ARRÊT N°

R.G : 16/00951

MR/PS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

03 février 2016

RG:15/00012

SCI DE LA TUILERIE

C/

SARL SOLADIS

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 JUILLET 2017

APPELANTE :

SCI DE LA TUILERIE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis,

XXX

XXX

Représentée par M^e CHABADEL de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SARL SOLADIS

XXX

XXX

Représentée par M^e Karim BENSAKINA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Février 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Mars 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2017, prorogé au 06 juillet 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 06 juillet 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 1^er mars 2016 par la Sci de la Tuilerie à l’encontre du jugement prononcé le 3 février 2016 par le tribunal de Grande instance de Nîmes dans l’instance n° 15/00012

Vu les dernières conclusions déposées le 21 novembre 2016 par l’appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 3 octobre 2016 par la s.a.r.l Soladis , intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure à effet différé au 9 février 2017 en date du 16 décembre 2016.

* * *

Par acte sous-seing privé du 1^er décembre 1997, la Sci de la Tuilerie a consenti à la sarl Aldis un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée d’un immeuble situé 5, rue de la poste à Bouillargues et sur un parking d’environ 15 places, à des fins d’exploitation exclusive d’un commerce d’alimentation de type supérette, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 1997 à échéance au 30 novembre 2006 moyennant un loyer de 60'000 Fr. par an ( soit 6 096 euros), avec clause de révision annuelle.

La sarl Aldis a cédé son fonds de commerce à la s.a.r.l Soladis et par acte sous-seing privé du 24 novembre 1998, a été signé un avenant au bail commercial du 1^er décembre 1997, le bien donné à bail comprenant désormais le premier étage de l’immeuble le tout pour un loyer de

72'000 Fr. par an ( 10 916 euros), les autres clause du contrat restant inchangées.

Le bail a été prorogé tacitement et par exploit du 19 décembre 2011, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement de bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2012 pour un loyer de 66'000 €.

Le 17 janvier 2013, la s.a.r.l Soladis a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le loyer en renouvellement d’où la notification par le bailleur le 27 juillet 2012 de son mémoire en fixation de loyer.

Par exploit du 7 janvier 2013, la Sci de la Tuilerie a fait assigner la s.a.r.l Soladis en validité de congé et déplafonnement du loyer suivant la valeur locative des lieux, devant le tribunal de Grande instance de Nîmes qui, par jugement avant-dire droit du 14 mai 2013, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X qui a déposé son rapport en date du 26 mai 2014.

Par mémoire du 25 septembre 2014, la Sci de la Tuilerie a notifié à la s.a.r.l Soladis son intention de voir réévaluer le loyer annuel sur la base de 34'500 € ainsi que retenu par l’expert. Elle a maintenu ses prétentions devant le juge des loyers alors que la s.a.r.l Soladis a critiqué l’expertise, faisant valoir en substance que le secteur où se trouve le magasin n’est pas en expansion, qu’une partie des locaux ne peut être exploitée, que la spécialisation du bail en diminue la valeur locative, que l’augmentation du chiffre d’affaires était liée à l’embauche d’un salarié.

Par jugement du 3 février 2016, le tribunal de Grande instance de Nîmes, a :

— ordonné un complément d’expertise confiée à M. X afin de donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier la valeur locative du local en tenant compte des facteurs suivants :

' la valeur locative s’apprécie à la date du 1^er juillet 2012

' les surfaces respectivement affectées à la réception du public sont de 224 m², les surfaces affectées à l’exploitation et aux activités diverses sont de 110 m² pour l’entrepôt et de 18 m² pour le local atelier avec frigo, en état moyen, outre le parking

' les obligations respectives des parties laissent apparaître à la charge du locataire des clauses exorbitantes,

' il n’y a pas d’évolution des facteurs locaux de commercialité,

' pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage, la fourchette des prix retenue sera la fourchette basse (95€)

' l’expert proposera un loyer calculé par la méthode par comparaison, par la méthode de la chambre des experts et par la méthode d’évaluation des surfaces pondérées préconisées par la charte de l’expertise en évaluations immobilières faisant suite aux travaux du comité pour la pondération des surfaces commerciales,

