COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 24 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04734 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QZPM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE, [Localité 1] N° RG 24/00602

APPELANTES :

Madame, [C], [U]

née le 25 Février 1965 à, [Localité 2]

de nationalité française

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Léa DELORME, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-010338 du 06/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Madame, [K], [M]

née le 19 Juillet 1946 à, [Localité 4]

de nationalité française

,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Léa DELORME, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-010334 du 06/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

INTIMES :

Monsieur, [G], [I]

né le 13 Mars 1982 à, [Localité 2]

de nationalité Française

,

[Adresse 3], [Localité 5]

Représenté par M^e APOLLIS substituant M^e Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE

Madame, [Z], [D]

née le 02 Juillet 1985 à, [Localité 2]

de nationalité Française

,

[Adresse 4]

assignée par procès- verbal de recherches infructueuses le 27/10/25

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 24 avril 2023, prenant effet le 1er mai suivant, M., [G], [I] a donné à bail à Mme, [Z], [D] un logement, situé, [Adresse 5], à, [Localité 6], moyennant un loyer mensuel hors charges de 590 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, M., [I] a délivré à Mme, [D] un commandement de payer la somme principale de 1 470 euros, au titre des reliquats de loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au mois de septembre 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions, Mmes, [K], [M] et, [C], [U], par actes des 10 et 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M., [I] a fait assigner Mme, [D], Mme, [U] et Mme, [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, aux fins, notamment, de juger que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et la condamnation solidaire de la locataire et des cautions au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 13 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant en référé a :

— Déclaré recevable la demande de M., [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 novembre 2024 ;

— Constaté la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2024 ;

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— Condamné solidairement Mesdames, [Z], [D],, [K], [M] et, [C], [U] à payer à M., [G], [I] la somme de 3 129 euros à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse ;

— Condamné Mesdames, [Z], [D],, [K], [M] et, [C], [U] à payer à M., [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mesdames, [Z], [D],, [K], [M] et, [C], [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 22 septembre 2025, Mmes, [K], [M] et, [C], [U] ont relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 9 octobre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 3 février 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions n°3 du 15 janvier 2026, Mmes, [C], [U] et, [K], [M] demandent à la cour, au visa des article 287 et 288 du code de procédure civile, ainsi que l’article 1373 du code civil, de :

— dire l’appel tel qu’interjeté régulier en la forme et justifié au fond,

— y faisant droit réformer et infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, procéder à une vérification d’écritures,

— les mettre hors de cause dès lors qu’elles n’ont signé aucun acte de cautionnement,

— les mettre hors de cause dès lors qu’aucun exemplaire du contrat de bail ne leur a été remis, ce qui entraîne la nullité du prétendu acte de cautionnement,

— condamner M., [G], [I] et Mme, [Z], [D] solidairement à leur payer chacune la somme de 1 000 euros au titre des frais et dépens de première instance et d’appel en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

— elles n’ont pas signé les prétendus actes de cautionnement et affirment n’avoir jamais consenti un tel engagement. Les chèques remis à l’entrée dans les lieux ont été uniquement remis à titre de dépôt de garantie et non en exécution d’un engagement de caution.

— les actes de cautionnement sont des documents copiés-collés, dont les écritures et signatures ne correspondent pas aux leurs, et versent en ce sens des pièces. Elles indiquent que leur présence lors de la signature du bail n’est pas démontrée, que le bail ne mentionne aucun garant et que les conditions du cautionnement ne sont pas réunies.

— une remise de chèque ne démontre pas qu’elles se soient engagées à travers un acte de cautionnement. Elles dénoncent enfin un comportement abusif du bailleur qui tend à ce qu’elles règlent la dette locative en dépit de tout engagement de leur part.

