ARRÊT N°

R.G. : 13/05769

GR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS

04 novembre 2013

RG:10/01207

SCI DU NORD

C/

Y

Y

Y

Y

Y

JUGE

SCP PEYTIER-NUNEZ

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 18 JUIN 2015

APPELANTE :

SCI DU NORD représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

Chez Mr W AA AB

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e André PLANTEVIN, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉS :

Monsieur Q Y

né le XXX à AVIGNON

XXX

XXX

Représenté par M^e Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER JONZO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur G Y

né le XXX à MONTPELLIER

XXX

XXX

Représenté par M^e Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER JONZO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame A Y

née le XXX à AVIGNON

XXX

XXX

Représentée par M^e Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER JONZO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame E Y

née le XXX à AVIGNON

XXX

XXX

Représentée par M^e Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER JONZO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame I Y

née le XXX à AVIGNON

XXX

'la Cédrane'

XXX

Représentée par M^e Arnaud JULIEN de la SCP DLJ ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER MIMRAN GOUIN LEZER JONZO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Maître Q Baptiste JUGE

XXX

XXX

Représenté par M^e Q-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SCP PEYTIER-NUNEZ prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Q-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Mars 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Mars 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2015

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 18 Juin 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La SCI du Nord a fait l’acquisition le 16 septembre 2003 auprès de l’indivision Y d’un immeuble situé à Carpentras, 250 AD AE, cadastré section XXX, pour une contenance de 1 a 95 ca ;

Suivant arrêt définitif du 25 novembre 2008, la cour d’Appel de Nîmes ordonné la rectification de cet acte de vente en ce que la contenance de l’immeuble vendu est de 1a 36 ca et non 1a et 95 ca ;

La différence de contenance est constituée de la terrasse en forme de véranda d’une surface de 60 ca ;

La Cour a en outre ordonné la démolition de la véranda aux frais de la SCI du Nord ;

Par acte d’huissiers de justice, successifs, des 14 et 18 avril 2011 et 26 juin 2013, la SCI du Nord a fait citer Q Y, G Y, A Y, E Y et I Y et maître C X aux fins d’entendre les consorts Y condamner à lui payer une indemnité correspondant à la perte de la surface de la véranda ;

Les consorts Y ont pour leur part appelé en garantie maître Juge et la SCP Peytier-Nunez, titulaire de l’office notarial, aux fins de les relever et garantir ;

Par jugement en date du 4 novembre 2013, le tribunal a :

— Dit la terrasse couverte exclue du périmètre de la vente passée le 16 septembre 2003.

— Débouté la SCI du Nord de ses prétentions, fins et moyens.

— Constaté que la SCI du Nord a abandonné toute demande contre son notaire Maître X.

— Mis hors de cause Maître X.

— Rejeté sa demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dit l’action intentée par la SCI du Nord abusive.

— Condamné la SCI du Nord à payer à chacun des consorts Y la somme de 1.000 € de dommages et intérêts.

— Condamné la SCI Du Nord à payer à l’ensemble des consorts Y la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Mis hors de la cause Maître Juge et la SCP Peytier – Nunez.

— Condamné les consorts Y à leur payer ensemble la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI du Nord a régulièrement relevé appel de cette décision et, par ses dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2015, demande à la Cour de :

— vu les articles 1626 et suivants du Code Civil,

— Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil,

— Infirmer le jugement du 4.11.2013

— Condamner solidairement G Y, Q Y, E Y, A Y et I Y à payer à la SCI DU NORD, la somme de 248.240,66 € en réparation de son entier préjudice.

— Débouter les consorts Y de leur appel incident.

— Statuer ce que de droit sur la demande des consorts Y aux fins d’être relevés et garantis par la SCP PEYTIER NUNEZ et Maître JUGE, notaires

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du Nord à payer 1 000 € à chacun des consorts Y à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement les consorts Y à payer à la SCI d Nord, la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de Procédure Civile et aux dépens, distraits au profit de Maître Philippe PERICCHI, Avocat, sur son affirmation de droit.

Elle fait essentiellement valoir que :

l’intérêt de l’acquisition résidait dans l’existence du bâti vitré extérieur particulièrement attractif pour une activité commerciale ;

l’assiette de la terrasse n’a jamais appartenu aux vendeurs qui le savaient pertinemment ;

les courriers retenus par les premiers juges sont sans valeur probatoire de la prétendue connaissance de la situation qui leur est opposée ;

ils sont en droit de revendiquer la garantie d’éviction que leur doivent les vendeurs, qui en l’espèce sont de mauvaise foi et alors que l’acte est muet sur la réelle situation de la véranda ;

le paiement de la redevance d’occupation à la commune a été régularisé par les notaires en dehors de leur intermédiaire, de sorte que l’attestation du notaire est sans valeur ;

les consorts Y ne pouvaient eux-mêmes ignorer qu’ils payaient une telle redevance dont ils n’ont jamais parlé ;

même si elle-même avait connu cette situation, l’absence de déclaration ou de clause exonératoire l’autorise à bénéficier de cette garantie ;

la faute commise par les notaires qui ont failli à leur obligation d’information, et qui est patente du fait que les éléments qu’ils possédaient étaient de nature à les persuader qu’une difficulté existait sur la contenance réelle du bien vendu ; ils seront tenus de relever et garantir les consorts Y ;

son action fondée sur la garantie d’éviction n’est pas forclose, sauf à la confondre avec la garantie de désignation et de contenance, ainsi que le font les intimés ;

Les consorts Y, par ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2015, demandent à la Cour de :

SUR LES DEMANDES DE LA SCI DU NORD

A titre principal

CONFIRMER la décision déférée,

CE FAISANT, DEBOUTER la SCI DU NORD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre Subsidiaire,

VU l’article 1622 du Code civil,

VU l’acte de vente en date du 16 septembre 2003,

DIRE ET JUGER l’action sur le défaut de surface forclose depuis le 17 septembre 2004,

SUR LES DEMANDES DES CONSORTS Y

ACCUEILLANT l’appel incident des consorts Y,

REFORMER le jugement déféré,

CONDAMNER la SCI DU NORD à payer à chacun des intimés la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en l’état du caractère parfaitement abusif de la procédure engagée,

CONDAMNER la SCI DU NORD qui succombera à relever et garantir les consorts Y des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre au titre de l’article 700 du CPC et des dépens au profit des Notaires, la mise en cause de ces derniers apparaissant légitime,

SUR L’APPEL EN GARANTIE

Vu les articles 1382 et suivant du code civil,

CONDAMNER solidairement la SCP PEYTIER NUNEZ et M^e JUGE à relever et garantir les consorts Y de l’intégralité des condamnations principales ou accessoires

CONDAMNER la SCI DU NORD à payer aux consorts Y la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SCI DU NORD aux entiers dépens de l’instance

Ils soutiennent en réponse, pour l’essentiel que :

aucune éviction n’est survenue faute de vente de la terrasse, et même si la terrasse est affectée par le cadastre à la parcelle occupée par l’immeuble, l’acte de vente ne contient aucune mention sur des dépendances et une terrasse couverte ;

la SCI qui a effectivement payé la redevance 2003 du deuxième trimestre, a réclamé son remboursement au prorata temporis ;

il est démontré en outre qu’elle connaissait la précarité de l’occupation du domaine public, du fait de ce paiement le jour même de la signature de l’acte ;

l’action engagée est par ailleurs atteinte par la forclusion du fait que la SCI se plaint en réalité d’un défaut de superficie, et ce en application de l’article 1622 du code civil ;

à titre subsidiaire, la valeur de la terrasse ne peut équivaloir au prix de l’immeuble en son entier ;

par appel incident, ils réclament le paiement de la somme de 3.000 euros chacun à titre de préjudice moral du fait du caractère abusif de la procédure ;

A défaut, la faute des notaires, du fait du défaut d’information et du manque d’efficacité de l’acte justifierait de les condamner à les relever et garantir ;

Maître juge et la SCP Peytiez-Nunez, par leurs dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2014, concluent à la confirmation du jugement déféré et demandent de condamner les consorts Y et la SCI du Nord à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ils répliquent substantiellement que :

le paiement par chèque distinct, le jour de la signature de l’acte, de la quote-part de la redevance démontre la parfaite connaissance de la nature juridique de l’occupation de la terrasse ;

faute de mentions dans l’acte sur la véranda, l’action en garantie des consorts Y ne pourrait prospérer, le notaires n’étant pas tenu de s’assurer sur les lieux de la réalité de contenance du bien vendu, n’ayant aucune raison de douter de la réalité de la superficie indiquée ;

ils ne peuvent par ailleurs être tenus d’une erreur cadastrale ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée à effet du 12 mars 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que la vente immobilière litigieuse a porté sur 'un immeuble en très mauvais état anciennement à usage de commerce et d’habitation….', d’une contenance de 1a 95 ca sans autre élément de description, notamment de la terrasse couverte située sur l’emprise du AD AE, et indiqué par erreur sur le cadastre comme faisant partie de la parcelle 250, constituée d’un immeuble construit d’un seul tenant ;

Le différentiel de surface est constitué par ladite terrasse, réincorporée dans le domaine public par l’effet de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 25 novembre 2008 ;

La SCI du Nord invoque le bénéfice de la garantie d’éviction prévue l’article 1626 du code civil au terme duquel le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ;

Il en résulte que la protection légale n’est due que pour autant que le bien ou la partie du bien dont l’acquéreur se prétend évincé, a été effectivement vendu ;

La SCI affirme avoir toujours cru de bonne foi que la véranda faisait partie de l’immeuble vendu, étant entendu que son existence constituait un élément substantiel de l’achat fait en vue d’installer une agence immobilière dans les locaux, et n’avoir jamais été informé au préalable ni dans l’acte du statut particulier de cette terrasse couverte, et qu’en réalité, de mauvaise foi, les consorts Y ont celé la réalité de la situation ;

Cependant, c’est par une juste appréciation des faits soumis que les premiers juges ont considéré que la véranda ne faisait pas partie de l’assiette du bien vendu ;

En effet, il ressort des pièces produites que, contrairement aux affirmations de la SCI, elle a été clairement informée de l’existence d’une redevance municipale semestrielle, qui ne pouvait être due que pour une occupation régulière du domaine public, puisqu’il est établi que le jour de la signature de l’acte, le 16 septembre 2003, la SCI a payé sa 'côte-part redevance mairie de Carpentras', payée par un chèque de 382,45 euros, distinct du chèque remis pour l’avance des frais de vente, contre remise d’un reçu ;

Si la SCI n’avait pas été consciente de la difficulté, les explications qu’elle a eues ou devait solliciter du notaire rédacteur ne pouvaient que mettre en évidence le caractère précaire du droit d’occupation de cette terrasse couverte, tandis que le simple examen du cadastre montrait qu’elle constituait une emprise évidente sur le domaine public, en l’occurence le AD AE, de sorte que si un doute subsistait sur la réalité des droits de l’acquéreur sur cette terrasse couverte de l’ancien débit de boissons, 'le café de l’industrie', elle n’aurait pas manqué d’émettre des réserves ou de reporter la signature, puisque la SCI affirme l’importance de la présence de cette véranda pour son projet futur ;

De plus, il résulte de la lettre de maître Juge en date du 14 octobre 2003, à une époque où aucun conflit n’existait, adressée à maître X se plaignant qu’il ait 'retenu sur le prix la taxe d’occupation du 2° semestre, alors qu’il a toujours été convenu, et cela a été même confirmé le jour de la signature, qu’elle serait en totalité à la charge de l’acquéreur'

Cette déclaration qui ne peut être soupçonnée de partialité, confirme la parfaite connaissance qu’avait ou a obtenu le jour de la signature de l’acte, le gérant de la SCI, lui-même agent immobilier et donc professionnel de la transaction immobilière, de l’existence du droit d’occupation précaire du domaine public sur la véranda ;

De plus, et ce point n’est pas contesté, l’acte de vente ne fait aucune mention sur l’existence de la véranda, de sorte que si les vendeurs pouvaient être comptables de l’erreur sur la contenance du bien vendu, ils ne peuvent être tenus à garantie du fait de l’éviction d’une partie du bien que la SCI ne démontre pas avoir acquis ;

L’erreur cadastrale ne peut être invoquée utilement, en raison de sa nature fiscale qui ne peut constituer, en soi, la preuve du droit de propriété invoqué ;

Ainsi, la garantie d’éviction ne peut prospérer, tandis que les consorts Y affirment à juste titre que la SCI n’aurait pu que diligenter une action, désormais prescrite, en diminution du prix de vente du fait de la non délivrance de 61 ares, en application de l’article 1622 du code civil ;

Malgré la tenacité de la SCI dans ses diverses actions, il n’est pas établi qu’elle ait agi abusivement, et le jugement sera réformé en ce qu’il a accordé des dommages et intérêts aux consorts Y ; l’abus invoqué du fait de l’appel n’est pas plus caractérisé ;

Le jugement doit être confirmé, sauf de ce dernier chef ;

Succombant, la SCI supportera les dépens d’appel et devra payer aux consorts Y, ensemble, la somme de 4.000 euros et celle de 2.000 euros aux notaires, en application de l’article 700 du code de procédure civile et autorise la SCP Lobier à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

— En la forme reçoit l’appel ;

— Confirme le jugement déféré, sauf sur les dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Rejette la demande de dommages et intérêts sollicitée par les consorts Y ;

— Condamne la SCI du Nord à payer à Q Y, G Y, A Y, E Y et I Y, ensemble, la somme de 4.000 euros, et à Maître C X et la SCP Peytier-Nunez, la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI du Nord aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Lobier, pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision suffisante.

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,