N°

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6 février 2017

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15/00015

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DIRECTION REGIONALE DE L’AMENAGEMENT DE L’ENVIRONNEMENT DU LOGEMENT LANG. ROUSSILLON

C/

Y Z

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JUGE DE L’EXPROPRIATION DE MENDE

18 septembre 2015

RG:

COUR D’APPEL DE NÎMES

2^e CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU SIX FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT

APPELANT :

DIRECTION REGIONALE DE L’AMENAGEMENT DE L’ENVIRONNEMENT DU LOGEMENT LANG. ROUSSILLON

XXX

XXX

Représentant : M^e Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME :

Monsieur Y Z

XXX

XXX

Représentant : M^e Philippe POUGET, avocat au barreau de LOZERE

En présence de :

Monsieur X, Commissaire du Gouvernement;

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

—  Monsieur Christian COUCHET, Président,

—  Madame ROCCI, Conseiller

—  Madame LEGER, Conseiller

ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.

GREFFIER :

Madame PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : Monsieur X

DÉBATS

à l’audience publique du 17 Octobre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2017, prorogée à celle de ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Entendus à ladite audience

—  Monsieur COUCHET, Président en son rapport

—  Maître BEUGNOT, avocat

—  Maître POUGET, avocat

—  Monsieur X , commissaire du gouvernement

ARRÊT

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur COUCHET, Conseiller, Président, publiquement, le 6 février 2017, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté préfectoral du 6 décembre 2011, les travaux d’aménagement de la rocade ouest destinée au contournement de Mende ont été déclarés d’utilité publique et, après achèvement de l’enquête parcellaire, un arrêté préfectoral du 4 décembre 2014 a déclaré cessibles les parcelles directement concernées par cette opération.

Parmi celles-ci figurent deux parcelles appartenant à Monsieur Y Z, cadastrées section BI numéros 179 et 264, lesquelles sont données en location dans le cadre d’une convention pluriannuelle d’exploitation passée avec le GAEC des résistants.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 février 2015, l’Etat représenté par le directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement du Languedoc-Roussillon a notifié à Monsieur Y Z un mémoire valant offres d’indemnisation dans lequel il était proposé à titre d’indemnité principale pour les deux parcelles concernées une somme de 13 605,75 € calculée sur une base d’évaluation de 1,65 € le m2 et une somme de 3 701,39 € à titre d’indemnité de remploi.

Le 13 mars 2015, Monsieur Y Z a notifié un mémoire en sollicitant la fixation de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 183 240 € en se prévalant d’un prix de 20 € le m2 compte tenu de la situation particulièrement privilégiée des parcelles en cause et a sollicité par ailleurs une indemnité de remploi d’un montant de 37 948 €.

Un transport sur les lieux a été organisé par le juge de l’expropriation du 1^er juillet 2015.

Par jugement du 18 septembre 2015, la juridiction départementale de l’expropriation de Mende a fixé l’indemnité principale de dépossession à la somme de 164 916 €, l’indemnité de remploi à la somme de 34 283,20 € et l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 20 000 € et a en outre accordé à Monsieur Y Z une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant les diligences de Monsieur Y Z en date du 26 octobre 2015, le jugement a été signifié à l’Etat représenté par la DREAL du Languedoc-Roussillon qui a relevé appel de cette décision par courrier expédié le 20 novembre 2015.

Dans le cadre d’un mémoire initial adressé le 13 février 2016 puis d’un mémoire en réplique adressé le 28 juillet 2016, régulièrement notifiés par le greffe, l’appelant sollicite la réformation totale de la décision de première instance tant concernant le montant des indemnités allouées que concernant la méthode retenue par le premier juge. Il est ainsi demandé à la cour de fixer la date de référence au 22 juin 2010 correspondant en l’espèce à un an avant l’ouverture de l’enquête publique, d’établir en conséquence que les parcelles concernées étaient en zone IINA, soit en zone inconstructible, de rejeter tout à la fois la qualification de terrain à bâtir et de situation privilégiée, d’appliquer un abattement pour occupation compte tenu de l’état locatif, de rejeter la méthode d’évaluation préconisée par le commissaire du gouvernement et l’application de la convention départementale en date du 8 janvier 2003 sur les modalités d’indemnisation dans le cadre d’accords amiables d’acquisition.

Il est ainsi demandé à la cour de fixer l’indemnité principale pour la parcelle BI n°325 à la somme de 66 900 € correspondant à 10 € le m2 et la parcelle BI n°328 à la somme de 14 832 € correspondant à 6 € le m2 et de retenir un abattement pour occupation de 10 %, soit une somme totale de 73 558,80 € et une somme de 8335,88 € pour l’indemnité de remploi avec prise en considération d’un barème dégressif avec trois tranches de 20 % jusqu’à 5000 €, 15 % entre 5000 et 10 000 € et 10 % au-delà. Il sollicite par ailleurs le rejet de l’indemnité de dépréciation du surplus et demande la condamnation de Monsieur Y Z au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Dans le cadre d’un mémoire adressé le 26 mars 2016 et d’un mémoire récapitulatif reçu le 11 octobre 2016 régulièrement notifiés aux parties par le greffe, Monsieur Y Z sollicite la confirmation de la décision déférée dans l’intégralité de ses dispositions, le rejet de toutes les demandes présentées par l’appelant et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions régularisées le 25 mars 2016 reçues au greffe le 29 mars 2016, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la date de référence au 6 décembre 2011, en application de l’article L13-15II-4 du code de l’expropriation, date correspondant en l’espèce au dernier document d’urbanisme réglementaire applicable à la ville de Mende où figure l’emplacement réservé, à savoir le plan d’occupation des sols modifié. Il demande à la cour de considérer que si les parcelles ne peuvent effectivement recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles présentent en revanche une situation privilégiée compte tenu de la proximité de la zone urbanisée de Valcroze justifiant une indemnisation à hauteur de 16 € le m2 pour la parcelle BI 179 devenue BI 325, s’élevant à de 96 336 € et de 18 € le m2 pour la parcelle BI 264 devenue BI 328 soit une indemnité de 40 046,40 €, soit une indemnité principale d’un montant total de 136 382,40 €.

S’agissant de l’indemnité de remploi, l’évaluation est proposée suivant le barème dégressif en trois tranches de 20 % jusqu’à 6000 €, 25 % entre 6000 et 20 000 € et 20 % pour la part supérieure en se fondant sur la convention départementale sur les modalités d’indemnisation dans le cadre d’accords amiables, soit une somme de 29 876,48 € en l’espèce. Il conclut enfin au rejet de l’indemnité de dépréciation pour le surplus dans la mesure où la surface du reliquat de chaque parcelle est supérieure à un hectare, critère également pris en considération par la convention départementale du 8 janvier 2003.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2016 et mise en délibéré au 16 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la détermination de la date de référence :

Alors que le premier juge avait relevé un accord des parties sur la détermination de la date de référence au 28 mars 2012 correspondant à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme de la commune de Mende, les parties sont à présent en total désaccord sur la fixation de cette date. L’appelant invoque l’application de l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour que soit retenue la date du 22 juin 2010 correspondant à un an avant l’ouverture de l’enquête, l’intimé sollicite l’application de l’article L 322-6 du code de l’expropriation pour que la date retenue par le premier juge soit confirmée et le commissaire du gouvernement allègue l’application du même texte (correspondant à l’ancienne codification) pour en déterminer une date néanmoins distincte devant être fixée à l’arrêté du 6 décembre 2011.

En application des dispositions de l’article L322-6 du code de l’expropriation, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, par un document d’urbanisme ou par un plan d’occupation des sols, la date de référence prévue par l’article L322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. Il est constant qu’en application de ces dispositions, il n’y a pas lieu de remonter à la dernière publication, approbation, révision ou modification du plan d’occupation des sols mais à la dernière de ces formalités ayant délimité la zone de situation du bien considéré. La date de référence est alors fixée à la date de l’arrêté ayant rendu public le document administratif d’urbanisme délimitant l’emplacement réservé.

En l’espèce, conformément à l’argumentation développée par le commissaire du gouvernement, la date de référence doit être fixée au 6 décembre 2011, soit l’arrêté préfectoral n°2011340-0002 portant déclaration d’utilité publique des travaux d’aménagement de la rocade ouest contournement de Mende emportant approbation des nouvelles dispositions du plan d’occupation au sol de Mende ayant fixé les conditions de mise en conformité du POS.

Il ressort en effet clairement de la délibération du conseil municipal de la ville de Mende en date du 24 novembre 2011 relative à la mise en compatibilité du plan d’occupation des sols en lien avec la réunion des personnes publiques associées, organisée le 24 mai 2011 dont le compte-rendu évoque expressément la délimitation d’emplacements réservés avec l’ajout d’un nouvel emplacement réservé, que la détermination des emplacements réservés a été réalisée à cette période.

Il ressort par ailleurs des termes de l’article 5 de l’arrêté du 6 décembre 2011 que 'le présent arrêté emporte approbation des nouvelles dispositions du plan d’occupation au sol de la commune de Mende conformément au document susvisé du 25 octobre 2011. Ces nouvelles dispositions seront intégrées dans le plan d’occupation au sol par simple édition. La modification sera effective dès l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité du présent arrêté. Le maire procédera aux mesures de publicité prévues au premier alinéa de l’article R 123-25 du code de l’urbanisme'.

Les documents ultérieurs à l’arrêté du 6 décembre 2011 et notamment la modification du plan local d’urbanisme en date du 28 mars 2012 sans incidence sur la délimitation de l’emplacement réservé antérieurement défini et porté à la connaissance du public par l’arrêté du 6 décembre 2011, cette date du 28 mars 2012 retenue par le premier juge doit être écartée et la décision sera en conséquence infirmée sur ce point.

Sur l’indemnité principale de dépossession :

A la date de référence retenue, les deux parcelles BI 179 et BI 264, respectivement devenues les parcelles BI 325 et BI 328, se situent dans la zone II NA du POS correspondant à une zone destinée à l’urbanisation ultérieure de la commune.

Le commissaire du gouvernement considère que ces deux terrains sont en situation privilégiée dès lors qu’ils se situent dans le zonage 2AU à proximité de la zone urbanisée de Valcroze et que la parcelle BI 325 est par ailleurs attenante à un chemin carrossable et qu’elle est desservie par le réseau d’eaux usées. Compte tenu de cessions de comparaison réalisées le 7 décembre 2012 et le 19 février 2013 au prix de 59 € le m2 pour des parcelles qualifiées de terrains à bâtir et de la déduction d’un abattement de 60 % pour des terrains agricoles, le commissaire du gouvernement propose une estimation de 20 € le m2.

L’appelant conteste totalement cette méthodologie en soutenant que la situation privilégiée des parcelles n’est nullement établie s’agissant de terrains dont l’un est en friche et le deuxième cultivé partiellement mais se trouvant dans une zone inondable, éloignée de l’urbanisation, présentant en outre un aléa effondrement et une déclivité.

Il ressort de la cartographie versée aux débats que, contrairement aux allégations de l’appelant, les parcelles de Monsieur Y Z se situent en effet à proximité de la zone d’urbanisation de Valcroze et du lycée B C ainsi que l’a constaté le premier juge lors de son transport sur les lieux, cette proximité suffisant à établir la situation privilégiée des terrains.

S’agissant par ailleurs de la configuration particulière des lieux et notamment de l’aléa effondrement retenu dans le cadre de la cartographie préfectorale annexée à la stratégie de prise en compte du risque mouvement de terrain dans le département de la Lozère le 20 janvier 2015, cet élément ne saurait être retenu en ce qu’il est postérieur à la date de référence fixée en l’espèce. En ce qui concerne enfin la déclivité des terrains en raison de laquelle le commissaire du gouvernement propose un élément de moins-value de 20 % pour la parcelle BI 325 et de 10 % pour la parcelle BI 328, il convient de se référer aux constations effectuées par le premier juge lors de son transport sur les lieux auquel il est expressément fait référence dans la décision déférée. Le premier juge a en effet noté que ' si elles présentent un mouvement de pente descendante d’est en ouest, elles ne peuvent pour autant être considérées comme des parcelles présentant un relief accidenté'.

Il ne sera ainsi nullement appliqué de décote sur ce fondement contrairement aux conclusions émises en ce sens par le commissaire du gouvernement.

En considération des termes des cessions de comparaison versées aux débats, le prix de 20 € le m2 retenu par le premier juge ainsi que l’abattement de 10 % pour l’occupation des terrains sont ainsi pleinement justifiés de sorte que la décision déférée sera confirmée quant au montant de l’indemnité principale de dépossession revenant à Monsieur Y Z fixée par le premier juge à 120 420 € pour la parcelle BI 179 (BI 325) et à 44 496 € pour la parcelle BI 264 (BI 328), soit une indemnité totale de 164 916 €.

Sur l’indemnité de remploi :

Si les parties s’accordent pour le recours à un taux dégressif de trois tranches permettant d’évaluer le montant de l’indemnité de remploi, elles sont en désaccord sur le pourcentage des taux dégressifs et sur la détermination des tranches. Il est constant que cette indemnité, destinée à couvrir les dépenses que l’exproprié sera amené à exposer lors du rachat d’un bien de même nature dont le prix serait équivalent au montant de l’indemnité principale, fait l’objet d’une appréciation souveraine dans la mesure où il n’existe pas de grille de tarification. En l’espèce, le premier juge a fondé son évaluation sur la méthodologie proposée par le commissaire du gouvernement qui s’est appuyé sur la convention départementale du 8 janvier 2003 sur les modalités d’indemnisation dans le cadre d’accords amiables d’acquisition après procédure de déclaration d’utilité publique du préjudice patrimonial et aux exploitants agricoles.

Il n’y a pas lieu de procéder à l’application de cette convention concernant les accords amiables, convention par ailleurs particulièrement ancienne par rapport à la date à laquelle doivent s’évaluer les préjudices, soit en l’espèce à la date de la décision de première instance. La grille dégressive proposée par l’appelant avec les tranches de 20 % jusqu’à 5000 €, 15 % de 5000 à 10 000 € et 10 % au-delà sera ainsi retenue en l’espèce, ces trois tranches constituant les seuils usuellement appliqués en la matière. C’est par ailleurs à juste titre que l’appelant sollicite le calcul de l’indemnité de remploi sur la somme globale de l’indemnité de dépossession accordée dès lors que les parcelles constituent une même unité foncière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la décision du premier juge ayant accordé une somme de 34 283,20 € revenant à Monsieur Y Z à ce titre sera infirmée.

L’indemnité de remploi sera fixée comme suit :

5000 € X 20 % = 1000 €

10 000 € X 15 % = 1500 €

149 916 X 10 % = 14 991,60 €, soit un total de 17 491,60 €.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

Le premier juge a accordé à Monsieur Y Z une indemnité complémentaire de dépréciation du surplus fondée sur le fait que la parcelle BI 264 s’avérera désormais inconstructible. Monsieur Y Z sollicite la confirmation de cette décision en réclamant une indemnité destinée à compenser la dévalorisation du surplus de la parcelle non exproprié, qui n’était pas constructible mais qui avait vocation à le devenir rapidement.

Cette argumentation ne saurait prospérer dès lors que l’indemnisation ne peut se fonder sur la destination future d’une parcelle. Le préjudice devant être évalué à la date de la décision de première instance compte tenu de la consistance des biens à la date de référence, date à laquelle les deux parcelles ont été classées en zone inconstructible, le préjudice sollicité par Monsieur Y Z n’est pas caractérisé et la décision sera en conséquence infirmée sur ce point, Monsieur Y Z étant alors débouté de cette prétention.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens de la procédure resteront à la charge de l’Etat. Il serait contraire à l’équité de laisser à la charge de Monsieur Y Z la totalité des frais avancés dans le cadre de la présente procédure non compris dans les dépens.

L’Etat sera ainsi tenu de lui verser une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais débouté de sa prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme la décision de première instance s’agissant de la détermination de la date de référence et la fixe au 6 décembre 2011 ;

Confirme la décision de première instance s’agissant de la détermination de l’indemnité principale de dépossession allouée à Monsieur Y Z ;

Infirme la décision de première instance s’agissant de la détermination de l’indemnité de remploi;

Fixe l’indemnité de remploi allouée à Monsieur Y Z à la somme de 17 491,60 € ;

Infirme la décision de première instance s’agissant de l’octroi à Monsieur Y Z d’une indemnité pour dépréciation du surplus ;

Déboute Monsieur Y Z de sa prétention à ce titre ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne l’Etat à verser à Monsieur Y Z la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Etat à supporter les entiers dépens de la présente procédure.

Arrêt signé par Monsieur COUCHET, Président et par Madame PUEL, Adjoint Administratif Principal faisant fonction de greffier.