RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE X

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /22 DU 26 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/02572 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EVZU

Décision déférée à la Cour : jugement du Président du Tribunal Judiciaire de X,

R.G. n° 18/01511, en date du 19 novembre 2020,

APPELANTE :

S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié […]

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de X

Avocat plaidant : M^e Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.N.C. AU VIEUX GOURMET

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié […]

représentée par M^e Gérard VIVIER, avocat au barreau de X

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2022, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 26 Janvier 2022 en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2008, la société 'Au vieux Gourmet’ a donné en location

à la société Prodim, aux droits de laquelle vient la société Carrefour Proximité France des locaux à usage commercial situés à X pour une durée de neuf années, venant à expiration le 16 mars

2017, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros HT.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2017, la société Carrefour Proximité France a demandé le renouvellement dudit bail à compter du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier en date du 1er août 2017, la société 'Au vieux Gourmet’ a accepté le principe du renouvellement sollicité à compter du 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 350.000 euros

H.T, correspondant selon elle à la valeur locative des lieux.

En l’absence d’accord entre les parties, la SNC Au Vieux Gourmet a donné assignation à la SAS

Carrefour Proximité France à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de X aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 350.000 euros

H.T hors charges à compter du 1er juillet 2017.

La SNC Au Vieux Gourmet a notifié son mémoire initial à la SAS Carrefour Proximité France par lettre recommandée le 12 mars 2018.

Par jugement en date du 5 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport et a conclu à une valeur locative annuelle au 1er juillet 2017 de

301'000 euros H.T.
Par jugement en date du 19 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de

X a :

- fixé le loyer renouvelé dû par la société Carrefour Proximité France au titre du bail portant sur les locaux situés à l’angle des rues Saint-Georges et du Pont Mouja à X, à compter du 1er juillet

2017, à la valeur de 301 000 euros hors charges et hors taxes, outre intérêts au taux légal à compter, respectivement, de l’assignation et de chaque date d’exigibilité,

- dit que les intérêts dus pour une année entière au moins seront capitalisés,

- condamné la société Carrefour Proximité France aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Suivant déclaration transmise par voie électronique le 17 décembre 2020, la société Carrefour

Proximité France a interjeté appel du jugement rendu le 19 novembre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de X.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 mars 2021, la société

Carrefour Proximité France demande à la cour de :

- déclarer la société Carrefour Proximité France recevable et bien fondée en son appel,

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de X le

19 novembre 2020 et statuant de nouveau :

- constater que la société 'Au Vieux Gourmet’ ne démontre pas que le prix du loyer du bail signé avec la société Carrefour Proximité France le 17 mars 2008 n’a pas été fixé à un prix anormalement bas qui aurait pu être justifié par des circonstances particulières lors de la signature du bail qui n’existent plus au jour du renouvellement,

- dire que le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 pour les locaux commerciaux exploités par la société Carrefour Proximité France à X à l’angle de la rue Saint-Georges et de la […] doit être fixé par application de la règle du plafonnement, conformément à

l’article L145-34 du code de commerce, soit à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 49

805 euros ; toutes les clauses et conditions du bail signé entre les parties le 17 mars 2008 demeurant inchangées sauf les dispositions qui pourraient être contraires à la loi du 18 juin 2014,

- dire en tout état de cause que la valeur locative des lieux, en cas de déplafonnement, ne saurait être supérieure à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 194 500 euros,

- condamner la société Au Vieux Gourmet au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 juin 2021, la société

'Au vieux Gourmet’ demande à la cour de :
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

condamner la société Carrefour Proximité France à payer à la société Au Vieux Gourmet la somme de 6 000 euros pour frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance en date 28 septembre 2021, rectifiée le 5 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné l’exécution provisoire du jugement en date du 19 novembre 2020 du juge des loyers commerciaux.

La procédure a été clôturée par ordonnance le 20 octobre 2021.

MOTIFS

Il est constant que suivant acte notarié en date du 17 mars 2008, la société 'Au Vieux Gourmet’ a cédé à la société Prodim, pour le compte de la société Carrefour Proximité, le fonds de commerce situé à l’angle des rue Saint-Georges et du pont Mouja, comprenant le droit au bail. Cet acte prévoit notamment que 'le bail de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds appartient au cédant qui consent au profit du cessionnaire du bail commercial aux termes d’un acte sous seing privé en date de ce jour pour une durée de neuf ans à compter de ce jour'.

En exécution de cette dernière clause, suivant un acte sous seing privé en date du 17 mars 2008, la société 'Au vieux Gourmet’ a ainsi donné à bail à la société Prodim des locaux à usage commercial, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d’un montant de 45'000 euros pour une durée de neuf ans. Il n’est pas discuté par les parties que la société Carrefour Proximité France est venue aux droits de la société Prodim, en qualité de preneur,

Par acte en date du 29 juin 2017, la société Carrefour Proximité France a signifié à la bailleresse son intention de renouveler le bail venu à expiration. Le 1er août 2017, la société 'Au Vieux Gourmet’ a signifié en retour à la société Carrefour Proximité France consentir au principe du renouvellement sollicité à compter du 1er juillet 2017, précisant qu’en application de l’article L. 145-11 du code de commerce, elle entendait toutefois que le prix du loyer annuel soit porté à 350 000 euros.

Au soutien de l’augmentation sollicitée, la bailleresse argue d’une modification des facteurs locaux de commercialité, avec une incidence favorable pour le commerce exploité dans les lieux donnés à bail, du fait de la création du tramway nancéien, ainsi que la piétonisation de la rue Saint-Georges qui

s’est accompagnée de l’ouverture de nombreuses enseignes commerciales à proximité immédiate. Par ailleurs, elle considère que le montant du loyer du bail d’origine, fixé à 45 000 euros par an, a été sous-évalué, du fait que le groupe Carrefour, propriétaire des murs et du fonds, avait consenti de vendre l’immeuble, tout en conservant l’exploitation du supermarché, en tant que locataire et moyennant un loyer très faible, en l’occurrence nettement inférieur à celui du marché.
La société Carrefour Proximité France fait valoir que le loyer initial ne peut être révisé dans la mesure où les conditions de son déplafonnement ne sont en tout état de cause pas réunies. Elle prétend que même à supposer que celui-ci serait anormalement bas, il n’est pas démontré, ni même allégué par la bailleresse que les raisons éventuelles justifiant cette minoration auraient disparu.

Il sera relevé que le loyer proposé par la société Carrefour en fonction de l’évolution indiciaire est

d’un montant de 49.805 euros. La valeur locative des locaux a été évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 301 000 euros H.T. Le premier juge a relevé à juste titre que l’expertise réalisée démontre

à tout le moins, par comparaison, qu’un loyer de 92 euros le m² était très largement inférieur aux tarifs pratiqués aujourd’hui mais également en 2008 puisque l’indice des baux commerciaux a varié de moins de 10 % entre ces deux dates.

Il en résulte une disproportion manifeste entre le loyer plafonné et la valeur locative du bien à la date du renouvellement du bail.

Le rapport d’expertise fait état de l’historique de l’acquisition des locaux et de la conclusion du bail entre les parties, l’une d’elles ayant précisé que les conditions de l’acquisition était de conserver le groupe Carrefour comme preneur avec un loyer de 45.000 euros, soit un loyer selon ses déclarations nettement inférieur à ceux pratiqués dans le quartier à la même époque. L’expert répondant à un dire du 28 novembre 2018 précisait que l’historique des relations entre les parties avait été confirmé par le représentant de la société Carrefour.

Il s’en évince que c’est bien en raison de circonstances particulières liées à une négociation

d’ensemble le même jour de l’acte de cession et du bail commercial que le loyer a été fixé à la somme de 45.000 euros.

Or, ces circonstances particulières intervenues dans le cadre de la cession et ayant présidé à la fixation du loyer du bail le 17 mars 2008 font défaut lors du renouvellement du bail, le loyer devant être fixé selon les dispositions de l’article 145-33 du Code de commerce.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que : 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) les caractéristiques du local considéré ;

2) la destination des lieux ;

3) les obligations respectives des parties ;

4) les facteurs locaux de commercialité ;

5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage'.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire une modification du prix du bail, doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.

145-10 faire connaître le loyer qu’il propose.

En réponse à sa demande de renouvellement, la société 'Au Vieux Gourmet’ a régulièrement signifié le 1er août 2017 à la société Carrefour Proximité France qu’elle était d’accord sur le principe d’un renouvellement du bail initial pour une durée de neuf années, mais sur la base d’un nouveau loyer fixé à la somme de 350 000 euros par an.

C’est en l’espèce par des motifs pertinents que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de X a sur la base du rapport d’expertise fixé la valeur locative des locaux situés à l’angle des rues Saint-Georges et du Pont Mouja à X à la somme de 301'000 euros par an. Ces locaux d’une superficie importante (1 215,07 m2) sont en effet situés dans le quartier dit 'Charles III – centre-ville',

à 350 mètres de la place Stanislas, sur l’artère commerçante principale de la ville. Ils sont parfaitement desservis par les transports en commun depuis l’année 2001. Pour déterminer la surface pondérée des locaux loués à 481,10 m², l’expert s’est référé à la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

L’expert conclut également que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas évolué notablement depuis la signature du bail initial et que l’arrivée de nouveaux concurrents dans ce secteur géographique n’a pas 'impacté’ le chiffre d’affaires du preneur.

La société Carrefour Proximité France fait cependant valoir que la méthode retenue par l’expert pour parvenir à cette évaluation est critiquable dans la mesure où celle-ci repose sur une simple moyenne arithmétique calculée à partir seulement de cinq éléments de comparaison cités dans son rapport. Le juge a cependant écarté à juste titre cette critique, après avoir observé que l’expert avait à bon escient écarté des références qui n’étaient pas pertinentes, s’agissant notamment les locaux situés disposant

d’une superficie inférieure à 100 m² qui ne sont pas comparables. Il en va de même du commerce exploité par le groupe Carrefour situé rue Saint-Nicolas à X, lequel est situé dans une autre zone de commercialité présentant des caractéristiques différentes. L’expert relève également que ce commerce est un supermarché et non une supérette comme dans le cas présent.

Réciproquement, il ne peut être reproché à l’expert d’avoir retenu, à titre de comparaison, des commerces ayant des activités différentes (parfumerie, habillement) dès lors que le bail initial ne contient aucune restriction quant à la destination des lieux donnés en location. Les termes présentés dans le rapport d’expertise sont en conclusion justifiés et pertinents, étant observé qu’ils sont tous situés au sein de la zone dénommée par l’expert le 'carré d’or’ bénéficiant d’un potentiel commercial exceptionnel.

Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux relève à juste titre que les critiques de l’appelante, concernant le rapport de l’institut français de l’expertise immobilière, sur lequel l’expert s’appuie pour parvenir à son évaluation, ne sont pas fondées. Si ce rapport a effectivement été édité en 2010, la société Carrefour Proximité France ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que les données y figurant seraient obsolètes. Il ressort ainsi de leur exploitation que le taux d’effort résultant du montant du loyer auquel aboutit l’expert est supportable pour le groupe Carrefour.

La société Carrefour Proximité France verse aux débats en cause d’appel une consultation établie le 2 mars 2021 par le cabinet d’expertise Bergeras, de laquelle il ressort que la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017 des locaux à usage de commerce d’alimentation, sous l’enseigne

'Carrefour City’ situés 26, rue Saint-Georges à X s’élève à la somme de 195 500 euros par an.

Cette consultation se fonde sur huit éléments de comparaison portant sur des références disponibles situés dans un rayon de 400 mètres des locaux donnés à bail. Elle estime également que l’évaluation du loyer doit tenir compte de l’état d’entretien des réserves situées au 1er étage et en sous-sol, ainsi que de la cage d’escalier, conformément aux clauses du bail, elle fait remarquer que les travaux

d’aménagement réalisés par le locataire ne doivent pas être pris en compte.

Il convient d’observer que la consultation produite par la société Carrefour Proximité France n’a pas été établie contradictoirement entre les parties et qu’elle n’est corroborée par aucun élément probant,

s’agissant en particulier des termes de comparaison proposés. Ces derniers sont par ailleurs dénués de pertinence, puisqu’ils portent tous sur des locaux commerciaux d’une superficie inférieure.

Enfin, l’état de vétusté retenu par le consultant pour déprécier la valeur locative ne se fonde enfin sur aucun constat contradictoire. L’expert désigné par le juge des loyers commerciaux a en tout état de cause pris en compte cet état dans son estimation finale, s’agissant notamment du mauvais état des réserves, des anciennes chambres froides, ainsi que du local technique.

En conclusion, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé le loyer renouvelé dû par la société Carrefour Proximité France au titre du bail portant sur les locaux situés à l’angle des rues Saint-Georges et du Pont Mouja à X, à compter du 1er juillet 2017, à la valeur de 301 000 euros hors charges et hors taxes.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société Carrefour Proximité France succombant dans son appel sera condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire. Elle sera déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant le tribunal et la cour.

La société Carrefour Proximité France sera condamnée à payer à la société 'Au vieux Gourmet’ la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de L. 145-33 du code de commerce ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la société Carrefour Proximité France de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d’appel ;
Condamne la société Carrefour Proximité France à payer à la société 'Au vieux Gourmet’ la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d’appel

;

Condamne la société Carrefour Proximité France aux entiers frais et dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour

d’Appel de X, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en huit pages.