Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 21 AVRIL 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/17344 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CENP4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 12-21-334

APPELANT

M. [Z] [V]

8 rue Albert Bayet

75013 PARIS

Représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/036782 du 29/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

M. [X] [E] [R]

21 bis rue Duvivier

75007 PARIS

M. [G] [E] [R]

30 avenue de la mutualité

91440 BURES SUR YVETTE

M. [H] [I], venant aux droits de Monsieur [L] [S] [I] décédé le 20 décembre 2018

103 rue Didot

75014 PARIS

Mme [K] [I], venant aux droits de Monsieur [L] [S] [I] décédé le 20 décembre 2018

103 rue Didot

75014 PARIS

M. [N] [P] [I] venant aux droits de Monsieur [L] [S] [I] décédé le 20 décembre 2018

95 rue Didot

75014 PARIS

Représentés par M^e Bénédicte GEORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0455

Assistés de M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX

Mme [O] [J]

4 rue de Julienne

75013 PARIS

Défaillante, PV 659 en date du 18.10.2021

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

MM. [X] et [G] [E] [R] et MM. [H], [N] et [K] [I] (les consorts [E] [R]-[I]) sont propriétaires indivis d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 4 rue de Julienne à Paris (75013).

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2018, M. [G] [E] [R] a donné cet appartement meublé en location à M. [Z] [V] et à son épouse Mme [O] [J] au nom de l’indivision [E] [R]-[I], à compter du 1er février 2018 et pour une durée d’un an tacitement reconductible, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, charges comprises (hormis la consommation d’eau à régler annuellement).

Le 26 novembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer rappelant la clause résolutoire pour un montant de 13.094,14 euros, loyer de novembre 2020 inclus.

Par acte du 25 janvier 2021, les consorts [E] [R]-[I] ont fait assigner Mme [J] et M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [J] et M. [V] ainsi que tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux pour la mise en oeuvre de l’expulsion ;

— condamner in solidum Mme [J] et M. [V] à leur payer la somme provisionnelle de 13.094,14 euros au titre du commandement du 26 novembre 2020, outre 2.062,75 euros au titre des loyers impayés des mois de décembre 2020 et janvier 2021, majorée des intérêts de retard ;

— condamner in solidum Mme [J] et M. [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail à compter du 26 janvier 2021 jusqu’à la libération effective et totale des lieux ;

— condamner Mme [J] et M. [V] in solidum au versement d’une provision de 500 euros à valoir sur le préjudice moral des bailleurs ;

— condamner in solidum Mme [J] et M. [V] au versement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [J] et M. [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de location meublée en date du 27 janvier 2018 portant sur le logement situé 4 rue Julienne à Paris (75013) est acquise par MM. [R], MM. et Mme [I] depuis le 26 janvier 2021 ;

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [J] et M. [V], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimé le délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ;

— rappelé s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [J] et M. [V] à payer à MM. [R], MM. et Mme [I] la somme de 14.956,75 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés au 25 janvier 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] à verser à MM. [R], MM. et Mme [I] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 04 octobre 2021, M. [V] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de location meublée en date du 27 janvier 2018 portant sur le logement situé 4 rue Julienne à Paris (75013) est acquise par MM. [R], MM. et Mme [I] depuis le 26 janvier 2021 ;

— condamné Mme [J] et M. [V] à payer à MM. [R], MM. et Mme [I] la somme de 14.956,75 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés au 25 janvier 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] à verser à MM. [R], MM. et Mme [I] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2021, l’appelant demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé celui-ci en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes des intimés ;

— débouter les intimés de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

— ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’équité et condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il argue de contestations sérieuses aux motifs que :

— le bail est improprement qualifié de meublé alors que l’appartement ne comportait aucun meuble en sorte que le bail doit être requalifié en bail soumis aux dispositions de loi du 6 juillet 1989 et que le loyer stipulé charges forfaitaires comprises est illégal et ne permet pas au juge de contrôler le respect des règles sur le plafonnement des loyers, s’agissant d’une relocation de surcroît et ce conformément aux dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 10 juin 2015 ;

— le bailleur était parfaitement informé du fait que le locataire avait quitté les lieux au 31 mai 2020, ce qui résulte d’un échange sur WhatsApp entre M. [V] et le bailleur et ce qui est confirmé par le fait que le commandement de payer du 26 novembre 2020 a été délivré selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile et mentionne l’arrêt des paiements à cette date ;

— le bailleur a obtenu du locataire le financement de la totalité de la rénovation de son appartement et ce sans procéder au remboursement des matériaux comme cela était convenu au bail et il et n’a jamais indemnisé son locataire pour les travaux réalisés qui peuvent être valorisés à 1.000 euros par m² soit 4.600 euros outre les matériaux à hauteur de 3.000 euros à hauteur de 35% conformément aux clauses du bail ;

L’appelant ajoute qu’en tout état de cause le dépôt de garantie de 1.000 euros doit être déduit et l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnnance du 25 janvier 2022, le président de la chambre a :

— déclaré irrecevables devant lui les demandes de radiation de l’appel pour défaut d’exécution de la décision de première instance et d’irrecevabilité des conclusions de l’appelant au motif qu’elles désignent de manière erronée les intimés comme "L’indivision [E] [R]-[I]" ,

— débouté les intimés de leur demande d’irrecevabilité de l’appel de M. [V] comme étant tardif,

— condamné les intimés aux éventuels dépens de l’incident,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 02 février 2022, les consorts [R] et [I] demandent à la cour de :

Sur la fin de non-recevoir,

— déclarer l’appel irrecevable faute pour M. [V] d’avoir conclu à l’encontre de MM. [X] et [G] [E] [R] et MM. [H], [N] et [K] [I] dans le délai d’un mois qui lui était imparti ;

Sur le fond,

— confirmer l’ordonnance de référé du 27 mai 2021 en toutes ses dispositions et par conséquent,

— condamner M. [V] à payer à MM. [X] et [G] [E] [R] et MM. [H], [N] et [K] [I] la somme de 17.634,92 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé du 27 mai 2021 ;

— débouter M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [V] à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Cambournac.

Les intimés exposent en substance :

— sur la fin de non-recevoir, que l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance sans encourir l’irrecevabilité prévue par l’article 547 du code de procédure civile ; qu’en l’espèce les conclusions de M. [V] mentionnent en qualité d’intimée « l’indivision [E] [R] – [I] », or cette indivision n’était pas partie au litige en première instance et n’a par ailleurs pas de personnalité morale ;

En réponse aux moyens soulevés par l’appelant :

— qu’il résulte du bail, qui mentionne une cuisine équipée, et d’un état des lieux établi contradictoirement le 27 janvier 2018 que l’appartement a bien été loué meublé en sorte qu’il s’agit bien d’un logement meublé et que le loyer, stipulé charges comprises, était parfaitement conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— que conformément à la clause « travaux » du bail, le bailleur a remboursé à M. [V] une facture de travaux datée du 30 mai 2018 d’un montant de 2970 euros, aucune autre facture n’ayant été produite et en tout état de cause, en application de la clause, le bail ayant duré jusqu’au 26 janvier 2021, le bailleur n’était pas tenu de prendre en charge plus de 25% du coût total des factures ; que surtout M. [V] omet d’indiquer qu’il a quitté le logement après avoir commis des dégradations, si bien que les bailleurs ont été contraints d’exposer 7.350 euros de travaux ;

— qu’au surplus, les locataires ont causé des troubles au voisinage, tout portant à croire qu’ils se seraient livrés à un trafic de stupéfiants dans l’immeuble, en sorte qu’ils ont non seulement manqué à leur obligation de payer le loyer mais aussi à leur obligation de jouissance paisible ;

— que l’abandon du logement par les locataires n’est pas établi alors que les clés de l’appartement n’ont été remises que le 7 juillet 2021 à l’huissier en charge de l’exécution de l’ordonnance de référé, et qu’il n’a pas été donné de préavis ; qu’en tout état de cause, le commandement de payer n’a nullement été délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile mais de l’article 658 du même code, après que l’huissier ait relevé par un faisceau d’indices la réalité de la domiciliation des débiteurs à l’adresse des lieux loués ; qu’au demeurant la circonstance que le commandement n’a pas été délivré à personne ne permet aucunement aux bailleurs de savoir que le local aurait été libéré six mois auparavant ;

— que le dépôt de garantie ne saurait être restitué alors qu’outre qu’il s’agit là d’une demande nouvelle en appel et partant irrecevable, le logement a été laissé en mauvais état et nécessité des travaux.

SUR CE, LA COUR

Sur fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel

Les intimés fondent leur fin de non-recevoir sur l’article 547 du code de procédure civile aux termes duquel l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance.

Or en l’espèce, s’il est exact que les conclusions de l’appelant portent en leur première page la mention imprécise de l’indivision [E] [R] – [I] en qualité d’intimé, M. [V] a bien correctement formé son appel contre chacun des membres de cette indivision, parties en première instance, à savoir M. [X] [E] [R], M. [G] [E] [R], M. [H] [I], Mme [K] [I] et M. [N] [I], lesquels figurent tous sur la déclaration d’appel, en sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que l’appel a été dirigé contre une partie tierce à la première instance.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le fond du référé

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la décision entreprise n’a pas été remise en cause par Mme [J], laquelle n’a pas fait appel.

Pour faire échec aux condamnations prononcées par le juge des référés, M. [V] argue de contestations dont il convient d’apprécier le caractère ou non sérieux.

Sur la qualification du bail

Il résulte du bail, qui fait mention d’une cuisine équipée, et de l’état des lieux d’entrée signé par M. [V] le 27 janvier 2018, dressant la liste des meubles garnissant les lieux : chaises, tables, fauteuil, lit et matelas, lot de vaisselle, porte-manteaux et ventilateur, que le logement a bien été loué meublé comme le bail le stipule. En outre, M. [V] ne prétend pas ni n’établit avoir dénoncé après signature du bail le caractère non meublé du logement, en sorte qu’il est mal fondé à soutenir en appel que le bail ne serait pas soumis aux dispositions légales relatives aux locations meublées et que par suite le loyer stipulé charges comprises serait illégal.

Sur l’abandon des lieux loués et la mauvaise foi du bailleur

Outre qu’il ne ressort pas d’évidence de l’échange électronique avec le bailleur dont M. [V] se prévaut que ce dernier aurait effectivement quitté les lieux au 31 mai 2020, seul un congé régulièrement délivré par le locataire est de nature à faire cesser le bail et l’obligation de paiement des loyers et charges.

Or, M. [V] ne justifie nullement avoir délivré congé à ses bailleurs en respectant le préavis légal, et il ne démontre même pas la réalité de son départ effectif avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les mentions de remise dudit commandement délivré par le bailleur le 26 novembre 2020 ne l’établissant nullement alors que l’huissier de justice a constaté que la domiciliation des débiteurs résultait de la mention de leur nom sur le tableau des occupants, sur la boîte aux lettres et sur l’interphone.

Les bailleurs établissent pour leur part, par un courriel du responsable des dossiers d’exécution et du recouvrement de l’étude de l’huissier, que la remise des clés est intervenue le 7 juillet 2021 entre les mains de l’huissier de justice.

Il ne peut donc être valablement soutenu que le bailleur a de mauvaise foi mis en oeuvre la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, alors au surplus que M. [V] ne discute pas le montant de sa dette locative telle que retenue par le premier juge.

Sur le respect de la clause « travaux »

Le bail stipule que le locataire s’engage à faire des travaux de remise en état des lieux et qu’il est convenu que le bailleur lui remboursera sur présentation de factures les fournitures utilisées, à hauteur de 75% si le bail prend fin au 1er février 2019, de 50% si le bail prend fin au 1er février 2020 et de 25% si le bail prend fin au 1er février 2021, aucun remboursement n’étant opéré au-delà.

Les bailleurs justifient par la production d’une facture et d’une attestation notariée avoir remboursé le 19 juin 2018 aux locataires la somme de 2970 euros au titre d’une facture de travaux.

M. [V] se borne à fournir le devis afférent à cette facture remboursée, et il ne produit aucune autre facture de travaux qu’il aurait réalisés et qui n’aurait pas été prise en charge par les bailleurs après demande de remboursement.

Il est en outre mal fondé à se prévaloir d’un droit à indemnisation pour les travaux exécutés dans les lieux, alors que le bail ne prévoit que le remboursement des factures (au prorata de la durée de d’occupation des lieux).

La contestation soulevée n’est donc pas sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation et des loyers et charges échus

C’est par une juste analyse des éléments de la cause et par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a constaté qu’étaient remplies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail faute de régularisation de la dette de loyers et charges dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la cause résolutoire, ordonné l’expulsion des locataires et fixé à leur charge une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courants et les a condamnés in solidum au paiement d’une provision de 14.956,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 21 janvier 2021.

M. [V] ne discute d’ailleurs pas le montant de la dette locative ni le fait qu’elle n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement.

L’ordonnance entreprise sera confirmée.

Sur la demande de déduction du dépôt de garantie de la dette locative

Cette demande, qui oppose compensation avec la dette locative, est recevable en appel conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle ne saurait toutefois être accueillie en référé alors qu’elle se heurte à contestation sérieuse, les bailleurs justifiant par la production de photographies et de factures de travaux que M. [V] a laissé les lieux dans un état dégradé.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a exactement et justement statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Perdant en appel, M. [V] sera condamné aux dépens de cette instance et à payer aux intimés la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation du dépôt de garantie avec la dette locative,

Condamne M. [V] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Emilie Cambournac,

Condamne M. [V] à payer aux intimés la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE