Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 JANVIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19618 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA3J3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/00625

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

'Les Hespérides des Ternes’ […]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] à Prunelli-Di-Diumorbo (20)

'Les Hespérides des Ternes’ […]

[…]

Représentés par M^e Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0161

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'LES HESPERIDES DES TERNES’ […] représenté par son syndic, la SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILERE – SOPREGI – SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 692 004 120

C/O Société SOPREGI

[…]

[…]

Représenté par M^e Hugues MAISON, substitué par M^e Virginie TRECHEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier 'Les Hespérides des Ternes’ situé 13 à […] la porte des Ternes, 2 à […] et […] a été constitué en copropriété suivant un règlement de copropriété et un état descriptif de division du 24 juillet 1978.

Par acte notarié du 12 mai 2011, M. Z X et M^me A B épouse X (ci-après les époux X) ont notamment acquis dans cet ensemble immobilier des lots de copropriété dans le bâtiment 2 'Ternes’ au 14ème étage n° 812 et 813, chacun de ces lots correspondant à un appartement.

Les époux X ont fait couvrir les terrasses adjacentes à leurs lots n° 812 et 813 réunis en un appartement, par une véranda. Ils ont également instalé des blocs de climatisation sur la toiture de l’immeuble située au 15ème étage au niveau du toit terrasse.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides des Ternes, […] a assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de démolition de ces installations pour défaut d’autorisation.

Par jugement du 21 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit que les époux X disposaient d’un droit de jouissance exclusif sur les terrasses afférentes aux lots n° 812 et 813, parties communes de l’immeuble,

- condamné les époux X à déposer les vérandas installées sur les terrasses du 14ème étage des lots n° 812 et 813 leur appartenant et les climatiseurs sur le toit terrasse du 15ème étage et à remettre en état les parties communes affectées par ces travaux, sous la responsabilité de l’architecte de l’immeuble, aux frais de ces derniers notamment :

la dépose de pierre agrafées en façade,• le percement des murs,• le percement des sols de la terrasse par la pose des vérandas,•

et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois,

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à l’occupation par les époux X du parking réservé aux visiteurs et à la libération du couloir, du placard à usage d’archives du 14ème étage,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné in solidum les époux X à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux X aux dépens comprenant le coût des constats d’huissier des 1er juin 2011 et 4 juillet 2011,

- dit que les dépens pourraient être recouvrés directement concernant ceux dont il a été fait l’avance sans en avoir reçu provision,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. Z X et M^me A B épouse X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 octobre 2021 pour être plaidée ce même jour.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 20 janvier 2020 par lesquelles M. Z X et M^me A B épouse X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 2, 8, 9 de la loi du 10 juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967, à :

- infirmer les dispositions leur faisant grief du jugement dont appel, telle qu’énoncées dans leur déclaration d’appel motivée,

Statuant à nouveau,

- juger que les terrasses litigieuses, adjacentes aux lots n° 812 et 813 au 14ème étage de

l’immeuble, sont des parties privatives incluses dans leurs lots et leur appartenant,

- juger qu’ils ont installé de manière licite une véranda sur lesdites parties privatives,

- en conséquence, juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de démolition et remise à l’état initial des deux terrasses en litige et l’en débouter,
- débouter, corrélativement, le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation d’astreinte,

- dire le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de retrait des blocs de

climatisation et l’en débouter,

- et plus généralement, dire ledit syndicat des copropriétaires mal fondé en toutes ses

demandes à quelques fins qu’elles comportent,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres prétentions,

- infirmer le jugement en ce qu’il les a condamné aux dépens légaux ainsi qu’au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’art. 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens légaux de l’instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 7 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides des Ternes, […], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

• dit que les époux X disposent d’un droit de jouissance exclusif sur les terrasses afférentes aux lots 812 et 813, parties communes de l’immeuble,

• condamné les époux X à déposer les vérandas installées sur les terrasses du 14ème étage des lots n° 812 et 813 leur appartenant et les climatiseurs sur le toit terrasse du 15ème étage et à remettre en état les parties communes affectées par ces travaux, sous la responsabilité de l’architecte de l’immeuble, aux frais de ces derniers, notamment :

. la dépose de pierre agrafées en façade,

. le percement des murs,

. le percement des sols de la terrasse par la pose des vérandas, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois,

• condamné in solidum les époux X à lui régler la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné in solidum les époux X aux dépens comprenant le coût des constats d’huissier des 1er juin 2011 et 4 juillet 2011,