— dit que l’expert devra procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur et y répondre avec précision,

— fixé le délai pour adresser les dires à 4 semaines, délai impératif,

— fixé à titre provisionnel, l’avance sur les honoraires de l’expert à la somme de mille euros qui sera consignée auprès de Mme le régisseur d’avances et de recettes du tribunal de Grande instance de Nîmes par la s.a.r.l Soladis dans le délai d’un mois à compter de la décision

— dit que l’expert pourra solliciter une consignation complémentaire du montant prévisible de ses honoraires, si besoin est, dans les meilleurs délais,

— fixé un loyer provisoire à la somme de 1700 € HT, hors foncier à compter du 1^er juillet 2012,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— réservé les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience des loyers commerciaux du 1^er juin 2016 à 14 heures.

La Sci de la Tuilerie a relevé appel de ce jugement pour voir:

— fixer la valeur locative des locaux 5, rue de la poste Bouillargues à hauteur de 35'400 euros à compter du 1^er juillet 2012 avec application des clauses contractuelles de révision,

— condamner la s.a.r.l Soladis à lui porter et à lui payer la différence entre les loyers versés depuis le 1^er juillet 2012 et les loyers dus incluant l’indexation contractuelle, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2012,

— débouter la s.a.r.l Soladis de l’ensemble de ses demandes et moyens d’appel,

— condamner la s.a.r.l Soladis à lui porter et à lui payer la somme de 3000 € au titre d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la s.a.r.l Soladis aux dépens de première instance dont les frais d’expertise de M. X.

La s.a.r.l Soladis forme appel incident pour voir, sous différents visas :

— débouter la Sci de la Tuilerie de son appel, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— accueillant son appel incident et statuant à nouveau, vu la mauvaise foi avérée de la Sci de la Tuilerie,

— dire que la date de prise d’effet du loyer provisionnel renouvelé est le 7 janvier 2013,

' la Sci de la Tuilerie a mis plus de 5 années après la fin de la dernière période triennale du bail commercial pour dénoncer un congé,

' postérieurement à la délivrance du congé en date du 19 décembre 2011, le bailleur a également manqué de diligence en mettant plus d’une année pour assigner le preneur, alors que ce dernier avait fait connaître sa position au moyen d’un exploit d’huissier en date du 17 janvier 2012, l’assignation remontant au 7 janvier 2013,

' que la remise rôle a été réalisée par le bailleur après l’écoulement d’une année après l’ordonnance de radiation du 3 décembre 2014,

— rappeler que le loyer actuellement réglé est purement provisionnel susceptible d’être fixé à la baisse en fonction du résultat du complément d’expertise ordonnée à juste titre par le juge des loyers,

— confirmer le jugement pour le surplus et en tout état de cause,

— condamner la partie adverse à lui payer la somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en cela compris ceux de première instance et en ceux compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le complément d’expertise

La Sci de la Tuilerie demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise alors que la s.a.r.l Soladis conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a ordonné un complément d’expertise.

Il apparaît à la lecture du jugement déféré qu’il ne s’agit pas d’un complément d’expertise mais d’une nouvelle expertise puisque le juge n’a pas retenu les appréciations de l’expert portant sur :

— la surface du bien loué,

— l’incidence des obligations respectives des parties,

— l’existence d’une évolution des facteurs locaux de commercialité

— le prix du mètre carré à retenir.

Mais une mesure d’expertise ou de contre-expertise ne se justifie que si le juge n’a pas les éléments techniques nécessaires pour statuer, ce qui n’est pas le cas en l’état des éléments d’information apportés par la mesure d’instruction d’ores et déjà exécutée.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné un complément d’expertise.

Sur les prétentions des parties

Les parties ne discutent pas le déplafonnement du loyer en présence d’un bail ayant atteint plus de douze ans ( article L.145-34 du code de commerce) mais s’opposent sur la question de la surface louée devant être prise en compte, sur l’intérêt de la zone où se trouvent les locaux en termes géographiques et démographiques, sur les incidences de leur situation dans la commune et sur leur configuration et sur la manière de prendre en compte les charges transférées ou imposées au locataire.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Sur les caractéristiques des locaux loués

La Sci de la Tuilerie se prévaut d’une surface pondérée de 353,70 m² retenue par l’expert prenant en compte les deux niveaux et fait grief au premier juge d’avoir exclu de la superficie totale, la cour et le premier étage de l’immeuble loué au motif qu’ils seraient sans intérêt économique. Elle souligne également l’intérêt de l’implantation de ce commerce dans une rue reliant sur 50 m les deux artères principales de la commune.

La s.a.r.l Soladis fait grief à l’expert d’avoir retenu les plus hauts indices de pondération et d’avoir intégré dans la valeur locative la surface de l’étage alors qu’il est inexploitable.

Aux termes de l’article R. 145'3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Ainsi la valeur locative se détermine en calculant au préalable la surface utile pondérée pour un magasin qui ne se confond pas avec sa surface réelle. Cette pondération des surfaces reflète l’utilité des différents parties des locaux.

Selon l’expert, le bâtiment principal est constitué d’une construction du rez de chaussée et d’une surélévation de l’étage en béton baché ( année déclarée par la sci 1972) avec une isolation d’époque, une charpente métallique avec ouvertures en plaques de fibre-ciment, un châssis des baies en aluminium, des volets roulants à lamelles métalliques, un escalier béton, un carrelage dans le hall de vente et une chape brute à l’étage, des cloisons de séparation genre 'placostyl', un plafond peint équipé de chemin de câbles et de néons, une climatisation (installée par le locataire, matériel apparemment sous dimensionné), une alarme, des extincteurs.

Il existe également un hangar/remise à l’arrière du bâtiment principal comprenant une construction en aggloméré de ciment, avec couverture en plaques translucides, un portail roulant à lamelles métalliques et en portillons métalliques, un plafond doublé de plaques isolantes.

Des photographies commentées par l’expert, les lieux loués se composent:

— d’un Rez-de-Chaussée comprenant:

1) un espace de vente

2) à la droite de l’espace de vente ,

' d’un laboratoire atelier inexploité à la suite d’un sinistre des eaux, donnant accès à une chambre froide ne servant plus que pour le stockage

' d’un entrepôt- réserve en mauvais état comprenant une chambre froide 'fruits et légumes'

'd’une cour accessible depuis l’entrepôt, inutilisée,non entretenue et encombrée

3) à la gauche de l’espace de vente

' un espace de remisage utilisé

' un débarras sous le limon de l’escalier

— d’un premier étage non ouvert au public accessible depuis le rez-de chaussée par un escalier qui dessert:

' des toilettes,

' un bureau, inutilisé et sale

' un grand volume inexploité dont les murs ne sont pas isolés de la chaleur, offrant la vue d’une charpente métallique recouverte de plaques fibrociments avec éclairage naturel du volume par quelques plaques translucides

' deux autres bureaux sommairement aménagés à l’époque en pièces habitables par l’actuel locataire

' un local technique où sont installés les groupes de climatisation.

— une cour anciennement utilisée pour les livraisons mais laissée à l’état d’abandon.

— un parking

Il convient de retenir de cette description que toutes les pièces du rez-de- de chaussée du bâtiment principal ont une utilité commerciale et que sur le premier étage, seules les pièces servant de WC pour le personnel, de local d’habitation potentielle, et d’abri au système de climatisation servent ou sont susceptibles de servir à cette exploitation de manière indirecte (tâches administratives, habitation pour le gérant ou son salarié) alors que la cour aujourd’hui inutilisée sert néanmoins potentiellement d’accès pour les camions de livraison et que le parking est utilisé par la clientèle.

Le contrat de bail et son avenant indiquent que les surfaces louées sont de :

-250 m² environ pour le local commercial, 100 m² environ pour la réserve, 150 m² pour la cour, 300 m² de parking

-250 m² au premier étage qualifié de local commercial.

soit un total de 950 m².

L’expert a procédé au contrôle des surfaces qu’il évalue pour un total non contesté par les parties de 774 m² ( page 57). Il propose ensuite une pondération en appliquant la charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 4^e édition d’octobre 2012, pour aboutir à un total de 353,70 m².

Le premier juge a quant à lui considéré que la valeur locative devait s’établir en fonction des surfaces strictement affectées à la réception du public, soit le rez-de-chaussée et le parking.

Si l’étage n’est effectivement pas affecté à cette réception, il n’en demeure pas moins qu’il a potentiellement une utilité pour le locataire même si elle en est que résiduelle. La cour observe que ce premier étage a été pris à bail par avenant signé un an après la signature du bail afférent au rez-de-chaussée pour une différence de loyer de 12 000 francs par an soit 1000 francs par mois. Cette prise à bail traduit la reconnaissance de l’utilité de cet étage qui a, en son temps, été aménagé en local d’habitation. L’ajustement du prix du loyer pour la somme assez modique de 1000 francs par mois, traduit la reconnaissance du caractère très accessoire de ce second étage pour l’exploitation du fonds. L’argument selon lequel la locataire aurait été contrainte de prendre à bail le premier étage pour obtenir l’accord du bailleur à la cession du bail n’est corroboré par aucun commencement de preuve

Il convient donc de retenir que l’expert a fait une juste appréciation de la surface pondérée des locaux sauf en ce qui concerne la pondération de la surface de 169 m² du premier étage se trouvant sous une charpente métallique avec ouvertures en plaques de fibre-ciment, contenant de l’amiante et pouvant atteindre '40° c en plein été’ . L’expert a proposé une pondération de 0,25, donnant une surface pondérée de 42,25 m² alors que cette surface ne peut être utilisée que de manière ponctuelle à des fins d’entrepôt sur une courte période de sorte qu’il convient de réduire à 0,1, la surface pondérée de cette zone qui sera ramenée à 17 m².Ainsi la surface totale pondérée sera ramenée à 328,45 m² au lieu de 353,70 m².

Sur les facteurs locaux de commercialité

La Sci de la Tuilerie soutient que le local est particulièrement bien placé au c’ur du village, entouré de commerces sur un rayon inférieur à 40 m, et plus précisément situé dans une rue reliant les deux artères principales de la commune, où se trouvent les bureaux de la Poste drainant l’ensemble de la population du village. Elle se prévaut d’une démographie en hausse sur la commune de 14,37 % dynamisant la zone de chalandise, et s’accompagnant d’une augmentation croissante du nombre d’entreprises installées dans la commune.

La s.a.r.l Soladis reproche au contraire à l’expert de ne pas avoir tenu compte de la situation difficile des commerces sur la commune, dont plusieurs avaient fermé en raison de la perte d’attractivité commerciale de la commune au profit de Caissargues, et d’avoir également ignoré l’incidence de la proximité de Nîmes et de sa périphérie où les loyers des locaux commerciaux sont moins importants.

L’article R. 145'6 dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert a relevé que la commune de Bouillargues est située à 6,70 kms de Nîmes, entre deux axes routiers majeurs, la RN 113 la RD 135, et que sa démographie a augmenté de 2 % entre 1990 et 1999 et de 1,5 % entre 1999 et 2010 pour être de 6000 habitants en 2010 en précisant néanmoins qu’il s’agit d’une commune 'dortoir'. La commune est encadrée par les communes de Rodilhan, Garons et Caissargues et participe « à une aire de fonctionnement de plaine particulièrement dynamique concentrant un certain nombre d’activités économiques et commerciales ». Il estime que l’augmentation de la population et le développement structurel de l’environnement proche constituent des facteurs favorables à la valorisation de la commercialité.

Mais la circonstance d’être encadrée par la RN 113 et par la RD 135 n’est pas nouvelle ni de nature à profiter à une supérette située dans une rue du vieux village qui n’en est pas le prolongement, d’autant qu’il existe un magasin Carrefour directement accessible depuis la Nationale 113. La s.a.r.l Soladis ne peut donc bénéficier de l’apport de circulation routière d’autant que Bouillargues compte déjà un supermarché de distribution hard discount, situé en sortie de village sur la route d’Arles ( D 257 A) qui traverse la commune en direction de Nîmes.

L’expert relève d’ailleurs que depuis la Grand-rue (qui est l’axe commerçant le plus passant du centre du village), il est difficile d’apercevoir les enseignes des commerces implantés dans la rue de la Poste dont le faible empâtement n’autorise pas le stationnement des véhicules de la clientèle qui utilise le parking loué de 79 m² « Section AC N° 230 ».

Il existe certes une autorisation de stationnement « en arrêt minute » devant certains commerces dans la Grand Rue mais il n’est pas établi que ce type de stationnement puisse bénéficier de manière déterminante à une supérette dont la clientèle est captée sur une période plus longue. La Grand-Rue décrite comme la plus commerçante, bénéficie ensuite de la présence de petits magasins ou de structures de proximité (deux agences immobilières, un opticien, une esthéticienne, un boulanger, un coiffeur, un tabac presse, un marchand de pizza, un crédit agricole) sans que la preuve de leur impact sur l’activité de la supérette soit rapportée.

L’expert rappelle ensuite qu’aucun aménagement significatif n’a (a priori) été réellement réalisé dans la rue de la Poste sur la période considérée mais évoque l’inversion du sens de la circulation dans la rue de la République. Or les effets de cette modification sur la fréquention d’un commerce se situant dans une rue adjacente ne sont cependant étayés.

Il n’apparaît donc pas que le quartier ait subi une évolution en cours de bail « traduisant l’aptitude du secteur à générer un chiffre d’affaires pour le commerce considéré », l’expert avançant à ce sujet par simple hypothèse en énonçant au sujet de l’augmentation du chiffre d’affaires de 5 % entre 2009 et 2011 : « on ne peut malgré tout écarté l’impact structurel du quartier sur la valorisation commerciale de l’immeuble ». De son coté, l’intimée ne démontre pas que des magasins du centre ville auraient fermé.

Les constatations ci-dessus empêchent de retenir qu’il y ait eu un impact sur la valorisation commerciale de l’aspect structurel du quartier et de son environnement étant constant que l’évolution positive d’un chiffre d’affaires obtenu par le locataire n’est pas la preuve de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Il est indiscutable par contre que la population de la commune est passée de 5202 habitants à 1990 à 5970 habitants en 2009 voire 6000 habitants en 2011. Cet apport de population même s’il ne s’est fixé en centre-ville n’a pu que bénéficier à l’établissement, mais ce bénéfice est cependant à relativiser dès lors que les conditions de stationnement sont restreintes en termes de capacité d’accueil et de durée. Il s’évince d’ailleurs de l’attestation du maire de la commune que ce magasin est utile pour la population âgée ou ne disposant pas de véhicule.

Et si la commune a connu une augmentation continue du nombre d’entreprises entre 2005 et 2011, l’expert n’en tire pour autant aucune conclusion positive, n’étayant pas en quoi la zone « ActiParc »( 15 ha dédiés aux activités tertiaires et aux PME PMI)dont la date de création n’est pas précisée, aurait bénéficié à un petit commerce situé au centre du village.

Il ne peut donc être retenu qu’il y aurait eu de ce fait une modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison des limites même du cadre où est implanté le commerce.

Sur la méthode de calcul

La Sci de la Tuilerie ne discute pas la méthode de calcul du loyer renouvelé par l’expert estimant qu’il avait suffisamment pris en compte les éléments juridiques (impôts fonciers, obligations juridiques et charges transférées au locataire) pour appliquer une dépréciation de 10 % sur la valeur locative proposée selon la première méthode, alors que le premier juge a pratiqué un double abattement sur la valeur au mètre carré.

La s.a.r.l Soladis rappelle quant à elle que le montant du loyer doit être déterminé en fonction de la valeur réelle des locaux au jour du renouvellement du bail, déterminée en fonction de la véritable situation du local commercial pendant le cours du bail expiré et fait grief à l’expert de ne s’être pas obligatoirement fondé sur les méthodes de calcul recommandées par la chambre des experts.

Mais à cet égard, la s.a.r.l Soladis s’abstient d’indiquer en quoi la référence à la méthode qu’elle revendique donnerait des résultats différents de ceux donnés par l’expert qui a proposé une évaluation qui est la moyenne entre la valeur obtenue par la méthode dite de comparaison et celle obtenue par la méthode de la chambre des experts évaluateurs immobiliers commerciaux Provence Languedoc, qu’il convient d’examiner.

1°) S’agissant de la méthode dite par comparaison, l’expert explique que concernant les prix pratiqués dans le voisinage, compte tenu de la spécificité de ce type de locaux présentant une superficie au sol couverte de plus de 300 m² au centre du village, il ne lui a pas été possible de réunir des références significatives de valeur locative de biens présentant des caractéristiques intrinsèques sensiblement comparables. Néanmoins il indique avoir obtenu, après recherches, un loyer moyen pondéré dans le secteur régional considéré pour des biens sensiblement équivalents se situant dans une fourchette comprise entre 95 € et 110 euros. Puis, il retient un prix du mètre carré pondéré de 102,50 euros, le premier juge ayant estimé ne devoir retenir que la valeur la plus basse de 95 €.

Force est de constater que les appréciations de l’expert sur ce point ne sont pas très étayées puisqu’il n’indique pas les références sur lesquelles il s’est appuyé pour retenir un prix du mètre carré pondéré de 102,50 euros.

Cependant, la s.a.r.l Soladis produit trois annonces d’offre de location pour des locaux commerciaux situés à Nîmes, l’un relatif à un local commercial de 250 m² destiné au commerce alimentaire proposé à la location pour 120 € par an le m² et l’autre, relatif à un local commercial de 484 m², tous commerces, au prix de 80 € par an le mètre carré, et le 3^e relatif à un local de 1200 m² au prix de 100 € le mètre carré.

Ces 2 dernières annonces ne peuvent servir d’éléments de comparaison s’agissant de surfaces beaucoup plus importantes que celle en cause.

La s.a.r.l Soladis justifie encore de deux autres annonces relatives l’une à une supérette de

106 m² de surface de vente située à Bagnols-sur-Cèze, village gardois de 2000 habitants dont le loyer est annoncé à 685 € par mois, et l’autre de 90 m² de surface de vente située dans un village héraultais non identifié dont le loyer s’élève à 610 € par mois.

Mais ces éléments de comparaison se rapportent à des surfaces bien inférieures à celle en cause .

Et tenant le prix de 120 euros le m² sur la commune de Nîmes pour un établissement de même nature, il convient de retenir que le prix du mètre carré retenu par l’expert à hauteur de 102,50 euros pour un local situé dans une commune de 6000 habitants distante de 6,70 kms de Nîmes mais ne bénéficiant pas de la même attractivité, est satisfactoire et elle sera retenue.

Mais cette valeur moyenne des loyers commerciaux doit être pondérée par des correcteurs afférents à chacun des critères énoncés aux articles L. 145'3 et R.145-8 du code de commerce.

Et par application de ces dispositions et des éléments ci-dessus analysés, les coefficients correcteurs seront arrêtés comme suit :

— Caractéristiques du local (grande surface de magasin avec local de réserve, bénéficiant d’un étage, d’un appartement, d’un local à usage technique, d’une cour de livraison, avec des potentialités même limitées de stationnement de véhicules :……………………………………………… 1,1

— destination des lieux (exclusivement destinés à un commerce de magasin d’alimentation g é n é r a l e e t d e p r o d u i t s f r a i s à r a y o n s m u l t i p l e s ) : ……………………………………………………………………………………………0,9

— obligations respectives des parties :( prise en charge des impôts fonciers, des travaux de mise en conformité des locaux en vue d’exploiter le fonds de commerce avec les textes législatifs ou règlementaires en vigueur actuels et futurs et de la conservation par le bailleur en fin de bail, sans indemnité, des améliorations susceptibles d’avoir été apportées aux locaux par le preneur ) :……………………………………………………………. 0,8

- facteurs locaux de commercialité: ……………………………………………1

En l’état de ses éléments, le loyer annuel sera fixé à la somme de:

102,50 euros x 328,45x 1,1 x 0,9 x 0,8 x 1 =26 663,57 euros soit

2 221,96 euros par mois hors taxes foncières restant à la charge du locataire.

Sur les demandes au titre de la loi n° 2014'626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises

Sans contester que la loi invoquée ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du 3^e mois suivant sa promulgation, soit à compter du 1^er septembre 2014, la s.a.r.l Soladis conclut qu’il convient de se référer à la nouvelle pratique législative dans la mesure où les appréciations de l’expert sont en contradiction avec l’esprit de la loi, rappelant que son loyer actuel est de 1499 € HT hors fonciers et hors assurance soit un loyer annuel de 17'988 €

La Sci de la Tuilerie conclut à l’inverse que ce texte n’a aucune portée rétroactive.

Le lissage de la hausse par paliers prévu par la loi du 18 juin 2014 ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés qu’à compter du 1^er septembre 2014, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le renouvellement du bail prenant effet au 1^er juillet 2012 pour une nouvelle durée de 9 ans par application des alinéas 1^er et 4 de l’article L 145-10 du code de commerce.

La demande de la s.a.r.L Soladis sera donc rejetée

Sur la date de prise d’effet du loyer provisionnel

La s.a.r.l Soladis demande à la cour de fixer le paiement du loyer provisionnel ordonné par le premier juge à hauteur de 1700 € à la date du 7 janvier 2013, en réclamant également que cette date soit celle également de prise d’effet du loyer renouvelé, faisant valoir que le bailleur avait mis plus de 5 ans avant la fin de la dernière période triennale pour dénoncer un congé et que postérieurement à cette dénonce, il avait mis plus d’une année pour l’assigner alors qu’elle avait fait connaître sa position au moyen d’un exploit d’huissier en date du 17 janvier 2012.

En l’occurrence, la Sci de la Tuilerie a signifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement le 19 décembre 2011 à l’égard d’un bail commercial arrivé à son terme le 30 novembre 2006 et reconduit ensuite tacitement. Il en résulte effectivement qu’en présence d’un bail se poursuivant tacitement depuis plus de 12 ans, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique plus.

Et force est de constater que le locataire n’a pas lui-même demandé le renouvellement du bail avant le terme des 12 ans et ne peut en conséquence faire grief à sa bailleresse les conséquences d’une procédure légale.

Par ailleurs, si la sarl Soladis a effectivement accepté le 17 janvier 2012 le renouvellement du bail en contestant cependant le montant du nouveau loyer proposé, il n’en demeure pas moins que le 27 juillet 2012, la Sci de la Tuilerie a déposé un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé sans que ce délai ne puisse être retenu comme excessif.

La demande de la s.a.r.l Soladis tendant à ce que le nouveau loyer soit fixé à la date du 7 janvier 2013, date de la demande en justice de la Sci de la Tuilerie sera rejetée.

Sur les frais de l’instance :

La s.a.r.l Soladis, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge du bailleur sur qui pèse la charge de la preuve. Elle payera également à la Sci de la Tuilerie une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Fixe à 26 663,57 euros outre les charges locatives, et le montant de la taxe foncière le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à la date du 1^er juillet 2012

Dit que la s.a.r.l Soladis paiera à la Sci de la Tuilerie le montant dudit loyer, soit 2 221,96 euros par mois, avec indexation conventionnelle, la différence des sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien, produisant intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet

2012 puis au fur et à mesure de leur exigibilité

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Dit que la s.a.r.l Soladis supportera les dépens de première instance et d’appel à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire et payera à la Sci de la Tuilerie une somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL Présidente et par Madame Patricia SIOURILAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE