COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/12/2024

la SELARL SELARL BAUR et Associés

la SELARL DA COSTA – DOS REIS

ARRÊT du : 19 DECEMBRE 2024

N° : 291 – 24

N° RG 24/00704

N° Portalis DBVN-V-B7I-G6VW

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du TJ d’ORLEANS en date du 19 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301865593414

S.A.R.L. REST’OR SOUS L’ENSEIGNE « LE TAMARIZ »

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Mahamadou KANTE, membre de la SELARL SELARL BAUR et Associés, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265299327949545

Monsieur [J] [E]

né le 27 Février 1952 à [Localité 4] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat M^e Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 29 Février 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 24 OCTOBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 19 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2013, M. [J] [E] a donné à bail à la SARL Rest’Or exerçant sous l’enseigne 'Le Tamariz’ des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 15 600 euros, payable mensuellement et à terme échoir. Il est précisé à l’acte que 'le loyer est payable par virement bancaire dans les cinq jours qui suivront la réception de l’avis de quittancement qui sera adressé mensuellement et en début de chaque mois par le bailleur ou son représentant'.

Les parties ont convenu d’indexer le loyer automatiquement le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’INSEE, l’indice de référence étant le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail, soit celui du 1er trimestre 2013.

Enfin, il est expressément stipulé que le preneur remboursera au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l’impôt foncier y afférent.

A la suite d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 juin 2022 par M. [J] [E] à la société Rest’Or portant sur la somme en principal de 7 220,06 euros, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans a, par ordonnance du 31 mars 2023, notamment :

— condamné la SARL Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme provisionnelle de 3036,52 euros correspondant aux loyers et provisions pour charges impayés dus au 1er février 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer,

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

et en conséquence,

— débouté M. [J] [E] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial sous seing privé du 10 juillet 2013 et de sa demande d’expulsion des lieux loués,

— condamné la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2023, M. [J] [E] a fait délivrer à la société Rest’Or un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4 593,26 euros.

Exposant que la société locataire ne s’était pas acquittée des causes dudit commandement dans le délai imparti, M. [J] [E] a, par acte du 5 octobre 2023, fait assigner la société Rest’Or devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement par provision de la somme de 12407,55 euros, fixation d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 19 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— constaté à effet du 19 juillet 2023 l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial en date du 10 juillet 2013,

— ordonné l’expulsion de la société Rest’Or et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Rest’Or à payer et à porter à M. [J] [E], à titre provisionnel, la somme de 1 039,18 euros au titre de la taxe foncière 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date du commandement de payer,

— déclaré le surplus de la demande de provision au titre des loyers impayés irrecevable comme se heurtant à contestation sérieuse,

— condamné la société Rest’Or à payer et à porter à M. [J] [E], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 538,52 euros à compter du 20 juin 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté la société Rest’Or de sa demande de délais de paiement,

— condamné la société Rest’Or aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2023 (156,14 euros) et de l’assignation en date du 5 octobre 2023 (82 euros),

— condamné la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Suivant déclaration du 29 février 2024, la société Rest’Or exerçant sous l’enseigne 'Le Tamariz’ a interjété appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024, la SARL Rest’Or exerçant sous l’enseigne 'Le Tamariz’ demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la société Rest’Or,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans en date du 19 janvier 2024 en ce qu’elle a :

* constaté à effet du 19 juillet 2023 l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial en date du 10 juillet 2013,

* ordonné l’expulsion de la société Rest’Or et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamné la société Rest’Or à payer et à porter à M. [J] [E], à titre provisionnel, la somme de 1 039,18 euros au titre de la taxe foncière 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date du commandement de payer,

* déclaré le surplus de la demande de provision au titre des loyers impayés irrecevable comme se heurtant à contestation sérieuse,

* condamné la société Rest’Or à payer et à porter à M. [J] [E], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 538,52 euros à compter du 20 juin 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* débouté la société Rest’Or de sa demande de délais de paiement,

* condamné la société Rest’Or aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2023 (156,14 euros) et de l’assignation en date du 5 octobre 2023 (82 euros),

* condamné la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Et statuant à nouveau,

Vu les pièces du dossier,

Vu les articles L.145-41, L.145-1, L.622-21, L.622-7, I, du code de commerce,

Vu les articles 835, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— déclarer la société Rest’Or sosu l’enseigne 'Le Tamariz’ recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

A titre principal,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du '8 juin 2022" (plutôt 19 juin 2023),

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé M. [J] [E] en ses demandes et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— constater que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par la société Rest’Or à ce jour,

— dire que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur M. [J] [E], depuis le 19 juillet 2023 est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

— débouter M. [J] [E] de sa demande d’expulsion de la société Rest’Or et de ses demandes annexes,

A titre plus subsidiaire,

— accorder à la société Rest’Or les plus larges délais de paiement, les effets de la clause résolutoire étant alors suspendus, en réduisant au moins la demande provisionnelle formulée,

— débouter M. [J] [E] de toutes ses autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

A titre reconventionnel,

— enjoindre ou ordonner M. [J] [E] de délivrer à la société Rest’Or sans délai les avis de quittancement du 10 juillet 2023 au 30 septembre 2024 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision,

En tout état de cause,

— condamner M. [J] [E] à payer à la société Rest’Or sous l’enseigne 'Le Tamariz’ la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [E] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2024, M. [J] [E] demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal de la société Rest’Or à l’encontre de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Orléans du 19 janvier 2024 recevable mais mal fondé et la débouter de toutes ses prétentions et demandes,

— déclarer la demande reconventionnelle de la société Rest’Or irrecevable comme nouvelle en cause d’appel ou, en tout état de cause, infondée et l’en débouter,

— déclarer l’appel incident de M. [J] [E] recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— réformer l’ordonnance du 19 janvier 2024 et statuant à nouveau :

— condamner la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme de 17 423,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 31 mai 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2023 sur la somme de 4 593,26 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— condamner la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges contractuellement dus à ce jour, soit 1679 euros HT à compter du 19 juillet 2023, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués par celle-ci ou tout occupant de son chef,

— confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus,

— condamner la société Rest’Or à verser à M. [J] [E] une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024 et l’affaire évoquée à l’audience de plaidoiries du 24 octobre suivant.

MOTIFS :

Sur la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023 :

La société Rest’Or soulève la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023 au motif qu’aucun détail se rapportant à la somme en principal réclamée par M. [J] [E] n’est joint à ce commandement de payer, et pour cause puisque le bailleur a toujours fait preuve d’une totale opacité dans la tenue de ses comptes vis-à-vis de la société locataire. Elle précise que si le commandement comporte en annexe des colonnes de tableau sur les règlements effectués et le solde dû, celles-ci ne permettent pas d’identifier le montant ni les dates ni même l’objet, enfin que le détail des charges n’est pas non plus fourni.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’un décompte détaillé était annexé au commandement permettant de déterminer les sommes réclamées par le bailleur, à savoir 3 554,08 euros au titre des loyers des mois d’avril, mai et juin 2023 et 1 039,18 euros au titre de la taxe foncière 2019, soit le total de 4 593,26 euros figurant sur la première page du commandement.

La société Rest’Or sera donc déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la résiliation de plein droit du bail :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

En application de l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision

de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Le juge peut ainsi, saisi d’une demande de délais du locataire, accorder ces délais, même à titre rétroactif, et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant ladite clause, celle-ci étant réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par la décision.

En l’espèce, le premier juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire au 19 juillet 2023 uniquement sur la taxe foncière 2019 impayée, soit la somme de 1 039,18 euros -que M. [J] [E] n’avait jamais réclamée avant cette instance-, considérant pour le surplus que la demande en paiement des loyers impayés se heurtait à une contestation sérieuse.

Il s’avère que la société Rest’Or a réglé la taxe foncière 2019 par chèque au cours de la procédure d’appel, au mois de mai 2024, soit au-delà du délai d’un mois imparti par le commandement.

S’agissant des loyers réclamés au terme du même commandement, il ressort des justificatifs produits que la société Rest’Or a procédé à des versements au mois de septembre 2023 d’un montant total de 5 200 euros, couvrant la somme réclamée au titre des loyers, étant précisé d’une part que la pièce 8 du bailleur intitulée 'courrier et décompte de Me [R] relatif à l’exécution de l’ordonnance du 31 mars 2023" fait part à la date du 17 juillet 2023 du 'règlement définitif du dossier’ portant sur un principal de 3 036,52 euros, un article 700 de 1 500 euros et des dépens, soit l’exécution de la précédente ordonnance de référé du 31 mars 2023 ayant arrêté les comptes au 1er février 2023, d’autre part que le commandement de payer du 19 juin 2023 porte sur la réclamation des loyers à compter seulement du mois d’avril 2023.

Il en résulte que les causes du commandement du 19 juin 2023 sont à ce jour réglées. L’appelante a ainsi démontré sa bonne foi et sa capacité à régler les loyers et charges réclamés. Il y a lieu en conséquence d’accorder rétroactivement un délai de paiement de douze mois à la société Rest’Or suivant le commandement de payer du 19 juin 2023 pour s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 10 juillet 2013.

La société locataire s’étant libérée dans les conditions ci-dessus fixées, il convient de constater que la clause résolutoire n’a pas joué. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée du chef de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur l’appel incident du bailleur en paiement des loyers à titre provisionnel :

M. [J] [E] fait valoir que sa créance était de 17 423,36 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024 et qu’elle atteint au 1er octobre 2024 la somme de 20 010,92 euros, et que l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de provision comme se heurtant à une contestation sérieuse.

La société Rest’Or réplique qu’elle continue de payer ses loyers, que cependant les montants versés ne sont pas pris en compte par le bailleur, lequel ne lui adresse pas les avis mensuels d’échéance du loyer conformément aux stipulations du bail.

Il ressort des décomptes produits par M. [J] [E] que celui-ci impute les versements récents de la société locataire à des loyers plus anciens, en contradiction avec le courrier de l’huissier du 17 juillet 2023 susvisé et le commandement de payer du 19 juin 2023 qui laissent au contraire à penser que les loyers antérieurs à 2023 étaient déjà réglées à ces dates. De la même manière, M. [J] [E] fait figurer dans son dernier décompte comme 'reste à régler’ la taxe foncière 2019 dont la société locataire s’est pourtant acquittée.

Ainsi les sommes réclamées par le bailleur au titre des loyers et charges apparaissent sérieusement contestables, étant précisé qu’il n’incombe pas au juge des référés, juge de l’évidence, de faire les comptes entre les parties.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [J] [E] du surplus de sa demande de provision au titre des loyers impayés comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur la demande reconventionnelle du preneur :

La société Rest’Or sollicite la condamnation du bailleur, sous astreinte, à lui délivrer les avis de quittancement du 10 juillet 2013 au 30 septembre 2024, conformément aux termes du bail.

M. [J] [E] soulève l’irrecevabilité de cette demande, comme nouvelle en cause d’appel.

Selon l’article 566 du code de procédure civile, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La présente demande est sans conteste l’accessoire ou le complément nécessaire des demandes présentées en première instance concernant des loyers impayés, dès lors que chacune des parties se plaint du flou financier entretenu par l’autre sur le montant des loyers dus, en ce compris l’indexation, et sur leur acquittement.

Il sera fait droit à cette demande, s’agissant d’une obligation contractuelle du bailleur figurant au bail du 10 juillet 2013 et partant non sérieusement contestable. Toutefois, cette obligation sera limitée dans le temps et courra à compter du 1er janvier 2020, sans qu’il soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte, dès lors que M. [J] [E] a procédé à un commencement d’excution en cours de procédure.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

M. [J] [E], qui succombe en cause d’appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance de référé du 19 janvier 2024 du tribunal judiciaire d’Orléans sauf en ce qu’elle a :

* condamné la société Rest’Or à payer et à porter à M. [J] [E], à titre provisionnel, la somme de 1 039,18 euros au titre de la taxe foncière 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date du commandement de payer,

* déclaré le surplus de la demande de provision au titre des loyers impayés irrecevable comme se heurtant à contestation sérieuse,

* condamné la société Rest’Or aux entiers dépens,

* condamné la société Rest’Or à payer à M. [J] [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des autres chefs infirmés et y ajoutant,

Vu l’évolution du litige,

Constate que la société Rest’Or s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2023, en ce compris la taxe foncière 2019,

Lui accorde des délais de paiement rétroactifs de douze mois suivant le commandement de payer du 19 juin 2023 pour apurer sa dette locative,

Suspend rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant le délai imparti,

Constate que les délais de paiement ainsi accordés ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [J] [E] en résiliation du bail, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation,

Enjoint à M. [J] [E] de délivrer à la société Rest’Or les avis de quittancement à compter du 1er janvier 2020,

Condamne M. [J] [E] aux dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT