Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 31 JANVIER 2013

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/08561

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2011 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-10-001189

APPELANTS

Monsieur V-W A

Madame Y Z épouse A

demeurant tous deux XXX

représentés par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (M^e Belgin PELIT-JUMEL), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : K0111

assistés de M^e Yael SCEMAMA, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C1627

INTIMÉS

S.A.S. SERGIC prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX – XXX

représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat postulant au barreau de PARIS,

toque : B0753

assistée de M^e Olivier HASCOET, plaidant pour la SELARL HAUSSMANN KAINIC HASCOET, avocats au barreau de l’ESSONNE

Monsieur I B

APPELANT dans l’affaire RG n° 11/08841

demeurant 42, voie Isabey – XXX

représenté par M^e Frédéric BURET, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D1998

assisté de M^e Délia PERALTA-LEQUERRE substitué par M^e E KERBOURC’H FRONTINI, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, Madame E F, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame G H, Conseillère, en remplacement de

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, empêché

Madame E F, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, en remplacement de Madame G H, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris du 27 juillet 2012

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame G H, conseillère la plus ancienne en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, président empêché, en application de l’article 456 du Code de procédure civile et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 18 mars 2000, Monsieur I B représenté par son gérant de biens, la société ALPHAND aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société SEGIC, a donné en location à Monsieur et Madame V-W A un appartement situé dans un immeuble sis à XXX

Par ordonnance de référé en date du 18 janvier 2005, le Tribunal d’Instance d’Ivry sur Seine a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 10 août 2005.

* condamné par provision les locataires au paiement de la somme de 7 469,79 € au titre de l’arriéré locatif au 1^er décembre 2004 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 667,35 € à compter du 10 juin 2004 et de l’assignation sur le surplus.

* autorisé Monsieur et Madame A à s’acquitter du paiement de leur dette par versements mensuels de 311 €, le 10 de chaque mois à compter de la signification de l’ordonnance, le dernier versement devant solder la dette en principal, intérêts et frais.

* suspendu les effets de la clause résolutoire et dite que faute pour les époux A d’honorer leur versement à leur terme, cette dernière sera acquise avec expulsion des locataires et condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

Par acte d’huissier de justice en date des 29 juin et 21 juillet 2010, Monsieur I B a fait délivrer assignation aux époux A et à la société SERGIC PARIS SUD devant le Tribunal d’Instance d’Ivry qui, par jugement rendu le 29 mars 2011, a :

* condamné solidairement Monsieur et Madame A à verser à Monsieur I B la somme de 8 457,50 € au titre de l’arriéré locatif et celle de 2 500 € au titre des réparations locatives.

* condamné la société SERGIC PARIS SUD à verser à Monsieur I B la somme de 203,91 €.

* débouté Monsieur I B de ses autres demandes dirigées à l’encontre de la société SERGIC.

* débouté les parties de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* condamné in solidum les époux A et la société SERGIC PARIS SUD aux dépens de l’instance.

Monsieur V-W A et Madame Y Z d’une part et Monsieur I B d’autre part, ont respectivement interjeté appel de la décision les 6 et 11 mai 2011.

Les deux appels ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance rendue le 13 octobre 2011 par le Juge de la Mise en Etat.

Dans leurs dernières conclusions du 4 juin 2012, Monsieur V-W A et Madame Y Z poursuivent l’infirmation du jugement déféré et demandent à la Cour, statuant à nouveau :

* de débouter Monsieur B de l’intégralité de ses demandes tant au titre de la dette locative que des réparations locatives.

* de le condamner au remboursement des charges indues pour la somme de 10 222,02 €.

* de le condamner au remboursement de la somme de 963,66 € à titre de trop-perçu locatif.

subsidiairement :

* en cas de condamnation, de leur accorder les plus larges délais soit 24 mois pour s’acquitter des sommes sur le fondement des dispositions de l’article L 1244-1 du Code Civil.

* de dire et juger que les sommes dues seront compensées par les condamnations mises à la charge de Monsieur B.

en toute hypothèse :

* de condamner Monsieur I B à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* de le condamner aux dépens de première instance et d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 décembre 2011, Monsieur I B poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la société SERGIC au titre du règlement de la dette locative, du remboursement de ses honoraires de gestion, des travaux de réfection de son appartement, de la perte financière subie par lui entre décembre 2009 et novembre 2010 et des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il demande à la Cour, statuant à nouveau :

* de condamner la société SERGIC à lui verser la somme de 9 023,88€ au titre de la perte financière par lui subie de décembre 2009 à novembre 2010, du fait de l’indisponibilité de son appartement.

* de la condamner à lui rembourser la somme de 397,11 € perçue par elle au titre des honoraires de gestion.

* d’ordonner à la société SERGIC de s’expliquer sur les condamnations d’eau facturées à Madame Y Z et Monsieur A pour les années 2004 à 2006.

* de condamner in solidum la société SERGIC, Madame Y Z et Monsieur A à lui verser la somme de 8 457,50 € au titre de l’arriéré locatif.

* de les condamner in solidum à lui verser la somme de 2 500 € au titre du coût des travaux de réfection de son appartement.

* de confirmer pour le surplus les autres dispositions du jugement déféré.

* de débouter la société SERGIC, Madame Y Z et Monsieur V-W A de la totalité de leurs demandes en cause d’appel.

* de condamner in solidum la société SERGIC, Madame Y Z et Monsieur V-W A à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et celle de 4 000 € au titre des mêmes frais exposés en cause d’appel.

* de les condamner in solidum aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 avril 2012, la société SERGIC demande à la Cour :

principalement :

* de prononcer la caducité de l’appel de Monsieur B, ses conclusions dans le délai de trois mois ayant été régularisées à l’encontre d’une partie qui n’est pas dans la cause.

* de déclarer irrecevable la demande de jonction avec l’affaire opposant .Monsieur A et Madame Y Z d’une part et Monsieur B d’autre part, cette demande étant tardive car effectuée au-delà du délai de trois mois.

* de déclarer les conclusions régularisées par Monsieur A et Madame Y Z irrecevables comme ne répondant pas aux prescriptions de l’article 964 du Code de Procédure Civile.

subsidiairement, sur le fond :

* de débouter Monsieur B, Monsieur A et Madame Y Z comme mal fondés en leur appel.

* de rejeter l’intégralité des leurs demandes et particulièrement celle formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* de condamner Monsieur B, Monsieur A et Madame Y Z à payer chacun la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* de les condamner aux dépens de première instance et d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les exceptions soulevées en défense par la société SERGIC

Sur la caducité de l’appel

La société SEGIC soulève la caducité de l’appel interjeté par Monsieur B en faisant valoir que :

* Monsieur B a interjeté appel du jugement le 11 mai 2011 à son encontre seulement.

* il avait donc jusqu’au 11 août 2011 pour solliciter la jonction avec l’affaire pendante devant la Cour à la suite de l’appel interjeté sur le même jugement, le 6 mai 2011, par Monsieur A et Madame Y Z à l’encontre du seul Monsieur B.

* que dans ses conclusions du 8 août 2011, Monsieur B vise non seulement la société SERGIC mais également Madame A et Madame Y Z dont il sollicite la condamnation solidaire alors que ce n’est que le 13 octobre 2011 que la jonction a été prononcée.

Indépendamment du fait que seul le Conseiller de la Mise en Etat est compétent pour statuer par voie d’incident sur une éventuelle caducité et non la formation collégiale de la Cour, il y a lieu d’observer que les dispositions de l’article 908 du Code de Procédure Civile ne sanctionnent par la caducité de l’appel que l’absence de conclusions sur le fond dans le délai de trois mois de la déclaration d’appel.

L’exception de caducité de l’appel soulevée par la société SEGIC doit être rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande la jonction

La société SEGIC fait valoir que la demande de jonction est irrecevable faute d’avoir été formulée dans le délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel de Monsieur B. Elle fait valoir que cette demande de jonction est intervenue dans des conditions étranges, qu’en effet, Monsieur B s’est borné à la transmettre par un courrier adressé au Conseiller de la Mise en Etat sans régulariser de conclusions aux fins de jonction, de sorte que le principe du contradictoire n’a pas été respecté.

Cependant, il y a lieu de relever qu’en vertu de l’article 367 du Code de Procédure Civile, le Juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

La jonction étant une simple mesure d’administration judiciaire laissée à la discrétion du magistrat, l’irrecevabilité de la demande de jonction soulevée par la société SERGIC doit être rejetée.

Sur l’irrecevabilité des conclusions signifiées dans l’intérêt de Monsieur A et Madame Y Z

La société SERGIC invoque enfin les dispositions de l’article 961 du Code de Procédure Civile pour soulever l’irrecevabilité des conclusions signifiées dans l’intérêt de Monsieur A et Madame Y Z dont il est apparu après 8 ans de procédure qu’ils vivaient en concubinage, alors qu’ils se sont toujours fait passer pour mari et femme.

Cette exception d’irrecevabilité doit être également rejetée dans la mesure où dans leurs dernières conclusions signifiées le 4 juin 2012, Monsieur V-W A et Madame Y Z ont régularisé la procédure en mentionnant leur identité complète.

Sur le fond du litige

Dans les rapport locataires -bailleur

Monsieur I B chiffre à la somme de 8 487,50 € le montant de la dette locative de Monsieur A et Madame Y Z comprenant les sommes dues au titre des régularisations des charges des années 2003, 2004, 2005 et 2006.

Monsieur A et Madame Y Z concluent principalement au débouté de la demande formée par Monsieur B, s’estimant créanciers de la somme de 963,66 € au titre des loyers pour la période comprise entre avril 2005 et mars 2007 compris, somme dont ils demandent la compensation avec celle au paiement de laquelle ils pourraient être condamnés au titre de l’arriéré de loyers pour l’année 2009. Ils sollicitent reconventionnellement la condamnation de Monsieur B à leur rembourser la somme de 10 222,02 € au titre des charges indues.

Aux termes de la décision rendue le 29 mars 2011, le Premier juge s’est borné à condamner Monsieur A et Madame Y Z au paiement de la somme de 8 487,60 € (après déduction du dépôt de garantie) au titre de l’arriéré locatif sans avoir distingué ce qui était dû au titre de l’arriéré locatif, des charges et frais.

D’après le décompte versé par la SERGIC arrêté au 9 décembre 2009, Monsieur A et Madame Y Z restent redevables envers Monsieur B à compter du 1^er janvier 2004 de la somme de 8 497,60 €, dont 6 404,91 € au titre de la régularisation des charges des années 2003 à 2006 inclus, celle de 1 268,68 € au titre des frais de procédure et d’article 700 du Code de Procédure Civile, déduction faite d’une régularisation des charges de l’année 2008 (1 222,14 €) et du montant du dépôt de garantie (1 094,56 €).

En l’état des contestations respectives des parties, il y a lieu de déterminer s’il existe un arriéré locatif et des charges dues et dans l’affirmative d’en chiffrer le montant.

Sur l’arriéré de loyers

L’examen du décompte produit par la SEGIC permet de faire ressortir que toutes les sommes dont Monsieur A et Madame Y Z justifient s’être acquittés du paiement ont été prises en compte et figurent dans ce document, à l’exception du règlement de 311 € versé dès mars 2005.

Après avoir procédé au calcul précis des sommes dues au seul titre des loyers et des charges de 2004 jusqu’au 4 décembre 2009 (date de remise des clés) et au pointage minutieux des somme versées pendant cette même période, il ressort que les locataires se sont acquittés de l’intégralité du paiement de leurs loyers.

Sur la régularisation des charges locatives

Le solde débiteur de 8 497,60 € comprend également la somme totale de 6 404, 91 € au titre de la régularisation des charges des années 2003, 2004, 2005 et 2006 pour des montants respectifs de 984,89 €, 2201,39 €, 1 399,15 € et de 1 819,48 €.

Monsieur A et Madame Y Z contestent les sommes qui leur sont réclamées au titre de la régularisation des charges 2004, 2005 et 2006 effectuées en 2007 pour un montant total de 5 420,02 € qu’ils estiment non dues car non justifiées, ajoutant qu’ils avaient adressé le 25 juillet 2007 à la société SERGIC un courrier afin de l’alerter sur une erreur de relevé de compteur d’eau, courrier auquel il n’a jamais été apporté de réponse.

Les locataires produisent aux débats les décomptes individuels des charges 2004, 2005 et 2006 établis par le syndic de copropriété, ces décomptes n’étant accompagnés d’aucun justificatif ( relevés, factures), en outre il n’est nullement justifié que, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l’ensemble des justificatifs ont été tenus à la dispositions des locataires durant le délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte de régularisation.

Il y a lieu de déduire du solde débiteur la somme injustifiée de 5 420,02 € dont Monsieur A et Madame Y Z ne sauraient également solliciter le remboursement, ce qui reviendrait à leur allouer deux fois la même somme.

Monsieur A et Madame Y Z sollicitent encore le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges par eux versées au cours des années 2008 et 2009 pour un montant de 4 800 € faute pour le bailleur d’avoir procédé à la régularisation des charges pour ces deux années, soit 3 000 € au titre de l’année 2008 et 1 800 € au titre de l’année 2009.

En l’absence de justificatifs annexés aux décomptes relatifs à ces années là, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de Monsieur A et Madame Y Z en leur allouant la somme de 3 577,86 € à ce titre, déduction faite toutefois de la somme de 1 222,14 € portée au crédit de leur décompte locatif à titre de 'régularisation de charges 2008".

Sur les frais de justice et les frais irrépétibles

C’est à tort que les frais de procédure, à savoir la somme de 78,41 € au titre du coût du commandement de payer et la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ont été portés au débit du compte des locataires. Ils doivent être déduits du solde débiteur.

Les locataires ne sont donc plus en réalité redevables que de la somme de 8 497,50€ , sous déduction des sommes de 5 420,02 € (charges non justifiées), de 378,41 € (frais exposés), de 311 € (somme versée en espèces non prise en compte), de 3 577, 86 € (remboursement des provisions sur charges).

En définitive, Monsieur A et Madame Y Z se trouvent créditeurs d’un solde de 1 189,53 € à titre de trop versé sur l’arriéré locatif et le solde de charges, au paiement duquel Monsieur I B doit être condamné.

Sur le coût des réparations locatives

Monsieur A et Madame Y Z concluent au débouté de la demande relative au coût des réparations locatives, estimant ne pas devoir même la somme de 2 500 € au paiement de laquelle ils ont été condamnés à ce titre par le Premier Juge.

Monsieur I B sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point, ramenant ainsi sa demande en cause d’appel à une somme nettement inférieure à celle demandée en première instance (15 012,65 €).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1^er avril 2000 que l’appartement de deux pièces était, lors de l’entrée de Monsieur A et Madame Y Z, dans un état convenable, qu’ainsi

* l’entrée était en très bon état, le carrelage au sol comportant la mention 'RAS'.

* la cuisine est en état d’usage, nombreux trous carrelage mur.

* le séjour est en très bon état, neuf trous, quelques éclats sur le carrelage. huisseries intérieures usagées, huisseries extérieures écaillées, trous, traces de trous à l’endroit d’anciennes tringles.

* la salle de bains : meuble carrelé supportant une vasque présentant deux éclats, douche en carrelage : sept trous, quatre carreaux fêlés, deux portes coulissantes du meuble sous lavabo qui ouvrent mal et sont un peu écorchées, un mur entièrement carrelé avec six trous.

* dans la chambre : papier peint bon état, sept trous, se décolle un peu sous la fenêtre, une vitre d’une fenêtre fêlée, carrelage : RAS.

Aux termes du procès-verbal de sortie dressé le 3 décembre 2009, l’Huissier de Justice mentionne avoir constaté que l’ensemble des murs et sols de l’appartement sont très usagés, présentent de nombreuses traces de salissures et de poussières éparses, que notamment :

* dans l’entrée, le papier peint de l’entrée est arrachée des deux côtés d’une porte et décollé en partie haute des murs, qu’une plinthe en carrelage a été cassée qu’il en manque une partie,

* dans la cuisine et la salle de bains, le carrelage au sol est très ancien et usagé, que plus particulièrement dans la cuisine, une petite superficie de carrelage manque, que les murs sont pour partie recouverts de papiers peints en très mauvais état, arraché à de très nombreux endroits avec des traces résiduelles de peinture éparse, que de nombreuses traces de fixation sont visibles sur le mur de gauche, le mur est craquelé par endroits, que le revêtement en carrelage est en mauvais état général, avec des traces de salissures et de projections éparses, que le revêtement en carrelage est dégradé et partiellement manquant au niveau de la jonction mur / évier, que la peinture du plafond est en très mauvais état, écaillée et présente de très nombreuses traces brunâtres de projections éparses, que la tuyauterie située sous la partie carrelée est en très mauvais état, qu’une des deux portes sous évier est manquante, mauvais état général des huisseries de la fenêtre à deux battants,

* dans la salle de bains, le carrelage mural est défraîchi et usagé avec plusieurs traces de fixations, le plafond est en très mauvais état général avec de très importantes traces de moisissures et des dégradations sur la totalité de la surface.

* dans la pièce principale, le carrelage au sol comporte quelques traces de salissures, que le papier peint mural est très défraîchi, usagé avec plusieurs traces de dégradations diverses et des traces de fixation, des morceaux de papier arrachés, le mur sous fenêtres présente d’importantes traces de dégradations et de moisissures, la peinture du plafond est un peu défraîchie, la fenêtre à deux battants présente une importante trace de dégradation au niveau du vitrage en partie droite, réparée par une importante épaisseur de papier adhésif.

* dans la pièce servant de débarras, le carrelage au sol est un peu défraîchi avec quelques traces de salissures, le carrelage des plinthes est en état d’usage, la peinture des murs est très défraîchie avec de très nombreuses traces de fixations résiduelles, la peinture du plafond est défraîchie.

Monsieur B justifie par une facture avoir réalisé d’importants travaux de remise en état pour un montant total de 15 012,65 € TTC.

Compte tenu du fait que les locaux étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée des locataires et que la durée d’occupation des lieux pendant neuf années justifie une usure des peintures, papiers et autres éléments d’équipements, il ne saurait être mis à la charge des locataires le coût des travaux ayant consisté non pas en une simple remise en état mais à une remise à neuf de l’appartement qui a consisté, d’après la facture produite :

* en des travaux de remise aux normes de l’électricité et la mis en place de prises supplémentaires, dans le changement du carrelage et des ventilations,

* des travaux de plomberie dans la salle de bains, la pose d’un meuble évier et complément de plan de travail dans la cuisine, en la pose d’un meuble à tiroirs,

* en la création d’une arrivée d’eau pour machine à laver, dans le remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres en PVC ainsi que des travaux de peinture.

Dans ces conditions, il y a lieu de réformer la décision déférée en ce qu’elle a mis à la charge de Monsieur A et Madame Y Z, la somme de 2 500 € au titre du coût des travaux de réfection rendus nécessaires.

Statuant à nouveau, la Cour dispose des éléments nécessaires pour fixer à 1 000 € la somme devant revenir à Monsieur B à ce titre.

Il y a lieu de prononcer la compensation entre les montants des condamnations

La demande de délais de paiement formée par Monsieur A et Madame Y Z est sans objet.

Dans les rapports entre Monsieur B et la société SEGIC

Pour solliciter la condamnation in solidum de la société SEGIC d’une part et de Monsieur A et Madame Z d’autre part, au paiement de l’arriéré locatif et du coût des travaux de remise en état de l’appartement, ainsi que la condamnation de la seule société SEGIC au paiement de la somme de 9 023,88 € au titre de la perte financière subie de décembre 2009 à novembre 2010 du fait de l’indisponibilité de son appartement, Monsieur M B invoque à l’encontre de l’administrateur de biens un certains nombre de manquements contractuels qu’il convient d’examiner.

En application des articles 1991 et 1992 du Code Civil, tout mandataire répond, au regard de son mandant, de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, à charge pour ce dernier d’établir une faute, un préjudice et le lien de causalité .

Sur l’exécution de l’ordonnance de référé

Monsieur B reproche à la société SERGIC de n’avoir pas fait exécuter l’ordonnance de référé du 18 janvier 2005, de n’avoir pas procédé à l’expulsion des locataires, laissant ainsi s’accumuler la dette locative de Monsieur A et de Madame Z.

Aux termes de l’ordonnance précitée, le Juge des Référés a condamné Monsieur A et Madame Z au paiement de la somme de 7 469,79 € au titre de leur arriéré locatif au 1^er décembre 2004 et les a autorisés à s’acquitter du paiement de leur dette par 24 versements mensuels de 311 €, le 10 de chaque mois à compter de la signification de l’ordonnance, le dernier versement devant solder la dette.

Cette ordonnance a été signifiée le 4 mars 2005.

Non seulement, les locataires justifient d’une premier versement de 311 € en mars 2005 en sus du paiement de leur loyer courant, mais l’examen de leur décompte locatif fait ressortir qu’ils se sont effectivement libérés de l’intégralité de leur dette dans le délai de 24 mois qui leur avait été imparti ainsi qu’en atteste l’examen de leur relevé locatif : ainsi pour la période comprise entre le mois de mars 2005 et février 2007, ils ont réglé la somme totale de 22 719,54 €, alors que pour la même période, ils ne devaient que la somme de 15 147,37 € au titre des loyers et provision pour charges, d’où un versement en plus de 7 924,63 € alors que le montant de la condamnation visée à l’ordonnance de référé était 7 469,79 €. Ils ont donc même versé en trop la somme de 454,84 €.

Par suite, le grief reproché à la société SEGIC par Monsieur B n’est pas établi.

Sur les suites du congé donné par les locataires

Monsieur B reproche à la société SERGIC de ne pas avoir repris les lieux litigieux après le congé donné pour le 6 avril 2009 par les locataires et de n’avoir engagé aucune procédure alors que la dette locative augmentait.

Il n’est pas contesté que les locataires ont donné congé le 2 janvier 2009 et qu’eu égard à la date de réception de ce congé, le préavis se terminait le 6 avril 2009.

Il ressort d’une lettre produite aux débats qu’elle a adressée le 15 juin 2009 au conseil de Monsieur B, que la SERGIC a rencontré les locataires avant l’expiration du délai de préavis pour définir les modalités de leur départ et qu’elle a appris à cette occasion que ces derniers hébergeaient des amis dans les lieux loués.

A la date d’échéance du préavis, faute d’avoir pu joindre Monsieur A et Madame Z, (la convocation adressée le 26 mai 2009 par l’Huissier étant revenue avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée'), la société SERGIC a mandaté le 15 juin 2009 la SCP R S T U, Huissier de Justice, afin qu’elle procède à l’état des lieux de sortie.

Par lettre en date du 27 juillet 2009, la SCP R S T U a adressé au conseil de Monsieur B, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et la lettre simple de convocation à l’état des lieux des locataires sortants, revenus avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée'.

C’est ainsi que Monsieur B a fait le choix de saisir un avocat qui, par requête (produite aux débats) présentée le 10 août 2009, a sollicité auprès du Tribunal de Grande Instance de Créteil, la désignation d’un huissier de justice avec mission de se rendre sur les lieux, d’y pénétrer, et recueillir tous éléments d’information sur l’identité et l’état civil des personnes pouvant s’y trouver.

A la suite de l’ordonnance rendue le 24 août 2009, l’huissier commis a accompli sa mission le 14 septembre 2009 et a alors constaté que les lieux étaient occupés par Monsieur O P Q, sa compagne Madame X ainsi que leurs deux enfants mineurs qui lui ont indiqué avoir été installés dans les lieux par Monsieur A.

Par lettre en date du 25 septembre 2009, le conseil de Monsieur B, après avoir fait connaître à la société SERGIC qu’elle avait été mandatée pour saisir le Tribunal aux fins de résiliation judiciaire, lui demandait le décompte actualisé des loyers.

Puis, par courrier en date du 1^er décembre 2009, la société SERGIC a avisé le conseil de Monsieur B que les locataires souhaitaient réaliser l’état des lieux de sortie prévu pour le 3 décembre 2009, date à laquelle il a effectivement eu lieu.

De la chronologie des faits, il ressort que la restitution des lieux initialement prévue le 6 avril 2009 a été retardée au 3 décembre 2009, non pas en raison d’un manque de diligences de la société SERGIC mais essentiellement du fait de l’occupation des lieux par des tiers au contrat de location qui s’y sont maintenus après le congé.

En tout état de cause, ainsi que l’a très justement relevé le premier juge, une procédure en validation de congé, expulsion et paiement de l’arriéré locatif aurait nécessité de vérifier au préalable l’occupation des lieux, de sorte qu’il n’est pas certain qu’une décision d’expulsion aurait pu intervenir avant la période hivernale de suspension des expulsions ou même aurait pu faire l’objet d’une mesure d’exécution avant la date à laquelle les lieux ont été finalement libérés.

Aucun grief n’est caractérisé à l’encontre de la société SERGIC sur ce point.

Sur le délai pour restituer les lieux

Il est acquis aux débats que les clés n’ont été finalement restituées au propriétaire que le 17 mai 2010 et que la raison de ce retard est la défaillance du dictaphone utilisé par l’huissier lors de l’état des lieux, le 3 décembre 2010.

En effet, il est établi que l’huissier de justice a dû retourner sur les lieux après s’être fait remis les clés qu’il n’a renvoyées que le 7 avril 2010 à la société SERGIC, qui les a elle-même transmises que le 17 mai 2010.à Monsieur B.

Il peut donc être sérieusement reproché à la société SERGIC de s’être abstenue de relancer l’huissier de justice dont par ailleurs la carence est patente dans le retard apporté à la restitution des clés.

Le retard de cinq mois apporté à la remise des clés est à l’évidence à l’origine du préjudice incontestable subi par Monsieur B résultant de l’impossibilité de procéder dans un délai raisonnable aux travaux de rénovation de son appartement et partant de pouvoir en disposer librement.

La Cour dispose des éléments nécessaires et suffisants pour évaluer à la somme de 3 500 € le montant des dommages-intérêts devant revenir à Monsieur B à ce titre.

Sur les erreurs de gestion

Monsieur B reproche enfin à la société SERGIC de multiples erreurs de gestion et notamment d’avoir procédé tardivement à l’égard des locataires à la régularisation des charges des années 2004 à 2006 effectuées en 2007 seulement et de ne l’avoir pas fait pour les années 2008 et 2009, de n’avoir pas traité la réclamation des locataires relativement au problème de la consommation excessive d’eau qu’ils imputaient à une erreur de numéro de compteur, de n’avoir pas réglé en temps et en heure les charges de copropriété du logement entre les mains du syndic, de n’avoir pas fait le nécessaire pour obtenir la suppression des frais de contentieux qui lui ont été facturés, de lui avoir indûment facturé la somme de 1 094,58 € en février 2009 au titre d’une 'provision dépôt de garantie', facturation seulement annulée en décembre 2009, d’avoir perdu un chèque d’un montant de 235,05 € qu’il lui avait adressé le 14 décembre 2009 en règlement de la facture du serrurier, ce qui l’a contraint à en émettre un second.

Monsieur B conclut que la société SERGIC a gravement failli à son mandat de gestion en ne respectant pas ses obligations contractuelles, fussent-elles de moyens à son égard.

Cependant, si la société SERGIC reconnaît effectivement avoir commis une erreur en facturant en février 2009 une somme de 1 094,50 € au titre d’une provision 'dépôt de garantie’ et n’avoir rectifié cette erreur qu’en décembre 2009 seulement, il n’est pas contesté que Monsieur B n’a jamais réglé cette somme, de sorte qu’il n’a pas subi de préjudice.

S’il est également reconnu que le chèque d’un montant de 235,05 € émis au bénéfice du serrurier a été égaré, rien ne permet d’imputer cette perte à la société SERGIC.

En outre, les pièces du dossier ne permettent pas de déterminer si le retard dans le paiement des charges au syndic, est imputable à une carence de Monsieur B où à un manque de diligences de la société SERGIC, de sorte que la faute imputée à cette dernière par Monsieur B n’est pas caractérisée.

De même, il n’est nullement établi que le retard apporté à la régularisation des charges 2003-2006 et le défaut de régularisation des charges des années 2008-2009 soit le fait de la société SERGIC, étant précisé que la société SERGIC justifie avoir demandé des explications sur l’erreur alléguée par les locataires sur le numéro des compteurs.

Enfin, la lettre du syndic en date du 13 août 2009 que Monsieur B verse aux débats faisant état d’une facture d’avocat à hauteur de 310,96 € et de frais facturés à hauteur de 218,81 €, sommes portées au débit de son compte de copropriétaire, ne permet pas de déterminer à quoi correspondent ces factures qui s’apparentent à des frais de relance, qu’en tant que tels, il n’incombait pas à la SERGIC d’en poursuivre la suppression.

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur B de ses demandes formées à l’encontre de la société SERGIC.

Les parties s’étant abstenues de conclure sur ce point, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société SERGIC à rembourser à Monsieur B les frais prélevés au titre d’une assurance 'loyers impayés’ pour un montant de 203,91 € et ce, faute pour la SERGIC d’avoir pu justifier de l’existence et des conditions du contrat prétendument souscrit à ce titre.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Les dispositions prises sur les dépens de première instance doivent être infirmées en ce que Monsieur A et Madame Y Z ainsi que la société SERGIC ont été condamnés in solidum aux dépens. Statuant à nouveau, Monsieur B et la société SERGIC doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance.

Monsieur I B et la société SERGIC doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

La somme qui doit être mise à la charge de la société SERGIC au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur B peut être équitablement fixée à 1 500 €..

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur des autres parties.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.

Rejette l’exception de caducité de l’appel soulevée par la société SEGIC

Rejette également l’exception d’irrecevabilité de la demande de jonction soulevée par la société SERGIC et l’exception d’irrecevabilité des conclusions signifiées dans l’intérêt de Monsieur V-W A et Madame Y Z.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l’arriéré locatif, sur le coût des réparations locatives, sur la condamnation de la société SERGIC pour manquements à ses obligations contractuelles et sur la condamnation aux dépens de première instance.

Statuant à nouveau

Condamne Monsieur I B à verser à Monsieur A et Madame Y Z la somme de 1 189,53 € à titre de trop versé sur l’arriéré locatif et le solde de charges.

Condamne Monsieur A et Madame Y Z à verser à Monsieur I B la somme de 1 000 € au titre du coût des réparations locatives.

Prononce la compensation entre le montant des condamnations ci-dessus visées.

Condamne la société SERGIC à verser à Monsieur B, la somme de 3 500 € à titre de dommages-intérêts.

Condamne la société SERGIC à verser à Monsieur B la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Déboute les autres parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum Monsieur B et la société SERGIC aux dépens de première instance et d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE