ARRÊT N°

R.G : 14/00125

GR/

TRIBUNAL D’INSTANCE D’UZES

07 novembre 2013 RG :11-13-0013

Z

O

C/

X

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2014

APPELANTS :

Monsieur D Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Représenté par M^e Edith TARTANSON, Plaidant, avocate au barreau d’AVIGNON

Madame J O épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Représentée par M^e Edith TARTANSON, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉ :

Monsieur F X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric TORT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M. Serge BERTHET, Conseiller

GREFFIER :

Madame Vanessa D, Greffier, lors des débats, et M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 01 Septembre 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 06 Novembre 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Sur opposition à l’ordonnance d’injonction de payer la somme de 4.386,99 euros, au titre des loyers dus, en date du 11 décembre 2012, le juge d’instance du tribunal d’instance d’Uzès a:

Déclaré recevable en la forme l’opposition formée par monsieur D Z et madame J Z née LIMAR

Dit qu’elle a mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 11 décembre 2012

Prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 11 juillet 2012 mais dit que le préavis de trois mois s’effectuera à compter de cette date

Condamné solidairement monsieur D Z et madame J Z née LIMAR à payer à monsieur F X la somme de 4.386, 99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2012 avec les intérêts légaux à compter du 24 juillet 2011

Condamné monsieur F G à payer à monsieur D Z et madame J Z née LIMAR la somme de 260, 49 euros au titre de dégel de la canalisation d’eau

Débouté monsieur F X de sa demande en dommages-intérêts.

Rejeté toutes les demandes, fins et prétentions de monsieur D Z et madame J Z née LIMAR

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

Condamné in solidum monsieur D Z et madame J Z née LIMAR à verser à monsieur F X la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement

Les époux Z ont relevé appel de cette décision, et au terme de leur dernières conclusions en date du 21 août 2014 concluent à la réformation du jugement et demandent à la Cour de :

— débouter monsieur X de toutes ses demandes;

— prononcer la résolution du contrat de bail à compter du 11 mai 2012 aux torts du bailleur, et le débouter de toutes ses demandes;

— constater l’existence d’un nouveau contrat de bail à compter du 17 octobre 2012

— condamner monsieur X à leur payer les sommes suivantes

6.000 en réparation du préjudice de jouissance

260,49 au titre des frais de dégel de la conduite d’eau chaude

230,94 euros au titre des frais d’installation d’un antenne de télévision

1.066,44 euros au titre des travaux d’aménagement et améliorations de la salle de bains et cuisine

844 euros au titre des frais d’agence

1.125 euros au titre des frais de déménagement

987 euros en restitution du dépôt de garantie

384,90 euros et 365,59 euros au titre des frais de constats d’huissier

3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

ils soutiennent en substance que:

l’état des lieux initial du 19 octobre 2011 était mauvais mais pas insalubre, et ils ont du faire des aménagements à leurs frais;

progressivement les lieux sont devenus insalubres du fait des problèmes d’écoulement ne fonctionnant plus, en raison d’une pente trop faible et l’apparition de moisissures, tous désordres qui se sont aggravés;

ils ont adressé une lettre de réclamation le 1° mai 2012 resté lettre morte et ont du faire constater l’état par huissier;

ils ont dû quitter les lieux en raison de leur insalubrité, après qu’un constat amiable de dégâts des eaux a été établi;

le bailleur a failli à son obligation de délivrance et de maintien d’un logement décent

ils prouvent suffisamment le mauvais état du logement, causé par des infiltrations et fuites des tuyaux d’évacuation, rendant le logement inhabitable, sans que le bailleur ne réagisse à leurs réclamations réitérées;

le refus d’une réduction du préavis est infondé en application de l’article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant en outre d’un logement insalubre;

ils ont subi de nombreux préjudice de jouissance et financiers du fait de leur déménagement forcé et justifient de leur créance au titre des dépenses payées en place du bailleur;

au titre de la résiliation du bail, les clés ont bien été remise à l’agent immobilier par leur mandataire maître Y, qui les a acceptées, ce qui fixe la date de rupture du contrat;

de plus les locaux ont bien été reloués le17 octobre 2012 ce qui exclut toute continuation du bail litigieux, et par ailleurs dans des conditions après possibles travaux qui excluent d’en tirer toute conclusion quant au litige soumis à la Cour;

Monsieur X, par ses dernières écritures en date du 28 août 2014, demande à la Cour de:

Débouter Monsieur et Madame Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement du Tribunal d’Instance d’Uzès en ce qu’il condamne solidairement les époux Z à:

— payer à Monsieur X la somme de 4 386, 99 outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2012 date de la sommation,

— payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— payer les dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer,

Infirmer partiellement le jugement du tribunal d’instance d’Uzès en ce qu’il a:

— constaté la résiliation judiciaire du bail à compter du 11 juillet 2012 et dit que le préavis de trois mois s’effectuera à compte de cette date,

— condamné monsieur X à payer aux époux Z la somme de 260,49 euros au titre du dégel de la canalisation d’eau,

— débouté monsieur X de sa demande de dommages-intérêts

Dire et juger que le bail ne peut être résolu judiciairement en l’état des carences probatoires des époux Z

Dire et juger qu’aucun congé n’a été donné pour le bail conclu le 19 octobre 2011,

Dès lors, dire et juger que le bail a poursuivi ses effets jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir

Condamner in solidum Madame et Monsieur Z à payer à Monsieur X les sommes de:

—  4.589.61 € outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2012 date de la sommation,

—  23.688 € au titre des loyers dus pour la période de juillet 2012 à août 2014,

Condamner in solidum Madame et Monsieur Z à payer à Monsieur X la somme de 1 000 € au titre de l’opposition manifestement abusive et de la mauvaise foi formalisée par leurs écritures,

Condamner in solidum à payer à Monsieur X une somme de 3.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que:

au vu de l’état des lieux d’entrée, les locaux ont été délivrés en bon état et conforme aux normes d’habitabilité;

faute de rapporter la preuve contraire, et en ayant saisi le tribunal d’instance des difficulté invoquées, les locataires ne pouvaient se rendre justice à eux mêmes, ce qui jusifie la condamnation prononcée conte eux;

à titre subsidiaire, ils ont attendu e 1° mai 2012 pour dénoncer des désordres survenus en février et mars et ont requis un huissier dès le 11 mai;

ils se sont contenté de présumer la cause de l’humidité dénoncée en l’attribuant à une fuite sans aucune preuve;

le bailleur s’est montré particulièrement diligent dès dénonciation des difficultés, tandis que les locataires n’ont pas permis l’intervention des hommes de l’art ou de l’expert d’assurance et ont rendu impossible l’exécution des diligences entreprises;

ils n’établissent pas la preuve de la prétendue insalubrité au travers des attestations et documents produits aux débats

les appelants ne peuvent invoquer le bénéfice de la réduction du préavis, faute de démontrer que les problèmes de santé de madame Z se rattachent à l’existence des désordres;

le bail s’est poursuivi faute de dénonciation, tandis qu’il n’a pas mandaté l’huissier de justice pour recevoir les clé ce qui exclut toute cessation du bail, et la demande de résolution judiciaire prouve par aveu l’absence de tout congé;

la location ensuite consentie à madame A ne leur permet pas de soustraire à leurs obligations jusqu’en août 2014

MOTIFS DE LA DECISION

Il est établi par les pièces produites aux débats et les explications données que les époux Z ont pris à bail le 19 octobre 2011 une maison d’habitation située à XXX, et pris possession des locaux le 30 novembre suivant, avec établissement d’un état des lieux d’entrée;

Ils ont quitté les lieux, sans congé préalable, le 10 juillet 2012, en même temps qu’ils faisaient constater l’état des locaux et remettaient à maître Y les clés, lequel se chargeait de fermer la maison préalablement vidée de son mobilier;

Les locataires qui affirment que le logement se trouvait dans un mauvais état général, admettent qu’il n’était ni insalubre ni indécent;

En réalité, en application de la nomenclature de classification retenue et contresignée par les locataires ce logement se trouvait en état moyen et quelques postes bons concernant les peintures de certaines pièces;

Le 17 octobre 2012, le bailleur a consenti un nouveau bail à madame A et lui a ensuite vendu l’immeuble courant 2014;

Sur la demande de résiliation du bail

En cet état de fait, les époux Z ne peuvent solliciter la résiliation aux torts du bailleurs qu’à charge pour eux de prouver l’insalubrité des locaux ou leur indécence au moment où ils ont quitté la maison, au sens des article 6 de l loi du 6 juillet 1989;

Ils établissent avoir subi en février 2012 le gel du conduit d’eau chaude qu’ils ont fait réparer, transmise ensuite au propriétaire par l’agent immobilier ;

Le 2 février, ils se sont plaint des écoulements d’eau usée qui 'ne fonctionnent pas bien', doléance formulée à nouveau le 1 mai suivant, en ce qui concerne les canalisations qui se 'bouchent toujours’ , puis de problèmes divers relatifs à la taille de la haie, du portail, de l’entretien extérieur de la maison;

Dans le cadre des échanges nombreux intervenus entre les locataires et le mandataire du propriétaire, notamment le 16 mars, ce dernier est remercié pour l’intervention du plombier;

Ces problèmes, mêmes regrettables, ne sont donc pas susceptibles d’entraîner un grief sérieux contre le bailleur qui a agi avec la diligence requise;

En revanche, c’est l’apparition de moisissures qui fondent la revendication des locataires, et dénoncées pour la première fois le 1° mai 2012 en affirmant ' à ce jour nous avons sur tous les murs de la salle à manger, salon, cuisine, entrée, entre 50 et 1,20 mètre d’humidité… ce n’est pas tolérable..'

Sans qu’il soit justifié d’autres échanges entre les parties, les locataires ont fait dresser un constat d’état des lieux le 11 mai dont il résulte la présence d’humidité dans les parties basses des murs des pièces communes et des traces de moisissures éparses;

Le 7 juin suivant, un constat amiable de dégâts des eaux a été établi par les locataires et l’agent immobilier, s’agissant d’un 'sinistre à évolution lente', et imputé à 'une fuite sur canalisation enterrée, canalisation'

Le 26 juin puis le 10 juillet les époux Z ont fait constater l’évolution de la situation dans la maison, qui confirme sans doute l’existence d’infiltration mais dont l’origine est seulement supputée, mais dont il ne résulte pas que les locaux seraient devenus insalubres ou indécents, et l’attestation d’amis à cet égard est jugée insuffisante pour en rapporter la preuve;

De plus, le premier juge a justement relevé les défaillances fautives, à plusieurs reprises, des locataires qui ont empêché de fait l’accès de l’immeuble au plombier mandaté par le bailleur, de même que celui de l’expert d’assurance chargé d’expertiser l’existence du sinistre déclaré par les locataires eux mêmes;

Par leur empressement à quitter les lieux et par leur comportement fautif qui n’a pas permis de procéder aux interventions nécessaires à la réparations des désordres constatée et en cours d’évolution, les locataires ne rapportent pas la preuve suffisante d’une part que le logement était inhabitable du fait des graves troubles de jouissance subis rendant les lieux insalubres;

D’autre part, il ne résulte pas que le bailleur n’aurait pas agi avec une diligence normale, s’agissant d’un problème certainement complexe de fuite ou infiltration non visible, et en tout cas contrée par l’opposition des loacataires du fait de leur inertie, en sorte que la preuve d’un défaut de délivrance ou d’entretien imputable au bailleur n’est pas établie;

Il s’en infère que la demande de résiliation judiciaire du bail doit être rejetée;

Sur les loyers

Tenant cette situation, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que les locataires ne pouvaient exciper d’une quelconque exception d’inexécution et cesser de payer leur loyer et de la même manière mettre fin au contrat de bail, sans congé préalable;

Il résulte en effet des dispositions d’ordre public de l’article 15 paragraphe I du code civil que le congé doit être donné selon un préavis de trois mois, de sorte que en son absence, le bail continue ses effets, même si les locataires remettent les clés à un tiers, sauf s’il est mandaté à cet effet par le bailleur, et ce jusqu’à ce que le bailleur ait trouvé un nouveau locataire ou que le locataire ait régularisé le congé;

D’autre part, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article susvisé, en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans et justifiant que leur état de santé rend nécessaire leur déménagement, ne peuvent être invoquées par les locataires qui n’ont pas délivrés de congé;

En conséquence, les époux Z sont redevables des loyers jusqu’au 17 octobre 2012, outre ceux impayés jusqu’à leur départ;

Les époux Z sont donc redevables de la somme totale de 4.386,99 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 17 octobre 2012, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;

Les demandes outrancières du bailleur de paiement de loyer jusqu’à la vente de l’immeuble en 2014 seront donc rejetées;

Sur les autres demandes

Les demandes de réparation de préjudice de jouissance, et de remboursement de frais d’agence, de déménagement et de frais de constats d’huissier ne peuvent qu’être rejetées en l’état du débouté de la prétentions principale des locataires sur la résiliation du bail qui en assurent le fondement;

Le remboursement de la facture de dégel de la conduite d’eau chaude, à la charge du propriétaire, a été justement accordée aux locataires;

Faute de demande d’autorisation préalable d’installation d’une antenne de toit, le premier juge a rejeté, à bon droit, la demande de remboursement de la facture y afférente;

L’installation de meubles de cuisine et de salle de bains, sans réserves formulées sur l’état des lieux, ne peuvent constituer qu’une amélioration, revendiquée d’ailleurs dans les mails des locataires doivent rester à leur charge, et le premier juge a valablement rejeté la demande de paiement de prétendus travaux de carrelage qui ne sont pas établis par de preuves suffisantes;

le jugement doit donc être confirmé de tous ces chefs;

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de monsieur X, il convient de retenir que l’intimé ne démontre pas en quoi l’appel interjeté serait dilatoire; il sera débouté de cette prétention;

Succombant, les époux Z supporteront les dépens d’appel et devront payer à monsieur X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur la résiliation du bail;

— Statuant à nouveau et y ajoutant:

— Rejette la demande de résiliation du bail;

— Constate que le bail a pris fin le 17 octobre 2012;

— Rejette toute autre demande;

— Condamne in solidum monsieur D Z et madame J O épouse Z à payer à monsieur F X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne in solidum monsieur D Z et madame J O épouse Z aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par Madame LAURENT-VICAL, Greffier, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,