ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 16 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/02728 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OTZU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JANVIER 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 16/00455

APPELANT :

Monsieur [I] [J]

né le 10 Février 1973 à [Localité 12] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 14]

IRLANDE

Représenté par M^e Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lorraine NUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. [S] [Z] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL GROUPE GARRIGAE désormais dénommée HPA HOLDING dont le nom commercial est PROPRIETES & CO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 17]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS

SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 28 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 12 décembre 2024 et prorogée au 16 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Après contrat de réservation du 25 mars 2009 et par acte notarié du 16 décembre 2009 dressé par la SCP [S]-[Z]-Gally, notaire à Carcassonne, Monsieur [I] [J], de nationalité irlandaise et vivant en Irlande, qui avait donné mandat par l’intermédiaire de Maître [R] [K], « notary public » dans son pays, a acquis de la SCI Les Jardins de Saint Benoît un bien immobilier en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une opération immobilière dans un complexe immobilier à construire dénommé « Les Jardins de Saint Benoît » pour 236 000 euros HT financé par un prêt accordé par la BNP Paribas dans le cadre d’une opération de défiscalisation et pour lequel il avait signé le 20 avril 2009 un bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts.

L’exploitation de la résidence a rencontré des difficultés et un avenant au bail commercial a été signé prévoyant notamment :

une substitution de preneur, la SARL Les Jardins de Benoît se substituant à la SAS Garrigae Hotel and Resort ;

une réduction du loyer annuel de 12 138 euros TTC à 7 016,38 euros TTC ;

l’abandon de certains loyers moyennant un budget vacances compensatoire.

Par actes des 30 et 31 mars 2016, M. [J] a fait assigner la société BNP Paribas Personnal Finance, la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCP [S]-[Z]-Gally et Maître [R] [K] domicilié en Irlande, afin d’obtenir l’annulation de la vente ainsi que la réparation de son préjudice.

Par ordonnance du 2 mars 2017, le juge de la mise en état a dit que la juridiction française n’était pas compétente pour statuer à l’égard de Maître [R] [K] et a renvoyé M. [J] à mieux se pourvoir. Cette décision est devenue définitive faute de recours.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

Constaté que par ordonnance du 2 mars 2017, le juge de la mise en état a dit que la juridiction française est incompétente pour statuer à l’égard de M. [K] et renvoyé le demandeur à mieux se pourvoir, décision définitive en l’absence de recours, donné acte en tant que de besoin au demandeur de son désistement et dit n’y avoir lieu à statuer plus amplement sur les rapports de ces parties ;

Déclaré irrecevable pour défaut de publication de l’assignation la demande d’annulation de la vente réalisée par acte authentique du 16 décembre 2009 ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur cette demande et ses conséquences ;

Dit que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un dol dans le cadre de la conclusion du contrat de vente d’immeuble du 16 décembre 2009 ;

Dit que n’est pas rapportée la preuve d’un manquement contractuel à l’encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL Groupe Garrigae ;

Dit qu’il n’existe pas de faute établie à l’encontre de la société BNP Paribas Personnal Finance dans le cadre de son devoir de mise en garde ;

Dit qu’il n’existe pas de faute imputable à la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon ;

Débouté M. [J] de l’intégralité de ses demandes ;

Débouté les parties de toutes autres prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

Condamné M. [J] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 8 juillet 2020, M. [J] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable pour défaut de publication de l’assignation la demande d’annulation de la vente réalisée par acte authentique du 16 décembre 2009 ;

Dit que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un dol dans le cadre de la conclusion du contrat de vente d’immeuble du 16 décembre 2009 ;

Dit que n’est pas rapportée la preuve d’un manquement contractuel à l’encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL Groupe Garrigae ;

Dit qu’il n’existe pas de faute établie à l’encontre de la société BNP Paribas Personal Finance dans le cadre de son devoir de mise en garde ;

Dit qu’il n’existe pas de faute imputable à la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon ;

Débouté M. [J] de l’intégralité de ses demandes.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 novembre 2023, M. [J] demande à la cour d’appel de :

Donner acte à M. [J] de son désistement d’appel à l’égard de la BNP Paribas Personal Finance et déclarer parfait ce désistement d’appel ;

Confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a :

Constaté son incompétence pour statuer à l’égard de M. [R] [K] ;

Rejeté les autres prétentions des intimés ;

Statuant à nouveau :

Au visa de l’article 1147 ancien du code civil :

Juger que la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la société HPA Holding ont commis une faute contractuelle envers Monsieur [I] [J] en n’exécutant pas leur obligation de garantie du revenu locatif de son investissement ;

Au visa de l’article 1382 ancien du code civil :

Juger que la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n’informant pas Monsieur [I] [J] des risques inhérents aux actes de son ministère ;

En conséquence :

Condamner in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la société HPA Holding et la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon à indemniser M. [J] de l’intégralité de son préjudice dans les termes suivants :

158 871,33 euros au titre du coût du crédit consenti par la BNP Paribas Personnal Finance, assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2009 ;

242 760 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyer ;

50 000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

Condamner in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la société HPA Holding et la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon à payer à M. [J] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la société HPA Holding et la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 1er mars 2021, la SCI Les Jardins de Benoît et la SARL Groupe Garrigae demandent à la cour d’appel, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1315, 1116 et 1147 anciens du code civil, de :

Dire et juger que la société SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding dont le nom commercial est « Propriété & Co », Société à responsabilité limitée au capital de 5 000 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 447 690 660, dont le siège social est sis [Adresse 18] n’a signé aucun contrat avec Monsieur [J] et en conséquence la mettre hors de cause ;

Pour le surplus, confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 17 janvier 2019 ;

Condamner M. [J] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [J] aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 16 mars 2021, la SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon, au visa de l’article 1240 du code civil, demande à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 17 janvier 2019 ;

Dire et juger que le notaire n’est pas intervenu dans les négociations ;

Dire et juger que le notaire n’est pas intervenu dans la rédaction de l’avant-contrat ;

Dire et juger que le notaire n’est pas intervenu dans la rédaction du bail commercial ;

Dire et juger que le notaire a exécuté son obligation de conseil et d’information ;

Dire et juger que la SCP [S]-[Z] n’a commis aucune faute ;

Dire et juger que M. [J] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du notaire ;

Le débouter de ses demandes à l’égard de l’office notarial ;

Débouter la BNP Paribas de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du notaire ;

Condamner tout succombant à payer à la SCP [S]-[Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 8 juillet 2022, la BNP Paribas Personnal Finance demande à la cour d’appel de :

Donner acte à la BNP Paribas Personal Finance de ce qu’elle accepte le désistement de M. [J] à son égard ;

Déclarer l’instance éteinte à l’égard de la société BNP Paribas Personnal Finance ;

Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 mai 2024.

MOTIFS

Sur le désistement de l’appel dirigé contre la BNP Paris Personnal finance (non discuté ' art. 394 et suivants du code civil)

M. [J] s’est désisté de son appel contre la BNP Paribas, elle demande à ce que ce désistement soit constaté. Les autres parties ne s’y opposent pas. Chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens.

Sur l’action en responsabilité contractuelle exercée par M. [J] [I] contre la SCI Les Jardins de Saint Benoît et contre la SARL HPA Holding (art. 1147 ancien c. civ.)

Le tribunal n’a pas retenu de manquement contractuel car les documents contractuels ne comportaient aucun engagement précis de garantie des loyers et les documents publicitaires ne contenaient aucun engagement précis et détaillé mais seulement des exemples non garantis.

M. [J] (appelant) expose que le cas d’espèce ne peut plus se placer sur le terrain du dol mais sollicite la sanction des manquements contractuels et délictuels des intimés que « pour des raisons de cohérence et d’équité, la Cour ne manquera pas de sanctionner ».

M. [J] sollicite ainsi la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil à lui verser les sommes suivantes :

—  158 871,33 euros représenant le coût du crédit consenti par la société BNP Paribas Personnal Finance assorti de l’intérêt au taux légal à compter du 16 décembre 2009 ;

—  242 760 euros représentant la perte du loyer garanti ;

—  50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— les entiers dépens outre 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

a) Sur la faute contractuelle reprochée à la SCI Les Jardins de Saint Benoît et à la SARL HPA Holding,

L’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable à la date des faits, dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Les documents publicitaires préalablement remis au cocontractant peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors qu’ils sont suffisamment précis et détaillés et qu’ils ont eu une influence déterminante sur son consentement.

En l’espèce, un premier document commercial rédigé en anglais, intitulé « Personal Use & Investment » a été porté à la connaissance de M. [J] sous la double référence « Les Jardins de Saint Benoît Vineyard Estate & SPA» et « Garrigae Investments ».

Ce premier document rédigé en anglais proposait l’investissement immobilier en mettant en exergue l’avantage décisif d’un « Revenu locatif de 4,5% brut ».

Cette plaquette vantait « une série d’options d’investissement pour répondre à des besoins variés » parmi lesquelles M.[J] ont choisi « l’investissement pur » qui était décrit comme « offrant un rendement financier net de 4,5% » et permettant de « générer un rendement de 9 225 euros par an net de TVA ».

Le programme immobilier y était présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée « comme la plus dynamique en France ». Elle précisait que « le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international » et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l’ancien « directeur commercial du Club [16] du Club [15] ».

Cette documentation décrivait les multiples avantages du projet, y compris les perspectives de plus-value immobilière sans jamais évoquer un quelconque risque économique ou financier tel que la défaillance du preneur à bail ou les incertitudes du marché locatif touristique.

Cette documentation ajoutait : « le propriétaire a l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l’ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien, du bien lui-même et de la part d’utilisation personnelle sollicitée par le propriétaire ».

Il ressort de ces documents, que la SCCV Les Jardins de Saint Benoit s’est contractuellement engagée à garantir à M. [J] la perception d’un loyer commercial de de 12 138 euros toutes taxes par an et que son engagement ne se limitait pas à garantir la seule économie fiscale liée à la récupération de TVA du fait de l’activité de meublé.

En particulier, la mention dans la plaquette commerciale d’une « garantie de rentabilité locative » de même que celle concernant le « revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien » sont particulièrement explicites et précises quant à l’engagement ferme de la société venderesse de garantir contractuellement le revenu locatif à venir de l’appartement vendu.

Les termes précis utilisés, l’affirmation du taux de rendement financier et l’absence de mention de tout aléa dans ces deux documents vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire admissible dans les pratiques commerciales.

Les risques de l’investissement locatif n’étaient pas prévisibles pour des investisseurs profanes (qui plus est démarchés à l’étranger), alors que la venderesse a pris soin de ne jamais évoquer ces risques et a systématiquement mis en avant le caractère garanti et sans risque du revenu locatif à venir.

De même, le risque de défaut de paiement du locataire commercial et la possibilité de souscrire une assurance de garantie des loyers ne sont pas présumés connus d’investisseurs profanes tenus délibérément dans l’ignorance de ces risques par la SCI Les Jardins de Saint Benoît.

Un contrat de réservation rédigé en anglais a été établie à l’en-tête « Les Jardins de St Benoît » avec le logo de la société « Garrigae Investments » dont la cour relève qu’il comporte le RCS n°[XXXXXXXXXX09] et l’adresse [Adresse 4] à Béziers elle-même représentée par son gérant M. [A] [B] concernant une maison n°23 de type P3 de 56,58 m² a été signé le 25 mars 2009 par la SCI Les Jardins de Saint Benoît représentée par la SARL Garrigae Développement.

Ce contrat comporte en bas de chaque page à droite la mention « Garrigae Investment Contrat De Réservation Les Jardins de Saint Benoît » assorti d’un logo identique à celui figurant sur les deux documents commerciaux précités.

Les deux documents précédents ont donc matérialisé une offre contractuelle comportant un engagement ferme de rentabilité locative et de garantie de paiement des loyers.

Par contrat du 20 avril 2009, M. [J] ont ensuite conclu avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts un bail commercial de biens immobiliers meublés en résidence para-hôtelière d’une durée de 9 ans. Ce second contrat comporte en bas de chaque page à droite la mention « Garrigae Hotels & Ressort Bail Commercial Les Jardins de Saint Benoît » assorti lui aussi d’un logo identique à celui figurant sur les deux documents commerciaux précités.

L’avenant du bail commercial du 29/12/2012 a été signé entre M.[J] [I], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant M. [A] [B] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae elle-même représentée par son gérant M. [A] [B].

Il résulte des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoît n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas concernée par des engagements financiers qui n’ont pas été développés par elle-même mais par une société distincte la SARL Garrigae Développement.

La SCI Les Jardins de Saint Benoît s’est entièrement appropriée ces documents d’information remis aux acquéreurs et n’a jamais remis en cause leur contenu et en particulier les dispositions fermes et précises l’obligeant à garantir une rentabilité locative après la livraison de l’appartement vendu.

M. [J] est donc fondé à soutenir que la SCI Les Jardins de Saint Benoît s’est engagée envers les acquéreurs du bien immobilier à ce qu’ils perçoivent le revenu locatif promis.

Toutefois, la cour d’appel relève que l’intervention commerciale de la SARL Groupe Garrigae (devenue SARL HPA Holding) pour promouvoir le projet immobilier n’en a pas pour autant fait une partie cocontractante lors de la vente conclue avec M. [J], de sorte que ce dernier n’est pas fondé à agir en responsabilité contre la SARL HPA Holding sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil.

En effet, il ressort de l’acte authentique en l’étude de la SCP [S], Grosjen Gally Dariscon en date du 16 décembre 2009 que le vendeur est la SCI Les Jardins de Saint Benoit et non la SARL Garrigae Développement qui n’intervient qu’en qualité de représentant légal de la SCI Les Jardins de Saint Benoît .

Le jugement déféré sera donc confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a débouté Mme [W] sera donc déboutée de ses demandes dirigées contre la SARL HPA Holding.

b) Sur l’existence d’un préjudice directement causé par la faute commise par la SCI Les Jardins de Saint Benoît,

Le contrat de bail commercial de 9 ans signé le 20 avril 2009 par M. [J] avec effet au 29 mai 2009 stipulait un loyer de 12 138 euros TTC par an dont le montant a été réduit par avenant du 29 décembre 2012 à 7016,38 euros TTC/an à partir du 1er janvier 2012.

M. [J] soutient que le préjudice qui lui a été causé par l’inexécution des obligations de ses cocontractants consiste tout d’abord dans le coût total du crédit consenti par la BNPPARIBAS Personal Finance, soit la somme de 158 871,33 euros ».

Il n’est cependant pas démontré par l’acte authentique de vente et de prêt reçus, ni par aucune autre pièce versée aux débats, que le manquement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît à son engagement de garantir les revenus locatifs du bien vendu a directement causé un préjudice subi par M. [J] correspondant au coût total du crédit immobilier.

M. [J] sollicite également l’indemnisation de son gain manqué consistant dans le défaut de paiement des loyers pourtant garantis dans le cadre de l’opération immobilière en cause.

A l’appui de sa demande, l’appelant ne verse cependant aux débats aucun état exhaustif des flux financiers correspondant à l’exploitation locative du bien depuis sa livraison, ni aucun document établissant le montant précis des loyers commerciaux qu’il a perçus depuis le 29 mai 2009 et qu’il continue actuellement de percevoir.

M. [J] n’apporte par ailleurs aucune information sur les modalités de renouvellement du bail commercial postérieurement à l’assignation.

En l’état des pièces versées aux débats, la cour constate que M. [J] a accepté par avenant du 29 décembre 2012 de réduire le loyer de 12 138 euros à 7016,38 euros TTC.

La cour d’appel relève que M. [J] ont expressément accepté ces baisses de loyer.

M. [J] ne démontre ni avoir tenté de recouvrer les loyers impayés, ni avoir vainement recherché un autre locataire commercial acceptant de payer le loyer initialement prévu de 12 138 euros.

L’appelant n’apporte donc pas la preuve d’un préjudice de perte locative ni d’un gain manqué dont il serait fondé à exiger d’être garanti par la SCI Les Jardins de Saint Benoît conformément à son engagement contractuel de garantir le loyer commercial de 12 138 euros TTC/an.

Ainsi, la perte partielle ou totale de vingt années d’exploitation locative à hauteur de 242 760 euros n’est pas démontrée par M. [J].

Par ailleurs la demande de remboursement du credit contracté auprès de la BNP, 158 871,33 euros ne concerne pas la SCI , cette somme ayant permis d’acquérir un immeuble.

Ces demandes formées par M. [J] doivent donc être rejetées.

L’absence de communication par M. [J] de l’historique de l’exploitation locative de son bien immobilier ne permettent pas à la cour d’appel d’apprécier l’existence de contrariétés ayant généré un préjudice moral « en raison de cet investissement hasardeux ».

Cette demande de dommages-intérêts destinés à réparer un préjudice moral doit donc être rejetée.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] de ses demandes dirigées contre la SCI Les Jardins de Saint Benoît.

Sur la responsabilité extracontractuelle du notaire français

Le tribunal a rejeté la responsabilité délictuelle du notaire en estimant que le notaire n’a pas participé à l’opération immobilière ni à sa commercialisation, ni aux négociations. Son rôle s’est limité à la mise en forme authentique des accords antérieurs des parties. Il est étranger à la notion de rentabilité de l’opération dès lors qu’ont été prises les mesures propres à garantir la bonne opération du montage choisi et il n’y avait pas de place pour son devoir de conseil, la convention étant parfaite au moment où il est intervenu, la vente se réalisant par l’échange des consentements et non par l’acte authentique.

M. [J] (appelant) en demande l’infirmation en soulignant que :

le notaire est intervenu au stade de la signature du contrat de réservation en consignant les fonds sur son compte ouvert à la Caisse des Dépôts et de Consignation ;

il était tenu d’une obligation de conseil ;

il vise un arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2016 qui avait jugé que « le notaire, partenaire habituel du promoteur et du conseiller financier et fiscal, avait été imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les risques financiers, fonciers et économiques, la cour d’appel a pu en déduire que, par son silence et ses man’uvres, le notaire avait dolosivement failli à son obligation d’information et contribué à tromper les acquéreurs ».

La SCP [S]-[Z]-Gally-Dariscon (intimée) demande la confirmation du jugement et outre sa motivation, ajoute que :

le dépôt de garantie versé chez le notaire n’est que l’exécution d’une disposition contractuelle visant à assurer la sécurité des paiements, il ne préjuge pas de la participation du notaire à la rédaction des actes.

aucune démarche tendant à la sollicitation de renseignements n’a été effectué par l’acquéreur, ce qui justifie que les renseignements communiqués étaient explicites et suffisants ;

dans aucun des actes et aucune correspondance adressés par le notaire aux acquéreurs il n’a été indiqué que les loyers étaient garantis.

Il s’avère que les obligations du notaire tendant à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite.

Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En l’espèce, le contrat de réservation signé stipule que l’Office Notarial du Palais représenté par Me [X] [Z] devra recevoir l’acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 6 100 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP [Y] [S] et [X] [Z] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne.

La plaquette publicitaire désigne également que la SCP [S] [Z] comme le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d’achèvement.

L’acte de vente reçu le 16 décembre 2009 par la SCP [S] [Z] Gally Dariscon stipule notamment :

' que les acquéreurs sont représentés à l’acte par M. [P] [K], clerc de notaire en vertu de la procuration reçue par lui par acte authentique du 20 août 2009 ;

' que l’immeuble vendu se trouve au stade d’en cours d’achèvement  ;

' que la banque Calyon domiciliée [Adresse 2] [Localité 13] a garanti l’achèvement de l’immeuble conformément à l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation ;

' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39 % du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d’avancement des travaux.

Il n’est pas contesté par M. [J] que la construction est achevée, que les conditions de l’acte de vente sont exécutées, dans les termes de la convention et de l’opération de récupération de la TVA envisagée et que le notaire s’est assuré dans son acte de la garantie d’achèvement de l’opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d’obtenir les avantages fiscaux.

Si l’acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l’acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l’obligation pour l’acquéreur d’assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n’est nullement démontré par M. [J] que le contrat de réservation signé et le bail commercial ont été rédigés par le notaire alors que l’acte authentique de vente est intervenu plus tard le 16 décembre 2009.

Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l’établissement des actes notariés soient mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l’acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l’étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutient M. [J], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l’avant-contrat, ni qu’il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Irlande.

Aucun élément ne démontre que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, M. [J] n’est pas fondé à lui reprocher d’avoir omis de l’informer :

' de l’absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n’ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n’étaient pas nécessaires à l’établissement de l’acte authentique ;

' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n’étant pas annexés à l’acte authentique ;

' de l’insolvabilité future du preneur, dont il n’est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l’acte ni même soupçonner un tel risque alors que 170 logements avaient été vendus en octobre 2008 sur un total de 180 logements construits lors de cette opération de promotion immobilière chiffrée à plus de 50 millions d’euros par les appelants ;

' d’un conseil concernant l’équilibre financier et l’opportunité économique de l’opération immobilière, à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l’absence d’éléments financiers d’appréciation non remis par les parties à l’acte et qu’il n’avait pas à rechercher d’office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d’acte.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M.[J] dirigées contre le notaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [J], succombant sera condamné au paiement de la somme de 1500 euros à la société SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding dont le nom commercial est « PROPRIETE ET CO », Société à responsabilité limitée au capital de 5 000 000 euros, inscrite au RCS de Béziers sous le numéro 447 690 660, dont le siège social est sis [Adresse 18] et la somme de 1500 euros à la SCP Benedetti Grosjean au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate le désistement de M. [I] [J] à l’égard de la banque BNP Paribas Chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Narbonne le 17 janvier 2019 ;

Condamne M. [I] [J], succombant à payer la somme de 1500 euros à la société SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding dont le nom commercial est « PROPRIETE & CO », Société à responsabilité limitée au capital de 5 000 000 euros, inscrite au RCS de Béziers sous le numéro 447 690 660, dont le siège social est sis [Adresse 18] et la somme de 1500 euros à la SCP Benedetti Grosjean au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] aux entiers dépens.

le greffier le président