ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06258 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PURI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 22-001190

Ordonnance de jonction en date du 9 mai 2023 du dossier n° RG 22/6281 et du dossier n° RG 22/6258 sous le numéro unique du dossier n°RG 22/6258

APPELANTE :

S.C.I. DELVINSOFYAZ immatriculée au RCS de Montpellier n° 498323559 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jules Teddy FRANCISOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/06281 (Fond)

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’immeuble dénommé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA [Localité 4] immatriculé au RCS de Montpellier n°343 765 178, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sociale sis,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/06281 (Fond)

assistée de M^e Fanny MENADIER, avocat au barreau de MONTEPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Delvinsofyaz est propriétaire du lot n°8 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 4] (34).

Par acte d’huissier du 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI Delvinsofyaz devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de la voir condamner au paiement des charges dues.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 7 novembre 2022 par le de Montpellier :

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 6.340,56 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 23 mai 2022, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 sur la somme de 1.741,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève que le syndicat des copropriétaires justifie des charges dues à hauteur de 6.340,56 euros. Il rejette la demande de dommages-intérêts du syndicat qui n’établissait pas la mauvaise foi du débiteur.

La SCI Delvinsofyaz, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 13 août 2024, la SCI Delvinsofyaz demande à la cour de :

Constater que les assemblées générales des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 4] des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024 n’ont pas été convoquées dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés ;

Constater que ces assemblées n’ont ainsi pas pu valablement voter et adopter les résolutions figurant à leur ordre du jour, et notamment l’approbation des comptes du syndic et les travaux de rénovation de l’immeuble ;

Constater que les procès-verbaux de ces assemblées générales n’ont pas été notifiés dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés ;

Dire que ces irrégularités justifient la nullité de l’ensemble de ces assemblées générales ;

Dire que les appels de charges et de travaux produits en 1ère instance par le syndicat des copropriétaires, établis sur le fondement des délibérations de ces assemblées et notamment l’approbation des comptes du syndic sont inopposables à la SCI Delvinsofyaz ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 6.340,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2022, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2022, de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement, de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 4] au remboursement des frais judiciaire et de recouvrement, imputés sur le compte de copropriétaire de la SCI Delvinsofyaz :

—  300 euros au titre d’une constitution d’hypothèque,

—  149 euros au titre du suivi du dossier,

—  222 euros au titre des frais d’avocat du syndic,

—  123,98 euros au titre des frais d’assignation,

—  398,52 euros au titre du dossier huissier,

—  129,51 euros au titre du commandement de payer ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 4] au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Delvinsofyaz soutient que le syndic a manqué à ses obligations légales et conventionnelles depuis son entrée en fonction en 2019, ne convoquant pas régulièrement les copropriétaires, ne s’assurant pas de leur présence effective aux assemblées générales, ne visitant pas la copropriété malgré les termes du mandat, manquant aux règles de mise en concurrence et ayant globalement une mauvaise gestion de la copropriété.

Plus précisément, la SCI conteste les modalités légales de convocation des copropriétaires et de notification des procès-verbaux, arguant du fait que le syndic ne produit pas de copie des convocations aux assemblées générales ou que celles-ci sont incomplètes car omettant les devis établis dans le cadre des travaux envisagés, ou bien que les courriers sont non datés. En outre, il ne justifierait pas de leur envoi en courrier recommandé ainsi que des notifications des procès-verbaux. La SCI Delvinsofyaz conclut donc à la nullité de plusieurs assemblées générales, du procès-verbal et des résolutions.

La SCI précise que pour l’assemblée du 17 décembre 2019, le procès-verbal omet de mentionner en première page son nom dans la liste des copropriétaires absents en sorte que le calcul des voix et leur répartition sont erronés. La comparaison avec le procès-verbal établi lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 démontre une incohérence évidente avec un nombre de voix identique alors que la SCI était absente lors de l’assemblée du 17 décembre 2019 ce qui est de nature selon elle à établir l’irrégularité du vote.

Elle conteste encore la procuration produite par le syndic la concernant dans la mesure où l’agence Foncia de [Localité 4] n’était pas encore nommée et qu’elle porte désignation de M. [D] alors que le vote est celui de Mme [V] [D] qui ignorait ses consignes.

Elle confirme encore ne pas avoir reçu les convocations aux assemblées de la copropriété dont celle du 11 juin 2024 et conteste le fait d’avoir voulu cacher son adresse pour échapper à son obligation de paiement.

Elle fait également grief au syndic de ne pas avoir recherché des financements pour les travaux, ni même étudié les subventions possibles pour faire face à une augmentation de 1.900% des charges de copropriété, ni rechercher de solutions plus avantageuses financièrement pour la copropriété. La SCI souligne encore qu’en dépit d’une augmentation conséquente des charges de copropriété, le syndic réclame leur paiement aux termes de trois appels de charges sur 6 mois ce qui est manifestement excessif.

L’appelante soutient encore qu’il existe un défaut de mise en concurrence alors même que le seuil de 500 euros a été dépassé ce qui justifie à tout le moins la nullité de la résolution 4-2 de l’assemblée du 6 décembre 2021.

Elle soutient enfin avoir commencé à régler l’arriéré des charges au terme d’un plan d’apurement proposé en 2019 qu’elle a parfaitement respecté jusqu’au 2021, soutenant sur ce dernier point que l’arriéré n’était plus que d’un montant de 1.853,95 euros en juin 2020. Elle expose sur ce dernier point qu’en mai 2022 l’arriéré de charges n’était que de 1.709,69 euros, seule la provision sur travaux d’un montant de 4.630,87 euros explique l’importance d’une dette correspondant en réalité à la réalisation de travaux votés en catimini lors de l’assemblée générale de 2021 à laquelle elle n’a pas été régulièrement convoquée. Elle dénonce sur ce point le rejet de la démarche amiable par le syndic qui a fait le choix de recourir aux services d’un huissier et lui faire supporter les frais d’un recouvrement forcé.

La SCI ajoute qu’en présence d’un nouveau état descriptif de division, le syndic n’est pas en mesure de calculer les nouveaux appels de fonds sur base d’une répartition des tantièmes distinguant les 2 toitures en présence d’un nouveau devis qui ne les distingue pas.

Dans ses dernières conclusions du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel adverse;

Confirmer la décision entreprise en son principe, mais modifier le quantum des charges dues actualisé au 31 décembre 2023 ;

Condamner en conséquence la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 18.400,72 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 ;

Réformer le jugement du 7 novembre 2022 ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 728,52 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la dette ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 1.500 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 2.800 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la condamnation de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat soutient que la SCI Delvinsofyaz ne peut prétendre ne pas avoir été informée de la vie de la copropriété, cette dernière ayant, selon l’intimé, été destinataire de toutes les convocations et notifications et ayant même réceptionné certains de ces courriers. Il ajoute que l’appelante a même donné un pouvoir à un autre copropriétaire pour la représenter.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les aides évoquées de l’ANAH OPAH ne sont pas applicables, ne s’appliquant que du côté impair de la rue.

Il sollicite la condamnation de la SCI au titre de la résistance abusive qu’elle aurait opéré en formant appel pour des motifs dilatoires alors qu’elle se trouve aujoud’hui redevable d’une somme de 18.400,72 euros. Il sollicite également sa condamnation au paiement des diligences de recouvrement et au coût du commandement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 décembre 2024.

MOTIFS

La SCI Delvinsofyaz sollicite la nullité des assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont d’ordre public.

L’article 42 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Par un arrêt du 12 octobre 2005, la cour de cassation a pu préciser que mêmes fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions.

Il s’ensuit que l’inobservation du délai de deux mois peut être relevé d’office par la cour.

Au cas d’espèce, il est justifié par le syndicat des copropriétaires intimé que l’ensemble des pièces en lien avec le paiement des charges de copropriété a été envoyé à l’adresse de la SCI Delvinsofyaz renseignée comme suit : [Adresse 2] à [Localité 4].

Cette adresse est exacte comme en témoigne la signature par la SCI de l’accusé réception accompagnant un courrier de mise en demeure adressé le 7 mai 2021 ou encore la signification du commandement de payer en date du 21 juillet 2021 faite au siège de la SCI en présence du gérant, M. [W] [U].

Cela étant, le syndicat des copropriétaires justifie de la notification des procès-verbaux des assemblées générales à l’adresse susvisée selon les modalités suivantes :

— Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2019 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 156 547 9440 3 complété de la preuve du dépôt en date du 10 janvier 2020 (pièce 12);

— Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2020 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 165 465 5350 4 revenu signé le 7 octobre 2020 complété de la preuve du dépôt en date du 6 octobre 2020 (pièce 12);

— Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 juillet 2021 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 161 816 7827 3 revenu avec la mention destinataire inconnu ;

— Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 6 décembre 2021 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 173 960 4517 1 complété de la preuve du dépôt en date du 31 décembre 2021(pièce 12) ;

S’agissant des procès-verbaux des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020 et 6 décembre 2021, il apparait que la SCI Delvinsofyaz n’a pas contesté la validité des assemblées générales dans le délai de deux mois tel que prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui la soumet à la sanction prévue par ledit texte.

La déchéance, qui est d’ordre public, n’a pas été relevée par les parties qui sont donc invitées à présenter leur observation sur ce point dans le cadre d’une réouverture des débats.

Il y a lieu de réserver l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 19 mai 2025 à 9 heures avec une nouvelle clôture au 28 avril 2025,

Invite les parties à présenter toute observation utile sur la recevabilité des demandes de la SCI Delvinsofyaz relatives à la nullité des procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020 et 6 décembre 2021 au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Réserve les autres demandes,

Le greffier, La présidente,