Arrêt N°

R.G : 07/01186

La SARL SODISPRO

C/

V

X

X

X

X

X

X

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 22 DECEMBRE 2008

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE DE SAINT-PIERRE en date du 11 MAI 2007 suivant déclaration d’appel en date du 13 JUILLET 2007

rg n° 05/982

APPELANTE :

La SARL SODISPRO

XXX

XXX

Représentée par M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE (avocat au barreau de SAINT-DENIS)

INTIMES :

Madame T U Q V veuve X

XXX

Propriété la vallée

XXX

Madame K W T X épouse Y

XXX

XXX

Monsieur L J X

XXX

XXX

Madame M AC T-AD X veuve C DE XXX

XXX

Propriété la vallée

XXX

Madame N T AA X épouse Z

XXX

XXX

Madame O Q X épouse A

XXX,

XXX

97438 SAINTE-T

Mademoiselle P T AB X

C/o époux D E XXX

XXX

Tous représentés par M^e L GARRIGES membre de la SELARL

GARRIGES-GERY-SCHWARTZ-SCHWARTZ-SCHAEPMAN

CLOTURE LE : 15 octobre 2008

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale entre le 27 octobre et le 03 octobre 2008.

Par bulletin du 07 novembre 2008 , le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la cour composée de :

Président : Monsieur F G

Conseiller : Madame H I

Conseiller : Madame R-S

qui en ont délibéré

et que l’arrêt serait rendu le 22 décembre 2008 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 décembre 2008.

Greffier : .Madame Annick PICOT, adjoint administratif faisant fonction de greffier.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 1^er septembre 1986, J X donnait à bail

commercial à la société SODISPRO, un hangar sis à Saint Pierre la vallée, affecté à l’usage de dépôt uniquement, pour un loyer mensuel de 4000 F. Ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Le 18 février 2004, T U V, veuve X, K X épouse B, L X, M X, N X épouse Z, O X épouse A et P X, ses héritiers, délivraient à la société SODISPRO un congé avec offre de renouvellement, pou un loyer annuel de 27 440,88 €, soit un loyer mensuel de 2286,74 €.

Le 4 août 2004, la preneuse signifiait aux bailleurs qu’elle faisait valoir son droit à renouvellement, mais contestait le montant du loyer proposé.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, par exploit du 29 mars 2005, les consorts X demandaient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à ladite somme et de condamner la société SODISPRO à lui payer les intérêts au taux légal sur arriérés, et sur les virements et de fixer un loyer provisionnel de 2000 euros par mois en cas d’expertise.

Par jugement avant dire droit en date du 19 à août 2005, le juge

de loyers commerciaux ordonnait une mesure d’expertise. Le rapport d’expertise était déposé le 26 juin 2006.

Par jugement du 15 juin 2007, le juge des loyers commerciaux disait que le loyer du local considéré ne relevait pas du statut des baux commerciaux. Il fixait le loyer à la somme mensuelle de 912,82 € à compter du 4 août 2004 et condamnait la société SODISPRO à payer des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés.

Par acte du 13 juillet 2007 la SARL SODISPRO interjetait appel de cette décision.

L’affaire était clôturée par ordonnance du Conseiller de la mise en état du 15 octobre 2008.

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MOYENS ET PRETENTIONS

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 octobre 2008, auxquelles il convient de se rapporter pour plus ample exposé, la SARL SODISPRO, appelante, demande :

À titre principal,

• de juger irrecevable et infondé la demande de déplafonnement du loyer,
• de débouter les consorts X de l’ensemble de leur demande et en particulier de requalification du bail commercial en bail de droit commun,

En tout état de cause,

• de reconnaître que, compte tenu des caractéristiques locales, le loyer renouvelé doit être maintenu à 725 €, conformément à l’avis de la commission de conciliation en matière de baux à usage commercial émis le 14 décembre 2004,

À titre reconventionnel,

• de condamner solidairement les consorts X à lui payer la somme de 1088 € au titre de l’indu sur loyer déjà payé, et la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
• de condamner la même à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
  

L’appelante, fait valoir, en substance, qu’elle exerce une activité commerciale de ventes de meubles, qu’elle est inscrite au registre du commerce des sociétés et qu’elle est à jour de ses cotisations sociales. Elle soutient que la demande de plafonnement des loyers est irrecevable, car elle ne s’applique pas à un local à l’usage de dépôt.

Elle soutient également qu’en l’absence de modification de la valeur locative, telle que rapportée par le rapport expertal, et l’état de vétusté des locaux il convient de faire strictement application de la clause d’indexation.

Elle conteste également l’augmentation proposée par l’expert, qui selon elle est en contradiction avec ses constatations.

Elle invoque le préjudice résultant du défaut de jouissance en raison des conditions d’accessibilité aux locaux loués et de la vétusté de ces derniers qu’elle subit, pour prétendre à l’attribution de dommages et intérêts à titre reconventionnel.

En réplique, les consorts X, intimés, par conclusions régulièrement notifiées le 8 septembre 2008, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent :

• de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la fixation du montant du loyer,

À titre principal,

• de constater que la société SODISPRO ne justifie pas de ce que le local a la qualité d accessoire à une activité commerciale,
• de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve du caractère nécessaire dudit local, pour son activité
• de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le bail en bail de droit commun,
• de fixer à 3418,64 €, hors charges et hors taxes, par mois le montant du loyer, avec effet à compter du 4 août 2004,

À titre subsidiaire, s’il devait être considéré qu’il s’agit d’un bail commercial :

• de constater que la durée effective du bail est supérieure à 12 ans et juger que le bailleur est fondé à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145 ' 34 de Code de commerce,
• de juger que la règle du déplafonnement trouve à s’appliquer en l’espèce et que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative,
• de fixer à 3418, 64 € par mois le montant du loyer, avec effet à compter du 4 août 2004, hors charges et hors taxes,
• de condamner la société SODISPRO au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés,
• de condamner la même à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
  

Ils font valoir, en substance, que le bail établi entre les parties est un bail à usage de dépôt. Ils prétendent que la preneuse n’exerce plus d’activité commerciale principale et que par conséquent le local accessoire à l’exercice de cette activité ne saurait plus bénéficier du régime des baux commerciaux, et que quand bien même celle-ci parviendrait à démontrer qu’elle exerce une activité commerciale, ce local accessoire, dont la privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du fonds ne saurait se voir appliquer le régime des baux commerciaux.

Ils avancent que l’article L. 145-34 de Code commerce prévoit le déplafonnement des baux dont la durée est supérieure à 12 ans et que le montant du loyer du local loué doit correspondre désormais à sa valeur locative.

Ils considèrent qu’au regard des caractéristiques du local, de son état d’entretien, sa situation dans l’environnement immédiat, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de la destination des lieux, cette valeur locative doit être fixée à 6,04 pour le m2, ce qui porte le loyer à 3418,64 € par mois.

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• MOTIFS

Il est produit aux débats un document contractuel signé entre J X et la société SODISPRO, le 1^er septembre 1986, intitulé bail commercial.

De la main même du bailleur, il y est écrit que le local loué est constitué d’un hangar affecté à usage de dépôt uniquement. En conséquence, ce dernier savait pertinemment que l’espace faisant l’objet dudit contrat, situé au sein même de sa propriété et éloigné de tous lieux publics, n’était pas destiné à recevoir une clientèle, ou encore à l’exposition des marchandises, mais qu’il présentait un caractère simplement utile à l’exercice de l’activité de la preneuse. De fait, ledit local ne saurait rentrer dans le champ d’application des dispositions d’ordre public qui régissent le statut des baux commerciaux.

Toutefois, l’extension du statut des baux commerciaux peut relever d’une disposition légale, c’est ainsi que celui-ci a pu être étendu à certaines personnes morales n’étant pas inscrites au registre du commerce ou n’exerçant pas d’activité commerciale et, dans un système de liberté contractuelle, de la volonté des parties qui décident librement de se placer sous son empire.

Certes le seul fait de qualifier ladite location de bail commercial ne suffit pas à lui en conférer le statut. Encore faut-il que les parties aient manifesté sans équivoque leur intention de se placer sous le régime des baux commerciaux.

Or, en l’espèce la volonté des parties s’est clairement manifestée lors de la rédaction dudit acte, qui ont décidé de le soumettre aux conditions de durée, aux conditions de révision du loyer, et aux conditions du renouvellement propres au régime des baux commerciaux.Cette même volonté s’est également manifestée lors de l’exécution du contrat, lorsque les bailleurs ont fait délivrer à la preneuse un congé avec offre de renouvellement, qu’en l’absence d’accord sur la fixation d’un nouveau loyer, elles ont saisi la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, et qu’elles ont saisi le juge des loyers commerciaux près le Tribunal de grande instance de Saint Pierre.

En conséquence, les bailleurs, qui ont clairement manifesté leur volonté de se placer contractuellement sous le régime des baux commerciaux, et par là même d’en faire bénéficier la preneuse, ne sauraient faire valoir aujourd’hui une demande tendant à ce que ce dit bail soit requalifié en bail de droit commun.

L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit la possibilité d’un déplafonnement du loyer dans l’hypothèse d’un bail dont la durée excède 12 années, par l’effet d’une tacite conduction.

En l’espèce, il est rapporté et non contesté que le bail conclu le 1^er septembre 1986 n’avait jamais été renouvelé avant que le bailleur ne délivre à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement, le 18 février 2004.

En conséquence, le calcul du montant du loyer du bail renouvelé, qui a duré plus de 12 années, ne saurait se voir appliquer les règles propres au plafonnement du loyer.

Or, l’article L. 145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

L’expert indique dans son rapport que le bâtiment se situe au-dessus de la zone industrielle n°3, l’accès se faisant par le chemin de terre qui pénètre sur la propriété des bailleurs, qu’il s’agit d’un ancien bâtiment de l’usine qui ne dispose pas de quai de déchargement, et d’aucun aménagement spécifique. Il n’est desservi ni en eau, ni en électricité, ni en assainissement, les fermetures sont insuffisantes, il existe des fuites en toiture, et la surface utile disponible est de 560 m2. Ledit local est situé dans une relative proximité de la zone industrielle numéro trois de la zone artisanale Tien Ah Koon et du marché de gros de fruits et légumes. D’autre part il relève qu’il existe une relative rareté des locaux de stockage, d’une certaine importance sur Saint Pierre, mais que l’accès est toutefois malaisé et ne bénéficie d’aucune visibilité depuis la voie publique. Les éléments de comparaison font apparaître un loyer de 6,04 euros/m2 pour des immeubles en bon état. L’expert estime que, compte tenu de l’état du local, cette valeur locative doit être fixée à 1,936 euros le mètre carré soit 912,82 euros par mois. Il y ait lieu de retenir cette évaluation .

À titre reconventionnel, la société SODISPRO sollicite la réparation d’un préjudice qu’elle subirait pour défaut de jouissance. Or il n’est pas établi que le manque d’accessibilité au local, desservi par une piste en terre et non visible depuis la voie et les lieux publics, que l’absence de desserte en eau, électricité et assainissement, le manque de fermeture et de sécurisation ou encore que l’existence d’un portail d’accès laissé ouvert au bon vouloir du propriétaire, soient des conditions de jouissance du local qui auraient évolué depuis la date initiale du bail. De même, il n’est pas rapporté que l’état de vétusté du toit se soit manifestement aggravé depuis l’entrée dans les lieux où qu’une partie de la marchandise aurait été endommagée par d’éventuelles infiltrations.

En conséquence, il n’y a pas lieu à créance indemnitaire formulée de ce chef, par l’allocataire qui ne pouvait ignorer les conditions dans lesquelles elle prenait à bail le local litigieux .

Par ces motifs substitués à ceux du Premier Juge, il convient de confirmer le jugement entrepris.

Il y a lieu, au regard de l’équité, de condamner l’appelante à payer aux consorts X la somme de 1.500 euros sur le fondement l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, l’appelante, qui succombe, supportera les entiers dépens.

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PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en audience publique, en matière commerciale et en dernier ressort :

• Déclare recevable l’appel interjeté le 13 juillet 2007, contre le jugement rendu le 11 mai 2007par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Saint Pierre;
  

• Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
  

• Déboute les parties de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
  

• Condamne la société SODISPRO à verser à T U V, veuve X, K X épouse B, L X, M X, N X épouse Z, O X épouse A et P X, ensemble, la somme de1500 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile;
  

• Condamne la société SODISPRO aux entiers dépens.
  

Le présent arrêt a été signé par Madame H I, Conseiller, en remplacement du Président régulièrepment empêché, et par Madame Annick PICOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER signé LE CONSEILLER