• autorisé le recouvrement direct des frais dont il a été fait l’avance sans en avoir reçu provision,

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

Et, statuant de nouveau, de ce chef,
- condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 53 500 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les époux X au paiement des dépens de la présente instance comprenant notamment les frais d’huissier exposés ainsi que ceux relatifs aux ordonnances d’incident des 3 avril 2014 et 19 mars 2015 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la démolition des travaux entrepris par les époux X

Il résulte de l’article 25 b – d’ordre public – de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, relève d’une décision de l’assemblée adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

Les travaux réalisés sur les parties communes du syndicat des copropriétaires en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers ; la sanction encourue est la démolition des ouvrages ayant fait l’objet des travaux illicites, peu important l’absence d’atteinte à l’harmonie de l’immeuble dès lors que le syndicat n’a pas à rapporter la preuve d’un préjudice ;

L’article 8 de la même loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la loi précitée, les règles relatives à l’administration des parties communes’ ;

Le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications adoptées par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires, sans qu’il soit possible de s’en soustraire par une manifestation unilatérale de volonté, quel que soit le motif allégué ; enfin, les stipulations du règlement de copropriété doivent être observées indépendamment de l’existence d’un grief ;

En l’espèce, l’article 3 du règlement de copropriété stipule au titre Usage des parties communes que Chacun des copropriétaires usera librement des 'Parties communes’ suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. (')

Aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules paliers, escaliers et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’ensemble immobiliers (') ;

Il est par ailleurs stipulé que Chaque copropriétaire sera personnellement tenu des dégradations faites aux parties communes, et d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à la destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ;

En outre, le règlement de copropriété prévoit au titre Parties communes et Parties communes générales que les parties communes générales appartenant à l’ensemble des copropriétaires comprennent notamment : (') les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles ;

L’état descriptif de division figure aux pages 12 à 89 du règlement de copropriété ;

Les lots détenus par les époux X sont décrits de la manière suivante :

- 812 : '2 pièces principales, cuisine, salle de bains, WC, entrée, rangement terrasse',

- 813 : '3 pièces principales, cuisine, salle de bains, WC, entrée, toilettes, terrasse’ ;

L’article 11 du règlement de copropriété relatif à la définition des parties privatives stipule que les parties communes générales appartenant à l’ensemble des copropriétaires comprennent notamment : (…) les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles et les locaux qui aux termes de l’état descriptif de division ci-après sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent les parties privatives. Il en est de même pour les accessoires des locaux tels notamment que :

- (…) les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, les volets s’il en existe, les appuis de fenêtre, les balcons particuliers avec leurs cloisons et garde-fou (mais non le gros oeuvre des balcons et terrasses) ;

Ainsi, si le lot privatif comprend une terrasse, comme tel est le cas pour les lots des époux X, elle relève des parties communes de l’immeuble, le règlement faisant mention de toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, sans distinction ;

Ce caractère commun est rappelé pour les accessoires des locaux, balcons ou terrasses, puisque le gros-oeuvre est partie commune, seul le revêtement supérieur de la terrasse constituant une partie privative, ce qui correspond à l’obligation d’entretien du propriétaire qui bénéficie de la jouissance privative d’une partie commune, qu’est la terrasse ;

Dès lors, le gros-oeuvre de la terrasse sur lequel est installée la véranda est exclue des parties privatives en application du règlement de copropriété ;

Dans ces conditions, la mention de la terrasse dans la description des lots des époux X, laquelle mention est reprise dans leur titre de propriété (acte de vente définitif) s’analyse, au regard des autres stipulations du règlement de copropriété tant sur les parties communes que sur les parties privatives, en un droit de jouissance sur cette terrasse, partie commune dans sa structure, ce droit étant de fait nécessairement exclusif en ce que seuls les époux X bénéficient de son accès ;

Les époux X ont fait couvrir les terrasses adjacentes à leurs lots n° 812 et 813 réunis en un appartement, par une véranda ;

Dans le procès-verbal de constat d’huissier de cette construction dressé le 4 juillet 2011, il est indiqué que de la terrasse commune du quinzième étage de l’immeuble, il est obtenu une vue sur les façades extérieures et terrasses des appartements de l’immeuble ; qu’une véranda couvre les terrasses de l’appartement du quatorzième étage ; les clichés de ces deux vérandas joints en annexe au procès-verbal montrent des vérandas vitrées complètement fermées et appuyées sur plusieurs façades extérieures de l’immeuble ;
Les époux X qualifient ces vérandas de pare-vents et soutiennent qu’ils ont obtenu le 3 mai 2011 une autorisation du conseil syndical pour la pose desdits pare-vents ; toutefois, la circonstance que les époux X aient obtenu une telle autorisation est sans incidence en ce que cette autorisation ne concerne pas leur appartement du 14ème étage objet du présent litige, mais, selon leurs propres écrits, leur ancien appartement situé au 13ème étage ;

Force est de constater que l’existence de ces vérandas, à tout le moins la vue de pare-vents, affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important que les vérandas soient aisément démontables comme le prétendent les appelants ; il s’ensuit que les époux X avaient l’obligation de receuillir l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale avant de faire procéder à la pose de ces vérandas sur les terrasses, parties communes à jouissance privative, ce dont ils se sont affranchis unilatéralement ;

C’est donc par une appréciation juste et pertinente que les premiers juges ont débouté les époux X de leur demande tendant à voir déclarer licites leurs vérandas installées sur leurs terrasses ;

Concernant l’installation des climatiseurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi le 1er juin 2011 aux termes duquel il est mentionné la présence de deux blocs de climatisation de marque Panasonic sur la toiture de l’immeuble située au 15ème étage au niveau du toit terrasse, dont l’un est raccordé à l’appartement du 14ème étage ; il est également constaté que la pierre agrafée située immédiatement au-dessus des deux blocs de climatiseur a été déposée, de même que des tuyaux en PVC et des câbles électriques sont fixées dans la façade de l’immeuble, à l’endroit même où le revêtement en pierre agrafée a été déposée ;

La cour retient, comme l’a relevé le tribunal, que la pose de la pierre agrafée sur la façade extérieure de l’immeuble ainsi que le percement de cette façade constituent des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et ce, peu important la finalité de la construction dès lors que l’atteinte est acquise ;

Il y a donc lieu de dire que ces installations qui portent atteinte aux parties communes ouvrent droit au syndicat de solliciter la remise en état des lieux en leur état initial dès lors qu’il est établi que les copropriétaires ont fait procéder sans autorisation de la copropriété aux travaux relatifs aux vérandas et climatiseurs, peu important la finalité de ces constructions, et ce, conformément aux dispositions des articles 1142 et suivants du code civil, dans leur version applicable à la date des faits, qui disposent que le créancier de toute obligation de faire ou de ne pas faire a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu ;

Par conséquent, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la dépose des vérandas installées sur les terrasses du 14ème étage des lots n° 812 et 813 appartenant aux époux X et des climatiseurs sur le toit terrasse du 15ème étage et la remise en état des parties communes affectées par ces travaux, sous la responsabilité de l’architecte de l’immeuble, aux frais de ces derniers, notamment :

- la dépose de pierre agrafée en façade,

- le percement des murs,

- le percement des sols de la terrasse par la pose des vérandas,

et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
Selon les articles 1142 et suivants du code civil, dans leur version applicable à la date des faits, 'toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur ; néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu’ ;

En l’espèce, depuis juin 2011, les époux X refusent de reconnaître que leurs constructions de vérandas portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et affectent les parties communes de la copropriété, et qu’elles ont été réalisées en violation d’une interdiction contractelle du règlement de copropriété dont les clauses sont valides, claires et précises et en violation d’une disposition légale d’ordre public ;

En outre, ces constructions leur ont permis d’agrandir leur surface habitable de manière substantielle, sans que leurs tantièmes en soient modifiés, de sorte que leurs charges de copropriété s’en sont trouvées sous-évaluées ;

Ces manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires dont les parties communes ont été affectées sans contrepartie et en l’absence d’autorisation, un préjudice matériel, direct et certain ;

Eu égard notamment au coût des charges de copropriété afférant à l’appropriation des surfaces irrégulièrement privatisées, la cour évalue le préjudice du syndicat à la somme de 30 euros par mois sur une durée sollicitée de 107 mois, soit 3 210 euros ;

Depuis le jugement, les parties se sont rapprochées aux fins de trouver un accord, mais cette tentative n’a pu aboutir, aggravant de ce fait le préjudice du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation des époux X au paiement de dommages-intérêts ;

Il convient par conséquent de les condamner à payer au syndicat la somme de 3 210 euros de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux X, partie perdante, doivent être condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du code civil, aux dépens d’appel qui seont recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par les appelants ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement dans les limites de l’appel, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides des
Ternes, […] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides des Ternes, […] la somme de 3 210 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne solidairement M. Z X et M^me A B épouse X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hespérides des Ternes, […] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT