ARRÊT N°

R.G : 17/00224

ACA

TRIBUNAL D’INSTANCE D’A

18 novembre 2016

RG :11-16-0039

SAS SANDERS AURORE

C/

X

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2017

APPELANTE :

SAS SANDERS AURORE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BRUN de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e B-Pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE SINQUIN DAUGAN QUESNEL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame H-I X

née le […] à A (30100)

[…]

La Bégude

[…]

Représentée par M^e B-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine TRIQUET, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et M^me Anne-H SAGUE, Greffier, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Septembre 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Novembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 02 Novembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige:

Par contrat du 24 mai 2002, la société Sanders Bourgogne devenue Sanders Aurore a acheté le capital de la SA Z Frères pour un prix de 1 029 030 € basé sur une évaluation au 30 juin 2001.

Le patrimoine immobilier de la société Z Frères comprenait un bâtiment industriel au milieu duquel se trouvait une maison située dans le hameau de la Bégude à Allègre les Fumades (30500) qui a été intégrée à la cession des actifs de l’entreprise.

Le contrat de cession a stipulé que la maison d’habitation d’une surface habitable de 110 m² serait louée pour la valeur symbolique d’un euro à M^me H-I X, nièce de M. B Z, pour la durée qu’il lui plaira dans la mesure où M^me X habitera effectivement ce logement, cette mise à disposition étant intuitu personae.

Aucun bail n’a été régularisé.

M^me H-I X a été licenciée le 2 juillet 2013 par la société Sanders Aurore.

Après l’avoir mise en demeure par acte d’huissier du 9 janvier 2015 de justifier de l’occupation du logement, la société Sanders Aurore a fait assigner M^me H-I X, par acte du 15 juin 2015, devant le tribunal d’instance d’A afin d’obtenir que celle-ci libère les lieux, qu’à défaut, son expulsion soit prononcée avec le concours de la force publique, au motif que M^me H-I X était occupante sans droit ni titre du logement et à titre subsidiaire a demandé la résiliation du bail non écrit les liant.

Par jugement du 18 novembre 2016, le tribunal d’instance d’A :

— a débouté la SAS Sanders Aurore de l’intégralité de ses demandes, en ce compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté M^me H-I X de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

— a condamné la SAS Sanders Aurore à payer à M^me H-I X, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SAS Sanders Aurore aux dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal d’instance d’A a retenu que M^me H-I X avait bénéficié d’une stipulation pour autrui qu’elle avait acceptée tacitement en occupant le logement et qui était devenue irrévocable, que le titre d’occupation dont bénéficiait M^me X correspondait à un droit d’habitation et non à un contrat de bail, de telle sorte que les dispositions du code civil relatives au contrat de louage et celles de la loi du 6 juillet 1989 n’avaient pas vocation à s’appliquer.

Le 16 janvier 2017, la SAS Sanders Aurore a interjeté appel du jugement rendu.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 28 juin 2017, la société Sanders Aurore demande à la cour, au visa des articles 1709, 1121, 1165, 1134, 1156 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de débouter M^me H-I X de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts, de réformer le jugement rendu le 18 novembre 2016 par le tribunal d’instance d’A:

— à titre principal de dire et juger que l’article 1^er du protocole du 24 mai 2002 institue un bail transitoire non irrévocable au bénéfice de M^me X,

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du titre d’occupation dont bénéficie M^me X pour défaut d’occupation effective du bien loué,

— à titre infiniment subsidiaire, de fixer le délai à l’issue duquel M^me X devra avoir libéré les lieux,

— en tout état de cause, d’ordonner que M^me H-I X ainsi que tous autres occupants de son chef, seront tenus de rendre libres, de corps et de biens dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, l’immeuble sis Hameau de la Bégude, […] les Fumades et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce pendant une durée de trois mois, de se réserver la liquidation de l’astreinte, de dire et juger que faute pour M^me H-I X et pour tous occupants de son chef de ce faire, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, de condamner M^me H-I X au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, de condamner M^me H-I X aux dépens d’instance et d’appel.

M^me H-I X a conclu le 4 septembre 2017, au visa des articles 625 et suivants du code civil, des articles 579 et 617 du code civil, des articles 1134, 1382 et suivants du code civil, des articles 1156 et suivants anciens du code civil, du contrat conclu le 24 mai 2002, à la confirmation du jugement du tribunal d’instance d’A en ce qu’il a dit qu’elle était titulaire d’un droit d’habitation portant sur la maison d’habitation sise Hameau de la Bégude à Allègre Les Fumades, qu’elle habitait effectivement ce logement, en ce qu’il a rejeté l’ensemble des prétentions de la société Sanders Aurore.

Dans le cadre d’un appel incident, M^me H-I X demande la condamnation de la société Sanders Aurore à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, la condamnation de la société Sanders Aurore à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société Sanders Aurore au paiement des dépens.

Exposé des motifs :

Le protocole d’accord qui a été signé le 24 mai 2002 entre d’une part la société Bourgogne Sanders aux droits et obligations de laquelle vient la société Sanders Aurore et d’autre part M. Y en sa qualité de représentant de la SA Z Frères, contient en page 2, la clause suivante :

' Il est précisé que la maison d’habitation parcelle n°886 d’une surface habitable de 110 m² est comprise dans les actifs immobiliers acquis par la société Z Frères SA. Les parties conviennent que ladite maison d’habitation sera louée pour la valeur symbolique d’un euro à la nièce de M. B Z, M^me H-I X pour la durée qu’il lui plaira dans la mesure où M^me X habite effectivement le logement. Il va de soi que cette mise à disposition est intuitu personae et que ce logement ne peut faire l’objet d’une sous-location .Le contrat de location fera mention de la reconnaissance acceptée des nuisances liées à l’enclavement de la maison dans la cour de l’usine et que seront à la charge du locataire les obligations d’entretien (à l’exception de la toiture)et la taxe d’habitation.En revanche et dans l’état actuel d’équipement (chauffage fuel), les frais d’électricité seront à la charge du propriétaire.'

C’est par une exacte analyse du protocole d’accord du 24 mai 2002 que le premier juge a considéré que ce protocole contenait une stipulation pour autrui au profit de M^me H-I X.

Au soutien de son appel, la société Sanders Aurore fait valoir à titre principal que la clause litigieuse du contrat du 24 mai 2002 ne traduit pas sa volonté d’octroyer un droit irrévocable de jouissance du logement au bénéfice de M^me H-I X, que son absence de volonté de s’engager irrévocablement se déduit nécessairement de la situation du logement dans un environnement industriel, que les contraintes de développement d’une entreprise sont en contradiction avec le caractère perpétuel de l’engagement.

Mais la société Bourgogne Sanders aux droits et obligations de laquelle vient la société Sanders Aurore et qui était représentée par son directeur, n’a pu ignorer en acceptant cette clause qui fait partie intégrante du protocole d’accord du 24 mai 2002, que M^me H-I X pourrait occuper le logement en question pour la durée qu’il lui plairait, ce qui constituait pour la société Bourgogne Sanders, un engagement dont la durée était indéterminée puisque fonction de la seule volonté de M^me H-I X et qui pouvait correspondre à la durée de vie de celle-ci à la condition que le logement soit effectivement occupé par elle.

La société Bourgogne Sanders n’a pu ignorer les effets dans le temps de cette stipulation pour autrui devenue irrévocable par le seul fait que M^me H-I X occupait le logement en question.

La société Sanders Aurore conteste l’interprétation qui a été donnée à cette clause par le premier juge qui a considéré que cette stipulation pour autrui conférait à M^me H-I X, un droit d’habitation et non un droit à un contrat de louage.

Si le champ lexical du contrat de bail a été utilisé, il n’en demeure pas moins que c’est bien un droit d’habitation, sa vie durant si elle le souhaitait et à la condition d’occuper effectivement le logement qui a été conféré quasi gratuitement, à M^me H-I X.

C’est par une motivation que la cour fait sienne, que le premier juge a considéré que l’article 1156 (ancien) du code civil imposait au juge de rechercher quelle avait été la commune intention des parties contractantes

plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, que la commune intention des parties avait été de conférer à M^me H-I X, un droit d’habitation, sa vie durant si elle le souhaitait, que ce droit d’habitation comportait un très fort intuitu personae puisque le lien familial qui unissait M^me H-I X et M. B Z avait été précisé dans le protocole d’accord, que ce droit d’habitation avait été assorti d’une contrepartie symbolique qui ne pouvait être assimilée à un loyer, qu’il n’avait pas été prévu qu’un contrat de bail devait impérativement être conclu sous peine de mettre fin au droit d’habitation de M^me H-I X, qu’il ressortait de cette clause que la volonté des parties avait été de faire perdurer une situation qui préexistait à la cession des actifs de la société Z Frères, à savoir la mise à disposition d’un bien à usage d’habitation par M. B Z au profit de M^me H-I X, cette mise à disposition s’analysant en un droit d’habitation tel que prévu par les articles 625 et suivants du code civil.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que M^me H-I X n’était pas occupante sans droit ni titre, qu’elle n’était pas bénéficiaire d’un droit au bail mais d’un droit d’habitation, ce qui rendait inapplicables les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La société Sanders Aurore fait valoir à titre subsidiaire que dans l’hypothèse où serait retenue une stipulation pour autrui conférant à M^me H-I X un droit d’habitation, il est demandé à la cour de constater l’absence d’occupation effective du logement, le constat d’huissier versé au débat par M^me X n’étant pas de nature à constituer un élément de preuve suffisant d’une occupation effective.

Pour étayer son allégation d’une absence d’occupation effective du logement par M^me H-I X, la société Sanders Aurore a mandaté un huissier de justice en la personne de M^e C D, huissier de justice à F Ambroix qui est venue constater deux fois par jour les 4, 17, 23 septembre 2014, les 3,7,17, 20, 27 octobre 2014, les 5, 12 et 19 novembre 2014 que M^me H-I X ne paraissait pas occuper le logement, qu’aucun véhicule n’était stationné à proximité de la maison, que des toiles d’araignée se trouvaient devant la porte pleine du rez-de-haussée, que les volets étaient tous quasiment fermés à l’exception de ceux de la fenêtre et de la porte-fenêtre donnant sur le balcon ainsi que celui de la fenêtre latérale située à côté du balcon.

Mise en demeure le 9 janvier 2015 par acte d’huissier déposé en étude d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, M^me H-I X a fait appel au même huissier qui dans un procès-verbal du 29 janvier 2015 a constaté que toutes les pièces du logement situé au 1^er étage de la maison étaient meublées et décorées, que les meubles et les placards étaient remplis, que le chauffage central fonctionnait, que le 21 janvier 2015, M^me H-I X avait fait procéder à l’entretien de la chaudière, qu’elle avait fait livrer du fuel le 16 janvier 2015.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société Sanders Aurore et en dépit du fait qu’il est mentionné sur les pages de l’annuaire que M^me H-I X est domiciliée dans le […], les documents produits aux débats par M^me H-I X démontrent qu’elle a assisté sa mère qui est décédée le 1^er septembre 2014, en venant dormir à son domicile dans le village voisin des Mages, en étant présente chaque jour notamment après son licenciement pour assurer la présence quotidienne que nécessitait l’état de santé très altéré de M^me Z et l’accompagner dans ses derniers jours, qu’elle a fait procéder au transfert de sa ligne téléphonique pour ne pas être coupée de l’extérieur, l’abonnement de M^me Z ayant été interrompu lorsque celle-ci avait été placée en 2010 dans un établissement spécialisé avant son retour à son domicile en 2011, que la maison du village des Mages qui est une maison appartenant à une indivision a été mise en vente à partir du début de l’année 2015, qu’une promesse de vente a été enregistrée le 15 décembre 2016 en l’étude de M^e E F G, notaire à A, que M^me H-I X n’a pas d’autre logement que celui du hameau de la Bégude où elle reçoit son courrier.

Le fait que M^me H-I X ait pu être absente de son logement pendant quelques semaines, voire plusieurs mois au cours des années 2013 et 2014 ne caractérise pas une absence d’occupation effective puisque M^me H-I X reste libre de s’absenter du logement sur lequel elle est titulaire d’un droit d’habitation, ce logement étant resté garni de tous ses meubles et effets personnels.

Il est demandé à la cour de mettre fin à ce droit d’habitation en l’état des difficultés économiques majeures que connaît la société Sanders Aurore, l’exécution de cette stipulation contractuelle devenant excessivement onéreuse pour cette société.

Mais c’est à juste titre que M^me H-I X fait observer que son droit d’habitation est étranger aux difficultés économiques invoquées et ce d’autant que le site industriel du village d’Allègre Les Fumades est occupé par une autre société : la société des établissements Aurouze spécialisée dans la fabrication des aliments biologiques pour animaux.

Dans le cadre de son appel incident, M^me H-I X sollicite la condamnation de la société Sanders Aurore à lui verser la somme de 5000 € au motif qu’elle a vécu avec la crainte d’être dépossédée de son logement après avoir été licenciée par la société Sanders Aurore, en 2013.

Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté M^me H-I X de ce chef de demande, la société Sanders Aurore n’ayant fait qu’user d’une procédure régulière pour obtenir son départ du logement occupé.

En revanche, par son appel, la société Sanders Aurore a contraint M^me H-I X à engager de nouveaux frais pour assurer sa représentation en justice, ce qui justifie sa condamnation à lui payer la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Les dépens de la procédure d’appel sont laissés la charge de la société Sanders Aurore.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2016 par le tribunal d’instance d’A.

Y ajoutant,

Condamne la société Sanders Aurore à payer à M^me H-I X la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Condamne la société Sanders Aurore au paiement des dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,