RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /16 DU 04 MAI 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00608

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 13/04129, en date du 6 février 2015,

APPELANTE :

SCI CLEMENCEAU prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social 29 rue Sainte Geneviève-54130 DOMMARTEMONT, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 417 629 342

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur L C Y

né le XXX à XXX

représenté par M^e Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY

Madame A B épouse C Y

I le XXX à XXX

représentée par M^e Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY

SARL ISLA FOOD, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social XXX, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 532 513 116

représentée par M^e Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvie MESLIN, Président de Chambre, qui a fait le rapport,

Monsieur Claude SOIN, Conseiller,

Madame Martine KLUGHERTZ, Vice président placé faisant fonction de Conseiller selon ordonnance du Premier Président du 16 décembre 2015

qui en ont délibéré ;

Greffier, Monsieur G H, lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 Mai 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Sylvie Meslin, président et par Monsieur G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

Vu l’appel déclaré le 5 mars 2015 par la SCI Clemenceau contre le jugement prononcé le 6 février 2015 par le tribunal de grande instance de Nancy l’affaire qui l’oppose à M. L C Y et son épouse I A B (les époux C Y.) ainsi qu’à la société à responsabilité limitée Isla Food (société Isla Food.) ;

Vu le jugement entrepris';

Vu, enregistrées par ordre chronologique, les ultimes e-conclusions présentées le :

—  9 décembre 2015 par les époux C Y et la société Isla Food, intimés sur appel principal et appelants sur appel incident,

—  8 janvier 2016 par la SCI Clémenceau, appelante à titre principal et intimée sur appel incident';

Vu l’ensemble des actes de procédure et des pièces et éléments présentés par chacune des parties.

SUR CE

La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales.

Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants suivants tirés des écritures d’appel des parties.

XXX, factuelles et procédurales, du litige

Par acte notarié du 18 avril 2011, la SCI Clémenceau a pour une durée de neuf ans, donné à bail aux époux C Y, pour le compte de la société Isla Food alors en formation, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé XXX et se composant au rez-de-chaussé d’un local commercial pour l’activité de restauration sur place et à emporter, au premier étage d’un appartement de trois pièces, salle de bains avec un grenier au-dessus et une cour à l’arrière, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11'400 euros outre un acompte mensuel sur charges de 2'160 euros d’acompte et un dépôt de garantie de 2'850 euros.

Les époux C Y se sont par le même acte, portés cautions solidaires des engagements de la société en formation.

Par suite d’arriérés de loyers, la SCI Clémenceau a selon acte d’huissier du 2 octobre 2012, fait délivrer à la société Isla Food un commandement de payer ces derniers visant la clause résolutoire insérée au bail litigieux.

Se prévalant de désordres d’infiltrations et de dégâts des eaux, la société Isla Food a en réponse saisi le juge des référés qui, par ordonnance de référé du 15 janvier 2013, a fait droit à sa demande et finalement désigné en qualité d’expert, M. U-V Z.

Par acte d’huissier du 11 février 2013, la SCI Clémenceau a ensuite fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy la société Isla Food ainsi que les époux C Y, en constatation de résiliation de plein droit du bail et expulsion ainsi qu’en paiement solidaire d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le juge des référés, retenant que la société locataire se prévalait d’un manquement du bailleur à ses obligations notamment de clos et de couvert, a par ordonnance du 2 juillet 2013, constaté l’existence d’une contestation sérieuse et débouté la SCI Clémenceau de l’ensemble de ses demandes en référé.

Le technicien désigné, M. U-V Z, investi de sa mission par le juge, a déposé son rapport le 28 août 2013.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2013, la SCI Clémenceau a fait assigner devant le juge du fond la société Isla Food ainsi que les époux C Y, en constatation de résiliation de plein droit du bail commercial et expulsion du preneur des lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 8 octobre suivant, la société Isla Food et les époux C Y ont pour leur part, fait assigner la SCI Clémenceau devant la même juridiction en paiement de sommes pour manquement à son obligation de délivrance et à ses obligations contractuelles, notamment le clos et le couvert.

La jonction de ces affaires enrôlées sous des numéros différents, a été ordonnée par le juge de la mise en état le 10 décembre 2013.

