Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre a famille, 10 avril 2026, n° 23/02937

TGI Perpignan 7 avril 2023

CA Montpellier
Confirmation 10 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Montpellier a été saisie d'un litige concernant la liquidation et le partage d'un bien immobilier indivis entre frère et sœur, suite au décès de leurs parents. La juridiction de première instance avait ordonné la vente aux enchères publiques de l'immeuble, fixant la mise à prix à 180 000 euros.

La cour d'appel a d'abord déclaré recevable l'intervention volontaire du fils de l'appelante, devenu nu-propriétaire du bien par donation. Elle a ensuite ajouté à la décision de première instance l'ouverture des opérations de liquidation et partage incluant ce nouveau co-indivisaire.

Cependant, la cour d'appel a infirmé la décision de première instance quant à l'attribution préférentielle du bien. Elle a confirmé la licitation de l'immeuble, estimant que les appelants n'avaient pas démontré leur capacité à payer la soulte due et que la valeur du bien devait être confirmée à 247 000 euros.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. a famille, 10 avr. 2026, n° 23/02937
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/02937
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 7 avril 2023, N° 22/03231
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre CASSANEmilie MURCIA-VILA
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS PIERRE GIPULO - DAVID DUPETIT - EMILIE MURCIASOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE CASSAN COURTY BOUCLIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2ème chambre A de la famille

ARRET DU 10 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02937 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3ES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 22/03231

APPELANTE :

Madame [P] [F] [I] [G]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e GARAVINI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIME :

Monsieur [Z] [N]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [B] [Z] [W] [G]

né le [Date naissance 3] 1992 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e GARAVINI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 19 janvier 2026 révoquée par une nouvelle clôture prononcée le 9 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 FEVRIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre

Madame Nathalie LECLERC-PETIT, Conseillère

Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY

ARRET :

— Contradictoire :

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées de cette mise à disposition au 03/04/2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10/04/2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre, et par Madame Séverine ROUGY, Greffière.

****

FAITS ET PROCÉDURE

M. [W] [N] et son épouse née [A] [C] décédaient respectivement les [Date décès 1] 2008 et [Date décès 2] 2008 laissant pour héritiers leurs trois enfants: M. [U] [N], M. [Z] [N] et Mme [P] [G].

Par acte notarié en date du 4 juin 2009, M. [U] [N] avait cédé, moyennant le prix de 73.333,34 €, à son frère et sa soeur, M. [Z] [N] et Mme [P] [G], 1/16ème de la propriété du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], dont il avait hérité.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2022, M. [Z] [N] faisait assigner Mme [P] [G] afin d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision, la licitation de l’immeuble par sa mise aux enchères et fixer le montant de la mise à prix à la somme de 180.000 euros.

Le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Perpignan, par jugement réputé contradictoire rendu le 7 avril 2023':

ordonnait l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision entre M. [Z] [N] et Mme [P] [G] sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour l’avoir recueilli dans la succession de M. [W] [N] et Mme [A] [C] épouse [N]

préalablement au partage et pour y parvenir, ordonnait la licitation de l’immeuble par sa mise aux enchères publiques sur dépôt du cahier des charges de la SCP [X] [J] ' [D] [H] et [R] [M] dont il fixait les modalités

ordonnait l’emploi des dépens et frais de partage en frais privilégiés de liquidation et de partage

jugeait n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

constatait l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

****

Mme [P] [G] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 7 juin 2023 de l’intégralité du jugement.

M. [Z] [N] a conclu au fond le 15 novembre 2023, puis le 28 mars 2024, aux fins de voir ordonner une médiation judiciaire, qui, après accord des parties, l’a été par décision rendue le 9 juillet 2024.

Par courriel du 20 juin 2025, la médiatrice a fait savoir à la cour que les parties n’ont pu s’accorder.

Les parties ont été avisées de la fixation de l’affaire à l’audience du 9 février 2026.

Par conclusions communes avec sa mère en date du 8 janvier 2026, M. [B] [G], est intervenu volontairement à l’instance.

Les dernières écritures de Mme [P] [G] ont été déposées le 8 janvier 2026.

M. [Z] [N], qui avait conclu le 15 novembre 2023, a déposé de nouvelles écritures le 6 février 2026 en réponse à l’intervention volontaire de son neveu.

A la suite de quoi, à sa demande et sans opposition de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 19 janvier 2026 a été rabattue et prononcée le 9 février 2026 sur l’audience et avant l’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [P] [G] et son fils, M. [B] [G], dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour, sur le fondement des articles 815, 831 et 832-3 du code civil, de réformer la décision déférée des chefs visés dans la déclaration d’appel et statuant à nouveau, de:

juger recevable l’intervention volontaire de M. [B] [G]

prononcer l’attribution préférentielle du bien à M. [B] [G]

juger que le bien indivis doit être évalué à 213.500 € et fixer la soulte due par M. [B] [G] à la somme de 106.750 €

* à titre subsidiaire

ordonner avant dire droit une mesure d’expertise ou de consultation afin d’obtenir une évaluation du bien indivis

condamner M. [Z] [N] à lui payer ainsi qu’à M. [B] [G], la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ordonner l’emploi des dépens et frais de partage en frais privilégiés de liquidation et de partage.

M. [Z] [N], dans le dispositif de ses dernières écritures au fond auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour de’confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et :

y ajoutant, d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision entre M. [Z] [N], Mme [P] [G] et M. [B] [G] portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] cadastré BD [Cadastre 1]

condamner Mme [P] [G] et Monsieur [B] [G] à la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR

* recevabilité de l’intervention de M. [B] [G]

Mme [G] a fait donation à son fils [B] de la nue-propriété de la maison d’habitation litigieuse, par acte reçu le 24 avril 2025 par Me [O], notaire à [Localité 9].

M. [B] [G] est intervenu volontairement à l’instance par des conclusions communes avec sa mère le 8 janvier 2026 régulièrement notifiées au conseil de l’intimé.

En application de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, par suite de la donation dont l’a gratifié sa mère, M. [B] [G] est devenu nu-propriétaire du bien litigieux, son intervention volontaire est recevable.

* ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision

Eu égard à la qualité de nu-propriétaire de M. [B] [G], il sera donc ajouté à la décision déférée et ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision entre M.[Z] [N], Mme [P] [G] et M. [B] [G].

* attribution préférentielle du bien

> Le premier juge a ordonné la licitation de l’immeuble considérant que le bien immobilier ne peut être facilement partagé et qu’une vente amiable n’est pas envisageable eu égard à la mésentente entre les co-indivisaires. Il s’est fondé sur l’expertise produite par M. [Z] [N] pour fixer la mise à prix à 180.000€, la valeur du bien étant estimée à 247.000 €.

> Mme [P] [G] et son fils font valoir pour l’appelante qu’elle est très attachée à la maison, qu’elle veut voir rester dans sa famille. Elle souligne que son frère [Z] renouvelle sa proposition de lui céder ses droits,proposition qui figurait déjà dans son assignation, manifestant ainsi qu’il n’est pas opposé à l’attribution préférentielle du bien.

S’agissant de la soulte, elle conteste l’évaluation du bien réalisée en 2021 et se prévaut d’une estimation à 180.000 € de la maison vendue vide ou 153.000 € vendue louée. Elle précise que la maison est actuellement en mauvais état, nécessite de nombreux travaux et donne sur une avenue très passante. Elle ajoute que le bien est aujourd’hui loué, ce qui n’était pas le cas en 2021.

M. [B] [G], son fils, propose un rachat sur la base d’une évaluation de 213.500 € correspondant à la moyenne entre la somme de 247.000 € réclamée par M. [N] et celle de 180.000 € de l’estimation libre de location, correspondant aussi à la mise à prix décidée par le tribunal.

> En réponse, M. [Z] [N] soutient ne pas pouvoir conserver le bien qui constitue une charge et l’empêche de vivre décemment, car il ne dispose que d’une faible retraite et doit supporter d’importantes charges. Il affirme avoir entrepris toutes les démarches possibles afin de mettre fin à l’indivision existant avec sa s’ur qui sollicite l’attribution préférentielle du bien, sur la base d’un contrat de location qu’elle a signé seule, à un prix qu’il conteste. Il réitère sa proposition de céder ses droits à Mme [G] à hauteur de 123.500 € si celle-ci souhaite se porter acquéreur.

> Réponse de la cour

En application des articles 832-3 et 832-3 du code civil, à défaut d’accord amiable, la demande d’attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence; les biens faisant l’objet de l’attribution sont estimés à leur valeur à la date fixée conformément à l’article'829.

En application de l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

L’article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

En l’espèce, le bien litigieux est composé d’une maison d’habitation avec jardin attenant d’une contenance de 2 ares et 40 centiares dont le caractère non aisément partageable n’est pas contesté et ressort de la description réalisée dans le cadre de l’expertise immobilière.

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder dans la cadre de la médiation ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Mme [G] et son fils demande l’attribution préférentielle du bien à ce dernier.

Il leur appartient donc de démontrer qu’ils seraient en capacité de s’acquitter de la soulte qui serait due à M. [Z] [N], ce qui impose de définir la valeur du bien.

M. [Z] [N] demande la confirmation de la décision déférée qui a retenu la valeur de 247 000 € arrêtée en 2021 par l’expert immobilier et souligne que le bien à été mis en location par sa soeur sans son accord.

L’appelante et son fils contestent cette valeur arguant du mauvais état du bien, au surplus est loué alors qu’il ne l’était pas en 2021. Ils produisent le bail où Mme [G] apparaît comme seule propriétaire du bien et une estimation, réalisée en 2023 par l’agence [1], qui fixe la valeur du bien à 180 000 euros s’il est vide ou 142 300 euros s’il est loué, avec une décote de 15 % pour les travaux à réaliser (toiture, vélux qui fuit, électricité présentation datée) outre qu’il est situé sur une artère passante.

Cette estimation remonte à presque 3 ans, elle n’est pas détaillée, à la différence de l’expertise immobilière méticuleuse réalisée en 2021.

De plus, depuis 2025 la valeur des biens situés sur le littoral méditerranéen a progressé; pour les Pyrénées-Orientales, l’indice des prix des maisons anciennes a augmenté d’environ'+10 à 15%'entre 2021 et 2025. Cette progression rapportée à la valeur estimée en 2021, fixe la valeur actualisée brute du bien à 276 640 € (247 000 € × 1,12 pour une hausse moyenne de 12%).

Plus précisément en 2025, le prix moyen du m² à [Localité 10] se situe entre 3000 et 4 000€, soit pour une maison de 105 m², à laquelle une décote de 10'% serait appliquée pour travaux, une valeur vénale comprise entre 235 000 et 250 000€.

Mme [G] et son fils ne sauraient se prévaloir d’une décote supplémentaire pour une location consentie sans l’accord du co-indivisaire.

En conséquence de quoi, la valeur de 247 000€ retenue par le premier juge sera confirmée.

Les parties ne se sont pas accordées dans le cadre de la médiation, il appartient à Mme [G] et à son fils qui revendiquent l’attribution préférentielle de justifier de la capacité de ce dernier à payer la soulte qui serait alors due à M. [Z] [N]. Or, force est de constater qu’ils ne versent aucune pièce pour en justifier.

Au surplus, la cour ignore le montant de l’actif net à partager, qui comprendra notamment les loyers du bien indivis dont sera redevable Mme [G], si elle les a seule encaissés, ni si un passif grève l’indivision.

En conséquence de quoi et en l’absence d’accord des parties, le bien n’étant pas aisément partageable, la licitation ordonnée par le premier juge sera confirmée en toutes ses modalités qui seront reprises au dispositif de la présente décision.

* frais irrépétibles et dépens

Les frais et dépens de première instance seront confirmés.

Mme [G] et son fils, [B] [G], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens d’appel et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Mme [G] qui, à tort, a attrait son frère en appel sera condamnée à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. [B] [G].

AJOUTANT à la décision déférée :

Ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision entre M.[Z] [N], Mme [P] [E] [N] et M. [B] [G]

Déboute Mme [P] [G] et M. [B] [G] de leur demande d’attribution préférentielle du bien indivis et d’expertise de ce bien

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées et notamment en ce qu’elle a :

Ordonné la licitation du bien indivis sis [Adresse 3] à [Localité 8] cadastré BD [Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 02 a 40 ca pour l’avoir recueilli dans la succession de M. [W] [N] né le [Date naissance 4] 1930 à [Localité 11] et Mme [A] [C] épouse [N] née le [Date naissance 5] 1931 à [Localité 12], décédés les [Date décès 1] 2008 et [Date décès 2] 2008, aux termes d’une attestation après décès en date du 23 Février 2009 publiée au SPF [Localité 11] 1 le 24 mars 2009 volume 2009 P n° 3243, Me [T] [L] notaire à [Localité 11], ayant constaté le transfert de propriété au bénéfice de M. [U] [N], M. [Z] [N] et Mme [P] [G] à hauteur de 1/3 en pleine propriété chacun et d’un acte de licitation en date du 4 juin 2009 passé par Me [Y] [V] notaire à [Localité 11], publié au SPF [Localité 11] 1 volume 2009 P n° 6658 par lequel M.[U] [N] a cédé à M. [Z] [N] et Mme [P] [G] 1/16 ème à chacun en toute propriété du bien immobilier susvisé moyennant le prix de 73.333,34 €, acte publié le 02/07/2009 volume 2009 P n° 6658

Ordonné la licitation de l’immeuble par sa mise aux enchères publiques sur dépôt du cahier des charges de la SCP [X] [J] ' [D] [H] & [R] [M]

Autorisé M. [Z] [N] à faire figurer dans le cahier des charges la clause numéro 26 du cahier des conditions de vente type établi par le Conseil National des Barreaux ci-après reproduite :

Article 26 ' Clause d’attribution : 'Quand la décision qui a ordonné la vente aux enchères aura expressément autorisé l’insertion de la présente clause dans le cahier des charges et conditions de la vente, le colicitant adjudicataire qui voudra en bénéficier en fera mention dans sa déclaration d’adjudication. En ce cas, cette déclaration vaudra engagement de sa part de se voir attribuer l’immeuble, et de la part des autres colicitants de le lui attribuer, dans le partage définitif pour la somme indiquée au jugement d’adjudication et d’en faire remonter les effets au jour fixé pour l’entrée en jouissance. En ce cas, le sollicitant adjudicataire sera redevable du prix de l’immeuble dans le cadre du partage définitif sous déduction de sa part dans la succession ou l’indivision et sous réserve des droits des créanciers. »

Fixé le montant de la mise à prix à la somme de 180.000 euros

Dit que 10 jours au plus tard avant la vente, il pourra être procédé à la demande de la partie poursuivante à une visite des biens mis à la vente sous la direction de l’huissier de justice mandaté à cette fin lequel sera autorisé à pénétrer dans les lieux au besoin avec recours de la force publique si Mme [G] refuse de lui laisser l’accès

Dit que les enchères seront portées exclusivement par voie d’avocat inscrit au barreau des Pyrénées-Orientales et ce de 1.000 en 1.000 €.

Y AJOUTANT

Condamne Mme [P] [G] et M. [B] [G] aux entiers dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés

Déboute Mme [P] [G] et M. [B] [G] de leur demande au titre de l’article 700 code de procédure civile

Condamne Mme [P] [G] à payer à M. [Z] [N] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT