ARRÊT N°

N° RG 16/04352

N° Portalis DBVH-V-B7A-GNJX

ET/NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE

14 septembre 2016

RG :11/00252

E T

C/

Z

Z N

Z N

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 31 JANVIER 2019

APPELANTE :

Madame H S K E T

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques DOMERGUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 16/7957 du 09/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉS :

Monsieur D Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique BARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

Madame K Z N

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine C, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/9252 du 07/12/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Madame M Z N

née le […]

13 rue R Coulon

[…]

Représentée par M^e Véronique BARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Sylvie BLUME, Président

M^me Anne-S HEBRARD, Conseiller

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2019 prorogé au 31 Janvier 2019

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Sylvie BLUME, Président, publiquement, le 31 Janvier 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DU LITIGE :

R-S N est décédé le […] sans laisser de descendance directe et en ayant préalablement établi un testament manuscrit le 17 juillet 1992 prévoyant la dévolution de son patrimoine. Aux termes de ce testament, il a légué à M^me H E T, M. D Z et M^me K Z N, pour un tiers chacun, un ensemble immobilier et de son mobilier situé à […]).

Suivant jugement du 2 mai 2012, le tribunal de grande instance de Mende, saisi par M^me H E T d’une demande en partage de l’indivision, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X, lequel a déposé son rapport le 10 janvier 2013.

Sur cette base de ce rapport, par jugement contradictoire du 14 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Mende a reçu M^me M Z N en son intervention volontaire et fait droit à sa demande de revendication de la commode I J laquelle a été en conséquence exclue du lot mobilier A, a entériné l’état descriptif et estimatif de M. Y du 11 septembre 2012, dit que le partage du mobilier se fera, à défaut de meilleur accord des parties, par tirage au sort des lots A, B, C tels que décrits par le commissaire-priseur, dit que les attributaires des lots B et C seront tenus d’une soulte de 165 euros à l’égard de l’attributaire du lot A, rejeté les prétentions de M^me H E T tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation, débouté M^me H E T de sa demande de dommages et intérêts, fixé à 2.040 euros le montant de la créance de M. D Z sur l’indivision, fixé à 190.000 euros la valeur du bien immobilier indivis, dit qu’à défaut d’accord des parties, il sera procédé à la licitation du bien immobilier en un seul lot avec une mise à prix de 170.000 euros, commis la Scp Bardon A Delhal, notaire à Saint Chély d’Apcher pour procéder aux opérations, surveillées par le Président du tribunal de grande instance de Mende et dit que les dépens seront frais privilégiés de partage.

Par déclaration du 18 octobre 2016 M^me H E T a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2017, elle demande à la cour de réformer le jugement déféré, de débouter M^me M Z N de son intervention volontaire et de sa demande en revendication mobilière, d’homologuer en conséquence, le projet de partage mobilier, de fixer à la somme de 200 000€ la valeur du bien immobilier indivis, d’ordonner la licitation dudit bien sur cette mise à prix sans possibilité de baisse et de désigner la Scp Paparelli-P-Q pour procéder aux opérations de règlement successoral incluant la licitation.

Elle demande par ailleurs à la cour de fixer à la somme mensuelle de 800€ le montant

d’indemnité d’occupation dont les consorts Z seront déclarés débiteurs sur les 5 dernières années et de les condamner solidairement au paiement d’une somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire les dépens frais privilégiés de partage.

Elle conteste l’appréciation du tribunal qui a indiqué qu’elle avait pu disposer des clés du bien immobilier et précise n’avoir jamais pu profiter de quelque manière que ce soit de l’immeuble, celui-ci étant régulièrement investi par les consorts Z. Elle souligne toutefois que malgré cette impossibilité, elle a été cependant régulièrement appelée au paiement des impôts fonciers et s’est régulièrement acquittée de sa quote-part dont il devra être tenu compte lors des opérations de liquidation.

Elle allègue que dans l’intérêt des coindivisaires, il est parfaitement légitime de retenir la somme de 200 000€ pour l’évaluation de l’immeuble.

