COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

sa

N° 2022/ 105

Rôle N° RG 19/05468 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEB7S

Z Y

C/

Association TERRE BLANCHE

Société DEGRETFREDERIC

SOCIETE INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

M^e D E

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 29 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n°17/904.

APPELANT

Maître Z Y , mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur B X, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau D ' A I X – E N – P R O V E N C E , a s s i s t é d e M e F r é d é r i c M A S Q U E L I E R d e l ' A A R P I MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant

INTIMEES Association TERRE BLANCHE, Association Syndicale Libre, sise […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e D E, avocat au barreau de NICE , plaidant

Société X B, dont le siège social est […], […]

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

SASU – SOCIETE INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TIRTES

(SFIT)assignée en intervention

dont le siège social est […], représentée par son Président en exercice

représenté par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Patrice GALVAN de la SELARL PGA, avocat au barreau de MARSEILLE , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

Propriétaire d’un important tènement immobilier à Tourrettes, dit […], comprenant deux parcours de golf, un ensemble hôtelier et divers terrains à construire, la société Golf Resort Terre Blanche (GRTB) a vendu la parcelle cadastrée section F numéro 1275, dépendant de ce domaine, à Monsieur B X, par acte authentique du 17 août 2011.

Cet acte stipulait que l’acquéreur reconnaissait avoir pris connaissance des statuts de l’association syndicale libre du domaine de Terre Blanche, du cahier des charges et du règlement de cet ensemble immobilier, et précisait que les propriétaires de lots étaient assujettis au paiement de charges, évaluées, pour le lot vendu et pour l’année 2009, à 60 000 euros.

Exposant que B X ne s’était pas acquitté du paiement des charges votées par l’assemblée générale du domaine, en dépit de plusieurs condamnations en ce sens, l’association syndicale libre du […] l’a assigné à jour fixe, sur autorisation du président du tribunal de grande instance du 28 février 2016, par acte d’huissier transmis au parquet le 27 janvier 2017, en paiement des sommes suivantes : 132125,93 euros au titre des charges échues entre le 1er juillet 2015 et le 20 décembre 2016, et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant dire droit du 18 mai 2017, le tribunal de Draguignan a ordonné la réouverture des débats, en invitant l’ASL du […] à justifier de l’envoi de son assignation en République dominicaine, et à justifier du respect du délai de dix mois à compter de l’envoi de cet acte, prescrit par l’article 688 du code de procédure civile.

Le 26 avril 2017, Monsieur B X a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, et l’association syndicale libre du […] a appelé en cause son liquidateur, Maître Z Y.

Par jugement contradictoire du 29 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué ainsi qu’il suit :

-condamne Maître Z Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de B X, à payer à l’association syndicale libre du […] la somme de 288 354,90 euros, au titre des charges échues entre le 1er juillet 2015 et le 30 mars 2017,

-fixe la créance de l’association syndicale libre du […], au passif de B X, s’agissant des charges échues entre le 26 avril 2017 et le 31 mars 2019, à la somme de 168 340,65,

- rejette les demandes de Maître Z Y,

-ordonne l’exécution provisoire,

-condamne Maître Z Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de B X, aux dépens, et accorde le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile à Maître D E,

-condamne Maître Z Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de B X, à payer à l’association syndicale libre du […] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-sur la créance antérieure au 26 avril 2017, que les créances litigieuses portaient sur des charges d’entretien et de fonctionnement de l’association syndicale libre dont dépendait le tènement immobilier appartenant à B X ; que ces charges constituaient donc la contrepartie d’un service; que la créance de l’ASL antérieure au 26 avril 2017 était soumise au traitement préférentiel de l’article L 622-17 I du code de commerce; que cette créance s’élevait à la somme de 288 354,90 euros selon les pièces versées aux débats;

-Sur les créances postérieures au 26 avril 2017, que le maintien provisoire de l’activité de B X n’avait pas été ordonné ; que, dès lors, il ne pouvait être considéré que les créances postérieures au 26 avril 2017 constituaient la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien d’activité ; que, par suite, ces créances n’étaient pas soumises aux dispositions de l’article L 641-13 du code de commerce, et devaient être déclarées ;

-que les déclarations de ces créances étaient régulières;

-sur leur montant, que les frais de procédure, non justifiés par la production des factures correspondantes, devaient être déduits; que les comptes étaient suffisamment justifiés par la production aux débats des contrats, appels de charges et procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes.

Le 4 avril 2019, Maître Z Y, agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur B X, a relevé appel de ce jugement.

En vertu d’une ordonnance renduepar le juge-commissaire, ont été cédés à la SASU Société Internationale de Financement de Titres (SIFT) le terrain dépendant du domaine de Terre Blanche ainsi que ses accessoires, ayant appartenu à Monsieur X, selon acte notarié en date du 2 décembre 2019.

Selon acte du 12 février 2020, l’ASL Terre Blanche a fait assigner la société SIFT en intervention forcée devant la cour d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 décembre 2021, l’appelant demande à la cour de :

-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 29 mars 2019;

-débouter l’ASL […] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant irrecevables, l’action se heurtant au principe d’interdiction des poursuites individuelles, et en tout état de cause mal dirigées, infondées et injustifiées;

-juger, en outre, que l’ASL […] ne justifie nullement avoir effectué des déclarations de créance régulières, dans les 2 mois de chacun des appels de fonds, s’agissant du délai légal de déclaration au titre des créances postérieures non éligibles au traitement préférentiel,

-juger que la créance postérieure alléguée par l’ASL Domaine de terre Blanche est strictement inopposable à la procédure collective, faute d’avoir été régulièrement déclarée ;

-juger subsidiairement que le liquidateur judiciaire ès qualités ne saurait, dans tous les cas, être condamné à verser toute somme à l’ASL sans réserves et que toute condamnation ne pourra être que « portée sur la liste des créances postérieures » et ne pourrait donc intervenir que dans la limite de l’actif disponible et de l’ordre des créanciers, que le liquidateur Judiciaire es qualités définira conformément aux dispositions de l’article L 641-13 du code de commerce au moment des répartitions,

-débouter l’ASL Domaine de terre Blanche de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-condamner l’ASL […] à lui communiquer ses comptes, pièces comptables et contrats sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2018 sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir

En tout état de cause,

-condamner l’ASL […] à lui verser la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance et la même somme pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens;

Pour l’appelant :

-Les charges constituent une créance réelle de l’ASL et non personnelle, de sorte qu’elles ne lui incombent plus ès-qualités mais incombent au nouveau propriétaire des parcelles; cela résulte, selon lui, de l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004; en outre, il a contesté l’opposition sur le prix de vente effectuée par l’ASL;

-Les charges ne sont pas dues. La parcelle litigieuse se situe dans la zone du Riou Blanc et selon le cahier des charges de la ZAC, la répartition des charges afférentes aux terrains situés dans cette zone devrait être différente de celle affectée aux autres zones, alors qu’en l’occurrence, les charges demandées sont les mêmes que pour les autres lots. L’ASL ne justifie pas que les charges appelées sont uniquement afférentes aux équipements communs dont la parcelle litigieuse a l’utilisation.

-Les charges correspondant à la période de la sauvegarde judiciaire ne sont pas éligibles au traitement préférentiel de l’article L 622-17 du code de commerce; la créance de l’ASL n’est pas née pour les besoins de la procédure; elle n’est pas davantage la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur dès lors que Monsieur X n’a pas construit les villas projetées sur les parcelles acquises

-La demande au titre des charges correspondant à la période de la liquidation judiciaire est irrecevable puisqu’elle se heurte à l’interdiction des poursuites individuelles ; ces charges sont en tout état de cause inopposables à la procédure collective; le maintien d’activité de Monsieur X n’a pas été ordonné. Cette créance, qui doit être qualifiée de créance non méritante ou encore non éligible au traitement préférentiel, se voit donc appliquer le régime des créances antérieures. L’ASL n’a pas déclaré sa créance entre les mains de M^e Y es qualité

-Très subsidiairement, les règles de répartition d’ordre public lui font interdiction de payer ces sommes tant que le passif n’a pas été définitivement vérifié.

Selon ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 décembre 2021, l’association syndicale Terre Blanche demande à la cour de :

-Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il est contraire aux prétentions de l’ASL concluante ci après résumées :

Vu l’article 566 du code de procédure civile et les articles L622-17 et L 641-13 du code de commerce,

A titre principal et pour les besoins de la bonne fin de l’opposition au paiement du prix de vente régularisée par l’ASL concluante ensuite de la mutation du bien anciennement propriété de Monsieur X,

-juger, au contradictoire de M^e Y ès- qualité, que le montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru du 28 mai 2015 (date de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de Monsieur X) au 2 décembre 2019 (date de la vente de son bien immobilier), s’élève à la somme de 403 609,97 euros (177 001,10 euros pour la période correspondant à la sauvegarde de Monsieur X et 226 608,87 euros pour la période ayant couru de la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, 26 avril 2017, 2 décembre 2019,

'subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour considérerait que les créances de charges d’ASL ne sont pas de nature réelle mais personnelle,

'condamner Maître Y ès-qualité à payer à la SARL Terre Blanche la somme de 177 001,10 au titre des charges et frais échus pour la période du 28 mai 2015 au 26 avril 2017 correspondant à la période de sauvegarde de Monsieur X,

-condamner Maître Y ès qualité à payer à l’ASL Terre Blanche la somme de 226 608,87 euros au titre des charges et frais échus pour la période du 26 avril 2017 au 25 décembre 2019 (période post liquidation judiciaire de Monsieur X jusqu’au jour de la cession de son terrain) et, par conséquent, infirmer de ce chef le jugement de première instance,

'très subsidiairement,

'dire et juger que les créances postérieures au jugement de liquidation de Monsieur X -pour un montant de 226 608,87 euros ont été régulièrement déclarés et, parfois de conséquence, fixé à ladite somme la créance post liquidation judiciaire de Monsieur X,

-en toute hypothèse, débouter Maître Y de sa demande de communication sous astreinte des comptes, pièces comptables et contrats de l’ASL concluante;

Sur les demandes formées à l’encontre de la société SIFT, assignée en intervention forcée, les articles 554, 555 du code de procédure civile et 1103 du code civil,

-juger recevable et bien fondée l’assignation en intervention forcée aux fins de condamnation signifiée à la société requise,

'dès lors, condamner la société internationale de financement de titres à payer à l’ASL Terre Blanche

-la somme de 529 081, 42 € au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2013 au 2 décembre 2019, sous déduction de toute somme que Maître Y ès-qualité viendrait à régler de ce chef,

'la somme de 130 775,73 euros au titre des appels de fonds des troisièmes et quatrièmes trimestres 2020, premier, deuxième et troisième trimestre 2021;

Soit au total, la somme de 659 857,15 euros,

'condamner in solidum Maître Y ès-qualités et la société Internationale de Financement de Titres à lui payer une somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e D E sous sa due affirmation de droit.

Après avoir rappelé qu’en matière association syndicale libre, ce sont les statuts qui fixent les modes de répartition des charges votées en assemblée générale, l’ASL Terre Blanche fait essentiellement valoir, se référant aux articles 2, 24, 27, 28 et 29 du cahier des charges et règlement, que :

-les comptes et budgets des différents exercices ont été approuvés lors des assemblées générales,

-les appels de charges et de fonds ont été émis en exécution des décisions prises par l’ASL, y compris pour la période postérieure à celle pour laquelle le premier juge a statué, une somme supplémentaire de 62 924,53 euros étant due à ce titre (période antérieure à la vente du 2 décembre 2019 au profit de la société SIFT);

-contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les frais facturés en application du barème approuvé par l’assemblée générale ordinaire du 25 mars 2011 sont tous justifiés; les factures sont produites en annexe des différents appels de charges; cette facture concerne toutes les procédures ayant du être engagé contre Monsieur X, puis contre son liquidateur judiciaire

-sur le fait que la totalité des charges de l’ASL ne seraient pas dues: les articles 27 et 28 du cahier des charges et règlement énumèrent les charges assumées par tous les propriétaires du Domaine et fixent la répartition au prorata combiné de la surface de la parcelle et de la surface hors oeuvre nette sur la site parcelle. La parcelle acquise par Monsieur X a été affectée de 155000 tantièmes et les appels de charges (charges générales et charges propres au secteur du Riou Blanc dans lequel est situé le lot)

-elle produits ses contrats, les appels de charges et procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes , de sorte que sa créance est justifiée;

-sur la créance de charges correspondant à la période pendant laquelle Monsieur X était sous sauvegarde : selon les articles L622-17 et L 641-13 du code de commerce : les charges pour la période du 28 mai 2015 26 avril 2017 deux satisfont aux dispositions précitées du code de commerce car elles sont incontestablement nées pour les besoins du déroulement de la procédure d’observation et, de surcroît, en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, étant précisé que la conversion de la sauvegarde de Monsieur X en liquidation judiciaire strictement sans incidence sur le droit pour l’association syndicale libre d’obtenir un jugement. Pour cette période, la somme due au titre des charges est d’un montant de 177002, 10 euros;

-sur la créance de charges postérieures à la date de la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire : le premier juge a considéré à tort qu’il ne pouvait pas condamner Maître Y ès-qualité à payer ce montant de charges considérant que le maintien de l’activité de Monsieur X n’avait pas été ordonné par le jugement prononçant la conversion de la sauvegarde en liquidation. Or, une créance postérieure est une créance qui est née postérieurement au jugement déclaratif et il ne doit pas être déclaré si elle répond aux conditions des articles… De telles créances sont payées à l’échéance. Peu importe que le maintien provisoire de l’activité de Monsieur X n’ait été ordonné ; il convient de rechercher si la créance est utile ou pas à la procédure collective pages 35 36 37 38 39,40 41, 42

'si la cour considère que ses créances postérieures au jugement de liquidation ne peuvent pas bénéficier du traitement préférentiel de l’article L641-13 du code de commerce, elle confirmera le jugement en ce qu’il a fixé la créance de l’association syndicale libre pour cette période;

-l’ensemble des charges a été déclaré dans le délai prescrit par la loi, l’auteur de ces déclarations de créances avait qualité pour y procéder, comme disposant d’un pouvoir spécial à cet effet,

-une déclaration de créance doit simplement viser le montant de la créance échue, préciser ses causes, le cas échéant viser la période concernée, être adressée au mandataire désigné et émaner d’une personne ayant qualité pour se faire;

-tous les appels de charges adressés comportent le justificatif de l’appel de fonds réclamé;

-l’évolution du litige justifie que la demande soit modifiée : selon acte notarié du 2 décembre 2019, la parcelle a été vendue à la société SIFT ; or les charges d’ASL ont une nature réelle. C’est donc désormais la société SIFT qui est seule débitrice de la totalité des charges échues;
- elle a régularisé une opposition sur le prix de vente de la parcelle par acte extrajudiciaire du 10 décembre 2019 ;

-sur la prétendue irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée délivrée à la société SIFT : cette société n’était ni présente ni représentée en première instance ; selon l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les charges des ASL sont de nature réelle et sont donc attachés non pas à la personne du propriétaire du lot mais à l’immeuble lui-même. Dès lors, en sa qualité de nouveau propriétaire de la parcelle, la société SIFT se trouve débitrice de l’ensemble des charges afférentes à son bien immobilier, y compris celles échues antérieurement à son acquisition ; l’évolution du litige résultant de l’acquisition faite par cette société le 2 décembre 2019 justifie pleinement de la recevabilité de l’assignation à son encontre.

-Sur le caractère réel des charges de ASL : elle se réfère à l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004; l’arrêt du conseil d 'Etat du 13 novembre 2013, rendu en matière administrative, n’est pas transposable au cas d’espèce;

-ce texte pose le principe du caractère réel des droits et obligations dérivant de la constitution d’une association syndicale de propriétaires. Il est applicable quel que soit le mode d’acquisition d’un bien immobilier compris dans le périmètre de l’association. Donc, le fait que la société SIFT ait acquis la parcelle à l’occasion des opérations de liquidation judiciaire de Monsieur X est sans influence sur l’application des dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Aux termes des conclusions qu’elle a remises au greffe et notifiées le 13 mai 2020, la société Internationale de Financement de Titres (SFIT) demande à la cour sur le fondement des articles 554,555, 700 du code de procédure civile, 3 et suivants de l’ordonnance du 1er juillet 2004, L622-7, L22-24 et L 641-9 du code de commerce, de :

A titre principal,

-déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée aux fins de condamnation de la société SIFT paiement des charges et frais ASL facturés à Monsieur X et déclarés à sa procédure collective,

'rejeter la demande en paiement de la somme de 531 707,55 euros au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2000 13 au 31 décembre 2019,

'constater le règlement par la société SIFT de la somme de 21 946,92 euros correspondant aux charges dues depuis l’acquisition du terrain;

En tout état de cause,

'condamner l’ASL Terre Blanche à lui payer la somme de 6500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Galvan.

La société SIFT :

-s’interroge sur la recevabilité de son assignation en intervention forcée alors que l’ASL tente d’obtenir des condamnations différentes contre une tierce partie pour la première fois en cause d’appel.

-prétend que selon un arrêt de principe rendu par le conseil d’État le 13 novembre 2013, si les propriétaires successifs sont redevables de plein droit des redevances établies à leur nom, quelle que soit la date à laquelle remontent les dépenses auxquelles les redevances doivent faire face, ces redevances n’en constituent pas moins, dès l’émission des rôles, des dettes personnelles de ceux au nom desquelles elles sont établies. Dès lors, l’ancien propriétaire inscrit sur les rôles demeure redevables des redevances mises à sa charge. Cette jurisprudence est applicable à toutes les associations de propriétaires, y compris les ASL . Au cas particulier, l’émission des rôles (appels de charges), sont au nom du précédent propriétaire, alors au surplus que l’ASL indique avoir des créances auprès du mandataire judiciaire;

-affirme que l’arrêt de la cour de cassation du 19 février 1980 invoqué par la SARL ne s’applique pas au cas d’une cession suite à une liquidation judiciaire mise à celui d’une adjudication

-expose que les réclamations de l’ASL Terre Blanche à son égard se heurtent aux dispositions d’ordre public des règles relatives aux procédures collectives.

Monsieur X B, non assigné à sa personne, n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2021.

Motifs de la décision :

1-Aux termes des articles 554 et 555 du code de procédure civile, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour, mêmes aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige se caractérise par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

Au cas d’espèce, la société Société Internationale de Financement de Titres (ci-après SIFT) n’était ni partie, ni représentée en première instance.

Selon acte notarié reçu le 2 décembre 2019, la société SIFT a fait l’acquisition de la parcelle cadastrée F 1275 dont Monsieur B X était propriétaire.

La cession est intervenue postérieurement au jugement dont appel.

Cette circonstance suffit à caractériser l’évolution du litige.

Enfin, la simple référence à l’article 555 du code de procédure civile suffit à expliquer à la société SIFT qu’elle peut être appelée pour la première fois devant la cour, « mêmes aux fins de condamnation ».

L’assignation en intervention forcée de la société SIFT sera donc déclarée recevable.

2-L’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires énonce que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

Il ressort de ce texte que les charges d’une association syndicale libre ont une nature réelle et non personnelle.

Néanmoins, pour contester le caractère réel des charges d’une association syndicale libre, la société SIFT se prévaut d’un arrêt du conseil d’Etat du 13 novembre 2013 qui n’est pas transposable au cas d’espèce d’une part, pour émaner d’une juridiction administrative, d’autre part, pour avoir statué sur la validité de rôles émis par le comptable public au nom de l’ancien propriétaire, en l’absence d’information délivrée à une association syndicale autorisée d’une mutation de propriété.

Le moyen soulevé est, dès lors, inopérant.

La société SIFT prétend ensuite que les règles d’ordre public applicables en matière de procédure collective feraient échec à a demande en paiement dirigée à son encontre.

Or, d’une part, l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précité établit incontestablement la nature réelle des charges d’une association syndicale libre.

D’autre part, il n’est pas démontré que ce principe ne serait pas applicable lorsque la propriété a été acquise, comme en l’espèce, à l’occasion d’opérations de liquidation judiciaire.

Enfin, au regard du caractère réel de la créance, attachée à l’immeuble et non à la personne du débiteur, et ainsi que le soutient à juste titre l’ASL intimée, il ne s’agit pas de faire supporter à la société SIFT le passif de Monsieur X au titre des charges d’ASL, mais d’appliquer le principe édicté à l’article 3 susvisé, de sorte que l’invocation par la société SIFT de l’article L641-9 code de commerce est sans incidence sur la solution du litige.

Dès lors, en application de l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et au regard de l’évolution du litige devant la cour tenant à la cession le 2 décembre 2019 de la parcelle F 1275 par Maître Y ès-qualités à la société SIFT, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné Maître Z Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de B X, à payer à l’association syndicale libre du […] la somme de 288 354,90 euros, au titre des charges échues entre le 1er juillet 2015 et le 30 mars 2017, et en ce qu’il a fixé la créance de l’association syndicale libre du […], au passif de B X, s’agissant des charges échues entre le 26 avril 2017 et le 31 mars 2019, à la somme de 168 340,65 euros.

L’article 2 des statuts de l’ASL énonce que font obligatoirement partie de l’ASL, tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, des parcelles divises de l’ensemble immobilier.

Selon l’article 22 de ces statuts, les charges sont celles énumérées à l’article 27 du cahier des charges-règlement.

L’article 24 des statuts renvoie, pour les modalités de répartition et de recouvrement des charges, à l’article 28 du cahier des charges-règlement.

Selon l’article 27 du cahier des charges-règlement, dédié à la détermination des charges communes, les charges assumées par tous les propriétaires de l’ensemble immobilier du […], sont constituées :

« a) par les dépenses afférentes à la propriété et à la jouissance des biens et éléments d’équipement dont la propriété est transférée à l’A.S.L. suivant ce qui a été dit au chapitre ci-dessus ; à savoir : leur entretien, leur réparation, leur renouvellement, leur reconstruction éventuelle.

b) par les dépenses des divers services fonctionnant dans ou grâce aux biens ci-dessus visés, les dépenses liées aux services collectifs tels que la sécurité du domaine, l’enlèvement des déchets, l’assurance et les impôts afférents aux lots communs.

c) le cas échéant, par les dépenses afférentes aux éléments d’équipement nouveaux dont la création pourrait être décidée par l’A.S.L.

d) par les frais de gestion et de fonctionnement de l’A.S.L. e) les dépenses entraînées par l’exécution des décisions valablement prises par l’assemblée générale et par le Directeur.

f) les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements.

g) les dépenses entraînées par l’application de dispositions de tous documents particuliers à l’A.S.L.

Sans que cette énumération soit exhaustive;

2/ Les charges sont assumées par G.R.T.B. jusqu’à l’achèvement des équipements et par l’A.S.L. à partir de cette date, le tout en principe et sauf disposition contraire du présent cahier des charges et règlement, et ce, dès que le transfert de propriété, à son profit, sera opéré. »

L’article 28 du cahier des charges-règlement relatif à la répartition des charges énonce :

« L’A.S.L. assume les charges et les répartit entre les différents propriétaires de l’ensemble immobilier du […] selon les principes ci-dessous ;

Entre tous les propriétaires en ce compris G.R.T.B. quant aux parcelles non encore vendues,

Au prorata combiné de la surface de la parcelle et de la surface hors 'uvre nette qui sera octroyée par l’acte authentique d’acquisition, sur ladite parcelle, ainsi qu’il sera précisé ci-après,

Sans qu’il y ait lieu de prendre en considération le fait que certaines voies ou éléments d’équipement ne soient en fait utilisés que par certains propriétaires.

Pour l’application de la règle posée au b) ci-dessus, on se conformera aux principes ci-dessous:

D’une part, la répartition des charges d’un exercice déterminé se fera en fonction de la situation foncière existante au premier jour dudit exercice et d’un nombre de points correspondant à cette situation.

D’autre part, il sera affecté à chaque propriétaire :

1. Autant de points que la surface au sol de sa parcelle divise comporte de mètres carrés, avec arrondissement au nombre rond de mètres carrés inférieur, étant à cet égard précisé que la surface à retenir est celle qui est indiquée dans le tableau de division parcellaire ci-après et ne sera pas modifiée au cas où le bornage définitif ferait apparaître une différence.

2. Autant de fois quarante points par mètre carré de surface hors 'uvre nette qui sera autorisée par l’acte authentique d’acquisition, arrondi au nombre rond de surface hors 'uvre inférieure.

Toujours en ce qui concerne les charges, le critère retenu pour leur calcul est que les différents lots sont appelés à participer à ces charges en fonction de l’utilité potentielle qu’elles représentent pour chacun d’eux.

Les propriétaires situés dans le périmètre de l’ensemble immobilier dénommé Le Riou Blanc ne participeront qu’aux charges d’entretien générales générées par l’utilisation des équipements communs dont ils auront l’utilisation.

Il en sera de même pour les propriétaires situés dans le périmètre de l’ensemble immobilier dénommé […].

Etant ici précisé que les charges communes à l’ensemble immobilier dénommé Riou Blanc et au […] sont les suivantes :

- frais de fonctionnement de l’A.S.L. ;

- prévention et assistance aux personnes ;

- maintenance poste de contrôle de l’entrée principale

- maintenance du réseau d’eau brute ;

- maintenance du réseau d’eau potable ;

- maintenance de l’équipement ;

- consommation en eau brute, eau potable.

Conformément au tableau récapitulatif demeuré ci-annexé après mention. ['] »

Il s’en déduit que sont applicables à la parcelle litigieuse située dans la zone du Riou Blanc, les articles 27 et 28 du cahier des charges-règlement et non seulement l’article 28.

A la parcelle F1275 d’une superficie de 35505 m², assortie d’un droit à construire d’une SHON de 3000 m², ont été affectés 155000 tantièmes.

Il ressort des différents appels de charges versés aux débats (pièces de l’appelant n° 28 à 52, 103 à 136, 108 et 110) que les charges du lot ayant appartenu à Monsieur X sont calculées ainsi:

-au titre des charges communes générales (article 28 du CCR) :155000/5496020ème,

-au titre des charges de la zone Riou Blanc (article 27 du CCR):155500/498040ème.

L’ASL Terre Blanche justifie suffisamment du montant des charges qu’elle réclame, tant au titre des charges générales, qu’au titre des charges dues par :

-les statuts de l’ASL Terre Blanche,

-le cahier des charges et règlement,

-les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2012, 22 mars 2013, 28 mars 2014, 20 mars 2015, 18 mars 2016, 17 mars 2017, 23 mars 2018, 29 mars 2019, 3 juillet 2020 et 2 avril 2021, ayant approuvé les budgets prévisionnels et les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020;

-l’assemblée générale du 25 mars 2011 ayant adopté un barème de facturation des frais de relance;

-les appels de charges allant du 1er trimestre 2014 au 4ème trimestre 2021

-les décomptes de charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2013 à la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020;

-les différents contrats (maintenances et entretiens divers, assurance, abonnement, télésurveillance, notamment).

Ces contrats démontrent suffisamment l’utilité potentielle que représentent ces charges pour le lot ayant appartenu à Monsieur X, au regard des équipements communs, peu important le fait que la parcelle en cause ne soit pas construite.

En outre, selon une assemblée générale du 25 mars 2011, a été adopté un barème des frais de relance comprenant, au titre de la procédure pré-contentieuse, la facturation d’un mail, d’une mise en demeure et d’un commandement de payer, au titre de la procédure de recouvrement, la tarification des frais d’envois en RAR, ainsi que les frais d’avocat, d’huissier et de traducteur assermenté en frais réels.

L’ASL justifie, par la production des factures correspondantes -ses pièces n°35, 36, 37, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49- du montant des factures émises par son conseil à l’occasion de la procédure en recouvrement de charges, des frais d’huissier ainsi que des frais d’envoi en RAR.

Enfin, la société SIFT qui s’est déplacée à deux reprises au siège de l’ASL pour consulter et prendre copie de divers documents et pièces comptables relatifs à l’ASL, ne conteste pas du tout le montant des charges qui lui sont réclamées.

Elle indique avoir payé la somme de 21946,92 euros au titre de l’appel de charges du 1er trimestre 2020 mais aucune somme ne lui est réclamée pour cette période.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient :

-de condamner la SASU Société Internationale de Financement de Titres à payer à l’ASL Terre Blanche :

-la somme de 529 081, 42 € au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2013 au 2 décembre 2019, sous déduction de toute somme que Maître Y ès-qualité viendrait à régler de ce chef,

'la somme de 130 775,73 euros au titre des appels de fonds des troisième et quatrième trimestres 2020, premier, deuxième et troisième trimestre 2021;

Soit au total, la somme de 659 857,15 euros,

3-L’article 3 alinéa 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires dispose que lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Au cas particulier, la parcelle cadastrée section F 1275 ayant appartenu à Monsieur X a, en vertu d’une ordonnance du juge-commissaire, été cédée à la société SIFT selon acte du 2 décembre 2019, moyennant le prix de 4500000 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 décembre 2019, l’ASL Terre Blanche a formé opposition au paiement du prix de vente. Cette opposition a été contestée par Maître Y ès-qualités et l’instance est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Draguignan.

L’ASL Terre Blanche sollicite, pour les besoins de cette opposition, que soit établi, au contradictoire de Maître Y ès-qualités, le montant des charges échues et non réglées pour la période du 28 mai 2015, date d’ouverture de la procédure de sauvegarde de Monsieur X, au 2 décembre 2019, date de la vente de la parcelle en cause.
-s’agissant du montant des charges échues et non réglées pour la période de sauvegarde de Monsieur X, il sera observé, en application de l’article L622-17 du code de commerce, que ces charges d’un montant de 177001,10 euros (montant justifié par les pièces ci-dessus visées) sont relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’ASL, qu’elles constituent, ainsi que l’a retenu le premier juge, la contrepartie de services bénéficiant au débiteur sans lequel le domaine serait à l’abandon et qu’elles relèvent donc du traitement préférentiel prévu par le texte précité;

-s’agissant du montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru depuis la conversion de sauvegarde en liquidation judiciaire jusqu’à la vente de la parcelle, qu’en l’absence de décision ayant ordonné le maintien de l’activité de Monsieur X, ces charges, d’un montant de 226608,87 euros (justifié au regard des pièces déjà visées), ne relèvent pas de l’article L641-13 du code de commerce et doivent être déclarées, que les déclarations faites par F G, ayant reçu pouvoir à cet effet, sont régulières et ont été effectuées dans les délais requis, qu’il ressort de ces déclarations (rédigées sous la formes d’appels de fonds contenant le montant de la créance, ses causes, la période concernée) adressées à M^e Y la volonté non équivoque de déclarer la créance au liquidateur, qu’à chacune de ces déclarations est joint un relevé individuel de charges et que dès lors, l’existence et le montant des créances déclarées est suffisamment établi.

Il convient, dès lors, pour les besoins de cette opposition de dire que le montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru du 28 mai 2015 (date de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de Monsieur X) au 2 décembre 2019 (date de la vente de son bien immobilier), s’élève à la somme de 403 609,97 euros (177 001,10 euros pour la période correspondant à la sauvegarde de Monsieur X et 226 608,87 euros pour la période ayant couru de la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, 26 avril 2017 au 2 décembre 2019).

H Y, ès-qualités ne justifie pas du refus de l’ASL de lui communiquer ses pièces et documents comptables, ni donc de la nécessité de condamner de l’ASL Terre Blanche à y pourvoir.

Il apparaît, en outre, qu’il n’a pas déféré à l’invitation qui lui a été adressée d’avoir à consulter des pièces comptables en prévision d’une assemblée générale.

La circonstance que la société SIFT ait, par ailleurs, fait assigner l’ASL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan en vue d’obtenir la communication de pièces comptables, est sans incidence sur la demande formée par l’appelant.

Il en sera donc débouté.

Vu les articles 696 et suivants et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut,

Vu l’évolution du litige devant la cour,

Reçoit l’assignation en intervention forcée délivrée par l’ASL Terre Blanche à l’encontre de la SASU Société Internationale de Financement de Titres,

Infirme le jugement rendu le 29 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu’il a :

-condamné Maître Z Y, en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de B X, à payer à l’association syndicale libre du […] la somme de 288 354,90 euros, au titre des charges échues entre le 1er juillet 2015 et le 30 mars 2017,
-fixé la créance de l’association syndicale libre du […], au passif de B X, s’agissant des charges échues entre le 26 avril 2017 et le 31 mars 2019, à la somme de 168 340,65 euros.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Pour les besoins de l’opposition au prix de vente formée par l’ASL Terre Blanche, dit que le montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru du 28 mai 2015 (date de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de Monsieur X) au 2 décembre 2019 (date de la vente de son bien immobilier), s’élève à la somme de 403 609,97 euros (177 001,10 euros pour la période correspondant à la sauvegarde de Monsieur X et 226 608,87 euros pour la période ayant couru de la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, 26 avril 2017 au 2 décembre 2019.

Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres à payer à l’ASL Terre Blanche :

-la somme de 529 081, 42 € au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2013 au 2 décembre 2019, sous déduction de toute somme que Maître Y ès-qualité viendrait à régler de ce chef,

'la somme de 130 775,73 euros au titre des appels de fonds des troisième et quatrième trimestres 2020, premier, deuxième et troisième trimestre 2021;

Soit au total, la somme de 659 857,15 euros.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Déboute Maître Z Y agissant en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de M. I X de sa demande de condamnation de l’ASL Terre Blanche à lui remettre des pièces et documents comptables.

Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres à payer à l’ASL Terre Blanche à payer à l’ASL Terre Blanche la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la SASU Société Internationale de Financement de Titres aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître D E, avocat.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.