ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01838 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGHC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 FEVRIER 2024

Tribuanl judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-23-1142

APPELANTE :

Madame [M] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24/002403 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.A. ERILIA immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°058811670 prise en son Centre de Gestion de [Localité 5], [Adresse 1], représentée par son Président Directeur Général en exercice, domicilié au siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SA Erilia a donné à bail à Mme [M] [O] un logement situé [Adresse 7].

Reprochant à Mme [M] [O] d’avoir occasionné des troubles du voisinage et adopté ainsi un comportement inadapté, la SA Erilia a, selon exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, assigné la locataire en résiliation du bail et expulsion.

Le jugement contradictoire rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Ordonne la résolution, aux torts de la locataire, du bail conclu entre la SA Erilia et Mme [M] [O] portant sur un logement situé [Adresse 7], à la date du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [M] [O] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;

Condamne au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [M] [O] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et condamne Mme [M] [O] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Déboute Mme [M] [O] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] [O] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève que la SA Erilia apporte la preuve de l’attitude menaçante de M. [S] [O], fils de Mme [M] [O] et de faits d’une particulière gravité. Il retient, en dépit des éléments versés aux débats par Mme [M] [O], l’existence d’agissements graves et répétés de la part de M. [S] [O] qui réside au domicile de sa mère, soulignant leur caractère persistant nonobstant deux convocations par le gestionnaire de la SA Erilia et une médiation pénale.

Il constate qu’en dépit de la réalité financière de Mme [M] [O], les nombreux rappels de la SA Erilia, la médiation pénale, ainsi que le risque de violence important généré par la situation justifient le rejet de sa demande de délais.

Mme [M] [O] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions du 24 avril 2025, Mme [M] [O] demande à la cour de :

Infirmer la décision rendue le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

Débouter la SA Erilia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [M] [O] un délai de 24 mois pour pouvoir se reloger ;

En tout état de cause,

Condamner la SA Erilia aux entiers dépens.

Mme [M] [O] soutient, à titre principal, que l’intimé ne rapporte pas la preuve de l’existence de troubles de voisinage, arguant qu’en l’absence de décision de justice constatant ces troubles ou condamnant son fils, les dépôts de plainte ne peuvent suffire.

L’appelante fait valoir que la plainte qu’elle a été contrainte de déposer à l’encontre de son voisin du dessus corrobore l’existence d’un simple différent entre eux. Elle prétend également produire plusieurs attestations de voisins qui réfutent l’existence de troubles de voisinage. Elle ajoute qu’aucun voisin ne s’est plaint de son fils depuis la plainte du 14 septembre 2023, qu’elle qualifie d’ancienne.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois pour libérer les lieux, l’estimant justifié en raison de sa bonne exécution de son obligation de paiement des loyers, de son âge, de son statut d’adulte handicapée ainsi que des démarches effectuées pour trouver un logement. Elle conteste tout risque de violence, arguant que depuis 2023 aucun voisin ne s’est plaint de son fils et affirmant que ce dernier a quitté le logement.

Dans ses dernières conclusions du 4 avril 2025, la SA Erilia, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Déclarer mal fondée Mme [M] [O] en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Montpellier le 6 février 2024 (sic);

Débouter Mme [M] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Montpellier le du 6 février 2024 (sic) ;

Prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [M] [O] ;

Ordonner l’expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants de son chef, des lieux objet du contrat de location, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges conventionnelles et condamner Mme [M] [O] au paiement de cette somme à compter du jugement à intervenir et cela jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

Condamner Mme [M] [O] à payer à la SA Erilia une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

La SA Erilia conclut à la résiliation du bail de Mme [M] [O] et à l’expulsion, estimant que les plaintes et mains courantes émanant de ses voisins démontrent, que le comportement agressif et menaçant de son fils dépasse largement les inconvénients normaux du voisinage et constitue un manquement grave de la locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux.

L’intimé soutient qu’en dépit de ses avertissements et de la médiation pénale les troubles ont persisté. Il considère que la locataire ne saurait s’exonérer de sa responsabilité, en invoquant l’absence de nouveaux agissements de son fils depuis son départ du domicile, dès lors que la persistance du manquement à une obligation contractuelle au moment où le juge statue n’est pas requise légalement. Il ajoute que M. [S] [O] a fait l’objet d’une condamnation pour violences volontaires avec usage ou menace d’une arme, à l’encontre de M. [X], voisin de la locataire, dans un jugement correctionnel du 9 octobre 2024.

L’intimé conclut au rejet de la demande de délais de la locataire, arguant que depuis la signification du commandement de quitter les lieux, l’appelante ne justifie que d’une seule démarche de relogement. Il fait valoir qu’elle pourra trouver un logement grâce aux larges délais de procédure et à l’aide des acteurs sociaux. Il avance également le risque d’aggravation de la situation en cas de retour de son fils au domicile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application de l’article 1728 du code civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.»

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Au soutien de sa demande en résiliation, le bailleur produit de nombreuses mains courantes et plaintes déposées entre le mois de juin 2021 au mois de avril 2023, des attestations, relatant de manière circonstanciée et concordante le comportement agressif du fils de Mme [M] [O], qu’elle héberge, à l’égard du voisinage qui décrivent de nombreuses altercations avec l’intéressé suivies d’insultes, menaces, injures, dégradations (interphones, véhicules) ainsi qu’un comportement inadapté en raison de nuisances sonores (cris, portes claquées), faisant régner un climat difficile et une insécurité pour les autres locataires.

S’agissant des faits les moins anciens, M. [H] explique dans quatre procès-verbaux d’audition dressés les 18 février 2023, 26 mars, 12 puis 13 avril 2023 par les services de la gendarmerie que M. [O] l’a agressé en le gazant à trois reprises tout en évoquant les agressions et menaces dont il est victime de manière récurrente depuis le mois de mars 2022 outre diverses dégradations. M. [H] indique encore que ses enfants sont traumatisés par ces faits de violence réitérés et expose avoir donné congé pour trouver un logement plus sécurisant. M. [G] dénonce le 12 avril 2023 des faits similaires dont l’agression au moyen d’un gaz.

Le bailleur justifie encore avoir rappelé à plusieurs reprises à la locataire les obligations découlant du bail dont la jouissance paisible des lieux. Ainsi, sont produits un avertissement adressé à l’attention de Mme [O] pour une agression verbale à l’encontre d’un autre résident les 27 et 28 octobre 2021, ainsi qu’un courrier daté du 8 février 2022 pour des menaces et insultes adressées par le fils de Mme [O] à l’attention d’un ouvrier intervenant pour des travaux réalisés dans la propriété, un protocole d’accord signé le 25 juillet 2022 aux termes duquel le fils de la locataire s’engage à cesser toute incivilité et enfin une convocation en date du 9 mars 2023 pour dénoncer les diverses incivilités dont a fait preuve M. [O] .

Enfin, est produit un jugement correctionnel rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 9 octobre 2024 ayant condamné M. [S] [O] pour des faits de violence avec usage d’une arme sans incapacité le 2 février 2023, menace de mort réitérée entre le 2 février et le 12 avril 2023 et des faits de violence avec arme sans ITT commis le 12 avril 2023. Si M. [G] a également été condamné pour des faits de violence avec usage d’une arme commis le 12 avril 2023, cette condamnation révèle une dégradation des relations de voisinage et le risque d’escalade de la violence dont M. [O] est incontestablement à l’origine.

Il est établi que M. [O] nuit à la tranquillité des lieux et à la sécurité des habitants par les insultes et les menaces qu’il profère à l’encontre du voisinage, mais encore par les faits de violence dont il a été reconnu coupable.

Ces manquements répétés et graves à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre la SA Erilia et Mme [O] aux torts exclusifs du locataire avec toutes conséquences de droit .

2/ Sur l’octroi de délais :

Le premier juge a rejeté la demande de délais présentée par Mme [O] au visa des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution considérant le risque important de violence généré par la situation et les nombreux rappels adressés par le bailleur à la locataire qui n’ont pas permis une cessation des troubles de voisinage écartant sur ce point le moyen tiré de la situation économique de la locataire.

C’est par des motifs exacts et pertinents qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge et que la cour adopte.

En effet, si la situation financière de Mme [O] est difficile, cette dernière percevant l’AAH, il n’en demeure pas moins que l’insécurité créée par son fils pendant près de deux ans conduit à écarter cette demande de délais étant souligné que la locataire n’apporte pas la preuve de sa bonne volonté ni de sa bonne foi en présence d’une dette locative d’un montant de 7.832,39 euros en avril 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [O] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [O] aux entiers dépens de l’appel.

Le greffier La Présidente