Par conclusions n°4 du 9 janvier 2026, M., [I] demande à la cour au visa des articles 2288 et suivants du code civil, de :

— juger que les actes d’engagements de cautions solidaires signés par Mme, [K], [M] et Mme, [C], [U] épouse, [A] sont valides,

— confirmer en son intégralité l’ordonnance déférée,

— débouter Mme, [K], [M] et Mme, [C], [U] épouse, [A] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Mme, [K], [M] et Mme, [C], [U] épouse, [A] à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose en substance que :

— Mmes, [M] et, [U] n’ont jamais contesté en première instance l’authenticité de leurs engagements de caution.

— les actes de cautionnement respectent les exigences de validité. Il conteste toute falsification des signatures et estime que les éléments produits à l’appui d’une demande en vérification d’écriture sont inopérants. Il souligne que les appelantes avaient connaissance de la portée de leur engagement et pour le démontrer, il verse des courriers et échanges de SMS dans lesquels les appelantes reconnaissent ledit engagement.

— les appelantes ont remis des chèques de caution, leur mauvaise foi est caractérisée.

— la lecture des messages par les appelantes est incorrecte. Il est fait référence dans ces échanges de SMS aux chèques de caution, mais également aux actes de caution.

— au titre du dépôt de garantie, il a perçu une somme de 590 euros de la part du conseil départemental, ainsi qu’un chèque de 590 euros de la part de Mme, [U], ce dernier n’ayant pas été encaissé.

— il ne saurait être déduit de la dette locative le montant de 1 770 euros correspondant aux chèques de caution, dès lors que ces chèques sont revenus impayés.

— les cautions étaient présentes lors de la signature du bail, et à cette occasion, elles ont remis trois chèques de caution au bailleur, lequel leur a donné un exemplaire du contrat de bail en main propre.

Mme, [B], destinataire par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses, de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation et des conclusions des appelantes, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 27 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Si Mme, [U] et Mme, [M] ont relevé appel, dans la déclaration d’appel et le dispositif de leurs premières conclusions, de tous les chefs de dispositif de l’ordonnance critiquée, elles ne développent de moyens qu’à l’appui d’une demande de mise hors de cause quant à la condamnation provisionnelle solidaire à la dette locative.

Mme, [D], locataire, est défaillante.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VIII) et le commandement de payer en date du 9 septembre 2024 la reprend.

M., [I] verse aux débats un décompte, arrêté au 21 mars 2025, date du départ de la locataire, présentant un solde négatif à hauteur de 3 129 euros.

Au vu de ce décompte, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail, étaient, ainsi, réunies à la date du 9 novembre 2024.

Il en résulte que Mme, [D] est occupante sans droit, ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme, [D] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, M., [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2- sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 de ce code, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant mensuel égal à celui des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation.

Selon le décompte versé aux débats par le bailleur, Mme, [D] était redevable d’une somme de 3 190 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation à la date du 21 mars 2025.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel de la locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif, arrêté au 21 mars 2025 (terme de mars 2025 prorata temporis et indemnité mensuelle d’occupation inclus).

3- sur le cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, prévoit que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le bail mentionne l’existence de «3 garants (mère + grands-parents)», ce qui correspond aux actes de cautionnement produits, Mme, [U] étant la mère de la locataire et Mme, [M], sa grand-mère.

Les actes de cautionnement produits, en date du 24 avril 2023, comportent une première partie prérédigée, complétée par chaque caution et une seconde partie, manuscrite, reprenant la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Ils stipulent que la caution a pris connaissance du loyer, qu’elle s’engage pour la durée du bail, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et dégradations locatives ('), dans la limite de 7 080 euros, qu’elle est informée de sa faculté de résiliation en cas de durée indéterminée et qu’elle renonce au bénéfice de discussion.

Si les actes de cautionnement ne mentionnent pas une remise du bail aux cautions, la partie prérédigée de ceux-ci reprend le montant du loyer, révision comprise. Par ailleurs, les échanges de messages téléphoniques (SMS) de M., [I] et de Mme, [U], entre le 12 janvier 2024 et le 30 octobre 2025, montrent que les cautions avaient une parfaite connaissance de leurs obligations et du contenu du bail, n’ayant jamais sollicité, si elle n’était pas advenue, une telle remise, notamment, après le message du 6 septembre 2024 du bailleur, évoquant la saisine d’un huissier et la mise en 'uvre de chaque cautionnement.

Aucune nullité, tirée du non-respect de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, susceptible de constituer une contestation sérieuse, n’est caractérisée.

2- L’article 287 du code de procédure civile prévoit que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

L’article 288 suivant précise qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

L’article 1373 du code civil prévoit que la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d’une partie peuvent pareillement désavouer l’écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu’ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

Mme, [U] et Mme, [M] contestent avoir signé les actes de cautionnement produits, exposant que ce sont des documents copiés-collés, dont les écritures et signatures ne correspondent pas aux leurs. Elles font valoir que les chèques remis à l’entrée dans les lieux ont été uniquement remis à titre de dépôt de garantie et non en exécution d’un engagement de caution.

Elles produisent à l’appui de leur contestation d’écritures et de signatures, en pièce n°1, l’impression, en noir et blanc, d’une photographie recto-verso du permis de conduire, délivré en 1983 et de la carte nationale d’identité délivré en 2023, de Mme, [U], en pièce n°2, l’impression en noir et blanc d’une attestation d’hébergement prérédigée, remplie et signée par Mme, [U] le 11 janvier 2024, en pièce n°3, une lettre manuscrite, rédigée par Mme, [U] le 24 avril 2023, et en pièces n° 5 et 6 les mentions manuscrites, que prévoit l’article 22-1 précité, rédigées de la main de Mme, [U] et de Mme, [M] en octobre 2025.

Les mentions manuscites, produites en pièces n° 5 et 6, rédigées de la main de Mme, [U] et de Mme, [M] en octobre 2025 doivent être écartées de la comparaison, ayant été établies, pour les besoins de la cause, au cours de la présente instance d’appel.

Mme, [M] ne produit aucune pièce permettant de comparer son écriture et sa signature à une date contemporaine de l’engagement de cautionnement litigieux.

Les trois pièces produites par Mme, [U], dont l’une est très ancienne, ne permettent pas de retenir qu’elle n’a pas signé et rempli l’engagement de caution litigieux, les exemplaires de signature produits présentant, en eux-mêmes, une graphie différente.

Par ailleurs, Mmes, [U] et, [M] ne contestent pas être, chacune, l’auteur d’une lettre manuscrite, en date du 27 janvier 2025, adressées par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, afin de « romp[re] leur engagement de caution ». Ces deux lettres, qui comportent des écritures et signatures similaires aux engagements de caution, ne concernent nullement les chèques déposés au titre du dépôt de garantie lors de la signature du bail. Elles se réfèrent, sans ambiguïté aucune, aux actes de cautionnement du bail.

Enfin, lesdites formules de chèques, datées du 24 avril 2023, signées et remplies par Mmes, [U] et, [M], comportent, également, une écriture et une signature parfaitement similaire aux actes d’engagements de caution litigieux.

Il en résulte qu’en dépit des dénégations de Mmes, [U] et, [M] à l’égard de ces engagements de caution, qu’elles prétendent apocryphes, ceux-ci apparaissent sincères et leur seront imputés.

Ainsi, aucune mesure de vérifications d’écritures n’apparaît justifiée, ni aucune contestation sérieuse, tirée de l’absence d’engagement contractuel, n’est caractérisée.

En conséquence, Mmes, [U] et, [M], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, sont tenues par leurs engagements de caution solidaire en date du 24 avril 2023 à l’égard du bailleur.

L’ordonnance de référé sera confirmée en toutes ses dispositions.

4- sur les autres demandes

Succombant sur leur appel, Mme, [U] et, [M] seront condamnées aux dépens et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à l’équité, à payer la somme globale de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée,

Y ajoutant,

Condamne Mme, [C], [U] et Mme, [K], [M] à payer à M., [G], [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme, [C], [U] et Mme, [K], [M] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente