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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 08 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02685 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2TZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 15 MAI 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 22/00566

APPELANT :

Monsieur [J] [B]

né le 27 Décembre 1974 à [Localité 6] (48)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sophie PASZEK de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIME :

Monsieur [T] [E]

né le 11 Mai 1951 à [Localité 3] (33) (33)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE substitué par M^e ETIEVANT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-05779 du 07/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 12 Décembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015, M. [J] [B] a donné à bail à M. [T] [E] et Mme [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé Résidence '[Adresse 5], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Le 5 septembre 2022, M. [J] [B] a fait délivrer à M. [T] [E] un commandement de payer la somme de 2 326 euros au titre des loyers et charges impayés.

Puis, par acte du 23 novembre 2022, M. [J] [B] a fait assigner M. [T] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, qu’il ordonne son expulsion et qu’il le condamne au paiement d’une provision d’un montant de 3 145 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, et de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé, a :

— dit que la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 1er septembre 2015 en ce qu’elle prévoyait la résiliation du contrat pour défaut de paiement aux échéances fixées était valide, le surplus de la clause étant réputé non-écrit,

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant au caractère indécent du logement,

— rejeté en l’état les demandes tendant à la résiliation du bail avec expulsion et au paiement des loyers,

— débouté M. [T] [E] de sa demande d’expertise,

— condamné M. [J] [B] à verser à M. [T] [E] une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire à titre provisoire,

— condamné M. [J] [B] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 23 mai 2023, M. [J] [B] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant au caractère indécent du logement et avait rejeté les demandes tendant à la résiliation du bail avec expulsion et tendant au paiement des loyers, et l’avait condamné à verser à M. [T] [E] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [J] [B] demande à la cour de :

— réformer partiellement l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant au caractère indécent du logement, a rejeté les demandes tendant à la résiliation du bail avec expulsion et tendant au paiement des loyers, et l’a condamné à verser à M. [T] [E] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— constater l’acquisition au bailleur de la clause résolutoire à compter du 5 novembre 2022 et en conséquence, la résiliation de plein droit, aux torts du locataire, du bail conclu le 1er septembre 2015,

— dire et juger que M. [T] [E] occupe sans droit ni titre le logement situé résidence [Adresse 5], à [Localité 4],

— ordonner sans délai son expulsion des lieux, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef en la forme ordinaire, et avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin était,

— dire qu’il serait procédé, si nécessaire, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et à leur dépôt dans un garde-meuble aux frais avancés, risques et périls de M. [T] [E],

— condamner M. [T] [E] à payer à titre provisionnel la somme de 7 343 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner M. [T] [E] à régler une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, d’un montant de 460 euros,

— débouter M. [T] [E] de sa demande subsidiaire tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l’obtention d’un délai de trente six mois pour régler sa dette locative,

— condamner M. [T] [E] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement du 5 septembre 2015.

Il souligne que M. [T] [E] ne conteste pas ne plus régler le loyer et devoir, au jour du commandement de payer, la somme de 2 326 euros au titre des loyers et charges impayés. Il ajoute qu’au mois de novembre 2023, sa dette locative s’élève à la somme de 7 343 euros.

En outre, il relève que M. [T] [E] ne contete plus la validité de la clause résolutoire, mais persiste, de mauvaise foi, à invoquer l’insalubrité du logement loué, pour échapper à la mise en jeu de cette clause résolutoire.

Il fait valoir que c’est à tort que le premier juge a retenu l’existence d’une contestation sérieuse pour faire échec à la mise en jeu de la clause résolutoire, alors qu’aucun document n’émanant de professionnels n’attestait de l’indécence du logement. Il ajoute que rien ne justifiant l’existence d’un état d’indécence du logement, il ne pouvait être considéré que le locataire était dispensé du paiement des loyers.

De plus, il mentionne que pendant sept années d’occupation du logement, M. [T] [E] ne s’est plaint d’aucun inconfort et d’aucun dysfonctionnement des équipements, et que ce n’est qu’après avoir été informé qu’il allait recevoir un commandement de payer qu’il a invoqué l’insalubrité du logement.

S’agissant de l’état de l’appartement, il indique qu’il est équipé de deux radiateurs en fonte alimentés par une chaudière au gaz et d’un radiateur électrique dans la salle de bain, fonctionnant parfaitement, que la VMC qui est régulièrement contrôlée fonctionne, mais que M. [T] [E] a obstrué les grilles de ventilation, ce qui n’est pas adapté pour éviter les moisissures. Il ajoute que l’huissier mandaté par M. [T] [E] n’a pas constaté l’insalubrité du logement. Il précise que les défauts d’herméticité des fenêtres n’existaient pas à la signature du contrat de location et souligne que l’entretien des joints entre les vantaux incombe au locataire.

En ce qui concerne les loyers impayés, il mentionne que M. [T] [E] ne conteste pas devoir une somme de 7 343 euros et précise qu’il a formé un recours contre la décision de recevabilité du dossier de surendettement de celui-ci, invoquant sa mauvaise foi, puisque malgré le paiement des aides personnalisées au logement par la caisse d’allocations familiales, il n’a pas réglé le complément de loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [T] [E] demande à la cour de :

— confirmer les dispositions de l’ordonnance dont il a été interjeté appel,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de trente-six mois pour lui permettre de régler sa dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période,

En tout état de cause,

— condamner M. [J] [B] aux dépens.

Il explique qu’il perçoit l’allocation adulte handicapé et une allocation logement et qu’il ne peut bénéficier convenablement du logement, compte tenu de l’état d’insalubrité de celui-ci.

Il précise qu’il existe en effet une humidité importante dans le logement, en raison de l’absence de système de chauffage et d’isolation thermique. Il ajoute que le logement n’est pas étanche à l’air et à l’eau compte tenu de l’état de vétusté d’une baie vitrée.

Il indique qu’il a saisi le conseil général de l’Aude et qu’une visite des services du Grand [Localité 7] doit intervenir.

Enfin, il précise que sa situation est précaire mais n’est pas obérée, qu’il sera confronté à des difficultés pour trouver un autre logement et que le logement est assuré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à la résiliation du bail, la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l’espèce, dispose que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

Il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties en date du 1er septembre 2015 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges aux échéances fixées.

De plus, il est établi que par acte délivré le 5 septembre 2022, M. [J] [B] a fait commandement à M. [T] [E] de payer la somme principale de 2 326 euros au titre des loyers impayés de juin 2021 à août 2022 inclus, outre la taxe sur les ordures ménagères 2021 et les frais de syndic.

Certes, en vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, supposant, notamment, que le logement assure le clos et le couvert, qu’il soit protégé contre les infiltrations d’air, qu’il bénéficie d’équipements de chauffage en bon état de fonctionnement et qu’il assure une aération suffisante.

Cependant l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables. La délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n’a pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer que dans l’hypothèse d’un état d’inhabitabilité totale des locaux.

En l’espèce, M. [T] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé par maître [N] [S], commissaire de justice, en date du 27 juillet 2023, duquel il ressort que les carreaux de la porte battante de la pièce principale sont en simple vitrage, qu’il existe un écart entre le dormant de la porte et les portes-fenêtres permettrant la pénétration de l’air à l’intérieur de l’appartement et que la porte avec poignée comporte une fissure d’un centimètre. Le commissaire de justice précise du reste que la baie vitrée constituée de deux pans laisse passer l’air provenant de l’extérieur et que les fenêtres de l’espace chambre donnent accès au salon.

L’intimé produit également diverses attestations, desquelles il ressort que les menuiseries ne sont pas étanches, que le logement est mal isolé, ce qui contraint le locataire à le chauffer en permanence pour maintenir une température convenable, qu’il y a de l’humidité au plafond, et que le volet roulant de la porte-fenêtre de la pièce principale est défectueux.

Si au vu de ces différentes pièces, il n’est pas contestable que M. [T] [E] a subi des troubles de jouissance résultant du manque d’étanchéité des huisseries notamment, il n’est toutefois nullement établi, ni même allégué, que ces troubles l’auraient privé de la jouissance totale du bien.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera réformée en ce qu’elle a considéré qu’il existait une contestation sérieuse relative à l’indécence du logement justifiant le rejet des demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Il résulte du décompte de l’arriéré locatif produit par M. [J] [B], non remis en cause par M. [T] [E], que ce dernier ne s’est pas acquitté du montant visé au commandement dans les deux mois de sa délivrance. En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 novembre 2022. La cour constatera donc la résiliation du bail, déclarera M. [T] [E] occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 5 novembre 2022 et ordonnera l’expulsion de ce dernier.

Il sera du reste rappelé que le sort des meuble éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par M. [J] [B], arrêté au 13 novembre 2023, qu’à cette date, M. [T] [E] était redevable d’une somme de 7 343 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d’occupation.

Au vu de ces éléments, à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de M. [T] [E] et en l’absence de contestation du montant des sommes réclamées, l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 sera fixé à la somme de 7 343 euros.

Si le preneur peut invoquer devant le juge des référés une exception d’inexécution, encore faut-il que la contestation qu’il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants. Il ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Tel n’est pas le cas en l’espèce au vu des pièces produites par M. [T] [E].

Dans ces conditions, la décision entreprise sera réformée en ce qu’elle a considéré qu’il existait une contestation sérieuse relative à l’indécence du logement justifiant le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif et la cour condamnera M. [T] [E] à verser à M. [J] [B] une somme de 7 343 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus).

Occupant le logement nonobstant la résiliation du bail, M. [T] [E] sera par ailleurs condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer majoré de la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de délais formée par les appelants

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats par le bailleur que depuis le mois de mai 2022, aucun versement n’a été effectué par M. [T] [E].

De son côté, l’intimé ne verse aux débats aucune pièce susceptible de contredire les allégations de la bailleresse selon lesquelles ils n’auraient effectué aucun versement postérieurement à la résiliation du bail.

En l’absence de tout paiement de sa part, l’appelant ne démontre pas être en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités du montant de l’arriéré locatif et du montant des loyers en cours.

Dans ces conditions, la cour ne peut que rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [T] [E].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [T] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La décision déférée sera du reste réformée en ce qu’elle a condamné M. [B] à lui verser une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances du litige et de la situation économique respective des parties, M. [J] [B] sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2015 entre M. [J] [B] et M. [T] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé Résidence '[Adresse 5], à [Localité 4], étaient acquises à la date du 5 novembre 2022,

Déclare en conséquence M. [T] [E] occupant sans droit ni titre des lieux situés à cette adresse à compter du 5 novembre 2022,

Ordonne en conséquence à M. [T] [E] de libérer l’appartement et de restituer les clés,

Dit qu’à défaut pour M. [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [J] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

Condamne M. [T] [E] à payer à M. [J] [B], à titre provisionnel, la somme de 7 343 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus),

Déboute M. [T] [E] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [T] [E] à payer à M. [J] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute M. [T] [E] et M. [J] [B] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [T] [E] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le greffier La présidente