ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 02 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06616 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PGTP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 19/00838

APPELANTS :

Madame [R] [J]

née le 28 février 1948 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

et

Monsieur [A] [T]

né le 13 juillet 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

et

Monsieur [U] [T]

né le 12 mars 1975 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Monsieur [L] [T]

né le 20 novembre 1978 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentéspar M^e Guillaume CALVET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [X] [P]

née le 23 novembre 1947 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Julie SALA PAULO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003258 du 30/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 05 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistratont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 mai 1993, Madame [X] [P] a acquis de la SARL Saint Martin Immobilier deux lots de copropriété au sein d’une copropriété sise [Adresse 2] [Localité 15], à savoir :

— Un appartement de type F4 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et 340/1000e des parties communes constituant le lot n° 6 ;

— Un garage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et la jouissance exclusive et particulière d’un jardin situé côté [Adresse 14] constituant le lot n°7 et 65/1000e des parties communes ;

Suivant acte authentique du 26 juillet 2000, reçu par Maître [Y] [E], notaire à [Localité 11], Monsieur [H] [T] et Madame [R] [J] épouse [T] (les époux [T]) ont acquis de Madame [X] [P], représentée par le liquidateur judiciaire Maître [N] [O], ce bien immobilier dans l’immeuble sis à [Localité 15].

L’acte désigne le bien acquis comme étant le lot n° 6, à savoir un appartement de type F4 à usage d’habitation au rez-de-chaussée de l’immeuble, avec jouissance exclusive et particulière du jardin situé au droit de la façade de l’appartement et 340/1000e des parties communes générales.

L’acte stipule également que le bien vendu a une surface de 90m² loi Carrez et que la vente du lot n° 6 avait été autorisée par le juge commissaire du tribunal de commerce de Perpignan le 17 juillet 2000.

Les époux [T] ont fait assigner Madame [P] afin de se voir reconnaître la propriété du lot n° 7. Par jugement devenu définitif du 7 juin 2005, le tribunal de grande instance de Perpignan a rejeté leur demande.

Les époux [T] ont par la suite engagé la responsabilité civile professionnelle de la SCP de notaires [K]-Calderon et obtenu, par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 25 mars 2008, réparation de leurs préjudices.

Monsieur [H] [T] est décédé le 29 octobre 2016 laissant pour lui succéder Messieurs [A], [L] et [U] [T] outre son épouse.

Monsieur [U] [T] a renoncé purement et simplement à la succession de son père.

Messieurs [A] et [L] [T] et Madame [R] [J] divorcée [T] (les consorts [V]) ont souhaité vendre l’appartement dont ils sont indivisaires mais ils se sont heurtés à une difficulté liée à la configuration des lieux et la détermination de la consistance du bien.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 19 février 2019, les consorts [V] ont fait assigner Madame [P] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de déclarer la vente des lots n° 6 et 7 parfaite au titre du droit de la vente, et subsidiairement les déclarer propriétaires du lot n° 7 par prescription acquisitive.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— Rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de publication de l’acte introductif d’instance et du défaut de qualité à agir de Madame [R] [J] divorcée [T] ;

— Déclaré irrecevables les demandes présentées par [A], [U] et [L] [T] pour défaut de qualité à agir ;

— Jugé que les demandes présentées par [R] [J] se heurtent à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Perpignan le 7 juin 2005, passé en force de chose jugée ;

— Déclaré en conséquence irrecevables les demandes formulées par [R] [J] à l’encontre de [X] [P] ;

— Sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles formulées par [X] [P] dans l’attente de la position des parties sur la médiation civile et, en cas d’accord des parties, dans l’attente de l’issue de la médiation ;

— Ordonné la réouverture des débats ;

— Dit que la notification du présent jugement vaut convocation des parties et de leurs conseils ;

— Réservé les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et relatives à l’exécution provisoire ainsi que les dépens en fin de cause.

Par déclaration remise au greffe le 16 novembre 2021, les consorts [D] ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 3 mai 2024, les consorts [D] demandent à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

o Déclaré irrecevables les demandes présentées par Messieurs [A], [U] et [L] [T] pour défaut de qualité à agir ;

o Jugé que les demandes formulées par [R] [J] se heurtent à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Perpignan du 7 juin 2005, passé en force de chose jugée ;

o Déclaré irrecevables les demandes formulées par [R] [J] à l’encontre de Madame [P] ;

Statuant à nouveau :

— Recevoir [R] [J] ainsi que Messieurs [A] et [L] [T] en leurs demandes ;

— Ordonner la rectification de l’erreur matérielle contenue dans l’acte authentique de vente dressé le 26 juillet 2000 par Maître [K], notaire à [Localité 11], en ce que la désignation du bien vendu comprend non seulement le lot n° 6 mais également le lot n° 7 de la copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 16] ;

— Ordonner qu’il soit procédé aux formalités de publicité foncière de cette vente, à l’effet de rectifier les omissions contenues dans l’acte de vente du 26 juillet 2000 ;

Subsidiairement, en cas de rejet de cette demande :

— Reconnaître que Madame [J] et Messieurs [A] et [L] [T] sont propriétaires du lot n° 7 de la copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 16], anciennement garage et désormais constituant la cuisine de leur appartement, et ce par prescription acquisitive fondée sur l’article 2272 du code civil ;

— Ecarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du tribunal de grande instance de Perpignan du 7 juin 2005, l’acquisition par prescription acquisitive étant une circonstance nouvelle postérieure au jugement ;

— Ordonner les publicités prévues par la loi ;

— Débouter Madame [P] de toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas mal fondées ;

En tous cas :

— Condamner Madame [P], pour la faute commise en lien direct avec les préjudices ressentis par Madame [J], Messieurs [A] et [L] [T], à leur payer la somme de 15 000 euros par application de l’article 1240 du code civil ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire formée par [R] [J] et Messieurs [A] et [L] [T] ;

— Débouter Madame [P] de son appel incident ;

— Déclarer qu’en raison du sursis à statuer ordonné par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan, et ce en accord entre les parties, la cour d’appel de Montpellier n’a pas compétence pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] ;

Subsidiairement :

— Débouter Madame [P] de ses demandes reconventionnelles comme étant irrecevables ou en tout cas mal fondées ;

— Considérer que Madame [J] et Messieurs [T] bénéficient a minima d’un droit d’usage et d’habitation qui les exonèrent de tout paiement d’une indemnité d’occupation sur le lot n° 7 ;

— Débouter Madame [P] de toutes ses demandes ;

— Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande d’expulsion des consorts [I] du lot n° 7, ces derniers disposant d’un titre d’occupation et la demande devant être conduite devant le juge du contentieux et de la protection ;

— Condamner Madame [P] à payer aux consorts [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance comme d’appel avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 3 juillet 2024, Madame [P] demande à la cour d’appel de :

— Déclarer les demandes de Monsieur [U] [T] irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

— Déclarer les demandes des consorts [T] irrecevables pour autorité de la chose jugée ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré les demandes de Madame [J] irrecevables ;

A titre subsidiaire :

— Débouter les consorts [D] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Recevoir l’appel incident de Madame [P] ;

— Réformer le jugement ;

— Condamner solidairement les Madame [J], MM [A], [U] et [L] [T] à payer à Madame [P] :

o 21 600 euros au titre d’indemnité d’occupation ;

o 5 000 euros au titre d’indemnisation pour procédure abusive ;

— Condamner solidairement les mêmes à exécuter les travaux suivants, sous astreinte de 300 euros par jour de retard après expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir :

o Reconstruction du mur de séparation des lots n° 6 et 7 ;

o Suppression de tous les aménagements réalisés pour le lot n° 7 ;

o Remise en place de la porte de garage ;

o Remise en place d’un portail spécifique pour le lot n° 7 ;

— Déclarer Madame [J], Messieurs [A], [U] et [L] [T] occupants sans droit ni titre du lot n° 7, ordonner leur expulsion, ainsi que celles de tous meubles ou occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si cela est nécessaire et sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Madame [J], Messieurs [A], [U] et [L] [T] à payer à Madame [P] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [J], Messieurs [A], [U] et [L] [T] aux entiers dépens dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [U] [T] :

Madame [P] renonce à son moyen d’irrecevabilité des demandes de [A] et [L] [T] mais maintient dans ses dernières conclusions sa prétention tendant à faire déclarer les demandes de Monsieur [U] [T] irrecevables pour défaut de qualité.

Force est de constater que [U] [T] a renoncé purement et simplement à la succession de son père et n’est plus partie à la présente procédure.

Le moyen tiré du défaut de qualité à agir de Monsieur [U] [T] sera donc rejeté.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée :

Aux termes de l’article 1355 du code civil 'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement.Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ;que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité'.

En l’espèce, par un jugement définitif rendu le 7 juin 2005, le tribunal de grande instance de Perpignan a débouté Monsieur [H] [T] et Madame [R] [J] épouse [T] de leur demande principale tendant à ce qu’il soit jugé que le lot n° 7 avait été intégré au lot n° 6 et n’existait plus matériellement et de leur demande subsidiaire tendant à ce qu’il soit jugé qu’ils avaient régulièrement acquis le lot n° 7 qui était indissociable du reste de l’appartement.

S’agissant d’une part de l’identité des parties, les deux instances opposent les mêmes parties en la même qualité, Messieurs [L] et [A] [T] venant aux droits de leur défunt père, Monsieur [H] [T], en leur qualité d’héritiers.

D’autre part, comme l’a relevé le tribunal, les deux instances ont la même cause, à savoir la vente intervenue le 26 juillet 2000 entre Monsieur et Madame [T] et Madame [P].

S’agissant par ailleurs de l’identité des demandes, si les consorts [D] font valoir que leur action dans le cadre de la présente procédure a une finalité différente, l’existence du lot n° 7 n’étant plus niée comme lors de la précédente instance et la procédure actuelle ayant pour objectif de faire juger que le lot n° 7, distinct du lot n° 6, a également été acquis par eux, force est de constater que cette dernière demande était également présentée à titre subsidiaire dans le cadre de leurs conclusions devant le tribunal de grande instance de Perpignan ayant rendu le jugement définitif du 7 juin 2005, de sorte que les demandes, dans la procédure actuelle comme dans la précédente procédure, sont identiques et ont bien in fine pour objet de faire juger que le lot n° 7, distinct du lot n° 6 dont ils sont propriétaires, a également été acquis par eux.

Si les consorts [D] soutiennent que la rectification de l’erreur matérielle contenue dans l’acte authentique de vente dressé le 26 juillet 2000 qu’ils sollicitent dans le cadre de la présente procédure constituerait une demande nouvelle qui n’a pas été jugée, il convient cependant de relever que cette rectification ne serait que la conséquence de leur demande initiale aux fins de se voir reconnaître la propriété du lot n° 7, demande qu’ils ont présenté tant dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement de 2005 que dans le cadre de la présente instance.

Il y a donc bien identité des demandes dans le cadre des deux instances.

Enfin, les consorts [D] font valoir que l’acquisition du lot n° 7 par prescription constituerait une demande nouvelle ne se heurtant pas à l’autorité de la chose jugée, exposant que lors de leur première procédure, ils ne remplissaient pas les conditions leur permettant d’acquérir par prescription, de sorte que cette demande ne contredit pas le principe de concentration des moyens.

En l’espèce, si la demande fondée sur la prescription acquisitive a également pour objet, sur un fondement juridique différent, de se voir reconnaître la qualité de propriétaire du lot n° 7, il convient cependant de relever que cette demande est effectivement nouvelle, Monsieur et Madame [J] n’ayant eu aucun intérêt à présenter cette demande dans le cadre de la première instance alors que les conditions de la prescription acquisitive abrégée n’étaient pas remplies.

La prescription acquisitive invoquée par les appelants constitue donc un moyen nouveau , née après le jugement de 2005 et qui ne contredit pas le principe de concentration des moyens.

Il résulte des dispositions de l’article 2272 du code civil que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2261 du code civil 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire'.

Or, en l’espèce, les consorts [D] ne peuvent se prévaloir d’une possession paisible, non équivoque et à titre de propriétaire alors même que la cour d’appel de Montpellier a jugé en 2004 que le juge commissaire avait seulement ordonné la vente du lot n° 6 comme le lui demandait le mandataire liquidateur, que le tribunal de grande instance de Perpignan, par jugement définitif du 7 juin 2005, a jugé que Madame [P] était propriétaire du lot de copropriété n° 7 pour l’avoir acquis par acte authentique régulièrement publié et opposable au tiers et que par des courriers des 9 juillet 2018 et 10 mars 2024, les consorts [D] reconnaissaient explicitement la qualité de propriétaire de Madame [P] concernant le lot n° 7, lui proposant de racheter ce lot pour la somme de 10 000 euros.

Par conséquent, les demandes présentées par les consorts [D] se heurtent d’une part à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du tribunal de grande instance de Perpignan en date du 7 juin 2005, le jugement étant confirmé de ce chef.

D’autre part, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées sur le fondement de la prescription acquisitive abregée, en l’absence de possession paisible, non équivoque et à titre de propriétaire du lot n° 7.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de Madame [P] :

Les consorts [D] sollicitent la condamnation de Madame [P] à une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lui reprochant d’avoir omis de les informer qu’il y avait deux lots distincts, faisant valoir qu’ils ont été induits en erreur par la configuration des lieux et soutenant que le bien serait invendable sans sa cuisine.

En l’espèce, force est de constater que Madame [P] a singulièrement manqué de loyauté dans le cadre de ses relations contractuelles avec ses acquéreurs en signant un compromis de vente en omettant d’une part de prévenir les consorts [D] qu’elle faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et qu’elle n’était par conséquent pas autorisée à signer un tel acte, d’autre part en manquant à son obligation d’information en ne prévenant pas ses acquéreurs qu’il y avait en réalité deux lots qui faisaient l’objet de la promesse de vente, les époux [T] n’ayant pas été en mesure de se rendre compte que la cuisine dite 'plus’ qu’ils pensaient acquérir constituait en réalité le lot n° 7 et ne faisait pas partie de la vente.

Il en résulte que les consorts [D], du fait de la réticence dolosive de Madame [P], ont cru acquérir, aux termes de la promesse de vente, une surface habitable de 138 m² pour le prix de 430 000 francs alors qu’ils ont réellement acquis pour le même prix une surface de 90 m² correspondant uniquement au lot n° 6, qu’ils ne sont pas propriétaires de la surface correspondant à l’extension de la cuisine anciennement garage et qu’ils font en outre l’objet de demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation de la part de leur venderesse, étant enfin relevé que compte tenu de la situation juridique du lot n° 7, qui est resté la propriété de Madame [P] mais qu’ils occupent effectivement, leur bien est difficilement vendable en l’état.

Par conséquent, compte tenu du comportement fautif de Madame [P] et du préjudice en résultant pour les consorts [D], Madame [P] sera condamnée à leur payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, sa demande de condamnation des appelants pour procédure abusive étant en conséquence rejetée.

Sur la demande d’évocation :

Il est constant que la cour d’appel ne peut, sans violer les articles 588 et 380 du code de procédure civile, user de la faculté d’évocation alors qu’elle n’est saisie, comme en l’espèce, ni d’un jugement ayant ordonné une mesure d’instruction, ni d’un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, le sursis à statuer portant sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] dont il a été interjeté appel n’entrant pas en tout état de cause dans le champ d’application de l’article 380 du code de procédure civile.

Par conséquent, Madame [P] sera déboutée de sa demande d’évocation par la cour d’appel de ses demandes ayant fait l’objet d’un sursis à statuer et présentées dans le cadre de son appel incident.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes présentées par [R] [J] irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

Y ajoutant,

Rejette le moyen tiré du défaut de qualité à agir de Monsieur [U] [T] ;

Déboute Madame [R] [J] et Messieurs [A] et [L] [T] de leur demande formée sur le fondement de la prescription acquisitive abregée, en l’absence de possession paisible, non équivoque et à titre de propriétaire du lot n° 7 ;

Déboute Madame [X] [P] de sa demande d’évocation par la cour d’appel de ses demandes ayant fait l’objet d’un sursis à statuer et présentées dans le cadre de son appel incident ;

Condamne Madame [X] [P] à payer à Madame [R] [J] et Messieurs [A] et [L] [T] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [X] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Madame [X] [P] à payer à Madame [R] [J] et Messieurs [A] et [L] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne Madame [X] [P] aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Calvet.

le greffier le président