COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 456

N° RG 22/05268

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGLY

[M] [N]

[P] [Z]

C/

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raphaël MARQUES

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire (Pôle de proximité) d’AIX EN PROVENCE en date du 02 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°11-21-000053.

APPELANTS

Madame [M] [N]

née le 25 Février 1969 à MARSEILLE (13), demeurant 448 rue d’Alco, Les Demeurs du Parc 34080 MONTPELLIER

Monsieur [P] [Z]

né le 09 Janvier 1972 à AIX EN PROVENCE (13), demeurant 448 rue d’Alco, Les Demeurs du Parc 34080 MONTPELLIER

représentés par M^e Raphaël MARQUES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

prise en la personne de son représentant en exercice, et représentée par la SA FONCIA VIEUX PORT, dont le siège est sis 21 Quai d’AUSTERLITZ 75013 PARIS

représentée par M^e Philippe CORNET, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par contrat signé le 20.10.2010, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail d’habitation à Mme [N] et M. [Z] un appartement type T3 d’une surface de 69m² au sein de la résiden ce Le Val de l’Arc 2, située 15 Rue Henri Moissan 13100 AIX-EN-PROVENCE.

Considérant que depuis leur entrée dans les lieux ils subissent de la part de leurs voisins de palier insultes, provocations, menaces, agressions que ni le bailleur ni son mandataire n’ ont fait cesser, par acte en date du 9 janvier 2019 Mme [M] [N] et M. [P] [Z] ont fait citer la Société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 et la société LOGECIL à comparaître devant le tribunal d’instance d’Aix en Provence pour faire cesser leur trouble de jouissance et les indemniser.

Par jugement rendu le 2 avril 2021, le Tribunal judiciaire pôle de la proximité a :

Retenu la compétence du pôle de proximité du tribunal judiciaire Aix en Provence

Rejeté la demande de sursis à statuer.

Dit prescrits les faits antérieurs au 9 janvier 2016,

Débouté [M] [N] et [P] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouté la société LOGECIL et la Société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 de leurs demande fondées sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Condamné in solidum [M] [N] et [P] [Z] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 8 avril 2022, Mme [N] et M.[Z] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (RG n° 11-21-000053) le 02.04.2021 en ce qu’il a :

— Dit prescrits les faits antérieurs au 9 janvier 2016

— Débouté [M] [N] et [P] [Z] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société FONCIERE DI 01/2009

— Condamné in solidum [M] [N] et [P] [Z] aux dépens

STATUANT A NOUVEAU,

JUGER que la SCI FONCIERE DI 01/2009 a gravement manqué à son obligation de faire jouir paisiblement les Consorts [N]-[Z], leurs locataires, de leur logement du 15 Rue Henri Moissan 13100 AIX-EN-PROVENCE.

CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à Mme [N] et M. [Z] une indemnité de 16.803,54 € au titre de leur préjudice de jouissance de l’appartement.

CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à Mme [N] et M. [Z] une indemnité de 15.000 € chacun, soit 30.000 € au total au titre de leur préjudice moral.

CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à Mme [N] et M. [Z] une indemnité de 4.199,03 € au titre de l’augmentation de loyer que les appelants doivent désormais subir du fait de leur déménagement.

CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2009 à payer à Mme [N] et M. [Z] une indemnité de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’il subissent un important trouble de jouissance du fait du comportement de leurs voisins de palier qui a dégénéré en agression physique sans que le bailleur informé ne réagisse et alors qu’ils réfutent toute difficulté à vivre en collectivité,

— que depuis l’occupation des lieux en octobre 2010, leur place de stationnement présente un défaut de traçage qui fait que leurs voisins ont garé leur véhicule n’importe comment les empêchant de garer le leur, jusqu’au traçage réalisé le 14 février 2011,

— que depuis leurs voisins leur vouent une haine

— que de 2011 à 2016 ils ont subi des troubles quotidiens (encadrement de la porte d’entrée arraché, salissures volontaires de cette dernière, sac poubelle déversé devant leur porte, tapages nocturnes, ampoules des communs vandalisés, non respect de place de stationnement, dégradation de rétroviseur, rayures de la carrosserie…)

— que le 9 octobre 2016, ils ont subi une agression physique, pour laquelle ils ont porté plainte mais qui a été classée sans suite,

— qu’ils ont saisi la CIVI, qui a déclaré leur requête recevable, et a accepté d’indemniser les préjudices résultant de l’agression, mais très modestement,

— que les troubles ont perduré suite à cette agression, sans que le bailleur ne réagisse à ces troubles graves et persistants, n’y n’accepte de les reloger alors même que des logements identiques étaient disponibles, ou de résilier le bail des agresseurs,

— que la situation a abouti à leur départ des lieux en décembre 2021, mais subissent une augmentation de loyer,

— que le bailleur ne peut dire ne pas avoir été informé puisque son mandataire l’était,

— que Mme [N] bénéficie d’une AAH pour une pathologie neurodégénérative, que suite aux troubles elle a dû avoir un suivi psychologique et a développé un diabète de type 2,

— que M.[Z] a de graves préjudices corporels résultant de l’agression du 9 octobre 2016 il a été contraint de se faire suivre psychologiquement.

La société FONCIERE DI 2009 conclut:

CONFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a :

— « Déclaré prescrits les faits antérieurs au 9 janvier 2019 ;

— Débouté [M] [N] & [P] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné in solidum [M] [N] et [P] [Z] aux dépens » ;

REJETER toutes les demandes formulées contre la société FONCIERE DI 01/2009 ; y compris les demandes nouvelles en appel ;

CONDAMNER les consorts [N] et [Z], au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— que les appelants ont dès le début du bail développé des difficultés relationnelles avec leurs voisins d’en face du dessus et d’à côté, et une animosité envers les techniciens de surface multipliant les courriers de plaintes,

— que certains locataires sont allés jusqu’à établir une pétition contre eux,

— que le bailleur est tenu de garantir des troubles de droit et non des troubles de faits,

— qu’en tout état de cause les troubles dont les appelants se plaignent ne sont pas caractérisés,

— qu’il s’agit d’un conflit de voisinage exacerbé trouvant sa cause dans une difficulté évidente des requérants de vivre dans un immeuble d’habitation collective,

— que la seule altercation présentant un caractère sérieux a été classée sans suite par le parquet, et la CIVI a jugé que M.[Z] a commis une faute de nature à réduire son droit à indemnisation, il aurait essayé d’écraser une voisine ce qui est la cause de l’altercation,

— que les pièces produites émanent des appelants, qui ne produisent aucun élément extérieur,

— qu’elle n’a commis aucune faute en n’engageant pas de procédure de résiliation des baux de la plupart de leurs voisins,

— que les appelants ne font la preuve d’aucun trouble de jouissance, autre que l’occupation ponctuelle de leur place de parking par certains voisins indélicats,

— qu’un seul courrier lui était destiné et les autres à la société de gestion,

— que la plupart des demandes indemnitaires sont prescrites, et excessives,

— que M.[Z] a été indemnisé au titre de l’agression dont il a été victime,

— que le sur coût du loyer dont ils demandent le paiement n’est pas un préjudice mais un choix de vie, d’autant qu’il résulte d’une mutation professionnelle dans une autre région.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que tous les faits antérieurs au 9 janvier 2016 sont prescrits.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [N]/[Z]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les requérants versent aux débats 152 pièces, dont la plupart concernent des faits antérieurs au 9 janvier 2016 donc couverts par la prescription, ou les faits pénaux du 9 octobre 2016, isolés, classés sans suite par le procureur de la république, quand bien même la CIVI a indemnisé M.[Z] pour son préjudice physique, tout en retenant une réduction de son droit à indemnisation du fait de sa propre faute.

Comme l’a retenu le premier juge aucune pièce n’établit les 'insultes, provocations, menaces, agressions’ dont les consorts [N]/[Z] se plaignent.

Il s’agit essentiellement de lettres émanant des appelants, adressées au mandataire et donc nécessairement au bailleur, pour se plaindre de problèmes techniques, tous prescrits, ou pour dénoncer le comportement de leurs voisins, tant du dessus, que d’à côté ou d’en face, ou encore de plaintes classées sans suite ou de mains courantes.

En effet, la preuve des préjudices de jouissance allégués ne saurait reposer sur des pièces émanant de la partie qui les invoque.

Si des photographies sont produites, pour établir que leurs voisins se gareraient sur leur emplacement de parking ou sur le trait de séparation de cet emplacement, ces photographies, non datées, ne sont pas de nature à établir qu’il s’agit bien de leur emplacement et du véhicule des voisins qu’ils accusent et n’ont, ainsi, pas la force probante suffisante à établir le préjudice de jouissance allégué à hauteur de plus de 16 000€.

C’est également à juste titre que le premier juge a retenu que le bailleur s’est montré diligent face aux plaintes des consorts [N]/[Z] en rappelant aux locataires les règles de stationnement et en tentant d’obtenir un appartement pour les appelants dans un autre bâtiment, la mutation n’ayant pu aboutir du fait de la vacuité du motif.

Echouant à établir le préjudice de jouissance qu’ils invoquent, les consorts [N]/[Z] ne justifient en conséquence pas du préjudice moral, ni du préjudice financier lié à l’augmentation de leur loyer, qui en découleraient, alors qu’ils ont fait le choix d’obtenir une mutation et de s’installer dans une nouvelle région.

Sur les autres demandes

Les consorts [N]/[Z] sont condamnés à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 avril 2021 par le Tribunal judiciaire d’AIX-en-PROVENCE, pôle de proximité,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [N] et M.[Z] à régler à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum Mme [N] et M.[Z] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT