ARRÊT N°

N° RG 18/03666

N° Portalis DBVH-V-B7C-HD6F

JNG-NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

18 septembre 2018

RG:17/00145

S.A. Y

C/

S.C.I. FC AVIGNON SUD

Grosse délivrée

le 31/03/2021

à M^e VAJOU

à M^e SANTIMARIA

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 MAI 2021

APPELANTE :

SA Y,

Poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

domiciliés en cette qualité en son siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e LONGERON substituant M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Delphine D’ALBERT DES ESSARTS et M^e REYMOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SCI FC AVIGNON SUD, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le […], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domcilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e BAFFERT, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Marine SANTIMARIA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Juin 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur D-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre

Monsieur D-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

GREFFIÈRE :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2021 prorogé au 10 Février 2021, au 31 Mars 2021, au 21 Avril 2021 et au 05 Mai 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 05 Mai 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Vu l’appel interjeté le 15 octobre 2018 par la S.A Y à l’encontre du jugement rendu le 18 septembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 17/00145,

Vu les dernières conclusions déposées le 25 novembre 2020 par l’appelante la société Y et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions déposées le 9 novembre 2020 par la S.c.i FC Avignon Sud

intimée et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu l’ordonnance de clôture de procédure à effet différé au 3 décembre 2020 en date du 4 juin 2020.

EXPOSÉ :

Le 12 juin 2001, la S.C.I. FC Avignon Sud (société Fc Avignon) a conclu un bail commercial avec la S.A. Y (société Y) pour un ensemble immobilier à Avignon (84), pour une durée de 12 années, avec loyer annuel de 278.557,04 euros.

Le 16 juin 2014, les parties ont signé un avenant au bail du 12 juin 2001 prévoyant la poursuite du bail pour une durée de 9 années, avec possibilité de résiliation annuelle par le preneur, avec désormais un loyer annuel de 405.718,05 euros.

Le 15 juin 2015, la S.A. Y a notifié un congé en annonçant vouloir quitter les lieux le 31juillet 2016.

En condidération d’un désaccord persistant sur l’état des lieux et des demandes réciproques d’indemnisation, la S.c.i FC Avignon Sud a assigné le 1^er décembre 2016 la S.A Y devant le tribunal de grande instance d’Avignon.

Le tribunal de grande instance d’Avignon par jugement du 18 septembre 2018 a jugé :

' Condamne la S.A. Y à payer à la S.C.I. FC Avignon Sud la somme de 79.010 euros HT, soit 94.812 euros TTC au titre du remplacement du système de climatisation,

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du 1^er août 2016, date du départ des lieux, jusqu’au jour du jugement afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie et de réparer entièrement le préjudice de la S.C.I. FC Avignon Sud,

Condamne la SA. Y à payer à la S.C.I. FC Avignon Sud la somme de 21.089,25 euros HT soit 25.307,10 euros TTC au titre de la réparation des dégradations locatives,

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du ier août 2016, date du départ des lieux, jusqu’au jour du jugement afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie et de réparer entièrement le préjudice de la SOI. FC Avig non Sud,

Condamne la S.A. Y à rétablir la verrière de 2570 m2, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du quatrième mois suivant la signification du présent jugement,

Condamne la S.A. Y à payer à la S.C.I. FC Avignon Sud la somme de 40.200,71 euros HT par mois, outre la TVA au taux en vigueur à la date du paiement, au titre au titre des loyers qu’elle aurait pu percevoir à compter du 1^er janvier 2017 et jusqu’au paiement par la S.A. Y des sommes mises à sa charge par le présent jugement et l’exécution des travaux de remise en état de la verrière,

Déboute la S.C.I FC Avignon Sud de ses autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la S.C.I. FC Avignon Sud à restituer à la S.A. Y le dépôt de garantie d’un montant de 79.000 euros, DÉBOUTE la SA. Y de sa demande d’expertise,

Déboute la S.A. Y de ses autres demandes reconventionnelles,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la SA. Y à payer à la S.C.I. FC Avignon Sud la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA. Y aux dépens de l’instance.'

Selon ordonnance rendue en référé le 9 novembre 2018, le premier président de la cour d’appel de Nîmes a pris acte que la société FC AVIGNON se déclarait favorable à la suspension de l’exécution provisoire relative à la verrière et en conséquence ordonné une suspension partielle sur ce point ; il a par ailleurs au visa l’article 521 du code de procédure civile autorisé séquestre sur le compte CARPA du bâtonnier de Nîmes de la somme de 1'064'916,24 euros.

La S.A Y – appelante- demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures essentiellement :

'(…)

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

- Condamné la S.A. Y à payer [ rappel de l’ensemble des condamnation] (…)

- Débouté la S.A. Y de ses autres demandes reconventionnelles, (…) '(…)

Statuant à nouveau,

- Débouter la société FC Avignon Sud de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, de tout appel incident et de ses conclusions présentées en première instance tendant à voir

a. Condamner la société Y au paiement de la somme de 400 614 euros TTC indexée sur la variation de l’indice BT 01, l’indice de base étant celui publié le 14 octobre 2016 (date du rapport Z) et l’indice à prendre en considération, celui publié au jour du paiement ;

b. La condamner à remettre en état la verrière de 2 570m² qu’elle a démolie et ce,sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; c. La condamner, en outre, au paiement de dommages intérêts complémentaires à partir du 1 er août 2016 jusqu’au paiement de la somme ci-dessus et la remise en état de la verrière d’un montant de 402 007 euros HT annuel auquel il conviendra d’ajouter la TVA applicable au taux applicable au jour du paiement ;

d. Débouter la société Y de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

e. La condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros HT au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens ;

—  Débouter la société FC Avignon Sud de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, présentées en appel et tendant à voir : a. Déclarer la société Y mal fondée en son appel, l’en débouter ;

b. Recevoir la société FC Avignon Sud en son appel incident ;

c. Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société FC AVIGNON SUD de ses demandes concernant (…)

d. Statuant à nouveau de ces chefs, condamner la société Y au paiement de :

i. 68 628 euros HT au titre de la démolition des bâtiments B et C ;

ii. 67 418 euros HT au titre de la réfection de la charpente et du bardage ;

iii. 84 000 euros HT au titre du ponçage de la dalle de béton armé ;

iv. 8 700 euros HT au titre de la réfection des espaces verts ;

v. 5 000 euros HT au titre de la remise en état des portes automatiques.

e. Dire et juger que ces sommes seront indexées (…)

f. Confirmer le jugement en ce qu’il a décidé que Y devait procéder à la réfection de la verrière ; vu l’évolution du litige, dire qu’à l’obligation de réalisation sera substituée la condamnation au paiement de la réfection ; en conséquence, condamner Y au paiement de la somme de 2 281 500 euros HT avec la même indexation que les demandes précédentes

g. Confirmer le jugement pour le surplus ;

h. La condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros HT au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens ;

- Condamner la société FC Avignon Sud à verser le dépôt de garantie versé en application du bail commercial de 79.000 euros ;

- Condamner la société FC Avignon Sud à verser une indemnité de trois cent cinquante-trois mille (353 000) euros à raison des travaux réalisés par la société Y au cours du bail commercial

- Condamner la société FC Avignon Sud à verser à la société Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel. '

La S.c.i FC Avignon Sud – intimée et appelante incidente - demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

'Vu les articles 555 et 1730 à 1732 du Code civil

Déclarer la société Y mal fondée en son appel ; l’en Débouter.

Recevoir la société FC Avignon Sud en son appel incident :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société FC Avignon Sud de ses demandes concernant le traitement des sols, le paiement du coût de la démolition des bâtiments B et C, la réfection de la charpente et du bardage, la remise en état des espaces verts, et des portes automatiques

Statuant à nouveau de ces chefs

Condamner la société Y au paiement de

- 82 353,60€ TTC au titre de la démolition des bâtiments B et C

- 80 901,60€ TTC au titre de la réfection de la charpente et du bardage

- 100 800€ TTC au titre du ponçage de la dalle de béton armé

- 10 440€ TTC HT au titre de la réfection des espaces verts

- 6 000€ TTC au titre de la remise en état des portes automatiques.

Dire et juger que ces sommes seront indexées sur la variation de l’indice BT 01, l’indice de base étant celui publié le 14 octobre 2016 (date du rapport Z) et l’indice à prendre en considération celui publié au jour du paiement.

Confirmer le jugement en ce qu’il a décidé que Y devait procéder à la réfection de la verrière

Vu l’évolution du litige dire qu’à l’obligation de réalisation sera substituée la condamnation au paiement de la réfection.

En conséquence Condamner Y au paiement de la somme de 2 578 200€ TTC avec la même indexation que les demandes précédentes,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Y à indemniser la société concluante du fait de l’impossibilité de louer jusqu’au 26 avril 2019.

Condamner Y au paiement de la somme de 1 289 886,73€ TTC à titre de dommages intérêts.

La condamner au paiement d’une somme de 5.000 € HT soit 6 000€ TTC au ti tre de l’article 700 du CPC pour la procédure d’appel et aux dépens.'

Pour plus ample exposé des faits de la cause et le développement des moyens de droit ou de fait des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs dernières écritures.

MOTIVATION :

Il convient in limine de souligner que les parties reprennent pour l’essentiel leurs prétentions de première instance, sauf à remarquer que la société Y ne sollicite plus d’expertise, que le droit de la société Y au remboursement par compensation de la caution de garantie de 79'000 € n’est plus contesté et que la société Fc Avignon persiste à demander la remise en état de la verrière en son principe mais en cause d’appel, en considération notamment du fait qu’elle a vendu le bien, elle ne demande plus la reconstruction de la verrière mais le paiement d’une somme équivalente à son évaluation selon elle du coût de la reconstruction, soit 2.578.200 € TTC.

Sur le remboursement du dépôt de garantie

Le principe jugé en première instance d’un droit au remboursement de la société Y n’est plus contesté en cause d’appel par la société Fc Avignon, sous seule réserve de compensation.

Sur le traitement des sols

Le tribunal a écarté cette prétention de la société Fc Avignon qui la formule à nouveau devant la cour en un appel incident, alors que la société Y persiste en sa contestation.

La société Fc Avignon fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux la totalité du magasin était carrelée et que la locataire a demandé de changer en totalité le sol et de le remplacer par une dalle en béton armé.

Lors du départ des lieux l’expert Monsieur X et l’huissier Kluzynski ont constaté des microfissures ou fissures de la dalle, la détérioration de joints de dilatation et la présence de vis sectionnées saillants du sol.[Au lieu d’extraire certaines vis du sol lors du démontage de meubles , les vis ont été coupées].

Le bailleur estime au visa de l’article 1730 du code civil qu’il pourrait demander la repose total d’un carrelage soit un minimum de 392'000 € et qu’il demande seulement une réfection de la dalle mal utilisée et mal entretenue soit selon devis Pro Tech sol de 84'000 € hors-taxes.

Il conteste sur ce point la motivation du premier juge qui a considéré d’une part que le remplacement du carrelage par un sol béton avait été fait avec l’accord du propriétaire, d’autre part que la dalle béton n’était pas affectée de dégradations maisque son état était dû à la vétusté liée à 15 années d’utilisation.

Ce devis figure dans une annexe à une pièce 14 : le devis est une véritable remise à neuf du sol, avec adoucissement du béton et proposition de l’adapter aux besoins de futurs clients, avec ' application d’un traitement Hydro loéofuge à saturation'.

Contredisant à ce qui est dit sur ce point par l’expert X le 10 mai 2016, l’apparition de fissures n’est pas selon le bailleur liée à l’utilisation mais à une mauvaise réalisation.

La description de l’huissier réalisant l’état des lieux de sortie le 9 septembre 2016 montre un phénomène lié à l’absence d’entretien et de réparation locative, et les vis encore apparentes montrent un manque évident de soins lors du déménagement alors qu’il aurait fallu les enlever totalement et reboucher les trous.

La société locataire oppose au visa de l’article 1755 du Code civil qu’elle n’est pas tenue aux réparations réputées locatives occasionnées par vétusté, qu’en l’espèce il y a 15 ans de vétusté, et l’état des lieux de sortie fait état de dégradations très limitées survenues sur le revêtement de sol.

Il n’est pas contesté que la dalle en béton était un choix des aménagements pour la locataire, à ses frais, et autorisée de façon globale comme condition dès la créations du contrat , réalisée de façon totalement satisfaisante.

Il ne résulte pas du constat d’ huissier de sortie des lieux (description et photographies) que la dalle de béton ainsi créée présente, alors qu’elle a 15 ans d’âge, des détériorations qui supposent des travaux à la charge de la société Y et a fortiori une reprise fondamentale de l’ensemble ['ponçage de la dalle de béton armé’ dit sa prétention] comme le demande la société Fc Avignon, qui sera en conséquence déboutée à nouveau de sa prétention à cet égard.

Sur les demandes de réparation demandées par la société Fc Avignon

Au titre là encore de dégradation des parties locatives, il est question notamment est principalement de

—  68 628 euros HT au titre de la démolition des bâtiments B et C ;

—  67 418 euros HT au titre de la réfection de la charpente et du bardage,

-8 700 euros HT au titre de la réfection des espaces verts.

La société Y fait justement remarquer que le tribunal n’a pas expressément rejeté ses prétentions qui n’apparaissaient pas de façon autonome au dispositif de ses conclusions, et qui font l’objet d’aucune analyse et aucune motivation spécifique en la motivation du jugement.

En effet depuis l’assignation initiale du preneur par le bailleur, la prétention est de façon générique formulée par une demande en paiement de la somme globale de 400'614 €TTC, selon une pièce 14 de la société Fc Avignon ( tableau récapitulatif de devis de travaux adressés par l’expert du bailleur – M. D Z- le 14 octobre 2016 avec pour seul commentaire ' à entreprendre pour la remise en état de vos locaux commerciaux précédemment loués à la société Y') .

La société Fc Avignon explicite que la première demande correspond au devis de la société GAL, la seconde le devis de la CICM et la troisième du devis de l’entrepriseJardins et bois.

Sur la démolition des bâtiments B et C

Il est constant que ces deux bâtiments ont été réalisés par la société Y et au visa de l’article 1730 du code civil la bailleresse en demande la démolition.

La société Y oppose que ces deux bâtiments ont été autorisés par le bailleur, qui n’a pas sollicité leur démolition dès le renouvellement du bail en 2014, alors qu’ils étaient présumés être considérés comme ayant fait retour au bailleur; étant de plus remarqué qu’il est demandé la condamnation au paiement et non la condamnation à démolir, démolition en l’état incertaine et même exclue.

L’autorisation résulte du bail du 12 juin 2001 (avant même que la Société Fc Avignon soit devenue propriétaire) que le projet commun bailleur/ preneur était bien :

« le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur (…) Dès lors qu’il sera devenu propriétaire des biens immobiliers susvisés, à réaliser les travaux nécessaires selon plans du projet du preneur (annexe deux) et descriptif sommaire des travaux réalisés (annexe 5)'

Or l’annexe 5 prévoyait « sur foncier complémentaire » « création d’un auvent » et dans les « travaux postérieurs sur foncier existant' « création d’un auvent pour cours de vente matériaux', soit au total 2 auvents.

Il y a bien donc deux bâtiments B et C qui apparaissent sur le dossier de demande de permis de construire autorisés et devenaient de plein droit à l’expiration du bail initial et lors du renouvellement en 2014 la pleine propriété du bailleur, qui ne peut donc ultérieurement imputer, de plus sans le faire effectivement, des travaux de démolition de bâtiments utiles.

Il convient en conséquence de débouter l’ex bailleur de sa prétention cet égard.

Sur les travaux de remise en état de la charpente

Il ne suffit pas comme preuve de travaux effectués d’avoir son propre expert qui les estime nécessaires et un devis produit par ce même expert.

La société Fc Avignon plaide des lieux laissés dans des conditions déplorables et la consultation d’une entreprise CICM à sa seule initiative pour une reprise de la charpente avec diverses opérations visant à pallier selon elle :

—  1 d’une part : des insuffisances dans les réparations d’entretien de la toiture et portes

Rappel : devis dont le paiement est demandé :

'Le nettoyage Haute Pression de l’ensemble des ossatures métalliques, reprise des zones dégradées par une couche de peinture antirouille : 12 428€ HT

Le nettoyage et la vérification de l’ensemble des chéneaux et la reprise des points d’infiltration. 2 890€ HT

La vérification de l’ensemble des 10 portes avec mise en peinture : 6 500€ HT '

Elle renvoie aux constatations de huissier (sa pièce 13) sur la 'partie principale magasin’ (4/4) lequel indique des problèmes de bardages intérieurs sur les murs avec des listes de plaques défaillantes mur après mur, mais ce n’est pas un problème de toiture.

Pour la toiture l’ huissier indique sauf meilleure information page 7

'Toiture aucun désordre particulier à relever, l’ensemble est en bon état général. (Cf photo 65,66 et 67)'

Il est à noter que le devis CICM parle de nettoyage haute pression pour les ossatures et éventuelles reprise des seules zones dégradées par une couche de peinture antirouille [implicitement, s’il en est], de nettoyage et vérification des chéneaux avec éventuelle reprise des points d’infiltration [implicitement, s’il en est], et de vérification des portes, réparation et réglage si nécessaire , mise en peinture par deux couches de peinture après nettoyage et ponçage fin. Le devis se désigne lui-même comme 'réhabilitation d’un bâtiment métallique’ et donc comme un reconditionnement à neuf, hors prise en compte de l’état réel et d’une vétusté incontestable, sans que l’on puisse affirmer qu’il s’agirait d’une faute imputable ' d’entretien’ au locataire ayant quitté les lieux.

2/ d’autre part : la réfection de bardages existants sur lesquels l’huissier a pu constater des coups, des enfoncements et/ou déformations : 45 600€ HT.

Il est exact sur ce point ( voir ce qui a déjà été dit supra) que l’huissier a relevé de façon précise que différents bardages avaient été endommagés : il liste des problèmes limités en nombre et qualité (plaques tordues, présence d’impact, éclats, 'traces d’adhésifs divers') sur environ une trentaine de plaques.

Le devis n’est pas de réparer ces 30 plaques mais de tout refaire en superposition de l’existant

'Bardages en parement sur existant, écarteurs de 50 mm, isolant de 50 mm, parement en bac acier y compris accessoires. Surface 950 m² environ'.

La preuve des obligations spécifiques à charge de société Y sur ce point n’est par rapportée et il n’y a pas lieu à condamnation .

Sur la 'remise en état des espaces verts et portes automatiques'

La société JARDINS BOIS ( à la demande de l’ expert mandaté par le bailleur ) a chiffré le montant de la remise en état à 8 700€ HT au total, unilatéralement, sans mise en concurrence , sans plus de précisions ,sans métré ni surface, sur les éléments de la commande qui lui en avait été faite, et apparaît en annexe dans la pièce 14 déjà citée supra d’une lettre de l’expert de la société Fc Avignon à la société Fc Avignon.

La 'société Jardins bois’ est en réalité une entreprise individuelle de Chateauneuf les Martigues ( Bouches du Rhône ) qui a établi un devis avec des forfaits très sommaires

—  nettoyage des espaces verts

— Unité 'ensemble '- quantité 1 : Prix unitaire 1200 € HT Total 1200 HT

— remise en état du fonctionnement de l’arrosage automatique

— Unité 'ensemble '- quantité – 1- : Prix unitaire 1500 € HT Total 1500 HT

— réparation du portail d’entrée y compris peinture

Unité 'ensemble '- quantité 1 : Prix unitaire 1800 € HT Total 1800 HT

— Remise en état de la clôture périphérique y compris remplacement des zones détériorés ( à remplacer 120 ml de grillage) – Unité 'ensemble '- quantité 1 : Prix unitaire 4200 € HT Total 4200 HT

Dans ses conclusions d’appelante incidente sur ce point, la société Fc Avignon affirme comme fondement de son droit à indemnisation , après avoir cité de très façon très imparfaite et orientée les éléments du devis, et surtout sans référence à la moindre constatation de fait :

'Ces travaux sont également la conséquence d’un défaut d’entretien caractérisé de la part de Y.

Contrairement à ce que soutient Y les sommes réclamées résultent du devis de la société JARDINS BOIS, annexé au tableau de Mr Z.

Il conviendra de réformer le jugement sur ce point et de condamner Y au paiement de cette somme.'

La société Y- intimée sur cet appel incident- ajoute que le constat d’ huissier du 9 septembre 2016 en sa synthèse de comparaison entre l’état lors de l’entrée dans les locaux et l’état lors de la sortie des locaux [c’est-à-dire précisément le dernier constat qu’il établit le 9 septembre 2016 ) relève l’identité totale 'Pas de mention’ pour les postes en cause.

Cette assertion du locataire est exacte mais dans une colonne 'montant HT demandées par la S.c .i FC Avignon Sud’ les 4 prétentions écartées sont reprises comme une prétention du bailleur.

Par contre mais dans le corps de son procès-verbal l’huissier n’établit pas de façon certaine de difficultés particulières à cet égard et dans les 113 photos jointes au procès-verbal d’huissier

il n’y a pas d’éléments justificatifs de la prétention du bailleur.

En présence d’un simple devis, par ailleurs non signé et ne comportant pas même mention des lieux du local en question, en l’absence de toute facture près de 5 ans après les faits, il n’y a pas lieu de faire droit cette prétention.

Sur la remise en état des portes métalliques [ en réalité le portail automatique ]

La société Y est trop sommaire sur cette prétention de société Fc Avignon à hauteur de 5000 € hors taxes.

Elle confond le problème du portail du portail automatique qu’elle traite en même temps que le problème des portes concernant les problèmes précédents.

Il s’agit d’une demande spécifique, listée comme telle mais dans les mêmes circonstances de fait que les quatre précédents problèmes au constat du huissier du 9 septembre 2016 en sa synthèse.

L’huissier dit qu’il a 'pas de mention’ dans la comparaison de l’entrée et la sortie des locaux mais que le bailleur demande 5000 € hors-taxes.

La société Y soutient qu’il n’y a pas même de devis connu sur ce point.

Néanmoins, si on se se reporte au tableau des travaux joint à la lettre du 14 octobre 2016 déjà citée, on voit apparaître dans un tableau récapitulatif que l’entreprise ' L2G ' de Marseille aurait fait un devis de 5000 € hors-taxes pour « remise en état des portes automatiques ' [portes étant alors au pluriel] mais ce devis n’est pas joint.

Il est à remarquer que la lettre du 14 octobre 2016 ne dit pas que ce devis est joint à la lettre, étant remarqué qu’il indiquant en base de page seulement ' P.J mentionnée’ [ sic ] et que le seul document annoncé est ' le tableau récapitulatif des devis travaux’ [ sic ], et ce tableau ne mentionne pas lui-même que certaines pièces y seraient jointes.

Cette prétention souffre les mêmes difficultés que les quatre précédentes, avec en plus cette fois qu’il n’y a pas de devis discutable mais aucun devis du tout.

Il y a lieu en conséquence de débouter la société Fc Avignon de sa prétention sur ce point.

Sur le remplacement du système de climatisation

Le tribunal a fait droit à cette prétention : la société Y avait dit au bailleur le 30 mai 2018 qu’elle comptait changer la climatisation 'ce qui laisse effectivement supposer' qu’ elle était plus en état de bon fonctionnement, alors que cette climatisation avait été ' installée en remplacement d’un chauffage en bon état de fonctionnement (…)'.

La société Y appelante sur cette condamnation de 79'010 € hors-taxes fait valoir que la climatisation s’ajoutait au système de chauffage existant pour assurer le refroidissement de l’air la surface de vente ; que soit il s’agit d’un élément démontable et qu’elle est en droit de conserver comme sa propriété, soit qu’il n’est pas démontable et demeure la propriété du bailleur qui doit les réparer.

1 / Sur la première hypothèse de la société Y d’une incorporation au bâti existant, au visa des articles 546 et 551 du Code civil, elle soutient qu’il n’y avait pas climatisation et rappelle que contractuellement dans la promesse de bail du 12 juin 2001 elle avait été

autorisée par avance ( annexe 5 ) par le bailleur à notamment installé

'Climatisation de la surface de vente par groupe froid avec distributions bi-tube calorifugé et aérothermes

Modification, pour adaptation projet, de l’installation de chauffage existante'

La société Y en veut pour conséquence que le bailleur ne pourrait lui imputer un dysfonctionnement d’un matériel qui appartient en réalité au preneur.

2/ Sur la seconde hypothèse de la société Y, cette dernière oppose à la société Fc Avignon que celle ci invoque dans ses conclusions que les parties n’ont pas fait référence à l’article 606 du Code civil , mais que réalité le bail ( article1.2 ) vise bien que le preneur n’était tenu qu’au ' parfait état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l’article 1754 du Code civil, toutes les autres réparations et notamment les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil étant la charge du bailleur', disposition reprise comme toutes les autres clauses antérieures dans l’avenant au bail du 16 juin 2014.

Elle fait valoir que de l’argumentation même dans les conclusions du bailleur qui insiste sur l’importance de travaux effectués, il s’agit bien de ' remplacer tout le système' et d’importants travaux d’adaptation sur les tuyauteries en place avec 15 appareils de climatisation , donc selon la locataire des travaux sur la structure de l’immeuble, donc toujours selon elle des gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil.

Elle ajoute encore qu’il faut tenir compte aussi de travaux sur la climatisation et qu’au visa de l’article 1730 Code civil il faudrait tenir compte de la vétusté des équipements est en place 18 ans plus tôt .

* * *

La société Fc Avignon rappelle sur ce point que le 30 mai 2016 la société Y France ( siège social 59 260 Lezennes) , dans le cadre d’une tentative de règlement amiable global [ antérieure et totalement distincte de la médiation judiciaire en 2017] avait elle-même admis qu’il fallait remplacer la climatisation et que le chiffrage en avait été effectué à son initiative propre par l’entreprise Clirech pour 79'010 €.

Il est acquis de l’état des lieux initial de l’expert X que le système de chauffage était en bon état et qu’il a été mis en place un système techniquement difficilement démontable de climatisation froid /chaud .

À la première hypothèse précitée de la société Y, la société Fc Avignon oppose à bon droit que de façon générique et quelque soit plus particulièrement en l’espèce l’actuelle difficulté le cas échéant d’un éventuel démontage intégral, l’article 555 du Code civil n’a pas vocation à s’appliquer : il ne s’agit pas au sens de ce texte d’une 'construction, plantation ou ouvrage'.

La société Fc Avignon explique que selon sa pièce 75 il est démontré que la société locataire en était bien consciente avait demandé 'la liste des ouvrages à démolir et ou à conserver'.

Il ne s’agit pas de la pièce 75 mais de la pièce 76 dans le cadre de discussions entre le bailleur et le responsable juridique Y : un mail du 25 février 2016, sans référence à des travaux précis, dans lequel on peut lire ' dans l’attente de votre réponse écrite sur les ouvrages que vous souhaitez que Y démolisse ou conserve, sur les points de réparation causée pu constater lors de notre rendez-vous.' Il n’est pas même question

implicitement du problème de la climatisation.

Sur le fond du problème la société Fc Avignon se prévaut par contre à juste titre et de façon déterminante in fine sur le fait que le devis du 16 mars 2016 adressé à la Société Y a été réalisé sur la demande unilatérale de la locataire avec le prestataire de son choix 'CLIRECH', avec description des travaux que la locataire elle-même estimait nécessaires.

Le devis énonce expressément

' fourniture et remplacement des 15 appareils de climatisation (…)défectueux , dans le magasin par des appareils équivalents', avec des travaux de démontage des anciens, démontage de nouveaux et des problèmes de raccordement avec les alimentations existantes et les évacuations sur tuyauteries en place.

Il s’agit donc bien de la reprise intégrale nécessaire de travaux assumés sur son initiative par la société locataire, greffés sur une installation et des tuyauteries préexistantes, défectueux soit qu’ils aient un défaut de conception au montage d’origine, soit un défaut grave d’entretien systématique, mais en tout état de cause deux situations qui incombent au moment de la restitution des lieux à la société Y.

Il y a bien par ailleurs par la lettre du 30 mai précitée reconnaissance par la société locataire, avec un chiffrage effectué à sa demandesur son initiative et sous son seul contrôle, une des composantes nécessaires admises lors de la 'remise en état site d’Avignon'.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en son principe et son quantum sur ce point.

Sur les réparation des dégradations locatives

La société Y conteste le jugement entrepris qui a retenu en sa motivation :

«Attendu que sur le même fondement de la réparation des dégradations locatives concernant différents postes que la S.A. Y avait elle-même identifiés (nettoyage des locaux réparations vitres dôme, remise en état des faux plafonds et démolition des bureaux), la S.A.Y sera condamnée à payer à la S.C.I. FC Avignon Sud la somme de 21. 089,25 euros HT selon devis versé aux débats.'

L’appelante princpale fait valoir au visa l’article 1730 du code civil que l’état des lieux final des locaux ne fait pas état de dégradations et que le locataire est présumé avoir rendu les lieux en bon état; que ' le chef de jugement apparaît imprécis et confus, ne permettant pas de comprendre sur quel fondement la somme de 21 089, 25 euros HT a été mise à la charge de la société '; que l’huissier en l’état des lieux de sortie de septembre 2016 n’a pas visé de difficultés à cet égard.

Il a déjà été dit qu’en réalité la situation n’est pas si simple car le document produit et intégré comme tel dans les conclusions de l’appelante Y est pour partie inexact : il vise un ' montant demandé HT’ alors que le texte exact est ' Montant HT demandé par la S.c.i FC Avignon Sud’ ( son tableau page 24/53 est bien en ce sens et il n’y a pas lieu de le modifier en sa page 30/53.

Il y a donc déjà à l’époque une demande sur ce point, qui ne semble pas faire l’objet de contestation ni de débat contradictoire lors de la sortie des locaux, précisément parce que ces sommes ont elles aussi été très antérieurement offertes officiellement par la société Y en sa propre lettre du 30 mai 2016, ce qui explique l’expression transparente au jugement de première instance qui vient de traiter les problèmes de la climatisation : ' sur le même fondement' , et que l’appelante prétend inexplicable et insuffisante .

Il y a bien là encore reconnaissance du principe par la société locataire, évaluation par cette même société de la somme en cause, suivi d’une offre de paiement claire précise et sans conditions.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement également sur ce point.

Sur la reconstruction de la verrière

Initialement, lorsque les parties mettent en place leur projet de bail commercial, la société FC AVIGNON n’est pas encore propriétaire du bien immobilier, et les parties passent un accord de principe posant une condition suspensive de l’acquisition de la propriété par le futur bailleur S.c.i FC Avignon Sud.

Par ailleurs, lors de l’acquisition la propriété, la société Fc Avignon a accepté la contrainte de ne pas permettre l’occupation future des lieux par une jardinerie pendant 20 ans, en considération de la personnalité du précédent occupant : une jardinerie sous l’enseigne nationale 'TRUFFAUT'.

Elle avait négocié selon les termes du projet de bail selon le préambule, notamment :

' 8 Le promettant [ société Fc Avignon ] a obtenu l’autorisation par les propriétaires actuels de la Jardinerie, de la parcelle cadastrée EW 558 et par la société 'TRUFFAUT ', de déposer à son nom ou au nom de toute personne morale qu’il se substituera, une demande de permis de construire pour le réaménagement de la surface de vente couverte, de la surface de vente extérieure et des parkings, ainsi que l’aménagement de la parcelle cadastrée EW n° 548 de 3457 m2 propriété de la société 'TRUFFAUT ' en espace de livraison, stockage, espaces verts.'

Par ailleurs la promesse de bail commercial proprement dite énonçait :

'Le Bailleur autorise d’ores et déjà le preneur :

dés lors qu’il sera devenu propriétaire des biens immobiliers susvisés, à réaliser les travaux nécessaires selon plan du projet du preneur (Annexe 2) et descriptif sommaire des travaux à réaliser (Annexe 5), à déposer, a compter de ce jour, une demande de permis de construire et dispense le preneur d’exploiter les lieux loués durant l’exécution des travaux.

Le bailleur déclare a ce titre substituer la société Y dans l’exécution de ce dépôt de permis conformément à l’attestation notariée reprise en annexe (Annexe 6).

En outre, le bailleur a remis ce jour au preneur une attestation, dont copie ci jointe (Annexe 7), à l’effet de lui conférer cette substitution et cette autorisation.'

Il résulte bien des travaux préparatoires à cet accord, et des considérations liminaires au projet de bail commercial des parties, que le futur propriétaire et bailleur entend ne pas intervenir directement pour le reconditionnement de la surface louée, qui est en l’état notamment d’une importante verrière, aménagement propre à une jardinerie avec un espace ouvert à la lumière et au grand air, alors que cette activité spécifique est précisément interdite contractuellement pendant 20 ans.

Dès l’origine, le bailleur se désintéresse des choix d’aménagement du preneur , mais bien plus

lui donne une véritable délégation générale et habilitation à exécuter les travaux, à régler tous les problèmes possibles avec les autorités administratives, et même l’autorisation pour ainsi dire 'en blanc’ de négocier directement des permis de construire ou de démolir si nécessaires partie de l’existant.

Le projet de bail commercial ne détermine rien de précis, ne fixe aucune contrainte, mais comprend en annexes différents croquis (parfois assez sommaires) et une liste de travaux envisagés tant 'en intérieur’ qu’ 'en extérieur', sans caractère limitatif et sans aucun caractère de contraintes ou d’obligations contractuelles pour le locataire qui présentait seulement des éléments de son’ projet'.

Le bailleur qui désormais se plaint de la transformation de la verrière en espace en dur avec une toiture en dur, se contente de dire que la démolition de la serre n’a pas été expressément autorisée et que le « descriptif sommaire des travaux à réaliser' n’en parle pas.

Par contre il reconnaît dans ses écritures (page 13) en présence d’un plan en ce sens annexé la promesse de bail :

« de même, le plan annexé (annexe 2 de la promesse de bail n’est pas d’ ' une précision et éligibilité extrême' .

Il n’est pas contesté et il avait été convenu contractuellement un différé de commencement d’exploitation et de loyers en l’attente de travaux d’installation du preneur Y et très tôt il a été programmé une demande de permis de construire par architecte F G en juillet 2001, reçu en mairie d’Avignon le 26 juillet 2001.

Dans ce document il est question de changement de la destination de la surface de vente de « jardinerie » à la catégorie « articles de bricolage’ avec l’explication du projet consistant

'+++ au réaménagement du bâtiment existant par

-la transformation des parties vitrées situées en toiture et sur les parois verticales ( anciennes serres ) en éléments traditionnels de bardage

-la mise aux normes de sécurité (…)

-La réorganisation intérieure des sanitaires et des locaux réservés au personnel

+++ la création d’un auvent d’une cour pour la vente à l’extérieur

+++ la création d’un auvent pour la réception des marchandises'

(…) surface de vente de 5561 m², alors que la précédente enseigne exploitait 6114,50 m² d’espace de vente

Les travaux ont été effectués immédiatement et facturés le 17 décembre 2001 pour la somme de 10'742'324,64 francs, soit 1'637'156,83 euros.

Il suffit de se reporter aux plans et surtout aux photographies dont certaiens aériennes ( jointes ou non à un constat d’huissier ) pour voir le caractère très massif et très apparent à l’évidence d’une telle réalisation.

Il est symptomatique de noter qu’entre 2001 et la restitution des lieux en 2016, il n’a jamais existé le moindre document, la moindre lettre ou mail, contestant cette transformation des

lieux, et même après le congé donné en 2016, il a fallu attendre 2018 pour que cette contestation apparaisse.

Il faut souligner que ' de plus- ce n’est que très tardivement dans le cadre des discussions des parties sur des travaux nécessaires pour restitution des lieux en fin de bail dénoncé qu’est apparu ce problème, inexistant encore lors de la saisine de la juridiction de première instance en décembre 2016.

Par ailleurs, lors d’un avenant pour la poursuite du bail après la période de 12 ans incompressible convenue entre les parties, il n’a jamais été émis la moindre discussion sur ce point par le bailleur, qui a demandé la poursuite du bail antérieur en l’état, la discussion pouvant le cas échéant demeurer pour savoir s’il acceptait un nouveau bail en l’état de la situation d’alors ou en considération de la perspective d’une remise en état des lieux, nonobstant le caractère apparent de la transformation de la verrière depuis plus de 12 ans.

Dans une 'expertise amiable’ faisant suite à la dénonciation d’un contrat locatif de la part de la société Y, Monsieur H X évoque le problème le 10 mai 2016.

Il émet l’avis personnel dans ce document enjoignant en photocopies les deux pages d’un Code civil DALLOZ relatives aux articles 1731 et 1732, que le bailleur pourrait exiger la reconstruction de la serre .

Un architecte DPLG D Z a établi une estimation des travaux de remise en état ( une ' expertise’ selon la société Fc Avignon) en juin 2016 pour l’ensemble à 319'000 € qu’il va lui-même porté après l’ajout différent éléments un total de 400'614 € le 14 octobre 2016.

Ce document est transmis le même jour selon mail du 14 octobre 2016 par le dirigeant de la société FC AVIGNON à la société Y avec le commentaire : ' après le constat d’huissier contradictoire qu’il y a eu avec nous et votre conseil [ allusion au constat d’huissier du 29 septembre 2016] dont vous avez un exemplaire, j’ai fait établi les devis nécessaires à la remise en état'.

Peu après , le 27 octobre 2016 ( pièce 15 de société Y), le même gérant de la société Fc Avignon a écrit -faute selon lui d’interlocuteur local utile – directement au responsable national des magasins Y dans le département du Nord en lui expliquant notamment qu’après état des lieux et constat des magasins ' dans un très mauvais état' , dès lors qu’un nouveau bail n’avait été signé en juin 2014 pour assurer une transition, il regrette qu’il n’y ait pas d’accord amiable, d’autant qu’un architecte a fait une étude: il regrette que le négociateur pour le preneur ait proposé seulement de clore le dossier en abandonnant la caution [ pour rappel il s’agit de dépôt de garantie de seulement de 79 000 € ] :

' Vous avez été pendant environ 14 années mon locataire sur le site d’Avignon Sud et je rencontre aujourd’hui quelques difficulîés pour clore le dossier avec votre enseigne.

J’ai toujours entretenu de très bonne relation été un partenaire loyal et sérieux dans plusieurs projets X Merlin Marseille, Bordeaux etc….. je pense avoir la confiance de vos équipes ainsi que celle de Monsieur I J.

La Société Y a souhaité mettre fin à notre partenariat, ce en quoi nous étions d’accord.

En effet pour des besoins de déplacement et de construction de votre nouveau magasin vous sauhaitiez un délai supplémentaire, pour ce faire nous avons signé un avenant au bail au mois de Juin 2014.

Dans un premier temps, nous avons rencontré Monsieur A puis Monsieur B pour faire un état des lieux sur place, nous avons constaté que le magasin était dans un très mauvais état.

Très surpris par le contenu du courrier de Monsieur B dans lequel il m’ indique que vous n’avez aucune charge de remise en état Il considère que l’avenant signé est un nouveau bail, ce à quoi j’ai missionné mon conseil pour trouver une solution amiable avec le vôtre. Ultérieurement un constat d’huissier contradictoire en présence de ces derniers et un architecte a été réalisé et nous a été transmis. Suite à ce constat Monsieur C m’a proposé pour clore le dossier d’abandonner la caution. Cette proposition n’a aucune commune mesure avec la réalité des travaux, je ne peux l’accepter

Depuis nous n’avons plus aucun retour.

Dans l’attente, nous avons fait chiffrer les travaux par les corps de métier concerné et je souhaiterais que vos services puissent le faire également, afin que nous ayons tous deux une idées précises du montant des travaux dans de l’esprit de terminer ce conflit d’une façon équitable.

Vous souhaitant bonne réception de la présente, veuillez agréer (…) '

Il est patent que la seule discussion porte sur des travaux de remise en état et non de reconstruction d’une verrière correspondant à plusieurs millions d’euros et sans destination même envisagée d’affectation ultérieure d’un tel aménagement spécifique à l’ancienne jardinerie, pour lequel persistait encore en 2016 un délai d’interdiction de concurrence pendant encore environ cinq ans.

La lettre citée ci-dessus est essentielle pour confirmer l’esprit et interprétation des termes du bail et ses avenants ayant lié les parties, sur l’esprit et les termes des débats avec le bailleur lors du départ des lieux par la société Y et sur l’apparition de multiplication de prétentions importantes d’indemnisation en réponse punitive à un comportement qui pouvait être interprété comme désinvolte du preneur sortant.

Il est important de noter (déjà en relation avec un problème évoqué infra) aussi qu’il y est relaté que lors de la signature du dernier avenant en 2014 il est d’ores et déjà acquis que la société Y ne prolonge que très provisoirement sa présence sur les lieux , en l’attente de pouvoir déménager dans de nouveaux locaux ; il est important de noter ici que dès 2014 le départ étant ainsi annoncé, le bailleur avait possibilité immédiate si telle avait été la loi des parties non seulement de demander la reconstruction de la verrière mais aussi de démarcher pour trouver un ou plusieurs repreneurs les locaux, et définir le cas échéant dès 2014 les travaux envisagés pour l’arrivée d’un ou plusieurs successeurs.

En tout cas, dans l’assignation introductive d’instance le 1^er décembre 2016 le bailleur demande exclusivement en saisissant le tribunal de grande instance d’Avignon le paiement des travaux de remise en état évalués par le rapport Perimond soit 400'614 € TTC indexée depuis la date de ce rapport le 14 octobre 2016 et des dommages-intérêts pour une perte de loyers à compter du 1^er août 2016 seulement, jusqu’au paiement des travaux nécessaires pour pourvoir 'relouer son entrepôt en l’état’ : le bailleur expliquait qu’il ne disposait pas financièrement pas de moyens pour faire face aux travaux : il ne parlait strictement de rien d’autre et le problème de la verrière n’apparaît qu’en 2018.

Il est acquis en toutes cas qu’il n’y a jamais eu de démarchage quelconque procès quelconque de trouver à nouveau preneur susceptible d’être intéressé par la construction très particulière d’une verrière affectée en principe à une jardinerie.

Il faut s’en tenir à l’esprit du contrat initial, à la collaboration du bailleur et preneur avant même que les bailleurs soient devenus propriétaires des lieux, à la promesse de bail prévoyant expressément une délégation du futur propriétaire au futur locataire de droits de construire aux seuls frais de ces derniers, sans contrepartie mais sans obligation de déconstruire le cas échéant.

Les textes à invoquer pour la solution du litige, à savoir 1134 du code civil (devenu les articles 1103 et suivants du code civil depuis l’ordonnance du 10 février 2016) qui prévoit une exécution de bonne foi, et même à droit constant de façon explicite désormais une bonne foi qui doit présider à la négociation à la formation et à l’exécution) doivent recevoir application au cas d’espèce.

Dans l’esprit des parties, et de façon certaine pour le bailleur, il s’agit d’une discussion sur des travaux de remise en état et jamais d’une démolition d’une partie des locaux pour la reconstitution d’une verrière de jardinerie qui avait disparu 15 ans plus tôt, phénomène qui ne s’assimilait pas à une dégradation : il est symptomatique d’ailleurs que le fait d’avoir transformé cette dernière en espace correctement couvert était d’ailleurs dans la perspective d’une relocation (ainsi qu’il résulte des propres pièces du bailleur en la procédure) un point positif pour un éventuel découpage des espaces désormais à nouveau à louer.

On doit dans telles circonstances considérer que la revendication de travaux auprès de 3 millions d’euros pour faire disparaître le construit et revenir un espace ouvert de type verrière n’a jamais été une composante de l’accord des parties dans leurs volontés exprimées contractuellement et à exécuter de bonne foi .

Il y a lieu d’ajouter à ce propos, mais déjà surabondamment, que quand bien même il y aurait une violation du contrat sur ce point, il est vrai qu’une indemnisation pourrait être due n’est pas à hauteur de la reconstruction mais à hauteur de la moins-value du bien loué ; il en est d’autant plus ainsi que le bien a été vendu entre-temps, qu’il n’a jamais été question ni de près ni de loin de reconstruire une verrière, il appartiendrait au bailleur de justifier sur ce point au-delà d’une faute éventuelle également d’un préjudice en lien de causalité avec une faute contractuelle.

Il y a lieu en conséquence de réformer le jugement entrepris et de débouter la société ex- bailleur de sa prétention sur ce point.

Sur la perte par la société Fc Avignon de loyers en l’absence de nouvelles locations

Lorsque l’assignation est délivrée en décembre 2016, la prétention principale est seulement d’obtenir le paiement amiable de travaux de remise en état pour un ordre de grandeur de 400'000 € et la demande de loyers perdus apparaît un moyen de pression secondaire.

Il a été dit et jugé supra qu’une partie seulement des travaux ainsi évalués était indispensable à nouvelles locations, mais encore ce n’était pas certain et pour partie discutable.

En effet il résulte de la vie des affaires, et l’exemple précisément de l’accord cadre passé en 2001 entre les parties, que pour des surfaces industrielles ou commerciales, ce n’est pas nécessairement un avantage que les locaux soient préparés de façon standard à la location et un preneur d’aménager à sa convenance et selon ses besoins les futurs locaux à louer.

Par ailleurs affirmer comme le fait le bailleur qu’il ne disposerait pas de la possibilité de faire l’avance de travaux correspondants n’est pas crédible sérieusement : il faut noter à cet égard qu’à l’occasion des débats devant le premier président le 26 octobre 2018 en suspension de l’exécution provisoire du jugement, la S.c.i FC Avignon Sud a fait plaider qu’il n’était pas

nécessaire de consigner les condamnations à son profit ; que son bien immobilier était évalué 6 millions d’euros à lui seul lui permettant de rembourser le cas échéant et qu’elle n’avait en conséquence pas de problèmes financiers.

Il est peu sérieux de prétendre qu’on ne puisse pas obtenir si vraiment nécessaire avec un tel patrimoine revendiqué un prêt pour faire des travaux, étant remarqué de plus que le bailleur disposait immédiatement en déduction de la somme avancée du dépôt de garantie de 79'000 € pour faire des travaux.

La société Y avec des photographies démontre qu’il existait une concession automobile sur les lieux à compter à tout le moins de mai 2018, confirmé par un constat d’ huissier du 18 février 2019 ; que le bailleur a le 25 avril 2019 publié une annonce sur le site Internet ' le bon coin’ pour trouver un preneur sur la base de 150 €hors-taxes par mètre carré par an soit 150'000 €hors-taxes pour 3000 m² [partie de l’immeuble] ; que cela est contemporain de la vente du terrain le 26 avril 2019 ; que le principe même d’un préjudice n’est pas établi; que lui-même louait pour 23'500 € par mois , que l’annonce porte sur 37'500 € par mois pour 3000 m² et jugement retenu 40'260,71 € par mois.

La société Fc Avignon explique qu’en mal de trésorerie elle se serait résignée le 19 mars 2018 à céder une parcelle de terrain à son voisin pour obtenir de la trésorerie (la S.C.I Monaz).

Il faut se reporter au compromis qui vise un principal de 4'277'760 € TTC avec la particularité qu’il s’agit exclusivement de terrain non bâtis et qui sont le jour même 19 mars 2018 par acte distinct l’objet d’une convention d’occupation précaire pour six mois renouvelable, gratuitement mais avec pour seule contrepartie la pose une clôture et le gardiennage des terrains (sans autre précision).

Après avenant du 25 janvier 2019 la vente définitive serait intervenue selon attestation notariée le 26 avril 2019.

L’ex bailleur procède alors dans ses conclusions pour la cour à une évaluation de son préjudice initial sur 21 mois et 18 jours (période s’arrêtant à la vente) 868'320 € TTC, fait une estimation artificielle de location possible à la S.C.I futur acheteur de 15 € annuels au mètre carré [ il faut bien lire 15, quinze) sur la base du prix moyen de location, sans le moindre commencement de preuve d’un tel tarif.

Dans la mesure où le bailleur a 'loué’ gratuitement 6218 m², soit l’équivalent de 95'270 € annuels sur la base des 15 € ( soit en équivalence 7772,50 euros par mois ), il calcule une base d’indemnisation résiduelle singulière entre le 19 mars 2018 au 26 avril 2019 sur 13 mois à 32'428,21 euros ( base du premier juge 40'200,71 euros – 7772,50 euros ) ce qui lui permet de demander en plus de la somme précédente encore 421'566,73 euros, soit une perte totale de location pour le bâti résiduel de 1'289'886,73 euros TTC.

La société Fc Avignon n’est pas de bonne foi de demander dans de telles circonstances de telle sommes sans commune proportion avec la réalité jugée des travaux réellement à effectuer pour une éventuelle relocation, sans justifier de démarches possibles depuis le départ annoncé en 2014 des lieux, sans mise sur le marché par des intermédiaires professionnels spécialisés pour de telles opérations et sans même commencement de preuve que l’exécution des travaux à réaliser et à charge du preneur aurait été la seule origine d’une absence de location et de trouver de nouveaux locataires selon des modalités et des prix différents, avec les aléas du marché et de la concurrence.

La société Fc Avignon se garde bien d’expliciter les efforts effectués en ce sens, se contentant

dans son argumentation de dire qu’elle a perdu des loyers, malgré les nombreuses démarches :

« voir pièce 32 à 66 : échanges de mail pour la relocation'. [ sic ]

Il s’agit de 34 mails sans commentaires et sans argumentation, et la cour est invitée à se faire une idée elle-même tandis que la société Y ( ses pages 37 à 39 ) s’essaye pour sa part à une critique favorable à sa thèse de certains éléments de ce dossier avec diverses propositions dont celle de l’enseigne Lidl proposant de faire des travaux et un prix désormais apparemment de 180 € m2 par an, qui a pu être dissuasif.

L’analyse de ces pièces n’aurait de sens réel que si il y avait une présentation de tous les dossiers et des dossiers complets ( non pas une suite exclusivement de mails en échantillons sans les documents de travail) pour déterminer le rapport éventuel entre l’état des lieux et l’échec d’une nouvelle location.

Il appartient à la société Fc Avignon en effet de rapporter la preuve non pas seulement de l’impossibilité financière prétendue de financer partie des travaux imputables in fine à son ex locataire, mais aussi la preuve qu’elle a été dans l’impossibilité de réaliser une nouvelle location en termes de principe et de quantum, et lien de causalité justifié.

Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point.

Sur la demande de remboursement de travaux par la société Y

In fine de ses écritures, la société Y reprend sa demande reconventionnelle de première instance pour un montant de 353'000 €.

Le tribunal n’ y a pas fait droit car elle n’avait rien demandé au moment du renouvellement du bail, date à laquelle les travaux devenaient la propriété de la S.C.I propriétaire et bailleur.

La société Y s’efforce à une discussion parallèle sur la base de considérations hasardeuses en droit et en fait sur la notion d’impenses , et en l’espèce d’impenses utiles, non selon un texte sur les contrats, ni sur le contrat lui-même, ni sur les usages en matière de bail commercial, mais bien sur la théorie romaine des ' impenses ' , une sorte de théorie d’un enrichissement sans cause puisque remboursable « au choix du propriétaire, à concurrence de la plus-value apportée au fond ou du coût des travaux'.

En tout état de cause une telle théorie le cas échéant assimilable à un quasi – contrat n’a pas de domaine d’intervention en présence comme en l’espèce de documents contractuels et du statut légal d’un bail commercial.

Cette argumentation se termine par une dénonciation globale du comportement du bailleur qui « de manière parfaitement déloyale » sollicite la démolition de certains bâtiments et la réfection des serres notamment, ou l’allocation de sommes exorbitantes ', (…)' sommes d’autant plus abusives qu’il y ait une cession de l’immeuble et que les sommes éventuellement allouées au bailleur ne pourraient servir à la réfection des locaux' puisqu’il ne lui appartiennent plus.

Et la dernière phrase sur ce problème et de l’ensemble de la motivation en vue d’une réformation suit immédiatement le raisonnement précédent par une affirmation, graphiquement soulignée : 'le jugement sera donc infirmé sur ce point il sera fait droit à la demande reconventionnelle présentée par la société Y'.

Au sens de l’article 954 du code de procédure civile les développements sur ce point ne justifient pas de la demande de condamnation de 353'000 €au titre des travaux réalisés au cours du bail commercial avec réformation du jugement entrepris qui sera en conséquence confirmé.

Sur les frais et dépens

Quel que soit le caractère excessif de plusieurs prétentions de la société Fc Avignon, il n’en demeure pas moins que cette procédure a été initiée à défaut de toute offre raisonnable de travaux incontestables qui demeuraient à la charge contractuellement de la société Y.

Il y a eu en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a laissé à sa charge les dépens de première instance et l’a condamnée au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , et de laisser également à sa charge les dépens d’appel sans application complémentaire de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf

— la condamnation à rétablir la verrière de 2570 m2 sous astreinte de 100 euros

— la condamnation à payer la somme de 40.200,71 euros HT par mois, à compter du 1^er janvier 2017 jusqu’au paiement par la S.A. Y des sommes mises à sa charge par le jugement et l’exécution des travaux de remise en état de la verrière

Statuant à nouveau

Déboute la S.c.i FC Avignon Sud :

— de sa demande de condamnation à rétablir la verrière en nature ou par désormais une condamnation à paiement de l’évaluation de la reconstruction de celle-ci,

— de sa demande pour impossibilité de relouer les locaux en l’attente d’exécution d’un paiement de travaux à la charge définitive de la S.a Y et des travaux de remise en état la verrière

Déboute les parties de leurs autres ou plus amples prétentions

Condamne la S.a Y aux dépens d’appel, sans application complémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL Présidente et par Madame Nathalie Tauveron, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,