Enfin, elle ne souhaite pas que les opérations de règlement successoral incluant la licitation soient confiées à l’étude notariale de Saint Chely d’Apcher.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 25 octobre 2018 par voie électronique, M. D Z et M^me M Z N demandent à la cour de réformer le jugement sur le montant de la mise à prix, de dire l’ensemble immobilier cadastré AE 22 et AE 23 Commune de Saint-Alban d’une valeur de 150 000 euros, et de dire, s’agissant d’une résidence secondaire, n’y avoir lieu à indemnité d’occupation.

Dans l’hypothèse où la Cour retiendrait les calculs de M. D Z relatifs aux comptes de

l’indivision, ils lui demandent de dire que M. D Z accepte de solliciter l’attribution préférentielle et de régler à titre de soulte à sa soeur M^me K Z N la somme de 49 212,82 euros et à sa cousine M^me H E T celle de 43 747,70 euros et dans le cas contraire, ils lui demandent de dire que la licitation de l’ensemble immobilier aura lieu en un seul lot sur la mise à prix de 123 900 euros telle qu’elle résulte du rapport d’expertise, de dire que concernant les biens meubles M. D Z accepte un tirage au sort ou une désignation, de faire droit à la demande de revendication de la commode I J de M^me M Z N qui n’est pas la propriété de l’indivision et qui doit être exclue du lot A, de rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires adverses, et de condamner M^me H E T à payer à M. D Z la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils rappellent que la commode a été intégrée à tort dans l’inventaire du mobilier dans le lot A alors que cette commode ne fait pas partie du testament manuscrit de R-S N déposé chez M^e A mais a été donnée à M^me M Z N en héritage de son père lors du partage amiable avec ses deux frères B et R-S N en août 1982.

Concernant la valeur du bien immobilier, ils l’estiment à la somme de 150.000 euros et sollicitent la mise à jour des comptes de l’indivision lesquels doivent intégrer la totalité des dépenses engagées tant avant qu’après le rapport d’expertise.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 mars 2017, M^me K Z N demande à la cour de lui donner acte à de ce qu’elle s’en rapporte à justice concernant la revendication mobilière de la commode I J de M^me M Z N et concernant la demande d’évaluation de l’ensemble immobilier,

objet du partage, au montant de 200.000€ formulée par M^me H E de Vazeille ainsi que la demande de suppression de la faculté de diminution du prix dans l’hypothèse d’une licitation.

Elle demande également à la cour de débouter M^me H E de Vazeille de sa demande de désignation de la Scp Paparelli-P-Q, notaires associés à Mende, en lieu et place de la Scp Bardon A Delhal, notaires associés à Saint Chely d’Apcher, et de confirmer la décision du premier juge sur l’indemnité d’occupation et de la débouter de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la Cour retiendrait que les coindivisaires sont redevables d’une indemnité d’occupation, elle demande à la cour de lui donner acte de ce qu’elle accepte le montant de la valeur locative retenue par l’expert, sauf à rappeler que le montant total qui sera retenu sera soumis à prescription quinquennale. Enfin, elle conclut à la confirmation de la décision attaquée sur la demande de dommages et intérêts formée par M^me H E T et de la débouter de sa demande de condamnation solidaire des intimés au paiement de la somme de 30.000€ à titre dommages et intérêts.

Elle réclame par ailleurs la condamnation de M^me H E T aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître C, de dire qu’il sera fait application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, et que M^me H E de Vazeille sera condamnée au paiement de la somme de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Son argumentation repose essentiellement sur le fait qu’elle n’a non seulement jamais disposé des clefs de la propriété de Saint Alban, mais il a de surcroît toujours été exclu par sa propre famille, au moins depuis 1995, qu’elle puisse y séjourner, alors qu’il s’agit de biens immobiliers appartenant à ses grands-parents et auxquels elle était affectivement très attachée.

Elle précise n’avoir donc jamais eu la jouissance de ces immeubles, et estime dès lors invraisemblable qu’elle soit déclarée redevable d’une indemnité d’occupation.

La clôture de l’instruction est en date du 2 novembre 2018.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel principal est général. Sont remises en cause devant la cour les dispositions de la décision attaquée concernant la revendication de meuble de M Z N, l’indemnité d’occupation, l’évaluation du bien immobilier et sa mise à prix, ainsi que le rejet de la demande de dommages et intérêts de l’appelante .

D et K Z forment pour leur part appel incident de l’estimation de la valeur du bien indivis, du montant de la créance due par l’indivision à D Z, de l’attribution préferentielle en cas d’acceptation des comptes de l’indivision proposés par D Z, ainsi que du montant du prix d’adjudication à défaut d’attribution préférentielle.

* Sur la revendication de propriété de la commode I J

Pour faire droit à la demande de M^me M Z N, le premier juge a retenu

que nul ne contestait la propriété de ce bien meuble qui devait être dés lors exclu de l’indivision et du lot A établi par le commissaire-priseur.

M^me E T conteste cette analyse en indiquant qu’il n’est apporté aucune justification à cette propriété et s’en rapporte à l’inventaire du commissaire- priseur et au plan manucrit du de cujus qui mentionne l’emplacement de chaque meuble lui appartenant (pièces 1,2 et 3).

Or, la pièce 2 auquel se référe M^me E T mentionne expressement en page 4 dans la rubrique « Divers appartenant à M » : 2 lits de 90, chambre 1^er ét., commaode I L 2^e chambre, 2^e ét.

Par ailleurs le testament olographe de R-S N listant nombre des biens mobiliers garnissant sa maison ne mentionne pas le meuble revendiqué.

Ces éléments établissent sans être contredits par aucun autre produit aux débats, le plan évoqué par l’appelante n’étant qu’une disposition des meubles dans les pièces de la maison sans que ne soit évoqué leur propriété, la propriété du meuble à M Z N et le jugement déféré doit recevoir confirmation de ce chef.

*Sur le partage des biens meubles

Les autres dispositions du jugement concernant les biens meubles à partager n’étant pas critiquées seront confirmées * Sur la valeur des immeubles indivis (maison et terrain attenant)

Pour fixer la valeur des biens indivis à 190 000 euros et rejeter l’estimation proposée par les parties, le premier juge a pris en compte l’évaluation de l’expert (150.000 euros pour la maison et 27.000 euros pour le terrain), relevant cependant qu’elle avait été faite de manière séparée alors qu’un prix global évite une dépréciation du bien. Il a par ailleurs retenu que si certains aménagements étaient vieillissants et l’isolation défaillante, l’ensemble était parfaitement habitable, d’une surface de 150 m2 avec possibilité d’aménagement de 30 m2 et d’un terrain d’agrément de 2570 m2, ce qui constitue un ensemble immobilier attractif.

M^me E de Valzeilles reprend devant la cour le même moyen qu’en première instance, indiquant que l’évaluation réalisé par une agence immobilière portait sur une valeur de 190 000 à 200.000 euros pour demander la fourchette haute.

D Z souligne pour sa part que l’estimation de l’expert ne correspond pas à la réalité de la valeur des biens dans cette région de Lozère où il n’y a pas d’acheteurs pour des résidences secondaires avec d’importants travaux à réaliser et de petites pièces de vie et demande à la cour de retenir l’évaluation de l’agence immobilière Margeride Aubrac immobilier qui concluait à une estimation de 150.000 euros pour l’ensemble immobilier.

Cependant, l’évaluation retenue par le premier juge repose sur des motifs exacts et pertinents et en l’absence de nouvelles preuves, doit être confirmée.

* Sur la valeur locative du bien et le montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnité d’occupation estimant que l’appelante n’avait pas été empêchée de jouir du bien indivis.

En premier lieu, il sera observé que si indemnité d’occupation il y a, elle est due à l’indivision et non à l’indivisaire non occupant. donc M^me E T n’est pas fondée à la

demander pour elle même.

Par ailleurs, l’article 815-9 aliéna 2 du code civil énonce que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Il se déduit de ces dispositions que c’est l’usage ou la jouissance d’un bien indivis par l’un des indivisaires qui conditionne le versement de l’indemnité.

Il appartient ainsi au demandeur de rapporter la preuve que la jouissance des biens indivis par l’un des indivisaires est exclusive.

Enfin, le caractère exclusif de cette jouissance privative est constitué par le fait que l’indivisaire occupant qui empêche les autres indivisaires d’utiliser le bien indivis. Le fait de changer les serrures de l’immeuble indivis est un acte de nature à empêcher l’accés dés lors que les nouvelles clès ne sont pas mises à disposition des autres indivisaires.

Devant la cour, M^me E de Valzeilles maintient sa demande de voir fixer l’ indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 800 euros et conteste qu’elle ait disposé des clés après changement de serrure réalisé par les autres indivisaires sans aucune concertation. elle en veut pour preuve qu’en contact avec le notaire après s’être rendu compte en 2009 de son impossibilité d’accèder aux lieux par changement de serrures, ce dernier ne lui a remis aucune clé ni donné d’information quant à une éventuelle détention.

Or, l’attestation de M^me F de juillet 2012, ne démontre pas que les autres coindivisaires de son amie M^me E de Valzeilles à savoir D et K Z N, aient empêché celle-ci d’accéder à l’immeuble puisqu’elle mentionne les seuls noms de M et R-U Z.

Par ailleurs, comme relevé par le premier juge deux lettres adressées en recommandé dont M^me E de Valzeilles a accusé réception, témoignent du changement de serrures et de la mise à disposition de cette dernière des clés déposées chez le notaire maître A qui n’auraient pas été retirées.

Ainsi, sauf ses allégations non étayées par des éléments probant, elle ne démontre pas que D ou K Z N aient rendu impossible pour elle l’usage normal de la maison indivise.

La décision déférée sera par voie de conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la fixation d’une indemnité d’occupation.

* Sur le compte d’administration de l’indivision

M. Z reproche au premier juge d’avoir retenu la seule somme de 2040 euros à titre de dépenses par lui réalisées pour le compte de l’indivision en violation des dispositions de l’article 815-13 alors que le financement du bien indivis a été exclusivement assuré par ses soins, qu’il fait des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et a assumé les charges d’assurances et d’impôts et est donc créancier de l’indivision. Il souligne que l’expert n’a pas pris en compte l’intégralité des dépenses à défaut de documents personnels mais que les frais assumés par M Z N l’ont été pour son compte et celui de sa soeur.

Il soutient ainsi avoir participé aux charges à hauteur de 7322 euros. Il ajoute avoir continué

après le dépôt du rapport de l’expert à assumer des charges du bien indivis qu’il est nécessaire de réactualiser.

Le premier juge a considéré que les pièces versées au débat étaient insuffisantes à établir la preuve d’une participation de M Z Bruffière aux frais de charges et de travaux du bien indivis pour le seul compte de ses enfants et a estimé que cette dernière avait occupé sans droit le bien en assumant certaine charges nécessaires à cette occupation.

Selon l’article 815-13 du code civil, 'Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés'.

Il est constant que pour donner lieu à une indemnisation sur le fondement de cet article il faut que les dépenses aient été financées sur les deniers personnels de l’indivisaire qui la réclame, qu’elles concernent le seul bien indivis, qu’elles n’aient pas été entreprises avec l’accord des indivisaires et enfin qu’elles n’aient pas présenté d’intérêt unique pour l’indivisaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que nombre de frais d’entretien et charges ont été assumés par M Z N. Ainsi et au regard de ce qui a été énoncé ci-dessus, D Z ne peut prétendre à indemnité sur ce qu’il n’a pas financé lui même sur ses deniers personnels. Ainsi que l’a relevé le premier juge, D Z ne justifie de dépenses au jour du rapport d’expertise assumées pour l’indivision qu’à hauteur de la somme de 2040 euros retenue par l’expert X.

Il est débiteur tout comme les deux autres indivisaires de la somme de 680 euros au titre des taxes et assurances dues par l’indivision.

