RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° /20 DU 03 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00005 – N° Portalis DBVR-V-B7D-ELAL

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation de NANCY,

R.G. n° 17/00020 en date du 21 décembre 2018 ;

APPELANTE A TITRE PRINCIPAL / INTIMÉE A TITRE INCIDENT :

Madame Z X, agissant en qualité de porteur de parts de la SCI DU HAUT DU LIEVRE

demeurant […] , […]

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ A TITRE PRINCIPAL / APPELANT A TITRE INCIDENT :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE, dont le siège se […]

représenté par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège se situe à la direction départementale des finances publiques – […]

représenté aux débats par Madame Nathalie SAULNIER, Inspectrice divisionnaire des Finances Publiques, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2020, en audience publique devant la Cour composée de :

M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente,

M. Claude SOIN, Conseiller,

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : M^me Emilie ABAD,

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 02 avril 2020 date indiquée à l’issue des débats, date à laquelle la délibéré a été prorogé au 03 juin 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

La restructuration du centre commercial Les Ombelles, […] à Nancy, s’inscrit dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain du plateau de Haye. Ce centre commercial consiste en un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété, constitué d’un bâtiment de 11 étages et de deux bâtiments orthogonaux comprenant des lots à usage commercial en rez-de-chaussée et une majorité de lots à usage d’habitation.

Par arrêté du 13 août 2014, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la restructuration de ce centre commercial.

Par arrêté du 26 mai 2015, les lots de copropriété n° 221, 222 et 223 appartenant à la SCI Du Haut du Lièvre dont M^me X était attributaire conformément aux statuts ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de l’Établissement public foncier de Lorraine (EPFL).

Par ordonnance du juge de l’expropriation de Meurthe-et-Moselle du 27 mai 2016 les lots concernés ont été déclarés expropriés immédiatement au profit de l’EPFL.

Faute d’accord sur le prix entre l’expropriée et l’expropriant, ce dernier a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu au greffe le 21 août 2017 et a offert, aux termes de ses derniers écrits, une indemnité globale de 8 400,63 euros.

L’expropriée a sollicité les sommes de 8'190 euros au titre de l’indemnité principale et de 1'628,50 euros au titre de l’indemnité de remploi, outre le remboursement des taxes foncières et des charges de copropriété payées depuis le 27 mai 2016.

Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir une indemnité principale de 7 089 euros et une indemnité de remploi de 1 313 euros.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 28 février 2018.

Par jugement du 21 décembre 2018, le juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle a :

— fixé le montant de l’indemnité d’expropriation à 8 402 euros se décomposant comme suit :

* indemnité principale': 7 089 euros,

* indemnité de remploi': 1 313 euros.

— dit que l’EPFL devra rembourser à la SCI du Haut du Lièvre sur présentation des justificatifs les charges de copropriété qu’elle aurait réglées comme étant dues à compter du 25 juillet 2016 ainsi que les taxes foncières qu’elle aurait acquittées au titre des années 2017 et 2018,

— condamné l’EPFL aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le juge de l’expropriation a retenu comme date de référence le 24 février 2011, date d’approbation du dernier PLU de Nancy ayant modifié la zone concernée, a retenu une superficie de 6,75'm² pour chacun des lots à usage de dépôt, a appliqué à ces derniers un coefficient de pondération de 0,5 en raison de leur emplacement au sous-sol et a procédé à une évaluation de ces lots en valeur libre d’occupation en l’absence de justification d’un contrat de bail, en prenant comme termes de comparaison les termes de référence déjà retenus par le juge de l’expropriation et par la cour d’appel de Nancy dans le cadre de la restructuration du centre commercial les Tamaris, voisin du centre commercial les Ombelles et ayant une configuration similaire, soit une valeur libre moyenne de 700'euros/m².

*

M^me X, en sa qualité de porteur de parts de la société du Haut du Lièvre, a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique du 22 mars 2019 en ce qu’il fixe l’indemnité d’expropriation accordée à la somme de 8 402 euros comprenant une indemnité principale de 7 089 euros et une indemnité de remploi de 1 313 euros, en ce qu’il la déboute du surplus de ses demandes et en ce qu’il condamne l’EPFL à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon mémoire déposé le 18 novembre 2019, notifié aux parties par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 21 novembre 2019, l’appelante demande à la cour de constater que son recours n’est pas caduc et sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ses dispositions relatives aux indemnités allouées. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de dire qu’elle accepte que les biens soient évalués occupés et qu’un abattement de 20'% soit appliqué sur les indemnisations allouées, de fixer le montant de l’indemnité principale due par l’EPFL à la somme de 6 552 euros, de fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 1 230,80 euros, de rejeter les demandes contraires de l’EPFL en le condamnant aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la déclaration d’appel n’est pas caduque puisque le délai de trois mois suivant la déclaration d’appel qui lui était imparti pour conclure expirant le samedi 22 juin 2019 était, en application de l’article 642 du code de procédure civile, prorogé jusqu’au lundi 24 juin 2019, date à laquelle elle a déposé son premier mémoire.

S’agissant de la détermination de la valeur vénale des biens, l’appelante considère que les termes de comparaison se rapportant à des locaux d’une superficie très supérieure ne peuvent être tenus pour pertinents et qu’il convient de tenir compte de l’état des biens, de leur situation et de leurs particularités. Elle fait valoir ainsi que le centre commercial Les Ombelles est bien moins dégradé que le centre commercial La Cascade, qu’il est géographiquement plus central et que les locaux donnent directement sur une rue offrant des possibilités de stationnement. Elle considère que, pour tenir compte de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur de 390'euros/m².

L’appelante accepte l’application du taux d’abattement de 20'% pour occupation proposé par l’EPFL dans la mesure où celui-ci a indiqué qu’il indemniserait le fonds de commerce de la SARL Salon d’orient, société familiale exploitée par l’appelante, notamment dans les locaux dont s’agit, l’expropriant ayant ainsi expressément reconnu tant l’existence du fonds de commerce que le principe de son obligation d’indemnisation.

*

Par mémoire déposé le 16 septembre 2019, notifié le 30 septembre 2019 au commissaire du gouvernement et le 1^er octobre 2019 à M^me X, l’EPFL forme appel incident et demande à la cour, à titre principal, de déclarer caduque la déclaration d’appel, subsidiairement, de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à la somme de 6 774 euros et de confirmer le jugement s’agissant de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en déboutant l’appelante de ses demandes au titre des frais irrépétibles occasionnés par la procédure d’appel et en statuant ce que de droit sur les dépens d’appel.

Il soutient que les conclusions justificatives d’appel ayant été déposées après expiration du délai de trois mois imposé par l’article R.'311-26 du code de l’expropriation, la déclaration d’appel est donc caduque.

Il approuve l’application d’un coefficient de pondération de 0,5 s’agissant de locaux à usage de dépôt situés en sous-sol, soit une superficie totale pondérée de 10,13'm², ainsi que l’application d’un abattement de 20 % pour occupation et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a évalué les locaux en valeur libre.

Il fait valoir que l’appelante ne produit aucun terme de comparaison permettant de retenir la valeur de 390 €/m² qu’elle sollicite, alors qu’il produit des termes de comparaison correspondant à des ventes amiables pour des locaux similaires dans le périmètre des opérations de restructuration, permettant de retenir une valeur de 350 €/m² en valeur libre pour des locaux à usage de dépôt, les valeurs ressortant de ces termes de comparaison correspondant par ailleurs à celles fixées par le juge de l’expropriation ou la cour d’appel pour des lots similaires situés dans le centre commercial les Tamaris, voisin du centre les Ombelles dont la configuration est comparable.

*

Par conclusions reçues au greffe le 11 décembre 2019, notifiées à l’EPFL le 27 décembre 2019 et au conseil de l’appelante le 24 décembre 2019, le commissaire du gouvernement conclut à la caducité de la déclaration d’appel et subsidiairement, à la fixation d’une indemnité totale de 8'402,35 euros en valeur libre ou 6'673,72 euros en valeur occupée, dont une indemnité principale de 7'089 euros en valeur libre et 5'672,80 euros en valeur occupée et une indemnité de remploi de 1'313,35 euros en valeur libre et 1'100,92 euros en valeur occupée.

Il fait valoir que les indemnités octroyées sont indépendantes de la superficie des biens de sorte qu’il n’y a pas lieu de différencier les termes de comparaison en fonction de leur superficie. Il admet le principe d’une évaluation du bien en valeur occupée conformément à l’accord intervenu entre les parties, postérieurement à l’audience devant le juge de l’expropriation, afin que la demande d’indemnité d’éviction de l’exploitant puisse être prise en compte. Il relève que la demande d’indemnisation de M^me X ne s’appuie sur aucun terme de comparaison concernant des transactions effectives dans des zones comparables, pour des biens ayant des caractéristiques proches. Il approuve l’application par le premier juge d’un coefficient de pondération de 0,5 pour les locaux qui sont à usage de dépôt et propose de retenir, sur la base des termes de comparaison qu’il cite, une valeur de 700 €/m² en valeur libre et l’application d’un taux d’abattement usuel de 20'% pour occupation commerciale, observant que les centres commerciaux les Tamaris et les Ombelles sont tout à fait comparables.

MOTIFS

- Sur la caducité de la déclaration d’appel :

Conformément à l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’appelant doit déposer ou adresser à la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire aux débats dans le délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel. En l’espèce, la déclaration d’appel ayant été reçue au greffe le 22 mars 2019, l’appelante disposait d’un délai expirant le 22 juin 2019 pour déposer ses conclusions d’appel. Toutefois ce délai expirant un samedi était prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant en application de l’article 642 du code de procédure, de sorte que M^me X ayant régulièrement déposé ses conclusions d’appel le lundi 24 juin 2019, la caducité de la déclaration d’appel n’est pas encourue.

- Sur la description du bien et sa situation au regard de l’urbanisme :

Les biens dont s’agit sont situés dans un ensemble immobilier dénommé centre commercial les Ombelles soumis au statut de la copropriété cadastré AB 228, 75 ares en zone UN du PLU de Nancy et sont constitués de trois lots à usage de dépôt (n° 221, 222 et 223). Ces lots appartiennent à la SCI du Haut du Lièvre constituée en 1960 qui ne dispose plus de la personnalité morale faute d’avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les statuts de la SCI prévoient, en cas de dissolution ou de retrait, l’attribution des locaux dont elle est propriétaire. En l’occurrence, M^me X, en sa qualité de porteur de parts de la SCI, est attributaires des lots ci-dessus visés dont elle a la jouissance.

La date de référence fixée par le premier juge au 24 février 2011, date d’approbation du dernier PLU de la ville de Nancy ayant modifié la zone susvisée, n’est pas discutée.

- Sur l’indemnité principale d’expropriation :

Ainsi que cela a été soulevé par la cour lors des débats, le jugement ayant alloué les indemnités à la SCI du Haut du Lièvre, dépourvue de la personnalité morale, devra être rectifié en ce que les indemnités fixées doivent être allouées à M^me X, en sa qualité de porteur de parts, pour les lots dont elle a la jouissance.

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Sur la consistance du bien :

L’article L. 322-1 alinéa 1^er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit au 21 décembre 2018, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 27 mai 2016.

Les lots n° 221, 222 et 223 dont M^me X a la jouissance sont des locaux à usage de dépôt situés en sous-sol, annexes à un local commercial dans lequel la société Salon d’Orient exploite une activité d’épicerie-boucherie. Ces locaux ont une superficie de 6,75 m² chacun, soit après application d’un coefficient de pondération de 0,5 qui n’est pas discuté une superficie totale de 10,13 m².

Si en première instance une discussion s’est instaurée s’agissant du caractère occupé ou non des locaux dont s’agit qui sont mis à disposition de la SARL le Salon d’Orient pour son exploitation, les parties se sont accordées, en cours de délibéré, pour admettre que les locaux doivent être évalués en valeur occupée et sur l’application d’un abattement de 20% pour occupation sur la valeur libre. Cet accord étant antérieur au prononcé du jugement il convient d’en tenir compte et de réformer le jugement entrepris sur ce point.

Sur la détermination de la valeur vénale du bien :

La méthode d’évaluation par comparaison, dont l’application n’est pas contestée par les parties consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature.

L’appelante ne proposant aucun autre terme de comparaison, seuls les termes de comparaison proposés par l’EPFL doivent être examinés, quand bien même correspondent-ils à des locaux de superficie supérieure, étant au surplus observé que les références proposées qui se rapportent à des cellules commerciales, ne sont pas défavorables à l’expropriée s’agissant d’évaluer des lots à usage de dépôt.

Conformément à l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Dès lors qu’il n’est pas soutenu que les proportions en termes de superficie ou de droits prévues par ce texte sont remplies, la cour peut retenir les accords amiables sans toutefois être tenue de les prendre pour base.

Parmi les neuf cessions et accords amiables versés aux débats par l’EPFL, les cessions des 6 avril 2006 et 3 octobre 2008 seront écartées comme trop anciennes. Les cessions des 3 et 6 juillet 2015, époux Y et du 5 septembre 2016, SCI Immob ne peuvent pas davantage être retenues la première comme portant sur des locaux à usage professionnel et la seconde comme portant sur des lots de nature différente, de superficie beaucoup plus importante, sans distinction des valeurs en fonction de la nature de chaque lot.

Seront donc retenues les cessions suivantes :

— acte du 15 octobre 2013 : lots 96 et 144 à usage commercial superficie de 40,62 m², 30 000 euros en valeur libre, soit 738,55 €/m² ;

— acte des 13 et 16 décembre 2013 : lots 268 et 269 à usage commercial d’une superficie chacun de 25,70 m², 29 400 euros en valeur libre, soit 571,98 €/m² ;

— acte des 29 et 30 décembre 2014 : lots 236 et 237 à usage commercial d’une superficie chacun de 25,70 m² (selon annexes à l’acte), 27 300 euros en valeur occupée, soit 663,91 €/m² en valeur libre ;

— acte des 3 et 6 juillet 2015 : lot 270 local commercial d’une superficie de 23 m², 17 990 euros en valeur libre, soit 782,17 €/m² ;

— acte du 6 juillet 2016 : lot 238 local commercial d’une superficie de 25,70 m², 14 392 euros valeur occupée, soit une valeur libre de 700 €/m².

Il ressort de ces accords amiables une valeur moyenne au mètre carré de 691,32 euros, en valeur libre, proche de celle proposée par l’expropriant.

S’agissant des termes de comparaison tirés des décisions rendues par le juge de l’expropriation ou par la cour de céans dans le cadre de l’opération de restructuration du centre commercial les Tamaris, et

non pas la Cascade comme indiqué par erreur par l’appelante, celle-ci soutient qu’ils ne seraient pas pertinents dès lors que les deux centres commerciaux ne seraient pas comparables, le centre commercial les Tamaris étant plus dégradé que celui des Ombelles. La cour ne peut que constater que cette affirmation n’est étayée par aucun élément de preuve, la décision produite opérant une comparaison entre les centres commerciaux les Tamaris et la Cascade et non pas les Ombelles alors qu’il est constant que la structure des centres commerciaux les Tamaris et les Ombelles est comparable, qu’ils sont situés à environ un kilomètre l’un de l’autre, dans la même zone urbaine du plateau de Haye, et que l’opération de restructuration du centre commercial les Ombelles se situe dans le prolongement de celle du centre commercial les Tamaris.

Il ressort des décisions produites une valeur libre moyenne de 700 €/m².

Cette valeur sera donc retenue, soit une valeur occupée de 560 €/m². L’indemnité principale sera ainsi fixée à : 560 x 10,13 = 5 672,80 euros.

- Sur l’indemnité de remploi :

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte-tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En recourant aux pourcentages dégressifs habituels, l’indemnité due à ce titre se calcule de la manière suivante :

20 % sur 5 000 euros = 1 000 euros

15 % sur 10 000 euros = 100,92 euros

Total : 1 100, 92 euros

- Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant condamné l’EPFL aux dépens de la procédure de première instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En considération de la solution du litige, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

RECTIFIE le jugement du juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle du 21 décembre 2018 en ce que les montants sont alloués à M^me Z X, en sa qualité de porteur de parts de la SCI du Haut du Lièvre, et non pas à la SCI du Haut du Lièvre ;

INFIRME le jugement du juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle du 21 décembre 2018 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 7 089 euros et en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 1 313 euros ;

Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées,

FIXE l’indemnité principale revenant à M^me Z X, en sa qualité de porteur de parts de la SCI du Haut du Lièvre, à la somme de 5 672,80 € (cinq mille six cent soixante douze euros quatre vingt centimes) ;

FIXE l’indemnité accessoire de remploi revenant à M^me Z X, en sa qualité de porteur de parts de la SCI du Haut du Lièvre, à la somme de 1 100,92 € (mille cent euros quatre vingt douze centimes) ;

CONDAMNE l’EPFL au paiement à M^me Z X, en sa qualité de porteur de parts de la SCI du Haut du Lièvre, des sommes ainsi fixées ;

CONFIRME le jugement pour le surplus, sous réserve de la rectification ci-dessus ;

Y ajoutant :

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER : LA PRÉSIDENTE :

Minute en sept pages.