ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 21 MARS 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03282 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P33J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 JUIN 2023

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 23/30219

APPELANTS :

Monsieur [B] [R]

né le 01 Mars 1977 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [F] épouse [R]

née le 15 Septembre 1978 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société ATOL prise en la personne de son représentant légal en exercice

CHEZ M. [L] [Adresse 9]

[Localité 14]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société STUD’EST prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société CATIAN prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société CHAMPION EGP prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société DUMOULIN prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société GRAHL INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 20]

[Localité 10]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société HFB prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

société JAMO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 19]

[Localité 12]

Représentée par M^e RAISSAC substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL RESID’HOTEL, SARL unipersonnelle au capital social de 10000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 797 912 094, représentée par Mme [H] [I] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant

[Adresse 3]

Représentée par M^e Guillaume LASMOLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Janvier 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 FEVRIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 7 mars 2024 a été prorogé au 21 mars 2024 ; les parties en ayant été préalablement avisés ;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nelly CARLIER, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Les SARL ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, DUMOULIN, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST , ainsi que Mme [M] [F] épouse [R] et M. [B] [R] sont propriétaires-bailleurs de différents lots au sein de la résidence de tourisme dénommée '[17]' sise à [Localité 16] et dont l’exploitation a été assurée par la SARL Milos aux termes de baux commerciaux signés dans le courant des années 2007 et 2010 avant d’être exploitée actuellement par la SARL RESID’HOTEL sur la base des mêmes baux commerciaux, à la suite de la cession de son fonds de commerce par la société Milos en 2013.

Par jugement en date du 10 août 2020, le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde judiciaire à l’encontre de la SARL RESID’HOTEL. Par jugement en date du 12 novembre 2021, la même juridiction a arrêté un plan de sauvegarde en sa faveur.

Par lettres recommandées du 12 mars 2021, la SARL RESID’HOTEL a mis en demeure les propriétaires-bailleurs précités de lui payer les sommes dues au titre de leur participation aux charges de structure, telle que prévue par les contrats de bail et calculée par rapport aux chiffres d’affaire d’exploitation de la résidence.

Par actes en date des 3 et 7 février 2023, la SARL RESID’HOTEL a fait assigner les mêmes propriétaires- bailleurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir principalement condamner, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à lui payer :

— sur les loyers proratisés à 10, 3 % , chacun, à l’exclusion de M et Mme [R], la somme provisionnelle de 15 799, 19 € au titre des charges d’exploitation supportées par chacun des bailleurs pour la période 2016 à 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021 pour la somme de 14 090, 86 €

— sur les loyers proratisés à 3, 4 %, concernant M. et Mme [R] seuls,la somme provisionnelle de 5 184, 57 € au titre des charges d’exploitation supportées par chacun des bailleurs pour la période 2016 à 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021 pour la somme de 4 626, 08 €.

Par ordonnance en date du 15 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné les sociétés ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, DUMOULIN, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST à payer chacune à la SARL RESID’HOTEL la somme provisionnelle de 15.799,19 euros au titre des charges d’exploitation supportées par chacun des bailleurs pour la période de 2016 à 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021 sur la somme de 14.090,86 euros ;

— condamné Mme [M] [R] et M. [B] [R] à payer à la SARL RESID’HOTEL la somme provisionnelle de 5.184,57 euros au titre des charges d’exploitation supportées par chacun des bailleurs pour la période de 2016 à 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021 sur la somme de 4.626,08 euros ;

— condamné chacun des défendeurs à payer à la SARL RESID’HOTEL une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné les défendeurs aux dépens.

Les SARL ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, DUMOULIN, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST , ainsi que Mme [M] [F] épouse [R] et M. [B] [R] ont interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la Cour le 27 juin 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 12 janvier 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, les SARL ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, DUMOULIN, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST, ainsi que Mme [M] [F] épouse [R] et M. [B] [R] demandent à la Cour de :

— déclarer l’appel interjeté par les appelants recevable,

— réformer la totalité de l’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Montpellier le 15 juin 2023,

— faire droit à l’appel et ainsi, juger à nouveau et,

— à titre princigal, débouter la société RESlD’HOTEL de l’integralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, juger qu’une interpretation de la convention est nécessaire et se déclarer incompétent,

— à titre infiniment subsidiaire, débouter la société RESlD’HOTEL de ses demandes, celles-ci n’etant pas détaillées,

— écarter des demandes de la société RESlD’HOTEL les sommes correspondant aux périodes antérieures à l’année 2018,

— En tout etat de cause, débouter la société RESlD’HOTEL de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société RESlD’HOTEL au règlement de la somme de 1.000 euros au bénéfice de chacun des bailleurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société RESlD’HOTEL au règlement des entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 22 janvier 2024 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL RESID’HOTEL demande à la Cour de :

— déclarer irrecevables les conclusions notifiées par DUMOULIN dans le délai de l’article 905-2 et en conséquence, prononcer la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de la seule société DUMOULIN

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés en toutes ses dispositions

— Y ajoutant, condamner ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, DUMOULIN, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST et Madame et Monsieur [R] à payer chacun à RESID’HOTEL la somme de €.500,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS :

Sur l’irrecevabilité des conclusions de la SARL DUMOULIN et la demande de caducité partielle de l’appel

L’intimée soulève l’irrecevabilité des conclusions signifiées par la SARL DUMOULIN et par voie de conséquence la caducité partielle de l’appel à son encontre en application des articles 905-2, 910-1, 954, 960 et 961 du code de procédure civile, aux motifs qu’elles contiennent la mention d’un siège social fictif et que du fait de cette irrecevabilité, la SARL DUMOULIN n’a pas notifié ses conclusions dans le délai prévu à l’article 905-2.

Les appelants s’opposent à l’irrecevabilité des conclusions en faisant valoir que la SARL DUMOULIN a déclaré une adresse de siège social conforme à celle déclarée au RCS de Béziers et que ces prétendues irrecevabilité et caducité ne sauraient entacher la régularité des actes réalisés par les autres appelants.

Aux termes de l’article 905-2 du code de procédure civile, applicable à la présente procédure fixée à bref délai, à peine de caducité de la déclaration d’appel, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L’article 954 du même code prévoit que les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961 qui dispose que les conclusions des parties ne sont pas valables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 960 n’ont pas été fournies.

L’alinéa 2-b) de l’article 960 exige que la constitution d’avocat par l’intimé doit indiquer, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente.

Il ressort ainsi de la combinaison de l’ensemble de ces articles que les conclusions des parties, et donc y compris de l’appelant, doivent mentionner un siège social valable, lorsqu’il s’agit d’une personne morale.

Les conclusions de la SARL DUMOULIN mentionnent un siège social situé [Adresse 13]. Il n’est pas contesté qu’il s’agit du siège social déclaré par cette société au RCS de Béziers.

Cependant, il ressort tant de l’assignation en référé du 7 février 2023 que de la signification de l’ordonnance dont appel le 11 juillet 2023 que le commissaire de justice n’a pu remettre ces actes à l’adresse du siège social ainsi déclarée par la SARL DUMOULIN et a dressé des procès-verbaux de recherches infructueuses , à défaut d’établissement connu à ce lieu, conformément à l’article 659 du code de procédure civile et ce, malgré les multiples diligences du commissaire de justice pour trouver le nouveau siège social de cette société.

La SARL DUMOULIN ne donne aucune explication aux vaines recherches du commissaire de justice mentionnées dans les actes en cause et qui contredisent formellement la réalité du siège social à l’adresse déclarée au registre du commerce et des sociétés de Béziers et reprise dans ses conclusions. Elle ne produit, par ailleurs, aucune pièce justificative de nature à démontrer que son siège social serait toujours située à cette adresse.

Il est donc établi que les conclusions d’appel de la SARL DUMOULIN signifiées tant le 26 juillet 2023 que le 12 janvier 2024 font état d’un siège social fictif et ne répondent pas aux exigences formelles prescrites par les textes précités, les rendant irrecevables, sans qu’il soit besoin de rechercher si cette irrégularité a causé ou non un grief à l’intimée.

La SARL DUMOULIN n’ayant pas conclu dans les délais impartis par l’article 905-2 du code de procédure civile, sa déclaration d’appel encourt donc la caducité.

Il est de règle qu’en cas de pluralité de parties, les actes acomplis par l’un des co-intéressés ne sauraient nuire aux autres. En conséquence, la caducité de l’appel ne sera prononcée que partiellement à l’égard de la seule SARL DUMOULIN, ce qui est d’ailleurs sollicitée par l’intimée.

Sur la demandes de provisions formées à l’encontre des autres appelants

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le président du tribunal du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la SARL RESID’HOTEL fonde sa demande de provision à l’égard des appelants, propriétaires-bailleurs sur l’obligation de paiement mise à la charge de ces derniers par l’article 6 du contrat de bail la liant à chacun d’eux au titre de leur participation aux charges de structure du preneur prévue à compter de la période 2 à hauteur d’un pourcentage maximum de 8%.

Les appelants concluent à titre principal au rejet de cette demande de provision en faisant valoir l’inexistence d’une obligation à paiement à la charge des bailleurs au titre des charges de structure, cette mention ne figurant à la clause invoquée par l’intimée que pour déterminer la méthode de calcul de la part variable du loyer dû par le preneur, le règlement de ces charges de structure devant venir en déduction sur le résultat brut d’exploitation servant de base à l’évaluation du loyer et non pour mettre à leur charge une obligation supplémentaire pour les bailleurs de participation aux charges. Subsidiairement, ils soulèvent l’incompétence du juge des référés dans l’hypothèse où une interprétation du contrat en cause serait nécessaire.

Les contrats de bail liant les parties comportent tous une clause identique contenue dans un article 6 et aux termes de laquelle il est stipulé :

' Il est convenu que les charges de structure supportées par le bailleur pour l’administration et la comptabilité de la société preneuse ne pourront excéder 8% du chiffre d’affaires d’exploitation de la résidence.

Ces charges de structure fournies par le Bailleur comprennent :

— la définition, mise en place et suivi de la politique commerciale, y compris :

….

— le support et contrôle de l’équipe de gestion de la résidence, en particulier :

….

— tenue de la comptabilité, hors honoraire de l’expert comptable, suivi des opérations financières à réaliser par la société d’exploitation, y compris saisie des recettes, des charges et des provisions, émission et règlement des factures locataires, validation, émission et règlement des factures de charges et des factures des loyers des propriétaires….'

Même si les parties s’opposent sur l’interprétation du contrat, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter les clauses non ambigües de ce contrat.

Or, en l’espèce, il convient de remarquer que la clause s’insère dans l’article 6 intitulé 'Loyer', que cet article débute pour chacune des périodes visées 1 et 2 par l’explication de la fixation d’un loyer comprenant une part fixe et une part variable, que pour ce qui concerne la période 2 concernée par l’obligation à paiement invoquée, le contrat prévoit que la part variable du loyer est égale à 70 % du Résultat Brut d’Exploitation (RBE) de la société preneuse et qu’une personne désignée par l’association de copropriétaires aura accès aux documents comptables de la société preneuse du bail lui permettant de contrôler les éléments comptables du preneur et la sincérité du Résultat Brut d’Exploitation qui sert de base à la fixation du loyer variable. C’est immédiatement après ces mentions que figure la clause litigieuse concernant la participation du bailleur aux charges de structure qui est stipulée comme ne pouvant excéder 8 % du chiffres d’affaires d’exploitation de la résidence.

Ainsi l’emplacement de cette clause dans le paragraphe consacré exclusivement au montant du loyer dû par la société preneuse et aux modalités de calcul de celui-ci et juste après l’explication des modalités de calcul de la part variable de ce loyer par référence au Résultat Brut d’Exploitation, sans aucune distinction qui aurait été marquée par l’intitulé d’un autre paragraphe, de même que le contenu de cette clause qui vise l’évaluation des charges de structure supportées par le bailleur par référence au chiffre d’affaires d’exploitation de la société preneuse permet de comprendre qu’elle ne sert qu’à déterminer, ainsi que le font valoir très justement les appelants, le Résultat Brut d’Exploitation servant de base à l’évaluation de la part variable du loyer due par la SARL RESID’HOTEL en tenant compte d’une participation des bailleurs au titre de ses charges de structure ne pouvant excéder 8 % de son chiffre d’exploitation. Il s’agit donc simplement d’une clause permettant à la société preneuse de minorer dans la limite de 8 %, son résultat d’exploitation servant de base à l’évaluation de la part variable du loyer, sous réserve du contrôle des bailleurs des éléments comptables portant sur ce résultat et sur les charges de structures retenues, telles que celles-ci sont détaillées par le contrat de bail.

Il n’est stipulé, par ailleurs, expressément aucune obligation à paiement relative à ces charges, ni aux termes de cette clause, ni dans un autre paragraphe du contrat au titre des charges et obligations imposées aux bailleurs, qui font pourtant l’objet d’un paragraphe distinct. Il n’est, de même, pas précisé dans le contrat, selon quelles modalités et à quelle date le règlement par le bailleur de ces charges de structure devraient intervenir, contrairement au loyer stipulé payable à terme échu et au plus tard le 15 du mois. Ce défaut de précision se rapportant pourtant à des éléments essentiels de l’exigibilité de ces charges confirme que les parties n’ont pas entendu créer à ce titre une obligation à paiement à la charge des bailleurs mais seulement autoriser la société preneuse à appliquer un pourcentage maximum de 8% au titre de la participation des bailleurs à ses charges de structure, afin d’évaluer à la baisse le montant du Résultat Brut d’Exploitation servant de base au calcul du montant du loyer.

Il ne saurait donc, contrairement aux arguments de l’intimée, être tenu compte de manière isolée de cette clause, indépendamment de l’évaluation de la part variable du loyer, dont elle fait partie intégrante.

Il convient de relever d’ailleurs, que la SARL RESID’HOTEL ne justifie pas avoir jamais revendiqué, avant ses mises en demeure du 12 mars 2021, le paiement de la participation des bailleurs aux charges de structures, dont ils seraient redevables envers elle depuis 2016, alors même qu’elle indique elle-même s’être trouvée en grandes difficultés financières ayant donné lieu à l’ouverture de sa procédure de sauvegarde le 10 août 2020. Elle ne démontre pas davantage que les bailleurs se seraient exécutés spontanément en réglant cette participation entre 2011 et 2015 soit à la précédente preneuse, la société Milos, soit à elle-même ou que ce type de participation leur aurait ont été réclamé au cours de cette période.

Le fait pour les propriétaires-bailleurs d’avoir procédé le le 23 septembre 2020, à la déclaration de leurs créances au titre des loyers dus par la SARL RESID’HOTEL dans le cadre de la procédure de sauvegarde de justice ouverte à l’égard de cette dernière, sans évoquer la limitation de leur participation aux charges de structure à hauteur de 8 % pour évaluer leurs créances n’est pas déterminant pour retenir l’existence d’une obligation à paiement des appelants à ce titre non sérieusement contestable alors qu’il n’est pas démontré qu’à cette date, ils avaient reçus de la société preneuse les éléments comptables nécessaires leur permettant de vérifier et de contester la sincérité du Résultat Brut d’Exploitation servant de base à la fixation du loyer variable et donc de tenir compter de cette limitation, l’envoi invoqué par l’intimée par courrier du 21 septembre 2020 concernant ses comptes de résultats mais non détaillés ne mettant pas en mesure les bailleurs de procéder à ce contrôle.

La contestation soulevée par les appelants et portant sur l’interprétation des contrats de bail doit donc être considérée comme une contestation sérieuse et la SARL RESID’HOTEL échoue, en conséquence, à apporter la preuve du principe même d’une obligation non sérieusement contestable à son égard à la charge des proprétaires-bailleurs au titre du paiement de leur participation aux charges de structure.

Dès lors, c’est à tort que le premier juge a retenu qu’il s’évincait du contrat une obligation non sérieusement contestable pour les bailleurs de régler à la SARL RESID’HOTEL les charges de structure énumérées au bail et les a condamné au paiement d’une somme provisionnelle à ce titre.

La décision entreprise sera donc infirmée en l’ensemble de ses dispositions, à l’exclusion des dispositions concernant la SARL Dumoulin, dont l’appel a été déclarée caduc.

Stauant à nouveau, il y a lieu de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée par la SARL RESID’HOTEL à l’encontre des SARL ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST et de M. et Mme [R].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par les parties sera rejetée.

L’intimée succombant à l’instance, elle devra supporter la charge des dépens de première instance et de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Prononce la caducité partielle de l’appel à l’égard de la SARL DUMOULIN ,

— Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions applicables aux autres appelants ;

Statuant à nouveau,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SARL RESID’HOTEL à l’encontre des SARL ATOL, CATIAN, CHAMPION EGP, GRALH INVESTMENT, HFB, JAMO, STUD’EST et de M. et Mme [R] ;

— Renvoie à ce titre les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Y ajoutant,

— Rejette la demande formée par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la la SARL RESID’HOTEL aux dépens de première instance et de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT