ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03118 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QI2G

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 MAI 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

N° RG 22/00879

APPELANTE :

S.C.I. Saint Thomas Invest Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 880 890 827, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Christine AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de Beziers, avocat ayant déposé

INTIMES :

Monsieur [M] [X], [I] [Y]

né le 15 Février 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté sur l’audience par M^e Berangère BRIBES subsituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat ayant déposé

Monsieur [W] [G] tant en nom personnel qu’ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI CEDOLIVIER

né le 29 Juin 1972 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté sur l’audience par M^e Berangère BRIBES subsituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat ayant déposé

Ordonnance de clôture du 12 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS:

1. Le 14 février 2020, la société Saint Thomas Invest a acquis auprès de la société Cedolivier un immeuble à usage d’habitation à [Localité 5].

2. Le 2 février 2021, la société Saint Thomas Invest a fait diligenter une expertise amiable après avoir constaté des moisissures et infiltrations.

3. Par courrier du 28 juillet 2021, la société Cedolivier a contesté les conclusions de l’expert et opposé la clause d’exclusion de garantie à la société Saint Thomas Invest.

4. Par ordonnance du 14 février 2022, Messieurs [W] [G] et [M] [Y], liquidateurs amiables de la société Cedolivier ayant fait l’objet d’une radiation à la suite de sa liquidation amiable, ont été désignés mandataires ad’hoc.

5. C’est dans ce contexte que, par acte du 28 mars 2022, la société Saint Thomas Invest a fait assigner en paiement Messieurs [G] et [Y] en cette qualité devant le tribunal judiciaire de Béziers sur le fondement de la garantie des vices cachés.

6. Par jugement contradictoire du 13 mai 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— débouté la société Saint Thomas Invest de ses demandes,

— condamné la société Saint Thomas Invest à supporter la charge des entiers dépens,

— condamné la société Saint Thomas Invest à verser 1 200 € à Messieurs [G] et [Y] au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

7. La société Saint Thomas Invest a relevé appel de ce jugement le 14 juin 2024.

8. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 28 juillet 2025, la société Saint Thomas Invest demande en substance à la cour, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil et R1331;18 du code de la santé publique de :

— Réformer le jugement du 13 mai 2024 en ce qu’il a débouté la société Saint Thomas Invest de l’intégralité de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Statuant à nouveau :

— Juger que M. [Y] et M. [G] tant en leur nom personnel, qu’es-qualité de mandataires ad’hoc de la société Cedolivier, sont tenus de la garantie des vices cachés,

— Condamner solidairement M. [Y] et M. [G] tant en leur nom personel qu’es-qualité de mandataires ad’hoc de la société Cedolivier au paiement des sommes suivantes :

—  57 946,80 € au titre de la réalisation de l’étanchéité de l’immeuble et de la remise en état intérieure de l’immeuble, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2021,

—  46 376 € au titre de la réfection de la peinture des façades, murs d’enceinte et du mur de la terrasse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 20201,

— Condamner solidairement M. [Y] et M. [G] tant en leur nom personel qu’es-qualité de mandataires ad’hoc de la société Cedolivier au paiement de la sommes de 23 200 € au titre du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité d’utilisation des pièces viabilisées et habitales entre août 2020 et juin 2025,

— Condamner solidairement M. [Y] et M. [G] tant en leur nom personel qu’es-qualité de mandataires ad’hoc de la société Cedolivier au paiement à la somme de 7 000 € au titre du préjudice esthétique découllant du décollement généralisé de la peinture des murs de façade,

— Condamner solidairement M. [Y] et M. [G] tant en leur nom personel qu’es-qualité de mandataires ad’hoc de la société Cedolivier au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter Messieurs [G] et [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure rapide,

— Les condamner sous la même solidarité au piement des entiers dépens.

9. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 24 juillet 2025, Messieurs [Y] et [G] demandent en substance à la cour, au visa des articles 514-1 et 514-3 du code du procédure civile, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

— Débouté la société Saint Thomas Invest de ses demandes

— Condamné la société Saint Thomas Invest à supporter la charge des entiers dépens,

— Condamné la société Saint Thomas Invest à verser 1 200 € à Messieurs [G] et [Y] au titre des frais irrépétibles,

— Débouter, en tout état de cause, la société Saint Thomas Invest de l’intégralité de ses demandes estimatoire et indemnitaire tenant le fait que le vice caché était non connu de la société Cedolivier à la date de la vente, ne porte pas atteinte la destination de l’immeuble et qu’il existe, en outre, une clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente,

— Débouter, en tout état de cause, la société Saint Thomas Invest de l’intégralité de ses demandes estimatoire et indemnitaire concernant les décollement affectant la façade et les murs de clôture et de la terrasse

— Condamner en toutes hypothèses la société Saint Thomas Invest à payer à la société Cedolivier la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de pocédure civile, outre les entiers dépens.

10. Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 août 2025.

11. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

12. L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En vertu de ce texte, et en application de l’article 9 du code de procédure civile, l’acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés doit établir l’existence d’un vice rendant le bien impropre à sa destination et antérieur à la vente.

13. L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur ' est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.'

En application de cette disposition, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-24.232, publié).

14. Messieurs [G] et [Y] invoquent l’application d’une disposition du contrat de vente aux termes de laquelle 'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soit notramment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

. si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

. s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'

15. La SCI St Thomas Invest leur oppose la qualité de venderesse professionnelle de la SCI Cedolovier au regard de son objet social: ' l’acquisition, l’administration, et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire par voie d’acquisition, d’échange, d’apport ou autrement'.

16. Au-delà de cette définition ressortant des statuts, la qualité de vendeur professionnel d’une SCI doit être appréciée en fonction de son activité réelle laquelle doit consister en l’exercice à titre habituel d’activités d’achats et de reventes immobilières ou de transformations de biens en vue de leur revente dans l’unique but d’en tirer des profits.

17. Or en l’espèce, il n’est ni allégué, ni a fortioiri démontré par l’appelante que la SCI Cedolovier dont les associés Messieurs [G] et [Y] associés de la SCI Cedolivier exerçaient respectivement les professions de principal de collège et de conseiller en assurance, a eu pour autre objet que l’acquisition de l’immeuble litigieux et sa mise en location, ce qui ne lui confère pas la qualité de vendeur professionnel.

18. Il en résulte que Messieurs [G] et [Y] sont bien fondés à se prévaloir de la clause exonératoire de garantie sauf pour la SCI St Thomas Invest à rapporter la preuve de l’existence de vices affectant le bien vendu le rendant impropre à sa destination et dont la réalité était connue de la SCI venderesse.

19. Les parties soumettent à la cour trois rapports d’expertise amiable convergeants quant à l’existence de remontées d’humidité affectant le sous-sol de la maison apparues courant novembre 2020 ayant connu une aggravation en 2024 et dont la cause est antérieure à la vente. Les techniciens s’opposent toutefois quant à la connaissance par la SCI venderesse de l’existence des désordres affectant l’usage de cette partie de la maison et au fait qu’ils auraient été volontairement dissimulés à l’acquéreur.

20. S’agissant de la connaissance du vice par la société venderesse et la volonté de ses associés de le dissimuler, la circonstance que la SCI Cedolovier n’ait occupé le bien par sa mise en location que durant moins de trois ans avant sa cession, que les travaux de remise en peinture invoqués par l’acquéreur pour preuve de l’intention dolosive de la venderesse ont été réalisés un an avant la vente et de surcroît par un professionnel, dont il est relevé par l’expert [O] qu’il n’a pas manqué d’effectuer un test d’humidité avant de les effectuer, et que la peinture n’aurait pas tenu en présence d’une telle humidité, la qualification enfin, des désordres telle qu’opérée par le cabinet AEB dont le rapport est produit par l’acquéreur comme étant un 'phénomène évolutif au gré des saisons et des épisodes de pluie’ de même que les observations identiques sur ce point précis de l’expert [O] requis par les vendeurs qui a précisé qu’il fallait tenir compte de l’usage des lieux, différent entre chaque occupant ,et de l’absence de ventilation, ne permettent pas de tenir pour établie la connaissance par la venderesse du vice invoqué par l’acquéreur.

21. Cette connaissance serait-elle établie que l’article 1641 du code civil exige également que le vice invoqué rende le bien impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis.

22. Au cas d’espèce, le bien vendu tel que désigné par le contrat porte sur une maison à usage d’habitation avec piscine sur terrain attenant, la dite maison au dire du vendeur comprenant une salle à manger, une cuisine, un bureau, 4 chambres, 5 salles de bain pour une surface de 170m² ainsi 'qu’un sous-sol et un garage’ .

Le caractère habitable de ces deux dernières pièces n’est nullement évoqué dans le contrat de vente.

23. Par ailleurs, aucun des rapports d’expertise produits n’indique que l’étanchéité de l’immeuble vendu serait affectée dans son ensemble, ni que le serait l’usage du sous-sol et du garage vendus comme tels, de sorte que la démonstration théorique opérée par le dernier technicien requis par l’appelante en cause d’appel faisant référence aux normes d’habitabilité d’un sous-sol régies par le code de la construction est vaine.

24. Aucun élément ne vient davantage établir que la SCI Tomas Invest n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance du problème d’humidité du sous-sol.

25. Il sera relevé enfin que s’agissant des désordres affectant la peinture des façades et murs de clôture également invoqués par la SCI St Thomas, ils n’entrent pas dans les prévisions de l’article 1641 du code civil dès lors qu’ainsi que relevé par le cabinet Bat-Expert, ils ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.

26. En conséquence de l’ensemble de ces considérations, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a débouté la SCI St Thomas Invest de ses demandes.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI St Thomas Invest aux dépens d’appel.

Condamne la SCI St Thomas Invest à payer à M. [G] et M. [Y] en leur qualité de mandataire ad’hoc de la SCI Cedolivier la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,