RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 2] DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02180 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FOKE

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de BRIEY,

R.G.n° 22/00335, en date du 17 septembre 2024,

APPELANTE :

Société DUO IMMO, exploitant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Laure IOGNA-PRAT de la SELARL GIURANNA & ASSOCIES, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉ :

Monsieur [D] [B]

né le 7 janvier 1963 à [Localité 6] (54)

domicilié [Adresse 4]

Représenté par M^e François CAHEN, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Philippe MAUREL, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [V] [F] et Madame [U] [F] (ci-après désignées les consorts [F]) sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 1].

Le 8 septembre 2021, les consorts [F] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [D] [B] pour la somme en principal de 39000 euros dont 6000 euros au titre de la commission due à la SASU Duo Immo exploitant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 5] (ci-après désignée la société Duo Immo).

Par acte du 22 février 2022, la société Duo Immo a fait citer Monsieur [B] par-devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1231-5 du code civil, déclarer la demande de la société Duo Immo recevable et bien fondée, et condamner Monsieur [B] à verser à la société Duo Immo la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale prévue en cas d’inexécution des obligations du défendeur.

Par jugement avant dire droit du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a ordonné la réouverture des débats et invité la société Duo Immo à verser aux débats le compromis de vente du 8 septembre 2021 dans son intégralité, tel que visé dans ses écritures du 10 janvier 2023. L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 9 janvier 2024.

Par courrier reçu au greffe le 18 décembre 2023, le conseil de la société Duo Immo a versé en procédure le compromis de vente dans son intégralité, qu’il justifie avoir transmis à son contradicteur par courrier et par voie électronique le 9 janvier 2023.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a :

— rejeté les demandes principales et subsidiaires tendant à l’annulation du compromis de vente conclu le 8 septembre 2021 entre les consorts [F] d’une part, et Monsieur [B] d’autre part,

— débouté la société Duo Immo de sa demande en paiement de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale prévue en cas d’inexécution des obligations du défendeur,

— condamné la société Duo Immo à payer à Monsieur [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Duo Immo de sa demande sur ce même fondement,

— condamné la société Duo Immo aux dépens.

* Sur la nullité du compromis de vente,

Sur l’absence des diagnostics techniques, le premier juge a rappelé que, selon l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, l’obligation de dossier diagnostic technique ne valait que pour les promesses de vente et non pour les compromis de vente, et que la sanction du non-respect de cette disposition n’avait d’effet qu’en cas de signature d’acte authentique. Sur ce point, il a relevé que la signature de l’acte authentique n’avait pas eu lieu en l’espèce.

Ensuite, le juge a relevé que le compromis de vente mentionnait la liste des pièces composant le dossier de diagnostic technique, outre la mention selon laquelle : 'les parties reconnaissent que le prix ci-après stipulé a été convenu en considération des éventuelles incidences financières issues de la situation de l’immeuble (…)'.

En outre, le juge a constaté que le certificat de signature électronique de l’acte mentionnait que le nombre total de pages signées était de 100 et le nombre d’annexes signées était de 10, de sorte que la signature apposée par Monsieur [B] valait pour le compromis de vente et ses 10 annexes.

Dès lors, le juge a retenu que l’ensemble des diagnostics avait bien été annexé au compromis de vente et notifié à Monsieur [B], et qu’il n’y avait pas lieu de constater la nullité du compromis de vente, ce dernier n’étant pas vicié par un manquement à l’obligation d’information du vendeur ;

Sur le dol, le premier juge a relevé que Monsieur [B] estimait avoir été trompé par les man’uvres de la société Duo Immo qui lui aurait assuré que le vendeur disposait avant la vente d’un devis de réfection de la toiture d’un montant de 10000 euros, alors que, postérieurement à la signature du compromis, il aurait découvert que le montant pour la réalisation de ces travaux était de 25000 euros hors taxes et qu’il ne se serait pas engagé sans l’information erronée fournie par la société Duo Immo.

Ensuite, le juge a rappelé que le compromis de vente portait sur un bien immobilier dont la description était la suivante : 'Une maison à usage d’habitation de type ferme à rénover entièrement (…) Vaste grenier aménageable nécessitant des travaux (…). La rénovation comprend des travaux de toiture, isolation, électricité, décoration intérieure, menuiserie et huisserie. L’assainissement n’est pas conforme à la réglementation en vigueur. L’acquéreur en a conscience et se chargera des travaux en toute connaissance de cause.'

Sur ce point, le juge a rappelé que le fait même que l’immeuble ait nécessité d’importants travaux n’était pas de nature à affecter la validité du compromis de vente, ce dernier mentionnant par ailleurs que 'l’acquéreur déclare bien connaître les biens et droits immobiliers pour les avoir vus et visités', 'qu’une rénovation intégrale comprenant gros 'uvre, toiture, cloisonnement, isolation, chauffage, assainissement, couverture, charpente… est à réaliser par l’acquéreur qui le reconnaît et en fait son affaire personnelle'.

Dès lors, le tribunal judiciaire a considéré que les désordres affectant le bien étaient connus de Monsieur [B], ce dernier ayant été informé et étant un acquéreur non profane en tant que professionnel du bâtiment.

En l’occurrence, le juge a relevé que le dol allégué par Monsieur [B], et ayant déterminé son consentement, ne concernait que la toiture de la maison.

Toutefois, outre le fait que le dol ne peut entraîner la nullité de la convention ou donner lieu à réparation que s’il émane du cocontractant de celui qui l’allègue et que la société Duo Immo n’est pas partie au compromis de vente, le juge a constaté que Monsieur [B] ne versait aucune pièce ou preuve de nature à corroborer ses déclarations, notamment les différents devis évoqués pour les travaux de couverture.

Dès lors, le juge a estimé que Monsieur [B] échouait à rapporter la preuve d’une man’uvre ou réticence dolosive de la société Duo Immo, de sorte qu’il n’établissait pas que son consentement avait été vicié. Au contraire, le juge a dit que l’acquéreur, suffisamment informé des défauts du bien concernant notamment la toiture, avait commis une erreur inexcusable en les acceptant sans se renseigner, avant la signature du compromis, sur le coût réel et actuel des travaux à entreprendre.

En conséquence, le premier juge a retenu que Monsieur [B] ne pouvait se prévaloir de l’annulation du compromis de vente pour dol et a rejeté les demandes, principale et subsidiaire, tendant à constater la nullité du compromis de vente ;

* Sur la demande en paiement de la société Duo Immo au titre de la clause pénale

Sur ce point, le juge a relevé que le compromis de vente était assorti des seules conditions suspensives de droit commun, tenant aux règles de l’urbanisme ou aux titres de propriété et à l’état hypothécaire du bien, et qu’aucune de ces conditions suspensives n’avait été défaillante.

Il a ensuite souligné que les parties avaient convenu de la chose et du prix sans que soit stipulée de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ou de clause de dédit, et que Monsieur [B] n’avait pas fait usage de son droit de rétractation ; dès lors, il a en déduit que la vente était parfaite et la condition d’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier acquise, avant que le refus de Monsieur [B] de réitérer la vente par acte authentique n’entraîne la résolution de celle-ci.

Par ailleurs, le premier juge a relevé que l’acte sous seing privé comportait dans son article 'Réitération par acte authentique’ une clause pénale renvoyant expressément à l’article 'Honoraires de l’agence'. Cependant, la société Duo Immo n’étant pas partie au compromis de vente conclu entre les consorts [F] et Monsieur [B], de même que ce dernier étant tiers au contrat de mandat conclu entre la société Duo Immo et les consorts [F], le juge a rejeté la demande en paiement de la société Duo Immo au titre de la clause pénale en se fondant notamment sur l’article 1199 du code civil.

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Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 6 novembre 2024, la société Duo Immo a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 6 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Duo Immo demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1205, 1207 et 1231-5 du code civil, de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel interjeté,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Briey du 17 septembre 2024 en ce qu’il a :

— débouté la société Duo Immo de sa demande en paiement de la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale prévue en cas d’inexécution des obligations du défendeur,

— condamné la société Duo Immo à payer à Monsieur [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Duo Immo de sa demande sur ce même fondement,

— condamné la société Duo Immo aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [B] à verser à la société Duo Immo la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale prévue en cas d’inexécution des obligations du défendeur,

— condamner Monsieur [B] à payer à la société Duo Immo la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner Monsieur [B] à payer à la société Duo Immo la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 22 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [B] demande à la cour, sur le fondement des articles 748-1 et 930-1 du code de procédure civile, 1183, 1205, 1267 et 1231-5 du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel,

Y ajoutant,

— condamner la société Duo Immo à verser à Monsieur [B] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel,

Y ajoutant,

— condamner la société Duo Immo à verser à Monsieur [B] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro,

En toutes hypothèses,

— condamner la société Duo Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 6 octobre 2025 et le délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par la société Duo Immo le 6 février 2025 et Monsieur [D] [B] le 22 avril 2025, visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 3 juin 2025 ;

Sur la clause pénale

La société Duo Immo conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a écarté la demande de nullité du compromis de vente soutenue par Monsieur [D] [B] ; elle indique qu’en effet il disposait en annexe de tous les diagnostics prescrits ;

Elle réclame en revanche, son infirmation s’agissant de sa demande en paiement de la somme de 6000 euros réclamée au titre de la clause pénale, compte tenu de l’inexécution du compromis de vente qui prévoyait cette condamnation, laquelle correspond aux honoraires de l’agent immobilier ;

Elle se fonde sur les dispositions de l’article 1205 du code civil qui énonce que l’on peut stipuler pour autrui ; Monsieur [B] s’est engagé au paiement au profit de l’agent immobilier en signant le compromis de vente, dans l’hypothèse de non réitération de la vente ;

Elle revendique en tant que bénéficiaire, le droit direct d’agir contre le promettant prévu par l’article 1206 du même code ;

En réponse Monsieur [B] relève que les pièces figurant sur le bordereau établi par le société appelante ne lui ont pas été communiquées ; dès lors, au vu des articles 748-1 et 930-1 du code de procédure civile, la Cour confirmera le jugement déféré en l’absence d’éléments probants contraires ;

Subsidiairement,

il fait valoir que son consentement a été donné après l’exécution de manoeuvres de la part de l’agence immobilière ; ainsi il conteste avoir eu communication des diagnostics techniques qui n’ont été produits en première instance qu’à la suite d’une décision avant dire droit ; en revanche il ne forme pas appel incident sur ce point, sollicitant la confirmation du jugement déféré qui a rejeté sa demande de nullité du contrat ;

Sur le fond, il s’oppose à la demande en paiement d’une clause pénale ; en premier lieu il considère que les honoraires en litige sont à la charge du vendeur qui a mandaté l’agent immobilier ; il relève en deuxième lieu que la demande en paiement est fondée sur des dispositions relevant de la responsabilité contractuelle alors qu’il n’est aucunement lié par un contrat avec la partie appelante ;

En troisème lieu, en cas d’admission des prétentions de la société Duo Immo, il réclame la réduction de la clause pénale qu’il considère comme manifestement excessive à 1 euro ;

Il considère en quatrième lieu qu’il peut être recherché par la partie appelante qu’à la condition qu’elle démontre avoir subi un dommage, ce qui en l’espèce ne pourrait se calculer qu’en termes de perte de chance ; or il n’est pas justifié de la vente ou non du bien concerné par le contrat ;

Il ajoute enfin que la société Duo Immo qui a choisi contre lui la voie contractuelle, ne peut la cumuler avec une demande fondée sur la responsabilité délictuelle ; il réclame en conséquence la confirmation du jugement déféré, y compris en ce qu’il a condamné la société appelante au paiement de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’absence de communication de pièces

Il résulte des dispositions des articles 748-1 et 930-1 du code de procédure civile que la communication des actes avec la juridiction se fait par voie électronique ;

S’agissant des conclusions et pièces l’article 906 du même code, elles doivent être communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie et une copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification ;

Il est constant que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour écarter des débats les pièces invoquées au soutien des prétentions qui ne sont pas communiquées simultanément à la notification des conclusions ;

Dès lors le moyen opposé par Monsieur [B] tenant à l’absence de communication de pièces par l’appelante sera déclaré irrecevable devant la cour ;

Sur la demande en paiement de la clause pénale

La société Duo Immo reconnaissant que le contrat n’a pas d’effet obligatoire si ce n’est entre les parties, se fonde sur la stipulation pour autrui pour réclamer la condamnation de Monsieur [B], acquéreur défaillant, au paiement de la clause pénale auquel il s’étend engagé lors de la signature du compromis de vente ;

L’intimé conclut au débouté de la demande fondée sur la responsabilité contractuelle, dès lors que l’appelante n’a pas été partie au contrat ; il affirme qu’agissant sur un fondement contractuel, l’appelant n’est pas fondé à agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

Le principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle n’est opposable qu’entre les parties liées par un contrat, ce qui n’est pas le cas de la partie appelante qui, dès lors ne peut agir que sur le fondement de la responsabilité délictuelle envers Monsieur [B] ;

Ainsi il est admis qu’un tiers au contrat puisse invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle la réparation d’un manquement contractuel, dès lors qu’il lui a causé un dommage ;

Il est constant que l’agent immobilier qui a concouru à la conclusions de la transaction, tiers au compromis de vente conclu entre les venderesse et l’acquéreur, a droit à une indemnisation en cas de comportement fautif de l’une ou l’autre des parties qui lui a fait perdre sa commission ;

En l’espèce, en renonçant à la vente à laquelle il avait consenti, Monsieur [B] a eu un comportement fautif qui a causé un préjudice à la société immobilière, ainsi privée de sa rémunératiuon ;

En revanche le préjudice de la société appelante, ne se mesure qu’en perte de chance pour elle d’obtenir sa rémunération ; s’agissant de la vente d’un immeuble dans un état de vétusté certain, nécessitant nombre de travaux à chiffrer, notamment sa toiture, pour un acquéreur qui ne peut économiquement recourir à l’emprunt, la perte de chance sera évaluée à 50% ;

En conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la société Duo Immo de sa demande en paiement de ses honoraires de négociation et Monsieur [B] qui n’a pas réitéré l’acte authentique dans le délai prévu, devra lui payer la somme de 3000 euros à ce titre ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [B] succombant dans ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [B], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel ; en outre il sera condamné à payer à la société Duo Immo la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance et par conséquent, débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable le moyen tiré de l’absence de communication de pièces ;

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a débouté la société Duo Immo de sa demande en paiement ;

Statuant sur ce point et y ajoutant,

Condamne Monsieur [D] [B] à payer à la société Duo Immo la somme de 3000 euros (trois mille euros) en indemnisation de son préjudice ;

Condamne Monsieur [D] [B] à payer à la société Duo Immo la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [B] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.