ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05241 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QNKT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 OCTOBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SETE

N° RG 12-24-0067

APPELANTE :

Madame [V] [W]

née le 01 Juin 1989 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent MAURIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010619 du 11/12/2202 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [I] [N]

née le 31 Août 1940 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE ' PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 26 mars 2016, prenant effet le 1er avril 2016, Mme [I] [N] a donné à bail à Mme [V] [W] un local d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 640 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Mme [N] a délivré à Mme [W], par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 674,20 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 septembre 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, Mme [N] a assigné Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 2 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète, statuant en référé, a :

— Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

— Mais dès à présent, par provision,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2018 entre Mme [N], d’une part, et Mme [W], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2] (34) sont réunies à la date du 29 novembre 2023,

— Ordonné, en conséquence, à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— Dit qu’à défaut pour Mme [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-l et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné à titre provisionnel Mme [W] à payer à Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— Fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, soit la somme de 714, 40 euros (provision sur charges incluse), calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— Condamné à titre provisionnel Mme [W] à verser à Mme [N] la somme de 1 389 euros arrêtée au 2 septembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamné Mme [W] à verser à Mme [N] 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration reçue le 22 octobre 2024, Mme [W] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 28 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 12 février 2025, Mme [W] demande à la cour, au visa des articles 73 à 82, 1073, 834, et 835 du code de procédure civile, de :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée et dire :

— que la créance était éteinte et qu’elle ne pouvait être revendiquée par le bailleur vis-à-vis de la locataire,

— que la clause résolutoire ne pouvait, ainsi, ni être invoquée ni être actionnée,

— que l’expulsion de la locataire ne trouvait aucun fondement juridique

— constater que le bailleur a une part de responsabilité dans la dette qu’il a revendiquée et dont il était à l’origine,

— en conséquence, condamner Mme [N]

— à 3 000 euros au titre de ses résistances abusives,

— à 1 213 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir que :

— la dette réclamée par la bailleresse correspond aux versements de l’allocation de logement effectués par la caisse d’allocations familiales (CAF) directement à la propriétaire.

— elle produit à cet effet un courrier de la CAF précisant que le retard de paiement résulterait de l’absence de réponse de la bailleresse, ce courrier indique que la CAF a finalement régularisé l’intégralité de la dette.

— la clause résolutoire ne pouvait pas être mise en 'uvre,

— elle fait preuve de résistance en ne justifiant pas l’augmentation du loyer.

Par conclusions du 20 février 2025, Mme [N] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions,

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes,

— statuant à nouveau, condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Elle expose en substance que :

— l’ensemble des paiements effectués par la CAF ont été pris en compte,

— Mme [W] ne fournit aucun décompte, ni justificatif de paiement permettant d’établir une quelconque erreur dans le relevé qu’elle a présenté,

— la suspension des versements de la CAF résulte d’une dette qu’il appartenait à Mme [W] de régulariser.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article XI).

Mme [N] verse aux débats trois décomptes, arrêtés au 17 janvier 2024 (- 2 941,80 euros), 2 septembre 2024 (- 1 389 euros) et 26 février 2025 (- 1 415,40 euros), dont il résulte que malgré la reprise, en janvier 2024, et les régularisations, en mars et septembre 2024, du versement de l’allocation logement par la caisse d’allocations familiales compétente, le solde est demeuré débiteur.

Le courriel adressé par la caisse d’allocations familiales à une date inconnue à Mme [W] en réponse à un courriel de cette dernière en date du 16 octobre 2024, confirme, qu’à la date du 31 janvier 2024, la dette locative était de 2 941,80 euros (en ce compris l’augmentation du loyer à compter du 1er avril 2023). Cette dette résultait de la suspension des droits de cette dernière à l’allocation logement, elle-même causée par un impayé de loyer, aucun versement n’ayant eu lieu, notamment, en mai et septembre 2023.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est en date du 29 septembre 2023 pour une dette arrêtée au 27 septembre 2023.

Au vu du décompte arrêté au 17 janvier 2024, confirmé par le courriel de la caisse d’allocations familiales, il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois

Ainsi, aucune exécution déloyale du contrat de bail, susceptible de générer des dommages-intérêts, ne peut être reprochée au bailleur, dont le seul cocontractant est le locataire (et non la caisse d’allocations familiales), lequel dispose de la possibilité de saisir le juge compétent à réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir un échéancier, ce que Mme [W] n’a pas fait.

Au demeurant, le décompte locatif est toujours négatif tandis que Mme [W], qui soutient que la dette est éteinte, ne sollicite pas de délais de paiement rétroactifs.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2023, le versement de la caisse d’allocations familiales en mars 2024 relatif au rappel de l’allocation logement pour la période d’avril à octobre 2023, étant postérieur à l’expiration du délai alors que celle-ci indique, dans ce même courriel, qu’elle avait connaissance du commandement.

La demande d’indemnisation, formée par Mme [W], sera rejetée.

Mme [W] est donc occupante sans droit du logement appartenant à Mme [N] depuis la résiliation le 30 novembre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile en ordonnant la libération des lieux loués et, à défaut, l’expulsion.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

La dette n’était pas éteinte à l’expiration du délai de deux mois, ni le 17 janvier 2024. Mme [W] ne produit aucun élément, susceptible de remettre en cause les décomptes postérieurs produits par le bailleur.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions, sauf quant à la date de la résiliation fixée au 29 novembre 2023, qui sera fixée au 30 novembre suivant au titre d’une rectification d’office d’une erreur matérielle manifeste.

2- sur les autres demandes

Mme [W], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel et sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, sans qu’il n’y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qu’elle soit, elle-même, condamnée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 novembre 2023,

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages-intérêts, formée par Mme [V] [W] ;

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente