ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01634 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTG6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5] N° RG 25/00204

APPELANTE :

Madame [E] [D]

née le 12 Août 1999 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004192 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE :

S.C.I. CEVENNES ET GARRIGUES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e NEGRE substituant M^e Catherine SZWARC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2020, la société civile immobilière Cévennes et Garrigues a donné à bail à Mme [E] [D] et M. [R] [H] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Le 11 avril 2024, la société Cévennes et Garrigues a fait signifier à Mme [D] et M. [H] un commandement de payer la somme principale de 2 091 euros, correspondant à l’arriéré locatif au 9 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la société Cévennes et [Adresse 4] a fait assigner en référé Mme [D] et M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, qu’il ordonne l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et qu’il condamne solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 271 euros représentant l’arriéré locatif au 9 décembre 2024, majoré des loyers et charges dus postérieurement, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les frais et dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2020 entre la société Cévennes et Garrigues et Mme [D] et M. [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 12 juin 2024,

— déclaré en conséquence Mme [D] et M. [H] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 juin 2024,

— débouté Mme [D] de sa demande de suspension des effets de la clause au titre de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 et de sa demande de suspension de la clause résolutoire,

— accordé à Mme [D] un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter de la décision sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour Mme [D] et M. [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés à l’issue de ce délai avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [D] et M. [H] devraient solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 12 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— condamné solidairement Mme [D] et M. [H] à payer à la société Cévennes et Garrigues la somme provisionnelle de 3 511 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité du mois de février 2025 comprise,

— condamné solidairement Mme [D] et M. [H] à payer à la société Cévennes et Garrigues la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la société Cévennes et Garrigues de ses autres demandes,

— condamné in solidum Mme [D] et M. [H] aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 mars 2025, Mme [D] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [D] demande à la cour de :

— déclarer recevable son appel interjeté,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2020 entre la société Cévennes et Garrigues, M. [H] et elle concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 12 juin 2024,

* a déclaré en conséquence M. [H] et elle-même occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 juin 2024,

* l’a déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause au titre de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989,

* lui a accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter de la décision sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

* a dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés à l’issue de ce délai avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

* a fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [D] et M. [H] devraient solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 12 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

* l’a condamnée solidairement avec M. [H] à payer à la société Cévennes et Garrigues la somme provisionnelle de 3 511 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité du mois de février 2025 comprise,

* l’a condamnée solidairement avec M. [H] à payer à la société Cévennes et Garrigues la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* a débouté la société Cévennes et Garrigues de ses autres demandes,

* l’a condamnée in solidum avec M. [H] aux dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal

— juger que la somme réclamée par la bailleresse au titre de la dette locative est erronée,

— débouter la société Cévennes et Garrigues de sa demande visant à obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 3 511 euros au titre des loyers impayés,

— juger que la dette locative arrêtée au mois de février 2025 ne saurait excéder 2 271 euros,

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer cette dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter la société Cévennes et Garrigues de sa demande en résiliation de bail et d’expulsion,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai qui ne saurait être inférieur à douze mois pour libérer les lieux à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la société Cévennes et Garrigues au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Cévennes et Garrigues aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [D] fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières, puisqu’elle est restée pendant une période sans revenu, mais qu’elle est désormais en mesure d’apurer sa dette. Elle ajoute que le montant retenu par le premier juge est erroné, sa dette s’élevant à la somme de 2 271 euros et précise qu’elle demande un délai de 36 mois pour apurer sa dette ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En ce qui concerne le montant de la somme réclamée par la bailleresse, elle soutient qu’au mois de novembre 2024, elle a fait un virement de 460 euros qui n’a pas été pris en compte et ajoute que la dette locative invoquée par la bailleresse comprend les loyers des mois de juin à septembre 2023 alors qu’ils ont été effacés par la commission de surendettement le 12 septembre 2023. Elle souligne qu’en effet, aux termes de la jurisprudence de la cour de cassation, l’effacement concerne le passif existant au jour de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel qui n’a pas fait l’objet d’une contestation.