Il doit donc être conclu que D Z et M Z N ne démontrent pas que les charges assumées par cette dernière l’ont été dans l’intérêt exclusif de l’indivision et pour le compte de deux des indivisaires, de sorte que D Z qui par ailleurs assumé d’autres charges rappelées ci-dessus serait créancier de l’indivision au titre de dépenses de conservation ou d’amélioration.

La décision sera en conséquence confirmée en ce sens et en ce qu’elle a retenu la créance de D Z à la seule somme de 2040 euros sauf actualisation de charges nouvelles postérieurement au dépôt du rapport d’expertise dument justifiées dans le cadre des opérations de partage.

* Sur l’attribution préféréntielle

D Z ne fait cette demande que dans l’hypothèse où la Cour aurait retenu une indemnité d’occupation et une créance sur l’indivision à hauteur de 7322,51 euros.

Compte tenu de ce qui vient d’être jugé supra et qui rejette ses prétentions de ces chefs, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Il sera au surplus rappelé que si tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle de la propriété indivise c’est à la condition que celui ci lui serve effectivement d’habitation et qu’il y ait eu sa résidence à l’époque du décès.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce puisque M. D Z revendique avoir habité Paris et ne considère ce bien que comme une résidence secondaire.

* Sur la licitation et le montant de la mise à prix

Les parties ne contestent pas le principe de l’adjudication conformément aux dispositions de l’article 1377 du code civil.

D Z demande de fixer la mise à prix à la somme de 123.900 euros telle que fixée par l’expert X.

H E de Valzeilles entend pour sa part la voir fixer à la valeur du bien sans possibilité de baisse du prix soit 200.000 euros.

L’intérêt d’une mise à prix est de permettre d’attirer un nombre d’encherisseurs suffisants pour permettre par les enchères successives la vente du bien à la valeur la plus proche de sa valeur réelle. Ainsi une mise à prix trop proche de la valeur réelle est dissuasive et risque de conduire à l’absence de vente du bien.

Par ailleurs, l’expert avait certe retenu une mise à prix inférieure à celle retenu par le tribunal mais en séparant la maison du terrain. Or il a été indiqué précédemment que l’attractivité de l’ensemble immobilier était forcément supérieur à la vente scindée du terrain et de la maison.

Dés lors, une mise à prix à hauteur de 150.000 euros apparait plus adaptée et la décision de première instance sera infirmée sur ce point.

* Sur la désignation du notaire

Il n’est pas énoncé de raisons justifiant qu’il soit fait droit à la demande de l’appelante de modifier le nom du notaire désigné dans le cadre des opérations de partage de l’indivision et la décision sera confirmée de ce chef.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Tout comme en première instance M^me E de Valzeilles lie la demande de dommages et intérêts à l’occupation exclusive de la maison par les membres de la famille Z- N.

Or elle est défaillante à démontrer qu’elle aurait été empêchée de séjourner dans cette maison.

Elle ne peut ainsi revendiquer réparation d’un préjudice qu’elle ne démontre pas, la seule attestation de M^me F évoquant une situation certe désagréable mais limitée à une période de début juillet 2009 alors que l’indivision dure depuis le décés de R-S N.

La décision déférée sera confirmée à ce titre.

* Sur les frais et dépens

Eu égard au caractère familial du litige, chacune des parties supportera la charge de ses dépens d’appel qui seront recouvrés pour ceux qui en bénéficient comme en matière d’aide juridictionnelle. Aucune circonstance tirée de l’équité ne commande par ailleurs de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée

à ce titre par D Z et M Z N sera donc rejetée. De même les demandes formées sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par msie à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé la mise à prix du bien indivis constituant un ensemble immobilier à la somme de 170.000 euros ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe la mise à prix à la somme de 150.000 euros dans le cadre de la licitation du bien devant intervenir à défaut d’accord des parties sur une vente amiable ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses dépens d’appel qui seront recouvrés pour celles qui en bénéficient comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Arrêt signé par M^me BLUME, Président et par M^me TAUVERON, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,