamner M. [R] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions n°2 de M. [O] [R] déposées au greffe le 3 mai 2024 aux termes desquelles il demande à la cour :

' de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

' de l’autoriser, ainsi que toute entreprise de son choix, à pénétrer sur la parcelle AL n°[Cadastre 5], propriété de Madame [K] [R], et à occuper celle-ci pendant 48 heures aux fins de procéder aux travaux de raccordement à l’égout de la parcelle AL. [Cadastre 4] dans la bande d’un mètre de large prévue à l’acte de vente du 23 mars 2023 figurant en teinte bleue au plan n°2 annexé ;

' d’assortir le prononcé de cette autorisation d’une astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée ;

A titre subsidiaire,

' d’ordonner une mesure d’expertise avec pour mission :

— se rendre sur les parcelles figurant au cadastre section AL n°116, [Cadastre 4] et [Cadastre 5] lieudit [Localité 10] sur la commune de [Localité 1] ;

— entendre les parties et de répondre à leurs dires ;

— rechercher le réseau d’évacuation des eaux usées existant alimentant la maison construite sur la parcelle cadastrée section AL n°116 et établir un plan matérialisant l’emprise de ce réseau ;

— matérialiser sur ce même plan l’assiette de la servitude de passage de divers réseaux établie à l’acte de vente du 23 mars 2018 longeant la limite nord-est des parcelles cadastres section AL n°116 et AL n°[Cadastre 5] figurant en teinte bleue au plan n°2 annexé ;

— fournir tous éléments de nature à déterminer le point de raccordement le moins dommageable depuis la parcelle AL n°[Cadastre 4] au réseau d’évacuation des eaux usées existant alimentant la maison construite sur la parcelle cadastrée Section AL n°116 et le matérialiser sur ledit plan ;

— décrire les travaux à réaliser sur les parcelles AL n°[Cadastre 4] et AL n°[Cadastre 5] aux fins de procéder aux travaux de raccordement à l’égout de la parcelle AL n°[Cadastre 4] et préciser la durée de ceux-ci ;

— plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

En tout état de cause,

— de débouter Mme [R] de toutes ses demandes ;

— de condamner Mme [R] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Mme [R] aux entiers dépens ;

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2024.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande principale de M. [R],

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même.

En l’espèce, l’acte du 23 mars 2018 (pages 6 et 7) a institué une servitude réelle de passage de réseaux grevant les parcelles AL n°116 et [Cadastre 5] de Mme [R] au profit de la parcelle AL n°[Cadastre 4] de M. [R] dans les termes suivants :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage perpétuel en tréfonds de toutes canalisations tant d’alimentation en eau que d’évacuation des eaux usées, égout, et de toutes lignes souterraines. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage en tréfonds s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de un mètre.

Son emprise est figurée en teinte bleue au plan n°2 ci-joint approuvé par les parties. Ce passage longe la limite nord-est des parcelles cadastrées section AL n°116 et [Cadastre 5].

Les parties déclarent que ce réseau est déjà enterré car il alimente la maison déjà construite sur la parcelle n°116.

Il est convenu entre les parties que l’entretien est commun pour la partie qui servira la maison construite et la future maison qui sera construite sur la parcelle [Cadastre 4] et au-delà en direction du AL n°[Cadastre 4] par le seul propriétaire de cette parcelle ;

L’utilisation de ce passage en tréfonds et les travaux tant d’installation que d’entretien ne devront pas apporter de nuisances ni de moins-values au fonds servant. »

Il n’existe aucune ambiguïté sur le fait que le plan n°2 auquel se réfère la clause précitée est le plan sur fond quadrillé intitulé « PLAN n°2 » communiqué en pièce n°4 (page 41) par M. [R] et en pièce n°2 (page 3) par Mme [R].

Toutefois, la cour relève que l’emprise figurée en teinte bleue sur ce plan n°2 annexé à l’acte notarié du 23 mars 2018 ne longe pas la limite nord-est des parcelles AL n°116 et [Cadastre 5] mais longe la limite sud-est de la seule parcelle AL n°116.

Il existe donc une contradiction manifeste entre la description littérale de l’emprise de la servitude litigieuse dans l’acte notarié et le tracé de cette emprise dans le plan n°2 annexé à ce même acte.

Ainsi, c’est par une analyse inexacte des pièces versées aux débats que l’ordonnance déférée n’a pas relevé la contradiction précitée et a considéré que le tracé de la servitude s’imposait avec l’évidence requise en référé.

En effet, la contradiction relevée entre la description littérale et le plan n°2 de l’assiette de la servitude litigieuse dans l’acte constitutif du 23 mars 2018 fait naître une incertitude quant à la définition de l’assiette de la servitude litigieuse, situation dont Mme [R] est fondée à soutenir qu’elle a la nature d’une contestation sérieuse.

Outre cette insécurité juridique affectant l’assiette de la servitude, l’acte notarié du 23 mars 2018 ne définit pas clairement l’étendue précise des droits du fonds dominant.

En effet, cet acte n’évoque pas expressément le droit de raccordement au réseau existant tout en stipulant des clauses reconnaissant implicitement ce droit de raccordement :

' mention évoquant l’existence d’un réseau destiné à recevoir la future canalisation en ces termes : « ce réseau est déjà enterré car il alimente la maison déjà construite sur la parcelle n°116 », ;

' clause de répartition des charges d’entretien distinguant entre les frais à partager pour « la partie qui servira la maison construite et la future maison qui sera construite sur la parcelle [Cadastre 4] » et les frais à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant pour la portion « au-delà en direction du AL n°[Cadastre 4] par le seul propriétaire de cette parcelle », cette clause de répartition confirmant que le réseau existant de Mme [R] avait vocation à recevoir le réseau d’évacuation des eaux usées de la parcelle AL n°[Cadastre 4].

Le seul fait que dans son courrier du 13 avril 2022, Mme [R] ait reconnu l’existence de ce droit au raccordement en ces termes : « J’entends bien qu’il s’agit de procéder à des travaux de raccordement à l’égout de la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 4] comme stipulé dans l’acte de servitude’ » ne suffit pas à pallier l’absence de définition contractuelle précise de l’assiette et de la nature juridique de la servitude créée par les parties le 23 mars 2018.

Enfin, M. [R] n’est fondé à invoquer au soutien de sa demande ni les clauses de l’acte de vente sous seing privé du 28 novembre 2017 n’ayant pas été reprises par l’acte authentique de vente du 23 mars 2018, ni le fait qu’il a été représenté lors de la signature de l’acte définitif par un clerc de l’étude notariale.

Il résulte des précédents développements que la demande d’autorisation présentée par M. [R] en application de la servitude conventionnelle instituée le 23 mars 2018 se heurte à des contestations sérieuses.

L’examen de la demande de M. [R] relève de la juridiction du fond qui a seul pouvoir d’interpréter les clauses obscures ou contradictoires de l’acte du 23 mars 2018 ayant institué la servitude litigieuse, les parties pouvant en outre faire intervenir au procès devant la juridiction du fond le notaire qui a rédigé l’acte précité.

En conséquence, l’ordonnance déférée est infirmée en toutes ses disposition et la demande d’autorisation présentée par M. [R] est rejetée.

La demande subsidiaire d’expertise formée par M. [R] est sans utilité pour trancher la demande en référé est doit donc être également rejetée.

Sur les demandes accessoires,

L’ordonnance déférée doit aussi être infirmée en ses dispositions ayant statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] succombe intégralement en appel et doit donc supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de condamner M. [R] à payer à Mme [R] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Rejette en conséquence la demande principale d’autorisation d’accès à la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 5] aux fins d’exécution de travaux de raccordement de l’égout de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] présentée par M. [O] [R] ainsi que sa demande subsidiaire d’expertise ;

Condamne M. [O] [R] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [O] [R] à payer à Mme [K] [R] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,