ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01794 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGEC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 NOVEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 23/00320

APPELANT :

Monsieur [E] [B]

né le 06 Janvier 1953 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Michel-pierre RAYNAUD-BARDON, avocat au barreau de BEZIERS subtitué par M^e JULIE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004773 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [U] [F] venant aux droits de Monsieur [D] [F] décédé le 18/09/2018

née le 19 Avril 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e AUCHE

INTERVENANTE :

Madame [O] [G], es qualité de curatrice de [E] [B]

Représentée par M^e Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS subtitué par M^e JULIE

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Nelly CARLIER, Conseiller, faisant fonction de présidente, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2016, à effet le 1er juin 2016, M. [D] [F] a donné à bail à M. [E] [B] et Mme [U] [B] un local d’usage d’habitation, situé [Adresse 3], lot n°2, 1er étage, à [Localité 1] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros, outre une provision sur charges de 10 euros par mois.

Par acte du 3 mars 2023, Mme [U] [F], venue aux droits de M. [F], décédé, a fait délivrer à M. [B], resté seul locataire, un commandement de payer la somme de 1'897,14 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Puis, par acte du 19 mai 2023, Mme [F] a assigné M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, afin que principalement, qu’il constate le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail à la date du 4 mai 2023, ordonne l’expulsion et le condamne à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 207,40 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges arrêtés à la date du 10 mai 2023 et au paiement d’une indemnité d’occupation, soit la somme de 577,38 euros à compter du 4 mai 2023.

Par ordonnance rendue le 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2016 entre Mme [U] [F] venant aux droits de M. [D] [F] et M. [E] [B] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 4 mai 2023;

— ordonné, en conséquence, à M. [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [U] [F] venant aux droits de M. [D] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné à titre provisionnel M. [E] [B] à verser à Mme [U] [F] venant aux droits de M. [D] [F] la somme de 5 802,00 euros (cinq-mille-huit-cent-deux euros) arrêtée au 18 septembre 2023 (mensualité du mois de septembre 2023 incluse) au titre de l’arriéré des loyers, charges ct indemnités d’occupation ;

— débouté M. [E] [B] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets dc la clause résolutoire du bail ;

— condamné M. [E] [B] à verser à Mme [U] [F] venant aux droits de M. [D] [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par ordonnance rectificative du 27 février 2024, ce même juge a':

— ordonné la rectification de 1'ordonnance de référé du 21 novembre 2023;

— ajouté dans le dispositif après le cinquième paragraphe portant sur les meubles et objets mobiliers les deux paragraphes suivants :

«'Condamnons à titre provisionnel M. [E] [B] à payer à Mme [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation a compter du 04 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ; »

— Dit que le reste de la décision demeure inchangé,

— Dit que la présente décision sera mentionnée en marge de la minute l’ordonnance de référé du 21 novembre 2023 RG23/320 et des expéditions qui seront délivrées conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des des demandes, en particulier la demande de rectification d’erreur matérielle portant sur la date de naissance de Mme [U] [F] ;

— Laissé les dépens à la charge de l’Etat.

Par déclaration en date du 4 avril 2024, M. [B] a relevé appel de ces deux ordonnances.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 octobre 2024, M. [B] et Mme [O] [G], curatrice, intervenant volontaire, demandent à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— réformer en toutes leurs dispositions les ordonnances de référé en date des 21 novembre 2023 et 27 février 2024.

— et statuant à nouveau,

— constater que M. [E] [B] a intégralement réglé les arriérés de loyers et charges.

— suspendre en conséquence le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 17 mai 2016.

— suspendre également toutes les procédures d’exécution à l’encontre de M. [E] [B].

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision intervenir est de droit.

— condamner Mme [U] [F] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de l’appel, ils font essentiellement valoir que':

— les arriérés de loyers ont été intégralement régularisés par deux virements effectués les 18 et 19 juillet 2024, comme il en est justifié et le paiement du loyer courant est assuré par un virement bancaire mensuel,

— Mme [F] allègue des problèmes de santé et d’une situation financière délicate, mais ne produit pas ses avis d’imposition et le certificat médical paraît de pure circonstance,

— M. [B] bénéficie depuis le 28 mai 2024 d’une mesure de curatelle renforcée, de sorte que la gestion de ses revenus s’en trouve grandement renforcée, étant désormais encadrée de manière efficace.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 octobre 2024, Mme [F] demande à la cour de :

— ayant tels égards que de droit sur l’appel relevé par M. [B] à l’encontre des ordonnances de référés rendues, mais le déclarer injuste et mal fondé.

— confirmer intégralement lesdites ordonnances, en ce qu’elles ont constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 mai 2023 et ordonné l’expulsion de M. [B] dans les conditions et délais habituels ; les confirmer également en ce qu’elles ont fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 4 mai 023 et jusqu’à la libération des lieux.

— faisant droit à son appel incident, condamner M. [B] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir en substance':

— l’appelant a bloqué la mise en vente de l’appartement du 25 février 2019 au 23 février 2022 pour ensuite, alors qu’il n’avait aucune difficulté financière pouvant le justifier, ne plus régler loyers et charges de janvier 2023 à mars 2024, tout en laissant un arriéré locatif de 9 600 euros impayé jusqu’en août 2024,

— s’il est prétendu que M. [B] serait désorienté de devoir quitter ce logement, dans un courriel du 22 août 2024 adressé à l’étude d’huissiers, Mme [G] écrivait qu’il avait des problèmes de santé et souhaitait déménager pour se rapprocher de sa famille,

— elle présente, elle-même, un état de santé altéré, elle ne peut plus garder cet appartement qu’elle avait décidé de vendre dès 2019, elle a subi un impayé total de loyers pendant 15 mois, alors qu’elle doit faire face aux impôts fonciers et charges de copropriété.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

Auparavant, par ordonnance en date du 25 septembre 2024, le premier président de cette cour a reçu l’intervention volontaire de Mme [G], désignée curatrice de M. [B], déclarée l’action recevable et prononcé l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 26 septembre 2023 [en réalité des deux ordonnances des 21 novembre 2023 et 27 février 2024], chaque partie étant condamnée à la moitié des dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par Mme [F] étant rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail d’habitation comprend une telle clause (article VIII).

Au vu des décomptes produits, couvrant la période du 1er janvier 2023 au 27 août 2024, le commandement de payer du 3 mars 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient réunies à la date du 4 mai 2023.

Il en résulte que M. [B] est occupant sans droit du logement, appartenant à Mme [F], depuis la résiliation le 4 mai 2023.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

2- sur l’expulsion, le paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation et les délais de grâce

L’occupation sans droit, ni titre caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

En application de l’article 835 alinéa 2, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Toutefois, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par M. [B] et sa curatrice que ce dernier, par le biais de la mesure de protection ouverte le 3 janvier 2024, a mis à profit les délais d’appel pour reprendre le paiement du loyer courant et solder sa dette locative, celle-ci étant éteinte au 1er août 2024, ce qui démontre sa capacité de régler la dette dans les délais de paiement légaux, qui lui seront accordés rétroactivement jusqu’à cette date, qui correspond à l’extinction. A ce titre, Mme [F] reconnaît (page 5/8 de ses conclusions) que la dette locative est apurée, ne sollicitant, au demeurant, aucune condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif.

Ces délais ayant, d’ores et déjà, été respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, de sorte que les demandes de Mme [F] tendant au prononcé de l’expulsion de M. [B] et à sa condamnation à titre provisionnel au versement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Au surplus, l’ouverture de la mesure de protection au profit de M. [B] enseigne que le blocage de la vente du logement et la cessation du paiement des loyers ne traduisait, contrairement à ce que soutient Mme [F], aucune volonté de nuire.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ces chefs.

2- sur les autres demandes

La demande d’exécution provisoire de la présente décision est sans objet à hauteur de cour, à défaut de voies de recours suspensives d’exécution.

M. [B], qui succombe principalement, seule sa dette locative étant à l’origine de la procédure diligentée par le bailleur, sera condamné aux dépens d’appel sans que ni l’équité, ni aucune considération d’ordre économique, celui-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Infirme les ordonnances de référé déférées, sauf en ce qu’elles ont déclaré recevable l’action en référé, constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 mai 2023 et condamné M. [B] à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Constate que Mme [U] [F] ne sollicite aucune condamnation provisionnelle de M. [E] [B] au titre d’un arriéré locatif';

— Accorde à M. [E] [B] un délai de paiement jusqu’au 1er août 2024 pour s’acquitter de la dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— Constate qu’il s’est intégralement acquitté de l’arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à cette date ;

— Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— Rejette l’ensemble des demandes de Mme [U] [F] tendant au prononcé de l’expulsion de M. [E] [B] et à sa condamnation, à titre provisionnel, au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation';

— Dit que la demande de voir assortir de l’exécution provisoire le présent arrêt est sans d’objet';

— Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamne M. [E] [B] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente