ARRÊT N°

R.G : 11/03971

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’Z

14 juin 2011

XXX

C/

Y

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2012

APPELANTE :

XXX

Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualite au sieàe social

XXX

84000 Z

Rep/assistant : la SELARL REYMOND KRIEF & GORDON, Plaidant (avocats au barreau D’Z)

Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

INTIMÉE :

Madame A Y

née le XXX à Z

XXX

84000 Z

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NIMES)

Rep/assistant : M^e Pierre-françois GIUDICELLI, Plaidant (avocat au barreau D’Z)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Septembre 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 01 Octobre 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2012, prorogé au 29 novembre 2012,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 29 Novembre 2012, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation délivrée le 3 décembre 2009 à la SCI Felicidad devant le tribunal de grande instance d’Z, par M^me A Y épouse X qui sollicitait notamment :

— le prononcé de la résolution du bail commercial conclu entre les parties le 11 février 2009, portant sur un local sis XXX à Z, au motif que le bailleur ne lui a pas donné l’information requise sur l’existence de risques environnementaux et l’état des risques naturels et technologiques,

— la restitution du dépôt de garantie de 4.800,00 € et du loyer, à concurrence de la somme de 1.600,00 €,

— la condamnation de la SCI Felicidad à lui payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu la décision contradictoire en date du 14 juin 2011, de cette juridiction qui a, notamment, au visa de l’article L.145-5 (en réalité L.125-5) du code de l’environnement :

— prononcé la résolution du bail commercial signé entre la SCI Felicidad et M^me A Y le 11 février 2009,

— condamné la SCI Felicidad à rembourser à M^me Y les sommes de 4.800,00 € et 1.600,00 € versées à titre respectif de dépôt de garantie et de loyer (avril 2009),

— condamné la SCI Felicidad à payer à M^me Y la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

Vu l’appel de cette décision interjeté le 1^er septembre 2011 par la SCI Felicidad ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 17 septembre 2012 et signifiées à son adversaire le même jour, auxquelles est joint un bordereau récapitulatif des pièces communiquées, dans lesquelles la SCI Felicidad sollicite notamment, au visa de l’article 1134 du code civil :

— que soit constatée la résiliation du bail intervenue le 29 novembre 2009,

— que la demande de résolution du bail soit déclarée irrecevable et que M^me Y soit déboutée de ses demandes,

— la condamnation de M^me A Y à lui payer une somme de 10.541,80 € correspondant aux loyers des mois de mai à octobre 2009, ainsi que la somme de 11.200,00 € à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre de son local jusqu’en juin 2010,

— subsidiairement, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la condamnation de M^me Y à lui payer une somme de 15.341,80 € au titre de son occupation des locaux jusqu’au 30 juin 2010, déduction faite du montant du dépôt de garantie et du loyer du mois d’avril 2009 qu’elle avait payé,

— sa condamnation à lui payer la somme de 23.542,82 € correspondant au montant des travaux réalisés à la demande de M^me Y lors de son entrée dans les lieux,

— la condamnation de M^me A Y épouse X au paiement de la somme de 3.000,00 € pour les frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 23 décembre 2011 et signifiées à son adversaire le même jour, auxquelles est joint un bordereau récapitulatif des pièces communiquées, dans lesquelles M^me A Y épouse X demande notamment, au visa des articles L.125-5 et suivants du code de l’environnement, la confirmation de la décision entreprise et la condamnation de SCI Felicidad à lui payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 20 septembre 2012 ;

Vu les écritures des parties auxquelles il y a lieu de se référer pour une plus ample relation des faits, de la procédure et des moyens de celles-ci ;

* * * * * * * * * * *

SUR CE :

SUR LA PROCÉDURE :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est ni contestée ni contestable au vu des pièces produites ;

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Attendu que par acte sous seing privé en date du 14 février 2009 la SCI Felicidad a donné à bail commercial, pour une durée de 9 années commençant le 1^er avril 2009, à M^me A Y épouse X un local sis XXX à Z (84000), afin d’y exploiter un fonds de commerce de luminaires et décoration ;

Que le loyer convenu était de 1.600,00 € par mois, payé d’avance pour le mois d’avril et que M^me Y a déposé un dépôt de garantie de 4.800,00 € entre les mains du bailleur, avant de cesser ses paiements ;

Qu’après deux mises en demeure infructueuses, le bailleur a fait délivré à M^me Y un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice en date du 29 octobre 2009, qui a entraîné la résiliation du bail commercial, faute de paiement ou de sa suspension pendant ce délai, le 29 novembre 2009 ;

Attendu que par ailleurs, par assignation en date du 3 décembre 2009, M^me A Y sollicite la résolution judiciaire, depuis l’origine, de ce bail commercial, arguant du défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information sur les risques environnementaux naturels auxquels le local était soumis en violation des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement ;

Que la SCI Felicidad invoque l’irrecevabilité de cette action, arguant du fait qu’au jour de l’assignation en résolution judiciaire du bail commercial, celui-ci était déjà résilié, de plein droit ;

Mais attendu qu’il est de principe que la résolution judiciaire du contrat de bail étant sollicitée depuis l’origine de la convention, en raison d’un manquement initial du bailleur à son obligation de délivrance, l’action du preneur est recevable et il a un intérêt légitime à agir, nonobstant la résiliation de plein droit intervenue 8 mois après le commencement du bail commercial ;

Qu’en effet, c’est également à tort que le bailleur soutient que s’agissant d’un contrat à exécution successive sa résolution ne pourrait être prononcée qu’à compter du jour de la décision judiciaire statuant sur cette demande ; qu’il est en effet de principe, ainsi que l’a rappelé la 3^e chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 30 avril 2003, que la résolution judiciaire d’un contrat à exécution successive, pour absence d’exécution ou exécution imparfaite dès l’origine entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat ; qu’il importe peu, quant à l’appréciation du bien-fondé de la demande de résolution judiciaire, que le preneur se soit maintenu dans les lieux même après la résiliation du contrat, ce qui a pour seule conséquence de l’obliger à payer une indemnité d’occupation ;

Qu’il est par ailleurs de principe, ainsi que l’a rappelé la chambre commerciale de la Cour de Cassation dans son arrêt du 19 septembre 2006, que la partie envers laquelle un engagement contractuel n’a pas été exécuté ou ne l’a été que partiellement, peut demander la résolution judiciaire du contrat, avec dommages et intérêts, sans qu’il importe que celui-ci soit arrivé à son terme au jour où il est statué sur la demande ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 8 juin 2005, applicable en l’espèce, que, notamment, le locataire de biens immobiliers situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques natures prévisibles, prescrit ou approuvé, est informé par le bailleur de l’existence des risques visés à ce plan ou ce décret ; que cette information est assurée par la communication au locataire de l’état des risques naturels et technologiques, dès lors que la commune figure dans une liste arrêtée par le préfet, indiquant la liste des risques et documents à prendre en compte ;

Qu’en l’espèce il est produit une fiche de synthèse d’informations sur les risques naturels et technologiques majeurs pour la commune d’Z, contenant l’arrêté préfectoral n°SI 2006-02-16 0070 PREF du 16 février 2006 et l’indication que cette commune est située dans le périmètre du plan de prévention de risques naturels prévisibles d’inondation, en raison d’une possible crue du Rhône, pour une partie des immeubles, ou de la Durance, pour l’ensemble des immeubles de la commune ;

Qu’il est constant entre les parties qu’aucun document relatif à cette information n’a été remis par la SCI Felicidad à M^me A Y lors de la conclusion du bail commercial portant sur un local sis dans un immeuble d’Z et donc concerné par ces dispositions, ni par la suite ; que l’obligation d’information pesant sur le bailleur ne peut être écartée par l’absence de demande préalable de celle-ci par son locataire, contrairement à ce que soutient la SCI Felicidad ; qu’il ne peut non plus s’en exonérer en arguant de la notoriété du risque d’inondation dans la ville d’Z qu’aurait dû connaître la locataire pour avoir déjà vécu auparavant dans cette ville ;

Que le fait allégué qu’elle n’aurait aucun grief à faire valoir du fait de l’absence de respect par le bailleur de son obligation légale, ou sa mauvaise foi présumée du fait qu’elle avait cessé de payer les loyers avant d’émettre cette contestation, ne sont pas de nature à rendre irrecevable ou à faire rejeter la demande de résolution judiciaire du bail, selon la faculté offerte en ce cas au locataire par l’article L.125-5 du code de l’environnement ;

Que par ailleurs le choix dans l’alternative offerte au locataire par l’article L.125-5 du code de l’environnement, de demander la résolution judiciaire du contrat de bail ou une diminution du prix du loyer, ne saurait être imposé à celui-ci par le juge ; que dès lors il convient de statuer sur la seule demande présentée par M^me Y, de résolution judiciaire du contrat de bail commercial depuis l’origine, le 11 février 2009 et de prononcer celle-ci en raison des manquements incontestés du bailleur à son obligation légale ;

SUR LES CONSÉQUENCES DE LA RÉSOLUTION :

Attendu que la résolution judiciaire entraîne la remise en état des choses telle que si les obligations du contrat n’avaient jamais existé ;

Qu’il convient donc, confirmant de ce chef le jugement déféré, de condamner la SCI Felicidad à rembourser à M^me A Y la somme de 4.800,00 € versée à titre de garantie de la location résolue et celle de 1.600,00 € versée à titre de loyer pour le mois d’avril 2009 ;

Attendu que, pour le même motif, M^me Y est tenue de payer au propriétaire du local occupé par elle sans droit ni titre valable, une indemnité d’occupation que la cour fixe mensuellement à la somme de 1.600,00 € TTC, pour la période entre le 1^er avril 2009, date de son entrée dans les lieux et le 2 juin 2010, date de son départ effectif avec la reprise du local par la SCI Felicidad, faute de remise volontaire des clés par M^me Y avant cette date malgré une mise en demeure adressée le 16 avril 2010 (pièces n°8) selon procès-verbal d’huissier dressé le 2 juin 2010 (pièce n° 9) ;

Qu’il convient donc de condamner à titre reconventionnel M^me A Y à payer à la SCI Felicidad, à titre d’indemnité d’occupation, la somme de (1.600,00 € x 14 mois et 2 jours) = 22.506,66 €, dans la limite de la demande présentée à titre subsidiaire de ce chef par la SCI Felicidad, soit la somme de 21.741,80 € TTC ;

Qu’il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques connexes des parties ;

Attendu par contre que la SCI Felicidad, propriétaire du local ayant volontairement effectué des travaux d’amélioration de celui-ci en vue de le donner à bail, qui conserve l’enrichissement résultant de ces travaux, est mal fondée à solliciter la condamnation de M^me Y à lui rembourser ceux-ci, au seul motif qu’elle en avait exprimé le souhait lors de la conclusion du bail commercial, désormais résolu depuis l’origine, alors même que cette dernière n’avait pas souscrit d’engagement de les payer ; qu’il convient donc de débouter la SCI Felicidad de sa demande de condamnation de M^me Y à lui payer la somme de 23.542,82 € de ce chef ;

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Attendu que le manquement commis par la SCI Felicidad dans ses obligations de bailleur, en ne communiquant pas tous les renseignements obligatoires quant à l’état des risques naturels affectant le local donné à bail commercial, est fautif mais son caractère volontaire et malveillant n’est pas établi ; que par ailleurs M^me A Y s’est maintenue volontairement dans les lieux pendant 14 mois, alors même que le contrat de bail avait été résilié auparavant et qu’elle agissait en résolution de celui-ci, ce qui caractérise le fait qu’elle trouvait avantage à cette situation ; qu’elle ne justifie donc pas avoir subi un préjudice indemnisable du fait de la faute commise par la SCI Felicidad ; qu’il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts, injustifiée ;

SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :

Attendu qu’il y a lieu de partager par moitié les dépens de première instance et d’appel entre chacune des parties, en raison de leurs succombances partielles respectives ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de la SCI Felicidad comme à celle de M^me A Y épouse X, les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens ;

* * * * * * * * * *

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1183, 1184 et 1315 du code civil

Vu l’article L.125-5 du code de l’environnement,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Reçoit les appels en la forme,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Z prononcé le 14 juin 2011, mais seulement en ce qu’il a :

— débouté la SCI Felicidad de sa demande reconventionnelle subsidiaire en paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné la SCI Felicidad à payer à M^me E Y une somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

— Déclare recevable l’action en résolution judiciaire du bail commercial signé le 11 février 2009,

— Condamne M^me A Y épouse X à payer à la SCI Felicidad la somme de 21.741,80 € TTC à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1^er avril 2009 au 2 juin 2010 ;

Ordonne la compensation des créances réciproques des parties ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’aucune des parties ;

Partage les dépens de première instance et d’appel par moitié entre, d’une part, la SCI Felicidad et d’autre part M^me A Y épouse X ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Autorise la S.C.P. CURAT-JARRICOT et la S.C.P. GUIZARD-SERVAIS, avocats, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé à NÎMES le 29 novembre 2012.

Arrêt signé par Monsieur J.G. FILHOUSE, Président de Chambre et Madame P. SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,