COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

( anciennement 2e chambre civile )

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03150 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWH3

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 MAI 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 7] N° RG 25/30245

APPELANTE :

Société YES D-ECO & RENOV

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

La SCI LE FANAL, société civile immobilière, ayant son siège social sis chez M. [S] [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, représentée par la S.A.R.L. CLAPAS IMMOBILIER, société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 5.000,00 euros inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 809 546 716 dont le siège social est situé [Adresse 6] à MONTPELLIER (34000), agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

Chez M. [S] [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 18 mars 2024, prenant effet le 22 mars suivant, la SCI le Fanal a donné à bail commercial à la SARL Yes D-Eco & Renov un local, situé [Adresse 5], d’une superficie de 45,90 m2 aux fins d’exploitation d’une activité de plâtrerie, isolation, peinture, vitrerie et électricité, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5 820 euros pour une durée de neuf années.

Par acte du 18 mars 2024, M. [H] [I] s’est porté caution des sommes dues par le preneur.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la SCI le Fanal a délivré à la société Yes D-Eco & Renov un commandement de payer la somme de 2 017,15 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de novembre 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail et a dénoncé à la caution ce commandement par acte du 22 novembre suivant. Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, elle lui a délivré un commandement pour défaut d’assurance, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 24 janvier et 24 février 2025, la SCI le Fanal a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier la société Yes D-Eco & Renov et M. [I], aux fins principalement, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation à une provision au titre de l’arriéré locatif, à hauteur de 3 207,15 euros, et à une indemnité d’occupation, et d’expulsion.

Par ordonnance en référé réputée contradictoire, rendue le 22 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :

— déclaré recevable, l’action de la SCI Le Fanal, à l’encontre de la SARL Yes Deco & Renov et de M. [H] [I] en qualité de caution solidaire ;

— constaté la réalisation de plein droit du bail liant les parties par l’effet du commandement de payer en date du 19 novembre 2024, et ce à compter du 20 décembre 2024 ;

— ordonné l’expulsion de la SARL Yes D-Eco & Renov qui devra laisser le lieux loués ([Adresse 4] à [Localité 7]) libres de sa personne de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné solidairement la SARL Yes D-Eco & Renov et M. [H] [I] à payer les sommes provisionnelles suivantes :

— une provision de quatre mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et quinze centimes (4 397,15 euros) en deniers et quittances à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation demeurées impayées jusqu’au mois de mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à la somme de cinq cent quatre-vingt-quinze euros (595 euros), à compter du 1er avril 2025, date de fin de la période couverte par la provision précitée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné solidairement la SARL Yes D-Eco & Renov et M. [H] [I] à payer à la SCI Le Fanal la somme de mille deux cents euros (1 200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement la SARL Yes D-Eco & Renov et M. [H] [I] aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 17 juin 2025, la société Yes D-Eco & Renov a relevé appel de cette ordonnance intimant seulement la SCI le Fanal.

Par avis en date du 1er juillet 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 29 août 2025, la société Yes D-Eco & Renov demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants et 1343-5 du code civil et 145-41 du code de commerce, de :

— juger son appel recevable tant sur la forme que sur le fond et bien-fondé ;

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— statuant à nouveau, à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Le Fanal comme étant injustes et infondées ;

— à titre subsidiaire et si par extraordinaire, la cour devait estimer que la clause résolutoire doit produire ses effets, suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des clauses du commandements de payer, cette dernière proposant de payer en une mensualité;

— en tout état de cause, condamner la SCI Le Fanal à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudices liés à l’absence de boîte aux lettres,

— condamner la SCI Le Fanal à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens, dont frais d’expertise judiciaire. (sic)

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le bailleur ne lui a jamais attribué de boîte aux lettres, entraînant de nombreux préjudices du fait de l’absence de réception de son courrier (Urssaf, relances, impôts'),

— elle a proposé de régler le loyer annuel après le commandement par chèque remis en mains propres à l’agence, mais ce mode de règlement lui a été refusé,

— cette proposition justifie l’octroi de délais de paiement,

— elle a subi un préjudice du fait de l’absence de boîte aux lettres.

Par conclusions du 21 octobre 2025, formant appel incident, la SCI le Fanal demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et y ajoutant, débouter l’appelante de ses demandes,

— condamner solidairement (sic) la société Yes D-Eco & Renov au paiement de la somme de 8 620,71 euros au titre des arriérés et charges impayées arrêtés au 30 septembre 2025,

— condamner la société Yes D-Eco & Renov à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Yes D-Eco & Renov et M. [H] [I] aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— le bail est daté du 18 mars 2024. À cette date, ont été remises à l’intéressé deux clés de boîte aux lettres, le locataire ne s’est jamais manifesté sur une prétendue absence d’attribution d’une boîte aux lettres jusqu’au mois de février 2025,

— le régime de l’exception d’inexécution ne peut s’appliquer ; cela serait disproportionné par rapport aux faits, les loyers impayés ont débuté bien avant le seul courriel du preneur, concernant la boîte aux lettres,

— aucune pièce relative à la demande de suspension de la clause résolutoire n’est communiquée.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Au préalable, M. [I] n’ayant pas été attrait devant la cour, les demandes de la société Yes D-Eco & Renov à son encontre sont irrecevables.

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

1.1 En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

L’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail contient une telle clause (page 12) et les commandements de payer et de justifier d’une assurance en date du 19 novembre 2024 la citent expressément.

Aucune attestation d’assurance n’est produite.

Selon les décomptes en date des 8 janvier 2025, 23 mars 2025 et 17 octobre 2025, produits par le bailleur, le commandement de payer n’a pas été régularisé. La clause résolutoire est acquise à la date du 20 décembre 2024.

Il en résulte que la société Yes D-Eco & Renov est occupante sans droit ni titre depuis cette date, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

1.2 La société Yes D-Eco & Renov oppose aux demandes en paiement du bailleur des manquements à son obligation de délivrance au titre d’une exception d’inexécution, tirée de l’absence de mise à disposition d’une boîte aux lettres, l’ayant empêchée de recevoir son courrier.

Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, notamment, en bon état de réparation, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et l’article 1728 suivant oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 22 mars 2024 que le preneur a reçu deux clés pour une boîte aux lettres décrite comme étant en bon état.

La société Yes D-Eco & Renov ne démontre pas qu’elle n’a pas pu accéder à la boîte aux lettres délivrée, s’étant contentée de se plaindre en février 2025, soit plus de dix mois après le début du bail, de l’absence d’attribution d’un tel équipement, et dans le même temps, d’avoir apposé son nom sur une boîte aux lettres, avant qu’il ne soit enlevé. Elle ne produit aucune pièce attestant d’une perte, ou non-distribution, de son courrier du fait de l’absence de boîte aux lettres.

Il en résulte qu’aucune contestation sérieuse, tirée d’une exception d’inexécution, résultant d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, n’est caractérisée. La demande d’indemnisation de la société Yes D-Eco & Renov à ce titre sera rejetée. L’ordonnance de référé sera complétée de ce chef.

Selon le dernier décompte en date du 17 octobre 2025, la société Yes D-Eco & Renov est débitrice de la somme de 8 388,61 euros (= 8 620,71 euros moins 232,10 euros -coût du commandement de payer- ), ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant remplies le 20 décembre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 8 388,61 euros, arrêté au mois d’octobre 2025 inclus, et à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation, que le premier juge a fixé, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 595 euros par mois.

L’ordonnance de référé sera confirmée, sauf quant au montant de l’arriéré locatif.

2- sur les demandes de délais de grâce

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La société Yes D-Eco & Renov ne produit strictement aucune pièce comptable la concernant.

La SCI le Fanal justifie que la dette de loyer ne cesse d’augmenter (3 207,15 euros en janvier 2025, 4 992,15 euros en avril 2025 et 8 620,71 euros en octobre 2025), tout versement ayant cessé en septembre 2024, de sorte que la société Yes D-Eco & Renov ne justifie pas de sa capacité à honorer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois, et encore moins d’un mois, comme elle en forme la proposition.

Ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront donc rejetées.

L’ordonnance sera complétée de ces chefs.

3 -sur les autres demandes

La société Yes D-Eco & Renov, qui succombe, ne peut démontrer que la procédure engagée par la SCI le Fanal est abusive, de sorte que sa demande d’indemnisation pour procédure abusive sera également rejetée.

Elle sera, pour les mêmes motifs, condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la société Yes D-Eco & Renov à payer une provision de 4397,15 euros, en deniers et quittances à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation demeurées impayées jusqu’au mois de mars 2025 inclus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI le Fanal à l’encontre de M. [H] [I] ;

Condamne la SARL Yes D-Eco & Renov à payer une provision de 8 388,61 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, formée par la SARL Yes D-Eco & Renov ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts, formées par la SARL Yes D-Eco & Renov ;

Condamne la SARL Yes D-Eco & Renov à payer à la SCI le Fanal la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Yes D-Eco & Renov aux dépens.

le greffier la présidente