COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 12 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03053 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWBW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] – N° RG F 22/00996

APPELANT :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocat au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur [E] [X]

né le 15 juin 1969 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 05 mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mars 2026,en audience publique, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, conseiller désigné par ordonnance pour assurer la Présidence, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Gaëlle DELAGE

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Gaëlle DELAGE, greffière.

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, [E] [X] a consenti à [T] [H], exploitant une entreprise individuelle de restauration rapide, le bail commercial d’un local sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Hérault) moyennant le paiement, selon l’article 5 des conditions particulières du bail, d’un loyer annuel de base fixé à 600 € hors-taxes et charges, outre la taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères de 50 € payable en surplus du loyer.

Le 23 mars 2022, M. [X] a fait délivrer à M. [H], par acte de Me [V], huissier de justice, un commandement de payer la somme de 600 € au titre des charges non réglées d’avril 2021 à mars 2022 et de se conformer à la destination des lieux loués telle que prévue dans le bail selon lequel le locataire devait exercer une activité de « pizzéria, pâtes, salades, frites, repas au four, crêpes et glaces ».

Par exploit du 22 avril 2022, M. [H] a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Béziers en annulation du commandement ainsi délivré.

Postérieurement, M. [X] a assigné M. [H] devant le juge des référés du même tribunal aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail et d’expulsion.

Après l’échec d’une mesure de médiation, le juge des référés a, par ordonnance du 7 février 2023, rejeté la demande de résiliation de plein droit du bail et prescrit une mesure d’expertise confiée à M. [W] sur la demande du défendeur, se plaignant de l’existence de désordres liés à des dysfonctionnements de l’installation électrique, qui ne lui permettaient pas, selon lui, d’utiliser le local conformément à sa destination contractuelle.

L’expert a déposé un rapport de ses opérations le 7 décembre 2023, concluant ce qui suit :

« Les désordres constatés portent sur des non-conformités et non-respect des règles et textes en vigueur relatifs aux installations électriques de grande cuisine et d’établissements recevant du public ([Localité 6]).

Les désordres dénoncés par les consorts [H] portent sur des déclenchements répétés du disjoncteur de branchement, liés à un dépassement de la puissance maximale disponible et l’impossibilité de disposer d’une puissance supérieure sans modifier le branchement ENEDIS.

Nous notons que le rapport de l’organisme de contrôle relève 37 observations dont les causes sont des défauts de conception/réalisation et d’entretien ; après lecture et analyse, nous faisons nôtres ces observations. »

Devant le tribunal, saisi du fond du litige, M. [H] a sollicité l’annulation du commandement délivré le 23 mars 2022, la restitution des sommes versées au titre des loyers et des charges, ainsi que la réalisation sous astreinte par le bailleur des travaux de mise aux normes de l’installation électrique du local, tels que prévus par l’expert judiciaire.

M. [X] a demandé, de son côté, le paiement des charges dues au 1er décembre 2024, la résiliation de plein droit du bail consécutive à la délivrance du commandement du 23 mars 2022, le règlement d’une indemnité d’occupation de 650 € par mois jusqu’à parfait de libération des lieux et l’expulsion des occupants du local.

Par jugement du 2 juin 2025, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

— jugé que l’intention commune des parties était de prévoir, dans le cadre du contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2021, un loyer mensuel (et non annuel) s’élevant à la somme de 600 € auquel s’ajoute la somme de 50 € par mois au titre de la taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères,

— condamné M. [H] à payer à M. [X] la somme de 2250 € correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 1er avril 2021 avec effet à compter du 23 avril 2022,

— ordonné à M. [H] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et à défaut pour lui d’y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que M. [X] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,

— dit que M. [H] est redevable d’une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 650 € par mois à compter du 24 avril 2021 (en réalité 2022) jusqu’à la libération intégrale des lieux donnés à bail,

— condamné M. [H] à payer, en tant que de besoin, cette somme à M. [X],

— débouté M. [H] de l’ensemble de ses demandes,

— et condamné celui-ci aux dépens, y compris le coût du commandement, ainsi qu’à payer à M. [X] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] a régulièrement relevé appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions par déclaration reçue le 11 juin 2025 au greffe de la cour et par ordonnance de référé du 24 septembre 2025, le délégataire du premier président a déclaré irrecevable sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Il demande à la cour, dans ses conclusions du 11 septembre 2025, de :

Vu les articles 1103, 1231-1, 1302, 1302-1 et 1719 du code civil,

Vu les articles L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce,

Vu l’article 491 du code de procédure civile,

— réformer dans son intégralité le jugement entrepris

statuant à nouveau,

Sur les charges locatives et l’impossible acquisition de la clause résolutoire,

— juger qu’aucune charge n’a été facturée ou justifiée par le bailleur, notamment au titre de l’année 2022, date de délivrance du commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire,

— juger que M. [X] n’a pas justifié dans les délais visés par l’article R. 145-36 du code de commerce que les sommes visées au commandement signifié le 23 mars 2022 (') correspondent à une créance dont il serait débiteur,

— juger que le bail commercial ne comprend pas d’inventaire précis des charges, impôts et taxes au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce,

En conséquence,

— juger que le commandement signifié le 23 mars 2022 vise des sommes dont il n’est pas débiteur,

— juger de nul effet le commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire signifiée en date du 23 mars 2022 par le ministère de Me [V], huissier de justice à [Localité 1],

— condamner M. [X] à lui rembourser les sommes payées au titre des provisions sur charges,

Sur l’obligation de délivrance conforme du local loué et les préjudices subis,

— juger que M. [X] ne lui a pas délivré un local conforme à sa destination,

En conséquence,

— le condamner à lui délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bail en date du 1er avril 2021 en faisant notamment réaliser les travaux de mise aux normes de l’installation électrique du local tel que désignés et chiffrés par l’expert judiciaire, M. [W], dans son rapport en date du 7 décembre 2023,

— assortir la condamnation de M. [X] à effectuer les travaux au paiement d’une astreinte de 200 € par jour de retard après écoulement d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 20 063,80 € en indemnisation du préjudice subi au titre des pertes de chiffre d’affaires relatives aux années 2022, 2023 et 2024, somme à parfaire en clôture de saison estivale 2025,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— et le condamner à lui payer la somme de 2500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X], par conclusions du 17 novembre 2025, sollicite de voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et condamner M. [H] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose en substance que :

— le locataire n’a jamais réglé les provisions sur charges dues mensuellement à hauteur de 50 €, alors qu’il a toujours payé la somme de 600 € au titre du loyer mensuel, reconnaissant ainsi l’erreur matérielle affectant la rédaction du contrat de bail,

— les charges sont justifiées et la dette locative s’élève à la somme de 2250 € au 1er décembre 2024,

— M. [H] a accepté de prendre le local dans l’état où il se trouvait, s’engageant à entretenir et remplacer tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (climatisation, installation électrique),

— et le local a été équipé d’appareils à plancha et de grilles pour préparation de viandes et de hamburgers, ce qui constitue une violation des dispositions du bail quant aux activités autorisées.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 5 mars 2026.

MOTIFS de la DECISION :

Sur la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des charges et non-respect des clauses du bail sur la destination des lieux loués :

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, qui est d’ordre public : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (') ».

L’article R. 145-36 du même code, dispose que l’état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel et que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte de ces textes que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci.

En l’espèce, l’article 11.2 des conditions générales du bail stipule que le preneur devra notamment régler au bailleur sa quote-part de la dépense supportée par ce dernier au titre des charges afférentes aux parties communes ou à l’usage collectif ou aux services communs de l’immeuble, ainsi que la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les taxes additionnelles à la taxe foncière afférents aux locaux.

Il est indiqué que l’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce se trouve annexé au bail, mais cet inventaire, s’il a été établi, n’est pas communiqué.

L’article 5.3 des conditions particulières du bail énonce par ailleurs, que la taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères est de 50 € payable en surplus du loyer (sic) mais le premier juge, procédant à l’interprétation de la commune intention des parties, a justement retenu que cette somme était, comme le loyer de base, due mensuellement et non annuellement, après avoir relevé que M. [H] s’était toujours acquitté d’une somme mensuelle de 600 € au titre du loyer ; cette somme de 50 € due mensuellement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit cependant être regardée comme une provision devant donner lieu à la liquidation et la régularisation dans le cadre de l’établissement de l’état récapitulatif annuel.

Or, M. [X] n’établit pas avoir communiqué à son locataire l’état récapitulatif annuel qu’il était tenu de lui adresser dans les trois mois de la reddition de comptes de la copropriété au titre des exercices 2022, 2023 et 2024 ; il ne justifie pas davantage, en l’état actuel, de l’existence et du montant des charges dues par M. [H] notamment au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les trois exercices considérés. Il se borne à produire (sa pièce n° 18) le relevé de compte de la période du 2 juillet 2021 au 11 octobre 2024, que lui envoyé le syndic de la copropriété (le cabinet Logesyc) qui, non seulement, ne détermine pas la quote-part des charges communes due par le locataire, mais ne contient pas le justificatif des dépenses engagées au titre du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, contrairement à ce qu’indique le premier juge.

Il s’ensuit que le commandement délivré le 23 mars 2022 n’a pu entraîner la résiliation de plein droit du bail en raison du non-paiement de la somme de 600 €, montant des provisions réclamées d’avril 2021 à mars 2022 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dès lors que l’existence et le montant de ces charges ne sont pas justifiés. M. [X] ne saurait davantage obtenir le paiement de la somme de 2250 € correspondant aux provisions non réglées au 1er décembre 2024.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, l’article 3 des conditions particulières du bail énonce que « le local est loué à l’usage exclusif de l’activité désignée par M. [H] : « pizzeria, pâtes et salades, frites, repas au four, crêpes, glaces », l’insertion d’une telle clause se justifiant par le fait que le bailleur exploitait lui-même un restaurant dans un local contigü, situé dans le même ensemble immobilier au [Adresse 2] à [Localité 5].

L’article 12.2 des conditions générales du bail dispose également qu'« en cas d’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre des obligations mises à sa charge par le bail (') et après expiration d’un délai d’un mois suivant un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires ».

A cet égard, La carte du snack à l’enseigne « Tasty House » exploité par M. [X], corroboré par le procès-verbal de constat établi le 11 mai 2022 par Me [L], huissier de justice, établissent que le locataire, qui avait équipé son local d’une plancha de marque Krampouz, préparait des viandes et des poissons grillés entrant dans la composition d’américains, d’hamburgers ou de wraps et qu’à l’aide de la machine appropriée de marque Combisteel, il confectionnait des sandwiches de type paninis, grillés entre les deux plaques de la presse.

La composition de plats à base de viandes ou de poissons grillés destinés à être servis à la clientèle procède, à l’évidence, d’un non-respect de la clause de destination des lieux loués insérée dans le bail.

Dans l’acte délivré le 22 mars 2022 par Me [V], huissier de justice, M. [X] a fait commandement au locataire d’avoir à respecter la clause de destination des lieux loués, lui rappelant la clause résolutoire de l’article 12.2 des conditions générales du bail susceptible de produire effet un mois après la délivrance du commandement resté infructueux.

Or, M. [H] n’a pas justifié s’être mis en conformité avec les stipulations du bail dans le mois suivant la délivrance du commandement, ce dont il résulte que la clause résolutoire pouvait être valablement mise en 'uvre pour sanctionner le manquement à la clause de destination des lieux loués expressément convenue ; il ne prétend même pas, dans ses conclusions d’appel, avoir régularisé l’exécution de son obligation contractuelle.

Le jugement entrepris doit être confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le bail à effet du 23 avril 2022 et ordonné l’expulsion de M. [H] des lieux loués ; l’indemnité d’occupation due par l’intéressé à compter du 24 avril 2022 doit cependant être fixée à la seule somme de 600 € par mois jusqu’à la libération intégrale des lieux.

Sur l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination convenue :

Se fondant sur l’article 1719 du code civil faisant obligation au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, M. [H] fait valoir que M. [W], dans son rapport d’expertise du 7 décembre 2023, a conclu que l’installation électrique du local ne respectait ni la réglementation relative aux [Localité 6], ni la réglementation de grande cuisine en vigueur et que l’activité de restauration ne pouvait dès lors être exercée dans le local loué ; l’appelant relève à cet égard que le local a été loué notamment pour la « cuisine au four », laquelle s’est avérée impossible tenant l’état de l’installation électrique (l’expert retient, en effet, qu’il est nécessaire de modifier le branchement et le comptage Enedis pour passer d’un branchement monophasé + neutre à un branchement triphasé + neutre, ce qui suppose une adaptation du tableau électrique pour l’implantation d’un four, ainsi que la reprise du raccordement de la hotte et de l’alimentation du four).

Pour autant, dès lors que la résiliation de plein droit du bail a été constatée à effet du 23 avril 2022, la demande de M. [H] aux fins d’exécution sous astreinte des travaux de mise en conformité préconisés par l’expert devient nécessairement sans objet.

L’article 7 des conditions générales du bail dispose, par ailleurs, que le preneur devra effectuer dans les locaux et à ses frais tous travaux de réparation de toute nature, réfections, remplacements, mise ou remise en état, mise ou remise aux normes, même prescrits par l’administration ou par les lois ou règlements ou rendus nécessaires par la vétusté et qu’il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause, en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (climatisation, installations électriques, ventilation) ; en dépit de ces stipulations contractuelles mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, M. [X] était tenu de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail, devant notamment permettre au preneur l’exercice d’une activité de restauration par la préparation de « repas au fou »r, ce qui n’a pas été le cas puisque, selon les énonciations du rapport d’expertise, l’installation électrique monophasé était, dès l’origine, inapte à permettre l’installation d’un four d’une puissance de 11,2 kW.

M. [H], qui prétend avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 20 063,80 € au cours des saisons estivales 2022, 2023 et 2024 du fait de l’impossibilité de cuisiner au four, ne justifie pas cependant l’existence d’une telle perte qu’il fixe arbitrairement à 40 % du chiffre d’affaires réalisé au cours du troisième trimestre de chaque année considérée ; sa demande en paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance n’est pas fondée.

3-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [H] doit être condamné aux dépens d’appel, sans toutefois qu’il y ait lieu de faire application, au profit de M. [X], des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [H] à payer à M. [X] la somme de 2 250 € correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024 et dit que M. [H] est redevable d’une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 650 € par mois à compter du 24 avril 2021 jusqu’à la libération intégrale des lieux,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute M. [X] de sa demande en paiement de la somme de 2250 € correspondant aux provisions sur charges non réglées au 1er décembre 2024,

Dit que M. [H] est redevable d’une indemnité d’occupation égale à 600 € par mois à compter du 24 avril 2022 jusqu’à la libération intégrale des lieux,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Condamne M. [H] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application, au profit de M. [X], de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière La présidente