ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 16 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05191 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSMM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 SEPTEMBRE 2022

JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 14] N° RG 21/00099

APPELANTE :

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, Société anonyme au capital de 124 821 703,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 379 502 644 (SIREN : 379 502 644), dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD, société anonyme au capital de 43.049.896,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 391 654 399 (SIREN : 391 654 399), dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [U] [Z] [F]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e JOURNU substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [P] [K] [N]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non représentée, assignée en l’étude d’huissier le 28/10/22

La SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS, Société anonyme, au capital de 58606156,00 euros, ayant son siège social sis [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE, sous le numéro SIREN 303.236.186, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège,

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Audrey VALERO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Agissant en vertu d’un acte authentique de prêt du 31 octobre 2007, la société Crédit immobilier de France Développemement a, le 13 avril 2021, fait délivrer aux époux [Z] un commandement de payer valant saisie, afin de recouvrer le paiement d’une somme de 345 760,78 euros en principal, frais et intérêts.

Cet acte a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1, le 3 mai 2021 (volume 2021 3404P01 S n°043).

Le 18 mai 2021, le saisissant a fait dresser un procès-verbal de description des biens saisis.

Puis, par acte en date du 28 juin 2021, la société Crédit immobilier de France Développemement a fait assigner les débiteurs à l’audience d’orientation du 6 septembre 2021.

Par exploit d’huissier, cet acte a été dénoncé à la Compagnie générale de location d’équipements, créancier inscrit, le 28 juin 2021.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 juin 2021.

Aux termes d’un jugement rendu le 12 septembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— annulé la saisie immobilière pratiquée par la société Crédit immobilier de France développement à l’encontre des époux [Z], portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 17],

— prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 13 avril 2021, publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1, le 3 mai 2021 (volume 2021 3404P01 S n°043),

— rejeté toutes autres demandes.

Le juge de l’exécution a relevé que la mise en demeure exigée pour l’exigibilité avait été adressée aux débiteurs le 17 août 2020 et comportait un délai clairement indiqué de huit jours pour régulariser la situation, ainsi que la référence au prêt concerné, mais que la lettre du 26 octobre 2020 ne pouvait être considérée comme une déchéance du terme valable, au vu de sa formulation équivoque, et qu’elle était insuffisante pour entraîner l’exigibilité nécessaire à la mise en oeuvre d’une saisie immobilière, et ce d’autant qu’elle avait été adressée au moment de la période de pandémie, et donc à une période pendant laquelle la suspension des mesures d’exécution était la règle et des reports et délais de paiement étaient accordés par les banques.

Par déclaration en date du 12 octobre 2022, la société Crédit immobilier de France développement a relevé appel de ce jugement en critiquant chacune de ses dispositions.

Vu les conclusions notifiées le 12 mars 2024 par la société Crédit immobilier de France développement ;

Vu les conclusions notifiées le 27 mars 2024 par M. [U] [Z] [F] ;

Vu les conclusions notifiées le 14 novembre 2023 par la société Compagnie générale de location d’équipements,

PRETENTIONS DES PARTIES

La société Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a annulé la saisie immobilière par elle pratiquée à l’encontre des époux [Z], portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 17], prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie du 13 avril 2021 et ordonné sa radiation,

Et statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [Z],

— confirmer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de levée du fichage FICP,

— dire et juger que sa créance est certaine, liquide et exigible,

— fixer sa créance à la somme de 331 448, 31 euros outre les intérêts, arrêtée au 20 juin 2022,

— autoriser la vente amiable pour le prix minimal de 525 000 euros,

A titre subsidiaire,

— ordonner la vente forcée du bien et fixer la date de l’audience dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

— fixer les modalités de la visite en précisant qu’elle sera organisée par la Selarl Le Floch Baillon Bichat avec le concours de la force publique si nécessaire,

— condamner solidairement M. et Madame [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que, s’agissant des sommes dues, il est normal qu’au jour de la déchéance du terme, le montant du capital restant dû soit important, puisque pendant la période à taux fixe de 10 ans, le montant des échéances n’a permis que le paiement des intérêts et que l’amortissement du capital n’a débuté qu’à compter du mois d’août 2018. Elle ajoute que M. [Z] se fonde sur un tableau d’amortissement qui est obsolète suite à l’avenant du 16 juin 2008, et que toutes les échéances versées ont bien été prises en compte.

Au jour de la déchéance du terme, les échéances des mois d’avril à août 2020 étaient impayées, de sorte qu’elle était fondée à se prévaloir de cette déchéance du terme, puisque certaines échéances non couvertes par les dispositions spéciales prises en vertu de la crise Covid n’étaient pas réglées. De surcroît, le prêt en cause avait déjà connu des retards dans le paiement des échéances en 2015, 2016 et 2018.

La sanction de l’erreur dans le taux d’intérêt appliqué est la déchéance des intérêts à hauteur des intérêts trop perçus par la banque, mais même à suivre l’argumentation de M. [Z], elle était bien fondée à se prévaloir de la déchéance du terme. Le courrier de déchéance du terme du 26 octobre 2020 est non équivoque puisqu’il mentionne son objet, de sorte que la créance est exigible. Ce courrier avait de plus été précédé d’une mise en demeure qui a été reconnue valable par le juge de l’exécution.

S’agissant de l’indemnité conventionnelle, elle n’est pas excessive au regard des sommes dues.

M. [Z] a produit un mandat de vente signé le 12 mai 2022 pour un prix de 525 000 euros et elle ne s’oppose pas à ce que la vente amiable soit autorisée.

M. [U] [Z] [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 12 septembre 2022 en ce qu’il a constaté l’irrespect des dispositions des articles 1104 du code civil et des articles L311-2 et R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution par la société Crédit immobilier de France développement, a annulé la saisie immobilière pratiquée par la société Crédit immobilier de France développement, a prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie du 13 avril 2021, a ordonné sa radiation et a condamné la société Crédit immobilier de France développement aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses autres demandes,

Statuant à nouveau :

— débouter la société Crédit immobilier de France développement et la société Compagnie générale de location d’équipements de l’intégralité de leurs demandes,

— enjoindre à la société Crédit immobilier de France développement de produire un nouvel échéancier ainsi qu’un nouveau décompte prenant en considération les sommes réglées par lui

durant la période d’application du taux révisable et expurgé des intérêts depuis la période d’application du taux fixe, et subsidiairement avec intérêts calculés sur la base du taux de 2,65 %,

— condamner la société Crédit immobilier de France développement à payer les frais de mainlevée des actes de saisies immobilières ainsi que des inscriptions hypothécaires,

— ordonner son défichage du Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers,

A titre subsidiaire :

— fixer la créance de la société Crédit immobilier de France développement en déduisant le montant du capital par lui réglé avant le passage à taux fixe et en expurgeant les intérêts depuis la période d’application du taux fixe, et à titre infiniment subsidiaire en calculant les intérêts sur la base du taux de 2,65 % depuis cet événement,

— rejeter toute demande au titre de l’indemnité forfaitaire et à défaut la réduire à un euro,

— extourner les pénalités injustement prélevées,

— autoriser la vente amiable du bien saisi,

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu.

En tout état de cause :

— condamner la société Crédit immobilier de France développement à lui payer la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient que’il est de jurisprudence constante qu’une clause résolutoire de plein droit ne peut être acquise au créancier sans la délivrance préalable d’une mise en demeure, sauf si le contrat de prêt prévoit expressément que le prêteur est dispensé d’une telle mise en demeure. En l’espèce, il n’a pas été destinataire d’une mise en demeure avant celle du 26 octobre 2020, et qu’il n’a jamais reçu le courrier du 17 août 2020.

Il soutient que le courrier du 26 octobre 2020 est équivoque et aucun décompte n’y est joint. Postérieurement, il a légitimement cru que le prêt était toujours en cours et n’a eu l’information que le 9 avril 2021 après paiement de l’arriéré. Au surplus, le contrat prévoit que la déchéance du terme doit expressément être prononcée par une lettre recommandée avec accusé de réception et tel n’a pas été le cas.

La banque a donc exécuté de manière déloyale le contrat. En effet, en application de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, en cas de non-paiement par l’emprunteur des échéances de remboursement du prêt pendant la période d’état d’urgence sanitaire, le prêteur ne pouvait pas mettre en 'uvre les clauses contractuelles prévoyant la déchéance du terme ou des sanctions financières. Il ajoute qu’en l’espèce, il s’est rapproché dès le mois d’avril 2020 de sa banque pour lui faire part de ses difficultés financières en raison de l’arrêt de son activité et solliciter un échéancier. Or, le 26 octobre 2020, c’est à dire en période d’état d’urgence sanitaire, la société Crédit immobilier de France développement a sollicité le règlement de l’arriéré correspondant uniquement aux échéances dues pendant la période de crise sanitaire et ses intérêts.

Compte tenu de la non prise en compte par la banque des sommes précédemment remboursées pour un capital d’un montant de 170 000 euros, il expose qu’il n’était pas en état d’impayé à la date du commandement. De plus, le taux appliqué par la banque est supérieur au taux prévu contractuellement, de sorte que la banque doit être déchue de son droit aux intérêts.

Il conclut que faute d’exigibilité de la créance, la procédure de saisie immobilière est injustifiée au regard de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Subsidiairement s’agissant de la fixation de la créance il; indique que :

— la créance revendiquée correspond au montant du crédit emprunté en 2007,

— compte tenu de l’erreur de la banque sur le capital restant dû lors du passage à taux fixe et de la déchéance du droit aux intérêts depuis cette date, la cour enjoindra à la banque de produire un nouvel échéancier,

— l’indemnité légale constitue une clause pénale qui est excessive.

Enfin, il ajoute qu’il souhaite vendre amiablement son bien et produit un mandat de vente. Il indique au demeurant que le protocole conclu avec la société Compagnie générale de location d’équipements est respecté, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le remettre en cause.

La société Compagnie générale de location d’équipements demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé du recours et des demandes,

— condamener Madame [V] [N] et M. [U] [Z] [F], ou la société Crédit immobilier de France Développemement, à lui verser une somme de 1 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’en qualité de créancier inscrit, elle s’en rapporte sur les mérites du recours.

Madame [V] [N], assignée par acte du 28 octobre 2022 signifié en Etude, n’a pas constitué avocat.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans présenter de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Selon l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. Il résulte de l’article L. 111-3 du même code que constituent des titres exécutoires notamment les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de prêt consenti par acte authentique du 31 octobre 2007 revêt ces caractéristiques, et qu’il comporte l’article 7 ainsi libellé : 'Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite à l’emprunteur'.

Par lettre recommandée du 26 octobre 2020, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE a adressé à Monsieur [Z] une lettre réclamant les sommes impayées au titre des échéances du prêt qui s’élevaient à la somme de 8.798,20 € et précisant : 'nous serons par conséquent contraints de devoir prononcer la déchéance du terme et de rendre intégralement et immédiatement exigible l’ensemble des sommes dues au titre du prêt selon décompte ci-joint. Nous vous mettons en demeure de nous régler cette somme (de 8798,20 €), par tous moyens à votre convenance, dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente, à défaut de quoi nous nous verrons contraints d’envisager le recouvrement de notre créance par tous moyens de droit appropriés et notamment par voie de saisie immobilière.'

Ainsi que le soutient Monsieur [Z] et que l’a relevé le premier juge, cette mise en demeure n’annonce pas clairement la déchéance du terme, en ce que les termes employés évoquent davantage une nouvelle mise en demeure et une menace de déchéance du terme que la réclamation, en cas de non-paiement des échéances arriérées, de l’intégralité de la créance, y compris le capital restant dû. Ces derniers termes ne sont du reste pas employés par la lettre de mise en demeure, laquelle ne mentionne pas le montant de ce capital dans le corps de la lettre.

Dès lors, le premier juge a pu en déduire que la créance du crédit immobilier de France développement n’était pas exigible.

L’appelante, qui ne forme aucune demande subsidiaire au titre de sa créance résultant des échéances impayées et fonde la mesure d’exécution sur la totalité des sommes dues au titre du prêt, ne pouvait dès lors mettre en 'uvre une procédure de saisie immobilière pour les montants sollicités à hauteur de 331 443,31 € en principal pour lesquels elle ne disposait pas d’une créance exigible.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a annulé la saisie immobilière pratiquée par la société Crédit immobilier de France développement à l’encontre des époux [Z], portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 17], prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 13 avril 2021, publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1, le 3 mai 2021 (volume 2021 3404P01 S n°043).

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

La société Crédit Immobilier de France Développement, qui succombe au principal en son recours, sera condamnée aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser à Monsieur [U] [Z] une somme de euros à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

La société Compagnie générale de location d’équipements sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre des époux [Z] qui ne sont pas succombants.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme la décision en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Compagnie générale de location d’équipements de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société Crédit Immobilier de France Développement aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser à Monsieur [U] [Z] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente