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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02408 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6RK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 MARS 2021

Tribunal Judiciaire de NARBONNE

N° RG 20/01078

APPELANTS :

Monsieur [Z] [O]

né le 19 avril 1954, à [Localité 5] (IRLANDE)

MULLINGAR GAINSTOWN CO [Localité 5]

IRLANDE

Représenté par M^e Laurence Marie FOURRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [T] [P]

née le 15 février 1956, à [Localité 4] (IRLANDE)

MULLINGAR GAINSTOWN CO [Localité 5]

IRLANDE

Représentée par M^e Laurence Marie FOURRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. DG HOLIDAYS Société à Responsabilité Limitée inscrite au RCS de Paris sous le n° 523 822 112, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

M. [R] [O] et Mme [T] [P] sont propriétaires d’un lot privatif au sein de la Résidence [Adresse 3], selon acte du 27 mars 2008.

Le 6 mars 2007, le bien a été donné à bail à la SARL Garrigae Hôtel et Hôtel, à laquelle s’est substituée la SARL Jardins Saint Benoit par avenant du 29 janvier 2012, dont les actifs ont été cédés par jugement du 26 juin 2013 du tribunal de commerce de Béziers dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, à la société DG Résidence à laquelle s’est substituée la société DG Holidays.

Le bien est donc actuellement donné à bail commercial à la SARL DG Holidays pour une activité d’exploitation de résidence para-hôtelière avec services, la SARL DG Holidays, locataire du bien l’offrant en sous-location à la clientèle, ainsi que tous les autres lots privatifs de la résidence donnés à bail à un exploitant unique, la SARL DG Holidays.

Par acte du 3 septembre 2020, M. [O] et Mme [P] ont assigné à jour fixe selon autorisation donnée par ordonnance du 3 septembre 2020, la SARL DG Holidays devant le tribunal judiciaire de Narbonne afin de voir prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire des lieux loués et la voir condamnée à leur payer la somme de 27 900euros correspondant aux loyers dus au 10 juin 2020, augmentée des intérêts de droits, ainsi que la somme de 1 500euros par mois à compter du mois de juin 2020 jusqu’au prononcé de la résiliation et la somme de 1 500euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et 5 000euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 1er mars 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a débouté les consorts [O] et [P] de leurs demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les parties conservera leurs propres dépens.

La juridiction a retenu que la défenderesse justifie du paiement des loyers au 4ième trimestre 2018 par virement du 26 avril 2019, que s’il est établi que la locataire paie un loyer HT alors que le bail précise que le loyer doit être réglé en incluant les taxes, l’article 259 du CGI autorise la locataire d’un bailleur résidant à l’étranger à retenir la TVA pour la déposer directement entre les mains de l’administration fiscale.

Par déclaration du 14 avril 2021, M. [O] et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 6 janvier 2022, M. [R] [O] et Mme [T] [P] demandent à la Cour de :

Vu les articles 1782, 1134 et 1147 du Code Civil (anciens),

Vu les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu l’article 1104 du Code civil et la mauvaise foi du Preneur,

Juger que la SARL DG HÔTELS n’a pas respecté ses obligations contractuelles de locataire.

Juger que ce manquement à une obligation contractuelle justifie de la résiliation judiciaire du bail.

Prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Ordonner l’expulsion de la requise et de tout occupant de son chef, ainsi que de leurs biens, de l’immeuble qu’elle occupe [Adresse 3], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

Condamner la requise à porter à payer la somme de 27.900€ en quittance et deniers, correspondant aux loyers, dus au 10 juin 2020, augmentés des intérêts de droit,

Condamner la requise à porter et à payer la somme de 1500 € par mois au titre des loyers dus à compter du mois de juin 2020 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail.

Fixer à 1500 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

La condamner à porter et à payer 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive.

Confirmer le Jugement dans ses autres dispositions.

Débouter l’intimée de ses demandes reconventionnelles et incidentes.

Condamner la requis au paiement de la somme de 6 000,00 € au titre 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers de’pens ceux d’appel distraits au profit de Maître Laurence [T] FOURRIER du Barreau de Montpellier, en ce compris les frais de commandement et de dénonce

Ils exposent que l’article 3 du bail énonce que 'le bail est consenti et accepté moyennant un loyer en numéraire annuel fixé à 13.950€ TTC ' Les loyers seront payés à terme échu par le preneur trimestriellement au BAILLEUR au plus tard le 10 de chaque mois suivant l 'échéance trimestrielle,' que le loyer trimestriel est de 3 487,50euros mais qu’en application de l’article 2.1 du bail, le preneur déduit unilatéralement chaque année «un forfait charge» dont le montant varie mais qui représente peu ou prou un trimestre de loyer, que ce montant est fixé annuellement «par l’Exploitant et un organe élu représentatif des bailleurs» et «en cas de désaccord par l’Expert-comptable du bailleur», organe qui n’a jamais été fixé à la connaissance des bailleurs.

Ils font valoir qu’au jour de l’assignation, la locataire était redevable de la somme de 27 900euros, qu’elle se prévaut de la déduction d’un forfait de charges sur le montant dû dont elle ne justifie pas, la locataire étant la seule à connaître des éléments de calculs de ce forfait.

Ils soutiennent que les paiements effectués ont été tardifs, plus de deux ans après la date d’exigibilité, qu’il s’agit d’un manquement grave à ses obligations par le preneur, que le dernier fait état du versement d’un loyer HT, la part de TVA étant versée directement aux services des impôts selon les allégations de la locataire qui n’en justifie cependant pas.

Par conclusions du 8 octobre 2021, la SARL DG Holidays demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SARL DG Holidays de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les époux [O] à payer à la société DG Holidays la somme de 2.000€ pour appel abusif,

Condamner les époux [O] à payer à la société DG Holidays la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la première instance qu’au titre de la présente procédure d’appel.

Condamner solidairement les époux [O] à supporter les entiers dépens de la présente instance distraits au profit de M^e Marie-Pierre Vedel-Salles, Avocat aux offres de droit.

Elle fait valoir qu’un avenant n°3 a été régularisé par les époux [O], fixant le loyer annuel à la somme de 8.782,51 € TTC, outre l’application automatique d’un forfait de charges déduit du loyer exigible, fixé à 28 € HT/m2, par année, que suivant jugement au fond en date du 18 avril 2019, le tribunal a validé le dispositif de forfait de charges appliqué par le preneur et ce pour les années postérieures à 2013, que les demandeurs sont résidents étrangers dont le domicile fiscal est établi hors du territoire national, que le preneur est le redevable de la TVA pour les services fournis par un prestataire non établi en France, ce qui est le cas des époux [O], résidents étrangers mais que dans ce cas le preneur, soit en l’espèce la Société DG HOLIDAYS, procède à une auto-liquidation de la taxe selon les dispositions de l’article 259 du Code Général des Impôts, tel que modifié par la loi de finances pour 2010, que les époux [O] ne sont pas fondés à solliciter le paiement d’un loyer en TTC, que la SARL DG HOLIDAYS est parfaitement à jour de l’exécution de ses obligations concernant le paiement du loyer.

Sur le forfait de charges, elle soutient qu’il sera donné acte aux demandeurs de ce qu’ils ne répliquent pas aux arguments tirés du jugement définitif du 18 avril 2019, le Tribunal ayant parfaitement validé ce procédé, que le forfait de charges est donc pleinement applicable, à tel point qu’aucune réclamation à ce titre n’est formée par les demandeurs pour les périodes antérieures à l’exercice 2018.

Sur le mécanise de l’auto-liquidation de la TVA, elle fait valoir que les époux [O] ne sont pas fondés à solliciter, comme ils persistent à le faire dans leurs dernières écritures, un loyer calculé en TTC alors qu’il est démontré que la SARL DG HOLIDAYS est parfaitement à jour de ses obligations au titre du bail, peu importe pour le bailleur de savoir si elle a versé la TVA aux services des impôts ou pas.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 novembre 2023.

Motifs

1-Sur le solde locatif :

Les parties sont en l’état d’un bail souscrit 26 juillet 2007 aux termes duquel le loyer annuel a été fixé à la somme de 13 950euros TTC, payable à terme échu trimestriellement. Le bail prévoit également en son article 6-4 que 'le preneur s’engage à s’acquitter de l’ensemble des charges de la copropriété récupérables et non récupérables à hauteur de sa quote part affectée aux locaux ainsi que des impôts et charges dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement de la résidence. Le preneur acquittera pour le compte du bailleur qui en restera le redevable et conservera à sa charge les impôts, charges et taxes mis usuellement à la charge des propriétaires et notamment l’impôt foncier, ainsi que le forfait de charge refacturé par le preneur. A cette fin, le bailleur verra au preneur une quote part forfaitaire TTC ainsi qu’il est dit au paragraphe 2-1", le paragraphe 2-1 du bail précisant ' conformément à l’article 6-4 le forfait de charge refacturé par le preneur sera de 18€ HT le m² par an'.

Les bailleurs sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au motif que la locataire serait redevable de la somme de 27 900euros au titre des loyers au 2ième trimestre 2020 et ils produisent à l’appui de leur demande un décompte établi par leurs soins faisant état d’une absence de tout versement depuis le 3ième trimestre 2018.

Toutefois par avenant du 24 janvier 2012, dont la régularité n’est pas contestée par les bailleurs, les parties ont accepté une réduction du loyer porté à la somme annuelle de 8 782,51€ TTC à compter du 1er janvier 2012, le forfait de charge refacturé par le preneur étant fixé à la somme de 28€ HT par m² utile et par an pour les années 2012 et 2013.

Dés lors le décompte produit qui mentionne une somme trimestriellement due de 3 487,50 euros est à l’évidence erroné, seule la somme de 2 195,62euros est due par trimestre.

2- Sur la TVA :

Les bailleurs s’opposent au versement du loyer hors taxes en sollicitant l’application de l’accord contractuel qui prévoit expressément le paiement d’un loyer toutes taxes comprises.

Aux termes du bail, le loyer est stipulé comme devant être versé TTC.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 283 du code général des impôts ' La taxe sur la valeur ajoutée doit être acquittée par les personnes qui réalisent des opérations imposables…..'et l’article 259 du code général des impôts précise que 'le lieu des prestations de services est situé en France lorsque le preneur est un assujetti agissant en tant que tel en France et qu’il a en France… son domicile ou sa résidence '.

Le second alinéa de l’article 283-1 du code général des impôts (CGI) énonce que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est acquittée par le preneur qui dispose d’un numéro d’identification à la TVA en France lorsque la prestation de services est effectuée par un assujetti établi hors de France.

Tel est le cas en l’espèce, le bailleur n’étant pas un assujetti établi en France. Dans ce cas, le bailleur peut émettre une facture hors taxe, la TVA étant due par le preneur au titre de la prestation selon le mécanisme de l’auto-liquidation de la TVA selon lequel un bailleur étranger qui n’a pas d’établissement stable en France, n’est en principe pas autorisé à facturer la TVA à ses locataires assujettis disposant d’un numéro d’identification à la TVA française, le bailleur émet dans ce cas des factures hors taxe et c’est le destinataire qui auto-liquide la TVA.

La SARL DG Holidays soutient que le loyer trimestriel HT s’élève à la somme de 2 2015,78euros, calcul qui n’est pas contesté par les époux [O] et que la juridiction retiendra comme valable eu égard à l’accord des parties.

Le preneur est donc redevable de la TVA sur les loyers à l’administration fiscale qui a seule la capacité pour en réclamer le paiement. De sorte que les bailleurs, qui ne sont pas créanciers de cette somme, sont mal fondés à solliciter la preuve de son paiement.

3- Sur les charges :

Il n’est pas contesté qu’en vertu des dispositions de l’article 6-4 du bail, 'le preneur acquittera pour le compte du bailleur qui en restera le redevable et conservera à sa charge les impôts, charges et taxes mis usuellement à la charge des propriétaires et notamment l’impôt foncier, ainsi que le forfait de charges re-facturé par le preneur, le forfait de charge re-facturé par le preneur étant de 18€ HT le m² par an'.

La SARL DG Holidays soutient qu’elle a déduit le forfait de charges du par le bailleur en application d’une part de l’avenant du 24 janvier 2012 qui a retenu au titre des modalités de calcul 28€/m² pour les années 2012 et 2013 et d’une part d’une validation de ce dispositif par jugement du 18avril 2019 par le tribunal de Narbonne.

Il est acquis et constant que les parties ont convenu par avenant du 24 janvier 2012 que le forfait de charge assumé par le bailleur serait calculé pour les années 2012 et 2013 selon les stipulations sus visées. Depuis cette date au moins, le preneur facture un forfait de charge calculé selon la clause contractuelle retenant 28euros le m² et le bailleur s’en acquitte sans réserve ni protestation. Il ne conteste pas utilement ce dispositif démontrant ainsi son acceptation et sa validation de ce procédé qu’il renonce dénoncer.

La locataire justifie de trois versements de 2 015,78euros chacun le 23 septembre 2020, le 26 avril 2019 et le 1er septembre 2020, d’un versement de 368,54euros à la même date et d’un de 65,45euros le 23 septembre 2020, pour un montant total de 6 481,33euros.

Les bailleurs reconnaissent avoir reçu deux versements supplémentaires de 2 015,78euros chacun le 23 septembre 2020 et le 1er septembre 2020. De sorte qu’il résulte du dossier qu’une somme totale de 10 512,89euros a été versée pour un montant dû de 16 126,24euros, faisant apparaître un solde débiteur restant dû de 5 613,35euros.

Il convient de déduire de ce solde le montant du forfait pour charges calculé selon les modalités contractuelles de 28 euros le m² par an pour une surface utile en l’espèce de 107,95m² ainsi que le mentionne le bail. Le forfait de charges pour les années 2018 et 2019 s’élève à la somme de 3 022,60 euros par an soit 6 045,20euros.

Il résulte de ces éléments que le preneur n’est pas redevable d’un solde locatif au 2ième trimestre 2020 ainsi que le prétend à tort le bailleur.

Le paiement avec retard des loyers dus pour les années 2018 et 2019 ne constitue pas en l’espèce une infraction d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail plus de 5 ans après l’infraction alors que les relations contractuelles se sont poursuivies depuis sans difficulté.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande.

4- Sur les demandes accessoires :

Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive, il n’y a pas lieu d’y faire droit, l’action en justice ne dégénérant en abus que si elle constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou si elle est fondée sur une erreur grossière équipollente au dol et qu’en l’espèce ces éléments ne sont pas établis.

L’équité commande d’allouer à la société DG Holidays la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M [Z] [O] et Mme [T] [P] épouse [O] de leurs demandes et a dit que chaque partie conservera ses propres dépens,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Condamne M. [Z] [O] Et Mme [T] [P] épouse [Z] à payer la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SARL DG Holidays,

Condamne M. [Z] [O] Et Mme [T] [P] épouse [O] aux dépens de la présente instance.

Le Greffier Le Président