N° RG 24/00957 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MFAK

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 21 AVRIL 2026

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/01372) rendu par le Tribunal judiciaire de VIENNE en date du 18 janvier 2024, suivant déclaration d’appel du 29 Février 2024

APPELANTS :

Mme [U] [Q]

née le 10 Juin 1994 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

M. [G] [S]

né le 02 Février 1996 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentés par Maître Frédérique CECCALDI de la S.C.P. AGUERA AVOCATS, avocat au Barreau de Lyon, plaidant, substitué par M^e Lucile DEVANLAY, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La société EGCC LA MAISON DES COMPAGNONS, SAS immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 348 221 102, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Solène Roux, greffière lors des débats et de M. Mathis Landrieu, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, lors des débats, et de M. Mathis Landrieu, greffier, lors du prononcé, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [S] et Mme [U] [Q] ont conclu le 30 avril 2021 avec la SAS entreprise générale de conception et construction (SAS EGCC) un contrat de construction d’une maison individuelle pour un prix forfaitaire de 325 115 euros TTC.

M. [G] [S] et Mme [U] [Q] ont fait réaliser par un terrassier, M. [Z] [J], un chemin d’accès à leur terrain pour que le chantier puisse commencer.

Le 21 septembre 2021, la SAS EGCC a adressé une lettre recommandée à M. [S] et Mme [Q] les informant de l’annulation du contrat de construction au motif qu’elle n’avait pas obtenu à ce jour de garantie de livraison de la part de l’assurance caution, la SA CGI bâtiment.

Par lettre recommandée en date du 18 novembre 2021, M. [S] et Mme [Q] ont demandé à la SAS EGCC l’indemnisation des travaux de terrassement effectués et d’une perte de chance de pouvoir construire leur maison au prix convenu.

Par assignation du 16 novembre 2022, M. [G] [S] et Mme [U] [Q] ont saisi le tribunal judiciaire de Vienne aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— débouté M. [G] [S] et Mme [U] [Q] de leur demande de condamnation de la SAS EGCC à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté la demande de M. [G] [S] et Mme [U] [Q] de condamnation de la SAS EGCC à leur verser la somme de 4 531,80 euros TTC au titre du coût des travaux de réalisation d’un chemin d’accès ;

— condamné M. [G] [S] et Mme [U] [Q] à payer à la SAS EGCC la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] [S] et Mme [U] [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration d’appel en date du 29 février 2024, M. [S] et Mme [Q] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— ordonner la requalification du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan en contrat de louage simple, non soumis à l’article 231-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— écarter la condition suspensive aux fins d’obtention d’une garantie de livraison, comme étant abusive et réputée non écrite ;

— condamner la société EGCC à payer la somme de 4 531,80 euros, à titre d’indemnisation correspondant aux travaux qu’ils ont payés et faits réaliser au mois de juillet 2021 et ce, à la demande de la société EGCC, en exécution du contrat de louage d’ouvrage résilié par la société EGCC ;

— subsidiairement : condamner la société EGCC à payer la somme de 4 531,80 euros, à titre d’indemnisation correspondant aux travaux qu’ils ont payés et fait réaliser au mois de juillet 2021 et ce, à la demande de la société EGCC, en exécution du contrat CCMI annulé par cette dernière ;

— en tout état de cause :

condamner la société EGCC à payer la somme forfaitaire de 15 000 euros, à titre d’indemnisation du préjudice financier subi par eux, compte tenu de leur perte de chance de pouvoir faire construire leur habitation dans les conditions financières prévues ;

condamner la société EGCC à payer la somme de 5 000 euros chacun à titre d’indemnisation du préjudice moral subi ;

condamner la même à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la même aux dépens, dont distraction sera faite au profit de M^e Jean-Luc Medina, avocat postulant.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, l’intimée demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de Mme [U] [Q] et M. [G] [S] tendant à 'ordonner la requalification du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan en contrat de louage simple, non soumis à l’article 231-1 du code de la construction et de l’habitation’ ;

— confirmer purement et simplement le jugement déféré ;

— en conséquence : débouter Mme [U] [Q] et M. [G] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

— en tant que besoin et statuant derechef :

juger que le contrat de construction d’une maison individuelle est devenu caduc en raison de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention de la garantie de livraison dans le délai contractuel ;

juger que Mme [U] [Q] et M. [G] [S] ne rapportent pas la preuve que la société EGCC 'la maison des compagnons’ aurait contrevenu à ses obligations contractuelles ;

juger que Mme [U] [Q] et M. [G] [S] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indemnisable ;

en conséquence : débouter Mme [U] [Q] et M. [G] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner Mme [U] [Q] et M. [G] [S] à payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] [Q] et M. [G] [S] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

1. sur la recevabilité de la demande de requalification de M. [S] et Mme [Q]

Moyens des parties

La SAS EGCC soutient que la demande de M. [S] et Mme [Q] tendant à la requalification du contrat de construction de maison individuelle en contrat de louage est irrecevable parce que nouvelle comme n’ayant été portée ni devant la juridiction de première instance ni dans le premier jeu de conclusions des appelants, en violation des articles 564 et 915-2 du code de procédure civile.

M. [S] et Mme [Q] répliquent qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle et que la requalification du contrat est sollicitée afin d’obtenir l’indemnisation demandée du fait de la rupture du contrat, et tend donc aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Réponse de la cour

L’article 563 du code de procédure civile autorise les parties à invoquer des moyens nouveaux, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 dispose : « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En outre, l’article 566 du code de procédure civile prévoit : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

L’article 910-4 du code de procédure civile, devenu l’article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret du 29 décembre 2023, en vigueur au 1er septembre 2024, soit postérieurement à la déclaration d’appel, prévoit :

« à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.»

En l’espèce, la demande tendant à la requalification du contrat de construction de maison individuelle en contrat de louage d’ouvrage n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais un moyen tendant à justifier les prétentions indemnitaires des appelants.

Elle n’est donc irrecevable ni sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, ni sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile.

2. Sur la qualification du contrat et la condition suspensive de garantie de livraison

Moyens des parties

M. [S] et Mme [Q] soutiennent que le contrat qualifié de contrat de construction d’une maison individuelle doit être qualifié de contrat de louage d’ouvrage sur le fondement des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ils font valoir que l’analyse de la dernière notice descriptive des travaux et du contrat de construction signé entre les parties révèle que les seuls travaux mis à la charge de la société EGCC sont les travaux de terrassement, gros oeuvre et étanchéité du toit et soulignent le fait que la mise hors d’air n’était pas objet du contrat souscrit.

La SAS EGCC réplique qu’importe la qualification donnée par les parties au contrat, les cocontractants sont libres de fixer les stipulations analogues à un régime juridique d’un contrat existant d’autant plus lorsqu’il apporte un régime protecteur pour le consommateur. Elle soutient que la condition suspensive d’obtenir une garantie de livraison ne peut être vue comme une clause entraînant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation. Elle ajoute que pour soumettre à un contrat le régime du contrat de construction individuelle sans fourniture de plan au sens de l’article L.232 du code de la construction et de l’habitation, il doit être pris en compte l’ampleur des travaux.

Réponse de la cour

— sur la qualification du contrat :

Selon l’article 1710 du code civil, le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles.

L’article L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 29 janvier 2020, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, dispose, sous un chapitre intitulé 'contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan’ :

« Le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :

[…]

g) L’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.»

Bien que le contrat signé par Mme [Q] et M. [S] porte en-tête la mention de 'contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan', il est constant et non contesté qu’il n’était pas prévu que le constructeur fournisse le plan de la construction aux maîtres de l’ouvrage.

La mise hors d’air signifie que la maison est à l’abri de l’air, ce qui implique nécessairement la pose des menuiseries (fenêtres, portes, baies vitrées) qui permettront de rendre la maison étanche à l’air.

Il résulte de la notice descriptive que les prestations à la charge du constructeur étaient constituées :

— du terrassement, des fouilles et des fondations ;

— de la construction du sous-sol ;

— de la construction sur terre-plein ;

— de la charpente avec toiture terrasse.

Il est expressément exclu du contrat les menuiseries extérieures et fermetures, comprenant notamment les fenêtres et les portes.

Il en résulte que le contrat conclu ne relève pas du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan mais du contrat de louage d’ouvrage simple régi par l’article 1710 précité.

— sur le caractère abusif de la clause de caducité :

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.»

L’article R. 212-1 du code de la consommation prévoit :

« Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives […] les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

[…]

8° reconnaître au professionnel le droit de résilier discrétionnairement le contrat, sans reconnaître le même droit au consommateur ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat conclu entre les parties stipulent (page 9) :

« 5-1 conditions suspensives

Le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

[…]

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.»

La garantie de livraison est une assurance qui couvre le maître de l’ouvrage si les travaux ne sont pas réalisés à prix et délais convenus.

Bien qu’elle ne revête aucun caractère obligatoire en raison de la qualification du contrat, cette garantie vise à protéger le maître de l’ouvrage de tout risque de défaillance du constructeur.

Cette clause de caducité ne peut s’interpréter comme reconnaissant au constructeur le droit de résilier discrétionnairement le contrat, sans reconnaître le même droit au maître de l’ouvrage.

La condition suspensive portant sur la souscription d’une garantie de livraison ne peut s’analyser en une clause abusive alors-même qu’elle constitue une disposition protectrice pour le maître de l’ouvrage.

Il en résulte que ce moyen n’est pas opérant.

3. Sur la caducité du contrat

Moyens des parties

Mme [Q] et M. [S] soutiennent qu’il n’est pas obligatoire pour la validité du contrat d’obtenir une garantie de livraison, de sorte que la société EGCC ne pouvait ni ériger en condition suspensive l’obtention d’une garantie de livraison, ni par la suite annuler le contrat signé entre les parties au motif que la condition suspensive relative à l’obtention d’une garantie de livraison n’a pas été obtenue. Ils en déduisent que constitue une faute la résiliation unilatérale du contrat.

La SAS EGCC réplique que la qualification du contrat n’a pas pour objet de priver d’effet les conditions suspensives instaurées dans les stipulations contractuelles. Elle estime que la caducité du contrat est acquise au 20 septembre 2021 puisque la condition suspensive n’a pas été réalisée.

Réponse de la cour

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Comme indiqué précédemment, les conditions générales du contrat conclu entre les parties stipulent (page 9) :

« 5-1 conditions suspensives

Le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

[…]

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.»

Les conditions particulières précisent (page 19) :

« Délais

Les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 36 mois après la signature du contrat.

[…]

Les travaux commenceront dans un délai de 6 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales.

[…]

Garantie de livraison

Le présent contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation.

Organismes garants : CGI Bat / AGEMI QBE

Une attestation de cette garantie délivrée par un des organismes sera adressée au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives.»

Par courrier du 20 septembre 2021, la SAS EGCC a informé Mme [Q] et M. [S] de 'l’annulation de (leur) contrat de construction’ aux motifs qu’elle n’avait pas obtenu de garantie de livraison. Elle a joint un courrier de la société CGI bâtiment daté du même jour par laquelle cette dernière indique refuser de délivrer la garantie de livraison en raison d’une faible marge.

Il résulte de ce refus de garantie de livraison que la condition suspensive n’est pas remplie, et que passé le délai de trois ans suivant la signature du contrat, soit depuis le 30 avril 2024, le contrat est caduc.

4. Sur la responsabilité de la SAS EGCC

Moyens des parties

Mme [Q] et M. [S] soutiennent que constitue une faute la résiliation unilatérale du contrat par la SAS EGCC. Ils estiment subir un préjudice caractérisé par l’engagement de travaux pour la réalisation d’un chemin d’accès et par la perte de chance de pouvoir faire édifier leur maison au prix convenu.

A titre subsidiaire, ils soulignent le fait qu’il est surprenant d’annuler le contrat sans attendre la fin du délai pour la levée de la condition et sans solliciter une autre assurance caution. Ils en déduisent que la SAS EGCC n’a pas mis en oeuvre tous les moyens pour lever la condition suspensive tenant à l’obtention d’une garantie de livraison. Ils ajoutent que si la condition suspensive n’a pas été réalisée, c’est du fait de la faible marge de l’opération, et que la SAS EGCC a mal évalué le prix et est seule responsable de l’absence de délivrance de la garantie de livraison. Ils estiment que ce comportement leur a fait croire qu’il pouvait construire leur résidence pour le prix défini au contrat. Ils ajoutent que la SAS EGCC a commis une faute en sollicitant la réalisation des travaux préalables alors qu’elle savait parfaitement à cette date qu’elle n’avait pas encore levé la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison.

La SAS EGCC soutient qu’elle n’a pas commis de faute et que les appelants ne subissent aucun préjudice. Elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir fourni des indications à l’entrepreneur mandaté par les maîtres de l’ouvrage. Elle estime que ce sont M. [S] et Mme [Q] qui ont pris le risque d’exécuter les travaux préalables avant la levée des conditions suspensives.

Réponse de la cour

Comme indiqué précédemment, le contrat est caduc et n’a pas été résilié unilatéralement par la SAS EGCC.

En application de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Cependant, ceci n’exclut pas la possibilité pour les maîtres de l’ouvrage de rechercher la responsabilité du constructeur pour une faute commise dans l’exécution du contrat avant qu’il ne prenne fin sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le contrat n’étant pas anéanti rétroactivement.

S’agissant de l’obligation qui pesait sur le constructeur de justifier d’une garantie de livraison, le contrat prévoyait d’une part que l’organisme sollicité pouvait être la société CGI bâtiment et la société AGEMI QBE et d’autre par un délai de réalisation de trois ans.

En ne sollicitant que la société CGI bâtiment et en tirant la conséquence du refus de celle-ci dès le mois de septembre 2021, soit moins de cinq mois après la signature du contrat, la SAS EGCC a manqué à son obligation de moyens de souscrire une garantie de livraison.

Elle doit donc indemnisation du préjudice découlant de cette faute.

Il n’est en revanche pas établi que la SAS EGCC aurait commis une faute dans la fixation du prix, dont seule la société CGI bâtiment a estimé qu’il ne permettait pas une marge suffisante.

En ce qui concerne la réalisation de travaux préalables avant la réalisation des conditions suspensives, selon un message électronique du 31 mai 2021, la SAS EGCC a indiqué à M. [G] [S] :

« Pensez à nous envoyer, ainsi qu’à votre établissement financier, une copie de l’attestation délivrée par le notaire. Engagez vos démarches pour la mise en place du compteur d’eau et la réalisation du chemin d’accès (en concassé grossier) ».

Selon la copie-écran d’un message daté du 28 juin (probablement 2021), M. [I] [H], représentant du constructeur, a indiqué aux maîtres de l’ouvrage avoir prévu d’implanter la maison le mercredi suivant et demander la présence du terrassier pour avoir les indications concernant la réalisation du chemin d’accès.

M. [Z] [J], cocontractant des maîtres de l’ouvrage en qualité de terrassier, atteste :

« Suite au rendez-vous avec M. [S] [G] et M. [H] [I] de la maison de compagnons, il a été demandé par le constructeur maison de compagnons de créer le chemin d’accès au terrain de M. [S] [G] et Mme [Q] [U] pour le début du chantier et permettre l’intervention du terrassier de maison des compagnons ».

Il se déduit de ces éléments que les maîtres de l’ouvrage ont légitimement pu croire que la SAS EGCC allait commencer les travaux, ce qui impliquait que la réalisation du chemin d’accès intervienne avant la réalisation des conditions suspensives, et en particulier avant l’obtention de la garantie de livraison.

La SAS EGCC a ainsi commis une faute qui engage sa responsabilité pour ce motif.

En revanche, alors que cette clause relève de la liberté contractuelle des parties comme indiqué précédemment, il ne peut être considéré que la SAS EGCC aurait commis une faute en prévoyant une clause suspensive tenant à la garantie de livraison.

5. Sur la demande d’indemnisation de Mme [Q] et M. [S]

a) sur le préjudice tenant aux travaux préparatoires

Moyens des parties

Mme [Q] et M. [S] soutiennent que la remise en état de la situation des parties comme si le contrat n’avait jamais existé, entraine nécessairement leur indemnisation pour les sommes qu’ils ont payées au titre des travaux du contrat. Ils soulignent le fait que cette demande est une demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’anéantissement du contrat par la faute de la société EGCC et non d’une demande de remboursement.

La SAS EGCC réplique que la charge de travaux réservés d’un montant de 4 531,80 euros ne saurait lui être imputée sauf à admettre un enrichissement sans cause des demandeurs. Elle ajoute que les maîtres de l’ouvrage ne peuvent plus demander le remboursement de cette somme puisqu’ils ne peuvent plus demander la remise en état des lieux, n’en étant plus propriétaires. Elle estime que la caducité du contrat de construction n’est pas de nature à faire perdre aux maîtres de l’ouvrage le bénéfice des travaux réalisés avec la création d’un chemin d’accès. Elle fait valoir que ces travaux demeurent valorisables et que les maîtres de l’ouvrage ont d’ailleurs réalisé une plus-value de 80 000 euros lors de la revente du terrain.

Réponse de la cour

Comme indiqué précédemment, les travaux de réalisation d’un chemin d’accès au chantier ont été réalisés préalablement à l’ouverture du chantier et à la réalisation des conditions suspensives de telle sorte qu’ils ne sont pas la conséquence d’une faute de la SAS EGCC.

De surcroît, il n’est pas établi que ces travaux représentent un préjudice pour Mme [Q] et M. [S] alors qu’ils leur ont permis de revendre le terrain en réalisant d’une plus-value supérieure au coût des travaux engagés.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [Q]-[S] de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Réponse de la cour

La perte de chance se caractérise comme étant la privation d’une probabilité raisonnable de la survenance d’un événement positif ou de la non-survenance d’un événement négatif.

En l’espèce, si la SAS EGCC n’avait pas manqué à l’obligation de moyens qui pesait sur elle dans l’obtention d’une garantie de livraison, il est probable que les consorts [Q]-[S] seraient parvenus à faire réaliser leur maison pour la somme initialement prévue.

En regard de l’aléa représenté par la possibilité pour la SAS EGCC de se voir délivrer une garantie de livraison, cette perte de chance peut être évaluée à 50 % d’un éventuel surcoût.

Cependant, d’une part il n’est pas rapporté la preuve de l’existence de surcoûts et d’autre part il résulte des déclarations de M. [S] et de Mme [Q] que si leur projet n’a pu se réaliser, c’est également en raison d’une évolution péjorative de leur situation financière qui a conduit leur établissement de prêt à revoir à la baisse leur capacité d’emprunt.

La seule faute imputable à la SAS EGCC, consistant en un manquement en l’obligation de moyens de justifier d’une garantie de livraison, ne permet pas de que considérer M. [S] et Mme [Q] ont perdu une chance sérieuse de faire construire leur maison au prix déterminé.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef.

c) sur le préjudice moral

Moyens des parties

M. [S] et Mme [Q] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice moral tenant au temps passé et à l’investissement consacré à l’élaboration de leur projet à compter du début de l’année 2021, et ce pour le voir abandonné le 21 septembre 2021. Ils ajoutent avoir été contraints de vendre le terrain acquis pour leur projet de se diriger vers l’achat d’un appartement, leur capacité d’emprunt ayant été revue à la baisse.

La SAS EGCC réplique que les consorts [S]-[Q] succombent à la démonstration de la réalité de leur préjudice. Elle rappelle que les maîtres de l’ouvrage ont négocié le prix pendant plus de cinq mois, avaient pertinemment connaissance de la clause suspensive et ont été fixés quant au sort de cette clause moins de trois mois après la conclusion du contrat litigieux. Elle estime que si elle avait demandé à un autre organisme d’octroyer sa garantie, cela aurait eu pour conséquence de bloquer le projet de M. [S] et Mme [Q] sans assurer un résultat compte tenu du caractère aléatoire de l’appréciation du projet par l’organisme.

Réponse de la cour

Les circonstances de la fin du contrat ont nécessairement causé à M. [S] et Mme [Q] un préjudice moral tenant à la déception ne pouvoir réaliser le projet envisagé depuis plusieurs mois.

Il convient donc de condamner la SAS EGCC à leur verser la somme de 1 000 euros chacun à titre d’indemnisation de ce préjudice.

6. Sur les frais du procès

L’équité commande de dire que chaque partie conservera ses dépens et qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a : – condamné M. [G] [S] et Mme [U] [Q] à payer à la SAS EGCC la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] [S] et Mme [U] [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SAS EGCC à payer à Mme [U] [Q] et à M. [G] [S] la somme de 1 000 euros chacun à titre d’indemnisation de leur préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés au titre de la première instance et de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du prononcé, M. Mathis Landrieu, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente de section