A titre subsidiaire, elle indique qu’elle assume seule ses deux enfants, qu’elle perçoit le revenu de solidarité active, qu’il lui est dans ces conditions impossible de trouver un logement dans le parc privatif, que les délais pour obtenir un logement social sont particulièrement longs et qu’elle sollicite donc l’octroi d’un délai de douze mois pour se reloger.

Aux termes de ses conclusions communiquées le 15 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Cévennes et Garrigues demande à la cour de:

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— actualiser les sommes dues et condamner Mme [D] à payer la somme de 5 517 euros, sauf à parfaire,

— condamner Mme [D] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Cévennes et Garrigues affirme que Mme [D] n’a respecté aucun de ses engagements et qu’elle n’a réglé que les sommes de 460 euros le 8 octobre 2024, de 201 euros le 5 mars 2025 et de 200 euros le 13 mai 2025. Elle affirme que sa dette s’élève à la somme de 5 117 euros au mois de juin 2025.

De plus, elle précise que la dette qui a été effacée est celle qui existait au moment du dépôt du dossier de surendettement, soit le 5 juillet 2023, et que cet effacement ne lui permet pas de bénéficier du droit de se maintenir dans les lieux loués sans payer de loyer. Elle ajoute que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

S’agissant des sommes dues, elle précise qu’elle a tenu compte du règlement de 460 euros invoqué par la locataire. Elle ajoute qu’elle a tenu compte également des loyers concernés par la décision d’effacement et souligne que les loyers des mois d’août et de septembre 2023 ne sont pas concernés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Mme [E] [D] produit une copie d’écran faisant apparaître un relevé de différents virements, dont un virement d’un montant de 460 euros effectué au bénéfice de la société Cévennes et Garrigues.

De son côté, la bailleresse reconnaît que le 8 octobre 2024, l’appelante a réglé une somme de 460 euros.

Or sur le décompte des sommes dues par la locataire, arrêté au mois de février 2025, annexé à l’ordonnance rendue le 7 mars 2025, ne figure pas le paiement de cette somme en déduction des sommes dues au titre des loyers et charges.

Du reste, dans la mesure où est réclamée une somme de 120 euros au titre des loyers et charges des mois d’octobre et de novembre 2024, fixés à un montant mensuel est de 490 euros selon le bail, le paiement de la somme de 460 euros n’a manifestement pas été déduit de ces deux termes de loyer.

La bailleresse ne justifie d’aucun autre élément susceptible de démontrer que le paiement fait par la locataire aurait effectivement été pris en compte.

Il convient donc de déduire le virement de 460 euros effectué par Mme [E] [D] du montant de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025.

En outre, selon les dispositions de l’article L. 741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Ainsi, l’effacement des dettes résultant du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement ne concerne pas que le passif existant au jour de l’admission du débiteur à la procédure de surendettement, mais il concerne le passif existant au jour de la date de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel, qui n’a pas fait l’objet d’une contestation

En l’espèce, la cour observe que l’arriéré locatif au paiement duquel a été condamnée Mme [E] [D] par le premier juge inclut les termes de juin, juillet, août et septembre 2023.

Or, Mme [E] [D] justifie que le 12 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault, ayant constaté son insolvabilité, a décidé d’imposer un effacement total de ses dettes.

L’effacement décidé par la commission a porté sur le passif existant au jour de la date de la décision imposant le rétablissement personnel, soit sur les loyers des mois de juin à septembre 2023 inclus dont était redevable l’appelante.

Il s’ensuit que la demande en paiement de la société Cévennes et Garrigues relative aux loyers des mois de juin, juillet, août et septembre se heurte à une contestation sérieuse et que des sommes dues par Mme [E] [D] au mois de février 2025 doit donc être déduite la somme de 780 euros, correspondant aux loyers et charges des mois de juin à septembre 2023 inclus

Dans ces conditions, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [E] [D] à verser à la société Cévennes et Garrigues une provision d’un montant de 3 511 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025 et statuant à nouveau la cour la condamnera au paiement d’une provision d’un montant de 2 271 euros.

Dans la mesure où le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire, c’est à juste titre qu’il a condamné Mme [E] [D], occupante sans droit ni titre à compter de cette date, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié.

Enfin, la société Cévennes et Garrigues ne justifie pas du montant de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025, faute par elle de reprendre le montant des indemnités d’occupation dues entre le mois de février et le mois de juin 2025, les prestations reçues de la part de la caisse d’allocations familiales en déduction des sommes dues et les versements effectués par l’appelante entre ces deux dates.

La cour ne peut dans ces conditions, faute pour elle de justifier du montant de sa créance, que la débouter de sa demande d’actualisation.

Sur les demandes tendant à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, en application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la cour observe que si elle indique avoir repris le paiement du loyer au mois de mars 2025, Mme [E] [D] ne le démontre nullement et ne verse aux débats aucune pièce susceptible de contredire les allégations de l’intimée selon laquelle elle n’aurait réglé qu’une somme de 460 euros le 8 octobre 2024, une somme de 201 euros le 5 mars 2025 et une somme de 200 euros le 13 mai 2025.

De plus, s’agissant de sa situation, Mme [E] [D] verse aux débats une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales de laquelle il ressort qu’au titre du mois de mars 2025, elle a perçu une somme de 193, 30 euros au titre de l’allocation de base Paje, une somme de 195, 86 euros au titre de l’allocation de soutien familial et une somme de 861, 04 euros au titre du revenu de solidarité active majoré, soit une somme de 1 250, 20 euros au total. Il ressort également de cette attestation qu’elle a un enfant à charge né le 15 novembre 2024.

Toutefois, Mme [E] [D] ne justifie pas précisément de ses charges, aucune pièce hormis une facture d’électricité du 25 juin 2024 n’étant produite.

Dans ces conditions, à défaut de justifier précisément de sa situation et de démontrer avoir repris le paiement des loyers, Mme [E] [D] ne démontre pas remplir les conditions prévues à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [E] [D] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En application de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, s’agissant de sa situation, Mme [E] [D] ne verse aux débats qu’une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales de l’Hérault datée du 14 avril 2025, de laquelle il résulte qu’au titre du mois de mars 2025, elle a perçu une somme de 1 250, 20 euros au total et qu’elle a un enfant à sa charge né le 15 novembre 2024.

Aucune autre pièce actualisée susceptible de justifier de sa situation financière n’est produite.

De plus, la cour observe que si elle invoque l’impossibilité pour elle de trouver un logement dans le parc locatif privé et la difficulté d’obtenir un logement auprès des bailleurs sociaux, Mme [E] [D] ne justifie d’aucune diligence entreprise en vue de son relogement.

Par conséquent, dans la mesure où Mme [E] [D], dont le bail est résilié depuis plus d’un an et quatre mois, ne démontre pas avoir fait une quelconque démarche en vue de son relogement, il n’y a lieu de lui accorder un délai supérieur au délai de trois mois que le premier juge lui a accordé, au regard de sa situation financière, pour quitter les lieux à compter de sa décision. La décision sera confirmée sur ce point également.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

C’est à juste titre que le premier juge a condamné Mme [E] [D], partie succombante, aux dépens de première instance, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La décision sera confirmée à ce titre.

Succombant en son appel, hormis sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025, elle sera également condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu au regard de sa situation financière et des circonstances du litige de la condamner au paiement d’une indemnité complémentaire en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné Mme [E] [D] à verser à la société Cévennes et Garrigues une provision d’un montant de 3 511 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 (terme de février 2025 inclus),

La confirme sur le suplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [D] à verser à la société Cévennes et Garrigues une provision d’un montant de 2 271 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 (terme de février 2025 inclus),

Déboute Mme [E] [D] et la société Cévennes et Garrigues de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [E] [D] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente