RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /24 DU 11 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00786 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FE6Q

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n° 21/01159, en date du 02 mars 2023,

APPELANTE :

Madame [X] [G] [O] [B], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [D] [Z] épouse [L]

née le 28 Novembre 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [Y] [L]

né le 19 Janvier 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représenté par M^e Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Benoit JOBERT, Magistrat honoraire, faisant fonction de Président chargé, du rapport ;

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller

Monsieur Benoit JOBERT, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Clabaux- Duwiquet .

A l’issue des débats, le Magistrat honoraire faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Septembre 2024, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 4 juillet 2011, les époux [Y] et [D] [L] ont consenti à Mme [X] [O] [B] le renouvellement pour une durée de neuf ans à compter du premier juillet 2011 d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Mme [O] [B] exploitait un fonds de commerce au sein de ces locaux ; la destination contractuelle de ce fonds de commerce était l’exploitation d’un débit de boissons.

Le 27 décembre 2019, la locataire a sollicité le renouvellement de son bail.

Le 6 mars 2020, les bailleurs l’ont mise en demeure de respecter la destination contractuelle du bail en lui reprochant d’exercer une activité de restauration traditionnelle dans les locaux.

Par acte du 20 août 2020, les époux [L] ont délivré à Mme [O] [B] un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction avec effet au 31 mars 2021.

Par acte du 23 septembre 2021, à défaut de départ volontaire de cette dernière, ils l’ont assignée en expulsion.

Par jugement du 2 mars 2023, le tribunal judiciaire du Val de Briey a rejeté la demande de Mme [O] [B] tendant à voir reconnaître que le bail avait été renouvelé jusqu’au premier juillet 2029, jugé que que les bailleurs avaient valablement donné congé à cette dernière, la privant du droit à une indemnité d’éviction, rejeté toutes ses demandes, dit qu’elle était occupante sans droit ni titre des locaux, ordonné son expulsion en lui accordant un délai d’évacuation de six mois, l’a condamnée à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation de 700 euros par mois ainsi qu’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 avril 2023, Mme [O] [B] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes d’écritures récapitulatives notifiées le 5 février 2024, elle conclut à son infirmation.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, à titre principal, de dire et juger que le bail commercial liant les parties s’est renouvelé dans les mêmes termes que précédemment jusqu’au premier juillet 2029, d’annuler avec toutes conséquences de droit, la mise en demeurs notifiée le 12 mars 2020 et le congé notifié le 20 août 2020.

A titre subsidiaire, si le congé n’était pas annulé mais que la cour ne reconnaissait l’existence d’aucun motif grave et légitime, l’appelante lui demande de condamner les époux [L], in solidum, à lui payer une somme de 150 000 euros à titre d’indemnité d’éviction.

En tout état de cause, Mme [O] [B] demande à la cour de rejeter les fins, moyens et conclusions des intimés et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euso sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son recours, elle fait valoir en substance que :

— elle a formulé une demande de renouvellement du bail commercial reçue le 27 décembre 2019 par les bailleurs et, en vertu des dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du code de commerce, ces derniers devaient répondre dans un délai de trois mois à compter de la notification de cette demande, faute de quoi, ils seraient réputés avoir accepté le principe du renouvellement, or, ils n’ont répondu que le 20 juin 2023 sans prendre position sur la demande de renouvellement, la seule démarche accomplie dans le délai de trois mois est une mise en demeure, signifiée le 6 mars 2020, d’avoir à cesser une activité non autorisée par le bail,

— il n’y pas eu tacite reconduction à laquelle les bailleurs aurait valablement donné congé mais un renouvellement pour une durée de neuf années jusqu’au 1er juillet 2029, par conséquent, le congé délivré le 20 août 2020, en dehors de toute période autorisée pour ce faire, doit être annulé,

— par application de l’article L145-60 du code de commerce, l’action en validation d’un congé délivré pour motif légitime congé donné par les bailleurs pour l’exercice d’une activité interdite par le bail, est prescri par application de l’article L.145-60 du Code de commerce, de plus, il n’a pas été précédé d’une mise en demeure non suivie d’effet,

— le congé ne fait pas référence à l’activité de banque exploitée dans les lieux mais seulement à l’activité de restauration,

— les bailleurs ne justifient pas d’un motif grave et légitime de congé,

— à titre subsidaire, elle a droit à une indemnité d’éviction.

Aux termes d’écritures récapitulatives notifiées le 2 mars 2024, les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris.

Ils demandent à la cour, y ajoutant, de dire et juger que la demande de renouvellement formulée par l’appelante le 26 décembre 2019 est prématurée et n’a produit aucun effet.

A titre subsidiaire, si la cour devait statuer sur la demande d’indemnité d’éviction présentée par Mme [O] [B], ils lui demandent de la déclarer irrecevable, de rejeter cette demande.

A titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise à frais avancés par l’intimée à fin de fournir à la cour les éléments de fixation de l’indemnité d’éviction.

En tout état de cause, les époux [L] demandent à la cour de déclarer irrecevable la demande de Mme [O] [B] visant à 'constater que le grief tiré de l’existence d’une activité de relais bancaire – retrait d’espèces est exsangue tant de la mise en demeure notifiée le 12 mars 2020 que du congé avec refus derenouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 20 août 2020 et qu’il n’y a jamais eu de mise en demeure postérieure à ce sujet', de rejeter son appel, fins et prétentions, de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure.

Ils exposent en substance que :

— le renouvellement du bail régularisé par les parties le 4 juillet 2011 prévoyait une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2020 ; la demande de renouvellement formée par Mme [O] [B] a été faite prématurément par lettre recommandée reçue le 27 décembre 2019 alors qu’en vertu de l’article L145-10 du code de commerce, une telle demande doit être émise dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, ce délai étant un délai maximal ; en l’espèce, la demande devait leur être présentée le 1er janvier 2020 au plus tôt de sorte que la demande reçue le 27 décembre 2019 est nulle et de nul effet ; ils n’étaient pas tenus d’y répondre.

— Dès lors, le bail s’est prolongé par tacite reconduction au-delà du 30 juin 2020 ; ils ont régulièrement donné congé à Mme [O] [B] le 20 août 2020 pour le 31 mars 2021, fin du trimestre civil ; celle-ci est donc occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er avril 2021.

— le congé délivré le 20 août 2020 et portant refus du paiement d’une indemnité d’occupation est justifié par un motif grave et légitime constitué par le non-respect de la destination contractuelle du bail, à savoir un débit de boissons : elle exerce une activité de restauration traditionnelle dans les locaux ainsi que de relais bancaire ; concernant la première infraction, une mise en demeure a été adressée à la locataire le 20 mars 2020 et sa persistance a été constatée le 20 août 2020.

— La demande tendant à constater que le grief tiré de l’existence d’une activité de relais bancaire – retrait d’espèces est exsangue tant de la mise en demeure notifiée le 12 mars 2020 que du congé avec refus derenouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 20 août 2020 et qu’il n’y a jamais eu de mise en demeure postérieure à ce sujet’ est irrecevable : elle est nouvelle en appel ; de plus, elle n’a pas été formulée dans le délai de trois mois de l’article 908 du code de procédure civile ; sur le fond, cette demande est mal fondée en ce que l’infraction a été connue après l’expiration du bail de sorte qu’ils peuvent l’invoquer sans être obligés de notifier préalablement une mise en demeure à M^me Mme [O] [B] ; la prescription de l’article L145-60 du code de commerce ne s’applique pas aux infractions du locataire aux clauses du bail, subsidiairement, cette prescription ne court qu’à compter de la cessation du manquement.

— La demande en paiement d’une indemnité d’éviction est irrecevable d’abord parce qu’elle est prescrite en application de l’article L145-60 du code de commerce, ensuite parce qu’elle est nouvelle en appel ; subsidiairement, son montant n’est pas justifié.

MOTIFS

1- sur l’irrecevabilité de la demande de Mme [O] [B] tendant à 'constater sinon dire et juger que le grief tiré de l’existence d’une activité de relais bancaire – retrait d’espèces est exsangue tant de la mise en demeure notifiée le 12 mars 2020 que du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 20 août 2020 et qu’il n’y a jamais eu de mise en demeure postérieure à ce sujet'

Les époux [L] soutiennent que cette demande serait nouvelle en appel et par conséquent irrecevable.

Toutefois, bien que figurant dans le dispositif de ses dernières conclusions récapitulatives, il s’agit non d’une prétention mais d’un moyen de défense en réponse aux griefs formulés par les bailleurs quant au non-respect de la destination contractuelle des lieux loués ; Mme [O] [B] ne réclame pas quelque chose mais cherche seulement à faire obstacle à la validation du congé délivré par les bailleurs ; or, les moyens nouveaux sont recevables en appel.

Par ailleurs, si, en vertu de l’article 908 du code de procédure civile, l’appelant doit conclure dans les trois mois de la déclaration d’appel à peine de caducité de la déclaration d’appel, il n’est pas tenu de former l’ensemble de ses prétentions et moyens dans ce même délai.

En l’espèce, Mme [O] [B] a notifié des conclusions dans ce délai de sorte qu’elle n’encourt pas la caducité de sa déclaration d’appel, ce qui n’est pas contesté.

Ensuite, en l’absence de calendrier de procédure fixé par le conseiller de la mise en état, elle pouvait conclure jusqu’à la clôture de la procédure, ses conclusions récapitulatives pouvant contenir de nouveaux prétentions et moyens ; dès lors, elle pouvait soulever le moyen tiré de ce que l’existence d’une activité de relais bancaire serait exsangue même après l’expiration du délai pour conclure de trois mois fixé par l’article 908 du code de procédure civile.

2- sur la recevabilité de la demande, formée à titre subsidiaire par Mme [O] [B], en paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que celles qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée pour la première fois en appel par Mme [O] [B] est le complément nécessaire de ce que les preneurs sollicitaient en première instance la validation du congé délivré au preneur avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

Cependant, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le point de départ du délai de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction formée par Mme [O] [B], preneur, est la date à laquelle les époux [L], bailleurs, lui ont notifié un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, soit le 20 août 2020 (cf en ce sens, Cour de cass., 3ème Civ., 3 novembre 2021, pourvoi n° 20-20.219).

La demande en paiement d’une telle indemnité ayant été formée par conclusions récapitulatives notifiées le 10 juillet 2023, elle est irrecevable comme étant prescrite.

3- sur la demande de renouvellement du contrat de bail commercial formée le 27 décembre 2019 par Mme [O] [B]

La demande de renouvellement du bail commercial formulée plus de six mois avant la date d’expiration dudit bail ne produit aucun effet juridique.

En l’espèce, le nouveau baill régularisé par les parties le 4 juillet 2011 prévoyait une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 et venait donc à expiration le 30 juin 2020 ; dès lors, la demande de renouvellement devait intervenir au plus tôt le 1er janvier 2020; or, elle a été formée le 27 décembre 2019 de sorte qu’elle n’a pas produit d’effet juridique.

En l’absence de demande de renouvellement du bail régulière, les dispositions de l’article L145-10 du Code de commerce étaient inapplicables et les bailleurs n’étaient donc pas tenus de répondre à cette demande réputée n’avoir jamais existé.

Il s’ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [O] [B] tendant à faire dire et juger que le bail avait été renouvelé jusqu’au 1er juillet 2029.

4- sur la validité du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une

indemnité d’éviction délivré le 20 août 2020 à Mme [O] [B]

En vertu de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Entrent dans le champ d’application de cet article, les actions du bailleur tendant à la validation d’un congé avec refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction qui mettent en jeu des règles spécifiques aux baux commerciaux.

Le point de départ de la prescription de cette action est, non la connaissance par le bailleur des faits justifiant le congé avec refus de renouvellement, mais la date d’effet du congé ; en effet, l’action du bailleur ne naît que si le preneur s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du délai d’évacuation ; en l’espèce, la date d’effet du congé délivré par les époux [L] à Mme [O] [B] est le 31 mars 2021 et ils ont engagé une action en validation du congé en expulsion de cette dernière le 23 septembre 202, soit dans le délai biennal ; leur action est donc recevable.

Aux termes des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce, et plus spécialement de son alinéa 2, le contrat de bail commercial liant les parties s’est poursuivi par tacite reconduction après le 30 juin 2020 pour une nouvelle durée de neuf années ; les bailleurs pouvaient donner congé au preneur pour le dernier jour du trimestre civil en respectant un délai de six mois ; ces règles ont été respectées par les époux [L] qui ont donné congé à Mme [O] [B] le 20 août 2020 pour le 1er avril 2021.

La destination des locaux loués fixée par le contrat de renouvellement du bail commercial du 4 juillet 2011était exclusivement un débit de boissons ; il résulte d’un procès-verbal de constat en date du 27 janvier 2020 que Mme [O] [B] y exerçait également une activité de restauration.

Par acte du 6 mars 2020, celle-ci a été mise en demeure de mettre fin à cette infraction au bail dans un délai d’un mois à compter de sa signification, conformément aux dispositions de l’article L145-17 du code de commerce.

Il convient de remarquer que cette mise en demeure a été notifiée six jours avant le début de la période d’urgence sanitaire fixée du 12 mars 2020 au 23 août 2020 par l’ordonnance n° 306-2020 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 15 avril 2020 ; en application de l’article 2 de cette ordonnance, le délai de régularisation de l’infraction qui devait expirer pendant la période juridiquement protégée, soit le 6 avril 2020, a couru à compter du 24 août 2020 pour expirer le 24 septembre 2020.

Mme [O] [B] n’apporte pas la preuve d’avoir mis fin à son activité de restauration pour se limiter à celle de débit de boissons le 24 septembre 2020 au plus tard.

Cette infraction constitue un manquement grave aux obligations du preneur : selon ses propres conclusions, cette activité de restauration était ancienne perdurait depuis les années 1984-1985; il n’est pas établi que les bailleurs en avaient connaissance et l’aient au moins toléré, ce qui ne saurait résulter de ce que cette activité était exercée de longue date, était de notoriété publique et de ce que le registre du commerce porte la mention d’une activité de café, débit de boissons et restauration. Le manquement à ses obligations a donc duré et n’a pas été régularisé malgré le long délai dont le preneur a disposé pour le faire.

De plus, une activité de restauration implique l’existence d’équipements plus importants que ceux d’un simple débit de boissons, ce qui crée des risques d’exploitation supplémentaires, notamment au regard de la sécurité des biens et des personnes, de l’hygiène et d’atteinte à l’environnement, pouvant porter atteinte à l’intégrité des lieux loués et mettre en jeu la responsabilité du bailleur.

Il convient d’ajouter que le moyen de défense soulevé en appel par Mme [O] [B] concernant le second grief d’exercice d’une activité de retrait d’espèces prohibée, qui n’aurait pas fait l’objet d’une mise en demeure préalable, est dépourvu d’efficacité, le premier grief visé dans la mise en demeure du 6 mars 2020 suffisant à lui seul à justifier le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a jugé que les bailleurs avaient signifié au preneur, par acte du 20 août 2021, un congé valable mettant fin au bail liant les parties à effet au 1er mars 2021 et portant refus de paiement d’une indemnité d’éviction en justifiant d’un motif grave et légitime à l’encontre de ce dernier.

5- sur les autres dispositions du jugement entrepris

Il doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions de Mme [O] [B], en ce qu’il a constaté que celle-ci était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mars 2021, en ce qu’il a ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du 1er mars 2021 jusquà la libération des lieux.

Il doit aussi être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] [B], partie perdante, à payer aux époux [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance.

A hauteur d’appel, la demande de Mme [O] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée tandis que l’équité commande qu’elle soit condamnée à payer aux époux [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DIT que la demande de Mme [O] [B] tendant à 'constater sinon dire et juger que le grief tiré de l’existence d’une activité de relais bancaire – retrait d’espèces est exsangue tant de la mise en demeure notifiée le 12 mars 2020 que du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 20 août 2020 et qu’il n’y a jamais eu de mise en demeure postérieure à ce sujet’ est un moyen de défense recevable en appel.

DECLARE irrecevable la demande en paiement d’une indemnité d’éviction de Mme [O] [B].

REJETTE sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à hauteur d’appel.

LA CONDAMNE à payer aux époux [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale, à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.

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