Par jugement du 6 février 2015, le tribunal de grande instance de Nancy statuant par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, a énoncé sa décision sous forme de dispositif dans les termes suivants':

— déboute la SCI Clémenceau de sa demande tendant à la résolution de plein droit du contrat de bail du 18 avril 2011,

— prononce, à compter du présent jugement, la résiliation du bail du 18 avril 2011 aux torts partagés, les deux tiers des torts étant imputables à la SCI Clémenceau, le dernier tiers à la SARL Isla Food, ordonne l’expulsion de la SARL Isla Food, Madame A C Y et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du présent jugement, du local 101 avenue Carnot 54130 Saint-Max, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux risques et périls de la partie défenderesse,

— déboute la SCI Clémenceau de sa demande de versement de la somme de 28'940,73 euros selon décompte du 14 janvier 2014,

— condamne solidairement la SARL Isla Food, Monsieur L C Y et Madame A C Y à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à un tiers du montant du loyer augmenté des charges, à compter de la signification du jugement et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamne la SCI Clémenceau à verser à la SARL Isla Food, représentée par Monsieur L C Y, et Madame A C Y à verser la somme de 1'900 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamne la SCI Clémenceau à verser à la SARL Isla Food, représentée par Monsieur L C Y, et Madame A C Y la somme de 17'306,80 euros au titre des investissements réalisés à perte,

— condamne la SCI Clémenceau à verser à la SARL Isla Food, représentée par Monsieur L C Y et Madame A C Y, la somme de 30'393,33 euros au titre de la perte d’exploitation,

— déboute la SARL Isla Food, représentée par Monsieur L C Y, Madame A C Y du surplus de ses demandes,

— déboute la SCI Clémenceau de sa demande formée au titre de sa demande de dommages-intérêts,

— rejette toutes ses autres demandes,

— condamne la SCI Clémenceau à verser à Monsieur L C Y, Madame A C Y et la SARL Isla Food la somme de 1'800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI Clémenceau aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire,

— ordonne l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu que la clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations à la seule exception de certaines grosses réparations, ne dispensait pas le bailleur de son obligation de délivrer le bien loué dans un état compatible à sa destination contractuelle'; que cette obligation de délivrance s’apprécie à la date de prise de possession des lieux par le locataire'; que précisément, à cette date, aucun état des lieux n’a été établi'; que selon l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives sauf preuve contraire'; que dans les circonstances de la présente espèce, faute pour le bailleur d’avoir fait procéder aux grosses réparations durant le bail, le preneur était en droit compte tenu de l’état de l’immeuble constaté par l’expert, de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

La société Isla Food a libéré les lieux le 4 mars 2015.

La SCI Clémenceau a déclaré appel de cette décision.

Elle a selon acte extrajudiciaire du 7 avril 2015, fait assigner la société Isla Food devant le premier président de la cour de céans à l’effet d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire sur le fondement des conséquences manifestement excessives de l’article 524 du code de procédure civile.

Le premier président a par ordonnance du 4 juin 2015, arrêté l’exécution provisoire du jugement entrepris en ce qu’il condamné la SCI Clémenceau à payer 51 869 euros à la société Isla Food et débouté la bailleresse du surplus de ses prétentions.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 janvier 2016 et l’affaire, renvoyée à l’audience tenue en formation collégiale du 2 mars 2016 pour y être plaidée.

A cette date, les débats ont été ouverts et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour.

2. Prétentions et Moyens des Parties

Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile';

Les e-conclusions des parties ci-avant visées, récapitulent les demandes par l’énoncé des dispositifs ci-après repris.

La SCI Clémenceau demande qu’il plaise à la Cour de :

— déclarer recevable te bien fondé l’appel interjeté par la SCI Clémenceau,

— y faire droit,

— débouter en revanche la SARL Isla Food et les contrats C Y de leur appel incident,

— ce faisant,

— réformer le jugement entrepris dans la mesure utile et statuant à nouveau,

— vu le contrat de bail en date du 18 avril 2011 et le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 octobre 2012,

— vu les articles 1134, 1146 et 1184 du code civil,

— à titre principal,

— dire et juger que le bail conclu le 18 février 2011 a été résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire en date du 2 novembre 2012,

— condamner la SARK Isla Food solidairement avec les cautions de Monsieur et de Madame C Y au règlement des loyers dus à la date de résiliation du contrat, ainsi qu’à une indemnité d’occupation provisionnelle de 1'300 euros par mois jusqu’à la remise effective des lieux loués en mars 2015,

— à titre subsidiaire,

— constater les violations graves et répétées et la locataire la SARL Isla Food de ses obligations contractuelles et prononcer la résiliation du bail au tort exclusif de celle-ci,

— constater que la SARL Isla Food a quitté les lieux le 4 mars 2015,

— condamner solidairement la SARL Isla Food et les époux C Y en leur qualité de caution au paiement des loyers et charges jusqu’à cette date,

— en tout état de cause,

— dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Clémenceau,

— débouter la SARL Isla Food ainsi que les époux C Y de l’ensemble de leurs prétentions et demandes de dommages-intérêts,

— condamner la SARL Isla Food solidairement avec Monsieur et Madame C Y à payer à la SCI Clémenceau une somme de 80'515,34 euros HT, au titre des réparations locatives,

— condamner la SARL Isla Food in solidum avec les époux C Y à une somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SARL Isla Food et les époux C Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— les condamner enfin in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dépens du référé.

Les époux C Y et la société Isla Food prient la Cour de :

— vu l’article 1719 du code civil,

— vu les articles 1134 et 1184 du code civil,

— vu le bail liant les parties,

— vu le rapport d’expertise de Monsieur Z,

— vu les pièces communiquées,

— débouter la SCI Clémenceau de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande tendant à la résolution de plein droit du contrat de bail du 18 avril 2011,

— prononcer la résiliation du bail du 18 avril 2011, mais néanmoins infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé cette résiliation aux torts partagés et faire droit à l’appel incident des concluants pour dire que la résiliation sera prononcée aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance,

— constater que déférant au caractère exécutoire du bail, la SARL Isla Food a libéré les locaux le 4 mars 2015 et lui en donner acte,

— constater que pour faire échec à l’exécution provisoire, la SCI Clémenceau a fait un référé suspension devant le Premier Président de la cour,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande de versement de la somme de 28'940,73 euros selon décompte du 14 janvier 2014,

— condamner la SCI Clémenceau à restituer le dépôt de garantie à la SARL Isla Food, mais sur le quantum infirmer le jugement et dire que cette condamnation sera portée à la somme de 2'850 euros,

— confirmer le principe de la condamnation de la SCI Clémenceau à rembourser à la SARL Isla Food les investissements réalisés à perte, mais en porter le quantum à la somme de 28'192,96 euros,

— confirmer le principe de la condamnation de la SCI Clémenceau à payer une indemnité au titre de la perte d’exploitation mais porter ladite indemnité de 30'392,33 euros à 134'600 euros,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande ayant trait à la perte de valeur vénale du fonds et allouer à la SARL Isla Food la somme de 120'000 euros,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux C Y de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et condamner la SCI Clémenceau à la somme de 10'000 euros de ce chef,

— condamner la SCI Clémenceau à payer à Isla Food la somme de 21'160 euros correspondant aux loyers de la sous-location dont elle a été privé eu égard à l’état des lieux

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Clémenceau à la somme de 1'800 euros au titre des frais de défense en première instance, aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire et condamner la SCI Clémenceau à la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 à hauteur d’appel,

— la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

La Cour renvoie à chacune de ces écritures pour un exposé complet des argumentaires de chaque partie dont l’essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.

CELA ETANT EXPOSE,

Les parties s’opposent à titre principal, sur le bien-fondé d’une demande du bailleur de constatation de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et, à front renversé, d’une demande du preneur de résolution judiciaire du dit bail aux torts exclusifs du bailleur, pour manquement de celui-ci à son obligation de délivrance ainsi qu’à ses obligations contractuelles essentielles.

Sur le mérite de la demande en constatation de résiliation de plein droit du bail litigieux

La SCI Clémenceau qui se prévaut à titre essentiel d’un défaut de corrélation entre le non-paiement des loyers et les sinistres d’infiltration constatés dans les lieux loués, fonde sa position en observant que s’agissant d’un bail notarié, le preneur a bénéficié de toutes les informations utiles au titre de l’obligation de conseil de ce professionnel et que par ailleurs, en l’absence d’état des lieux d’entrée établi, le bien est considéré comme ayant été délivré en bon état et le bailleur, présumé avoir satisfait à son obligation de délivrance.

Elle précise': – que la société locataire ne lui a adressé aucune réclamation à la suite de son entrée dans les lieux et qu’elle ne s’est manifestée que par des protestations de pure circonstance en réponse au commandement de payer les arriérés visant la clause résolutoire qu’elle a elle-même été contrainte de lui adresser'; – que l’état endommagé de la toiture constaté courant décembre 2011 était dû à une tempête ayant alors traversé la région (tempête X.), avec des pointes de vent ayant atteint plus de 130 km/h'; – qu’elle a fait procéder à la réfection totale de cette toiture ainsi que justifié par la facture du 26 janvier 2012 qu’elle verse aux débats'; – que ces travaux n’ont cependant pas été réalisés dans les règles de l’art de sorte, qu’elle a du prendre attache avec son assureur pour y remédier et engager la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé ces travaux'; – qu’outre le non-paiement des loyers, le preneur a manqué à l’obligation stipulée au bail dont s’agit, de souffrir l’exécution de toutes les reconstructions nécessaires et est donc seul responsable de la persistance des désordres allégués ; – que quoi qu’il en soit, faute pour le preneur d’avoir régularisé le paiement des loyers dans le délai prescrit par le commandement délivré, elle est, en tant que bailleresse, fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail concerné ; – que le preneur a par ailleurs commis d’importantes dégradations dans les lieux loués ainsi qu’établi par le constat d’huissier du 4 mars 2015 qu’elle verse aux débats et également manqué à son obligation d’exploitation et d’occupation des lieux comme de jouissance de ces locaux en bon père de famille'; – que la société Isla Food n’a ainsi jamais justifié avoir assuré les locaux et est quoi qu’il en soit, seule à l’origine des préjudices dont elle se prévaut.

La société Isla Food et les époux C Y démentent cette version des faits et opposent à leur adversaire un manquement à son obligation de bonne foi.

Ils objectent': – que compte tenu de l’état de l’immeuble et des travaux à réaliser, le propriétaire avait accordé à la société locataire une franchise de loyer pour une période comprise entre le 18 avril et le 1^er juin 2011'; – que la société Isla Food a fait procéder à des travaux de valorisation des biens pour plus de 25 000 euros’à fin, de pouvoir ouvrir les locaux à la clientèle le 19 septembre 2011'; – que le propriétaire avait indiqué lors de son entrée dans les lieux qu’il allait procéder à des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé sur rue et de celle de l’extension située le long de la cour devant couvrir une partie de la salle de restaurant'; – que des travaux de couverture n’ont cependant été effectués courant janvier 2012 que sur l’immeuble sur rue, sans que les infiltrations ne cessent par suite d’une déficience de la zinguerie'; – que la SCI Clémenceau a totalement négligé les opérations d’expertise judiciaire pratiquées en exécution de la décision du juge des référés du 8 janvier 2013'; – que dès septembre 2011, la société Isla Food avait indiqué au gérant de l’immeuble, avoir constaté que la maison à usage d’habitation et le commerce n’étaient pas conformes aux normes de décence prévues par la loi et qu’elle subissait des infiltrations rendant impossible toute sous-location des locaux d’habitation compris dans le bail'; – que la bailleresse n’a cependant pas remédié à cette situation si bien que le preneur s’est trouvé contraint le 4 octobre 2012, de faire établir un constat d’huissier auquel sont annexées de nombreuses photographies des lieux'; – que selon l’expert judiciaire, la cause des désordres constatés est liée à l’immeuble lui-même et relève de la responsabilité du propriétaire ayant pour siège, une déficience du clos et du couvert'; – que finalement, l’état du local loué par manque d’entretien du bailleur ne pouvait servir à l’usage auquel il est destiné, ni permettre l’exploitation commerciale envisagée par la société Isla Food'; – que la bailleresse n’a donc à l’évidence, pas satisfait à son obligation de délivrance'; – que pour ces raisons, le preneur est en droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de la SCI Clémenceau.

Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1719 et suivant du même code dont il ressort notamment que le bailleur est tenu d’assurer au preneur, tout au long du bail, une jouissance effective des lieux loués et de les délivrer avec tous leurs accessoires ;

La clause selon laquelle le preneur prend le bien loué dans l’état dans lequel il se trouve sans pouvoir exiger du bailleur aucune espèce de réparation rappelée n’est par ailleurs pas de nature, en raison de son caractère banal, à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance tandis que ce dernier est toujours tenu, à défaut d’une clause expresse dans le bail, de réaliser tous travaux indispensables pour l’usage prévu dans ce dernier.

En l’espèce, les parties intimées justifient par les documents qu’elles produisent aux débats et notamment par le rapport de l’expert judiciaire, que la charpente couverture est en très mauvais état et que les désordres d’infiltrations dénoncés par le preneur ont précisément pour origine, la toiture et notamment, une déficience de la zinguerie de cette dernière pour le premier corps de bâtiment et une vétusté pour le second – voir p.16 dudit rapport.

L’expert conclut que tant le logement du 1^er étage que les pièces du rez-de-chaussée ne répondent donc pas aux conditions de décence pour des raisons liées à l’immeuble lui-même et notamment au clos et couvert, de sorte que seule la bailleresse doit en être tenue pour responsable – voir p. 18 du rapport.

Ces constatations et ces conclusions sont affirmées de manière nette.

La SCI Clémenceau ne saurait sérieusement arguer d’un prétendu non-respect de la règle du contradictoire des opérations d’expertise pour en contester le caractère probatoire puisque, s’il est exact qu’elle n’a pas assisté aux réunions des 15 avril, 24 et 31 mai 2013, les pièces annexées au rapport d’expertise précité, établissent qu’elle a été informée par le technicien désigné de l’existence de ces opérations antérieurement à la réunion à laquelle seuls les intimés ont assisté et a par surcroît, été convoquée à l’adresse portée sur l’ordonnance de référé voire à celle, à laquelle elle a expressément souhaité être convoquée – voir annexes A2, A4 et A 6.

Régulièrement invitée aux opérations d’expertise mais non représentée lors de leur déroulement, le résultat des constatations expertales lui sont ainsi nécessairement opposables.

Il peut au demeurant être souligné, que la SCI Clémenceau n’apparaît pas en mesure de contredire par le moindre avis technique contraire, les conclusions de cet expert.

La SCI Clémenceau qui n’a par ailleurs nullement réclamé la lettre recommandée que lui a adressée à tout le moins le 23 juillet 2012 le preneur pour réclamer l’exécution des travaux nécessaires à la mise aux normes de décence des lieux loués, ne peut être estimée crédible lorsqu’elle soutient que le défaut de paiement de loyers est sans aucune corrélation avec l’état des lieux consentis à bail.

Il suit de tout ce qui précède, qu’à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit, la bailleresse n’apparaît pas avoir revendiqué le bénéfice de celle-ci de bonne foi faute notamment, d’avoir satisfait à son obligation de délivrance des lieux loués.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré la société bailleresse mal-fondée du chef de cette réclamation.

Sur le bien-fondé de la demande en résolution judiciaire

Le manquement avéré de la bailleresse à son obligation essentielle de délivrance des locaux loués justifie la résolution judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de cette dernière par application des articles 1134 et 1184 du code civil.

C’est en effet à tort que le premier juge a considéré que le preneur avait fait obstruction aux interventions de la SCI Clémenceau tendant à permettre la réparation de la toiture affectée de malfaçons à telle enseigne qu’il est constant que la société Da Costa, mandatée par cette société pour assurer la réfection de la toiture du bâtiment sur rue, a pu intervenir pour y procéder.

L’attestation d’un dénommé Pinheiro est par ailleurs à elle seule, insuffisante à établir la réalité d’une telle obstruction et aucun autre document ne justifie se manière sérieuse, de tentative vaine de réalisation de travaux de réfection.

Sur les conséquences financières de la résolution judiciaire du bail litigieux

Si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n’opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d’exécution ou exécution imparfaite de ce contrat dès l’origine entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat.

Tel est le cas des circonstances de la présente espèce, le bailleur n’apparaissant en effet pas être en mesure de justifier à quel que moment que ce soit, eu égard aux causes et à la nature des désordres constatés par l’expert judiciaire, de la bonne exécution de l’obligation de délivrance lui incombant.

Les intimés sont, subséquemment en droit d’obtenir la restitution du pas de porte qu’ils justifient avoir versé lors de leur entrée dans les lieux pour un montant de 35 000 euros et également, nonobstant les protestations de la société bailleresse, le remboursement du dépôt de garantie de 2 850 euros.

Ils justifient également, par l’ensemble des factures qu’ils versent aux débats, avoir réalisé en pure perte, des investissements de l’ordre de 28 192, 96 euros dont ils sont en droit, au regard de l’effet rétroactif de la résolution judiciaire ci-dessus rappelée, de solliciter le remboursement – voir pièces 23 à 117, peu important le fait que ces investissements n’aient pas été maintenus dans les lieux ainsi que constaté par huissier le 4 mars 2015.

Les intimés sollicitent encore l’indemnisation du préjudice d’exploitation qu’ils soutiennent avoir subi et sollicitent à ce titre, l’attribution d’une somme de 134 600 euros.

La SCI Clémenceau ne critique, ni directement, ni indirectement, la méthode d’évaluation retenue pour chiffrer ce préjudice, se bornant à observer que la société locataire se prévaut d’un préjudice nécessairement hypothétique dès lors que le bail était consenti à une société en formation.

Les facteurs locaux de commercialité favorables allégués par la société locataire n’étant pas discutés (proximité d’établissements d’enseignement, présence d’une clinique et de commerces dans une rue passante), il y a lieu dans ces circonstances, de confirmer le jugement entrepris par motifs adoptés, en ce que ce dernier a retenu une perte d’exploitation de 45 590 euros.

Le fait que le bail ait été consenti à une société en formation ne permet en effet en rien, de conclure à la réalité d’un préjudice hypothétique en l’absence de tout élément ou circonstance démontrant que l’absence d’exploitation alléguée est due, de manière partielle ou non, à une toute autre cause que celle tirée de l’absence de respect par le bailleur de son obligation de délivrance.

La société Isla Food s’estime fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de son fonds et ainsi, l’attribution d’une somme de 120 000 euros.

Elle soumet à l’appréciation de la Cour plusieurs attestations qui, selon ses dires, établissent que les désordres d’infiltrations affectant les locaux loués, rendent ces derniers impropres à leur destination et ont fait échouer les pourparlers engagés.

La SCI Clémenceau objecte que la réalité d’un tel préjudice n’est cependant pas établi puisque le fonds de restauration rapide créé par l’intimé n’a jamais été exploité et n’avait donc aucune valeur.

Ainsi que relevé par le premier juge, la société Isla Food ne justifie et n’allègue au demeurant pas, de l’impossibilité de s’installer dans un autre local sans perdre la totalité de sa clientèle ni d’un préjudice distinct de celui déjà réparé au titre de la perte d’exploitation.

Sur ces constatations et pour cette raison, ce chef de réclamation sera écarté.

A défaut pour les époux C Y, de pouvoir justifier de manière concrète de leur situation personnelle et ainsi, de la réalité du préjudice moral dont ils se prévalent, leur réclamation de ce chef sera écartée.

Leur demande d’indemnisation d’une perte de loyers susceptibles d’être perçus au titre des locaux d’habitation ne sera pas davantage retenue, faute pour eux d’établir que la société bailleresse qui le conteste, les aurait nécessairement autorisés à donner suite aux propositions de sous-location et dont ils se prévalent.

Pour sa part, la SCI Clémenceau ne saurait être déclarée fondée à être indemnisée de préjudices matériels procédant de la remise en état nécessaire des lieux litigieux puisque ceux-ci ont, pour les raisons ci-avant établies, été à l’évidence fortement dégradés par des infiltrations occasionnées par la vétusté de la toiture à laquelle elle n’a jamais porté remède en respect de son obligation de délivrance.

Sur les autres demandes

Vu l’article 696 du code de procédure civile';

La SCI Clémenceau, partie perdante au sens des dispositions précitées, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR':

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire.

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF, en ce qu’il a débouté la SCI Clémenceau de sa demande de résiliation de plein droit du bail litigieux.

Statuant de nouveau et y ajoutant':

PRONONCE la résolution judiciaire du bail litigieux, aux torts exclusifs de la SCI Clémenceau, pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance.

CONSTATE que la société à responsabilité limitée Isla Food a libéré les locaux litigieux le 4 mars 2015.

CONDAMNE la SCI Clémenceau à restituer à la société à responsabilité limitée le montant du dépôt de garantie versé et partant, la somme de deux mille huit cent cinquante euros (2 850 €) et à lui rembourser la somme de vingt huit mille cent quatre vingt douze euros quatre vingt seize centimes (28 192, 96 €) à titre d’investissements réalisés à perte outre quarante cinq mille cinq cent quatre vingt dix euros (45 590 €) à titre de perte d’exploitation.

CONDAMNE la SCI Clémenceau aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Vu l’article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE la SCI Clémenceau à verser à la société à responsabilité limitée Isla Food quatre mille huit cents euros (4 800 €) à titre de frais irrépétibles de première instance et d’appel.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.